| Автор |
Сообщение |
Юлька С.
Возраст: 41
Сообщения: 79
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 13:11 |
  |
Помогите разобраться студенту  У меня объект оценки часть зданий и помещений завода, 1970 г.п., гос собственность. цель для продажи.
Есть помещения цехов с антресольными этажами, высота цехов 19,65.
Прочитала у господина Маркуса, что избыточная высота производственной недвижимости определяет функциональное обесценение. Итак вопрос знатокам, как определить коэффициент, учитывающий избыточную высоту здания?
На рынке присутствуют предложения производственно-складских зданий с высотой в среднем 7-8 метров.
И нужно учитывать это функциональное обесценение в сравнительном и доходном подходе?
извините, если что..
заранее благодарна  |
|
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 13:40 |
|
Попробуйте через стоимость отопления из расчета на 1 куб м |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юлька С.
Возраст: 41
Сообщения: 79
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 14:11 |
|
даже если у нас нет отопления?А объекты сравнения как корректировать? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 14:31 |
|
Вы клин забиваете? Я вроде бы правильно понял написанное
| Юлька С. писал(а): |
| У меня объект оценки часть зданий и помещений завода, 1970 г.п., |
а типичные заводские здания по сан нормам как правило с отоплением. Отсюда и предложение.
Если бы речь шла о, на пример складах, то думаю тут проще. Чем выше склад тем он дороже при равной площади. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 15:58 |
|
| rudge писал(а): |
Если бы речь шла о, на пример складах, то думаю тут проще. Чем выше склад тем он дороже при равной площади. |
Во всем согласен. Вот только, 19 метров, даже для складов - многовато...  |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 16:11 |
|
| Юлька С. писал(а): |
| Прочитала у господина Маркуса, что избыточная высота производственной недвижимости определяет функциональное обесценение. |
Юля, это обесценение будет лишь тогда, когда, например, произошло перепрофилирование этого объекта в торговое или (утрирую) офисное - тогда, конечно же, будут нереальные потери тепла и электроэнергии на обогрев и освещение ненужных квадратов и кубов, не говоря уже про содержание, ремонт крыши и прочие "радости" владения сим чудом.
НО, если оно будет использоваться или используется по своему прямому назначению и высота такая просто необходима, а иначе изделие не поднимешь/перевернешь/перенесешь/обработаешь/изготовишь, то нет тут никакого функционального износа и обесценивания.
Маркусов надо слушать внимательно ибо когда они глаголят в разрезе "чего-то там", то это абсолютно не означает применение "этого" везде и всюду. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Последний раз редактировалось: Филин Андрей (Пт, 12 Авг 2011 17:24), всего редактировалось 1 раз |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 17:17 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Юля, это обесценения будет лишь тогда, когда, например, произошло перепрофилирование этого объекта в торговое или (утрирую) офисное |
Кстати, как вариант анализа НЭИ. Например, в Киеве куча торговых объектов, организованных на основе бывших промышленных корпусов, высоко здание промышленного цеха просто было перекрыто дополнительными перекрытиями в результате чего получилось несколько этажей. Вся торговая "Петровка" (Мегамаркет", "Городок", "Фокстрот", "Ашан") так сделана. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 17:21 |
|
Серый
не спорю, поэтому специально, для наглядности я привел пример офиса. Конечно и офис можно перекрыть 4 раза и получить 5 этажей, но мы оцениваем то что видим сегодня, а не то какую лапшу нам вешают про то что может быть, когда-нибудь потом будет завтра, если сделают...
и вот приезжаем мы с тобой на осмотр объекта - документы на офис 19 м. высотой, 25000 кв.м. без перегородок, штук триста колонн и все
будем износ (функциональный) учитывать? (вопрос риторический) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 18:41 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| но мы оцениваем то что видим сегодня |
но с точки зрения наиболее эффективного использования. Иначе анализа НЭИ просто нет как такового - принял как есть и все.
Когда-то с руджем по этому поводу спорил, давай еще ты по второму (а может и не по второму) кругу заведи.
Ведь врядли ты отдашь объект, который можно перестроить и получить большую выгоду по цене того, что есть. Ты же посчитаешь выгоды и либо реализуешь их сам, вложив собственные средства, либо передашь это право другому.
Моделируешь DCF с учетом всех необходимых затрат и временных периодов и полученный результат сравниваешь со стоимостью объекта "как есть". И ведь выберешь же больший из полученных результатов, ведь, правда же. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Авг 2011 22:57 |
|
ведь правда...
не спорю что НЭИ мы учитываем, всегда рассматриваю иные положительные стороны объекта, чем те, которые ему присущи, НО получается что любой склад или промпомещение можно переделать в супермаркет, у нас до сих пор раза в 2-3 меньше торговых площадей в пересчете на 1 жителя, чем в Европе...
а знаешь почему каждый владелец склада или завода не делает такой "перестройки", потому что не могут все торговать, кому-то больше нравится производить, ремонтировать, ничего не делать сдавая склад в аренду...
с одной стороны при продаже своего объекта ты будешь всем рассказывать про некое нэи, которое озолотит нового покупателя, а он покрутит у виска и скажет "я ищу склад, чтоб в месяц можно было складировать 10 тыс. тонн резины, шо ты мне чешешь тут про торговлю арбузами и моющими средствами?" и пойдет купит соседний склад, который такой же "супермаркет" как и твой, после 2-3 таких общений идея отпадет сама собой и ты забудешь про нэи, о котором тебе нашептал какой-то там оценщик-мечтатель разбогатеть...
я уверен на 100%, большинство супермаркетов, перестроенных из промнедвижки были куплены по цене обычной промнедвижки. А иначе, покупая дороже, потому что продавец знает о нэи, потом реконструируя, получишь затраты равные постройке нового...
Добавлено спустя 2 минуты 4 секунды:
Серый
это все лирика и отступление от темы, ты лучше девушке подскажи - таки учитывать или нет, а если "да", то как  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 09:51 |
|
И не спится же тебе в такое время
| Филин Андрей писал(а): |
| НО получается что любой склад или промпомещение можно переделать в супермаркет, у нас до сих пор раза в 2-3 меньше торговых площадей в пересчете на 1 жителя, чем в Европе... |
нет, не получается, если это типичная промышленная зона или не очень хорошее место с точки зрения местоположения, но подходящее по площади участка, то естественно, там никто этого делать не будет, потому что не будет необходимого потока посетителей. Хотя, как показывает практика, это тоже решается путем организации бесплатных автобусов (в Киеве примеры Метро, Ашан, Скаймол, Караван и т.д.). Иногда проще и дешевле организовать объект на окраине и возить туда людей, чем переплатить бешеные деньги за супер-пупер расположение. И, опять-таки, больше чем уверен, что все это нашло отражение в денежном потоке, и раз это было сделано, значит оно отразилось как положительный результат.
| Филин Андрей писал(а): |
| а знаешь почему каждый владелец склада или завода не делает такой "перестройки", потому что не могут все торговать, кому-то больше нравится производить, ремонтировать, ничего не делать сдавая склад в аренду... |
За "больше нравится" сыт не будешь. И больше нравится не вписывается в определение НЭИ. Просто значит тех объектов еще не пришла очередь. Ведь та же Петровка привлекательными оказались только здания первой линии застройки. Здания за ними так и функционируют как склады/цеха/... или пустуют вообще.
| Филин Андрей писал(а): |
| с одной стороны при продаже своего объекта ты будешь всем рассказывать про некое нэи, которое озолотит нового покупателя, а он покрутит у виска и скажет "я ищу склад, чтоб в месяц можно было складировать 10 тыс. тонн резины, шо ты мне чешешь тут про торговлю арбузами и моющими средствами?" |
Так а чего он сюда приперся. Каждому виду деятельности свое местоположение. Если хочешь хранить резину, так это же не значит, что ему под склад по ставке склада нужно ЦУМ на Крещатике сдать. Есть местоположение - есть цена, устраивает - бери, не устраивает - иди глубже.
| Филин Андрей писал(а): |
| я уверен на 100%, большинство супермаркетов, перестроенных из промнедвижки были куплены по цене обычной промнедвижки. |
Потому что куплены они были у государства, а какой государство у нас эффективный собственник мы с тобой знаем, да и куда оседает часть дополнительного дохода мы тоже знаем.
На вторичном рынке все совсем не так, знаю по личному участию как оценщика в ряде сделок на подобные объекты. Один из них как раз таки даже шел с концепцией на реконструкцию под офис и высокие этажи промышленного объекта планировалось делить на 2 под офис.
| Филин Андрей писал(а): |
| это все лирика и отступление от темы, ты лучше девушке подскажи - таки учитывать или нет, а если "да", то как |
Судя по поставленному вопросу, ты недавно посетил Одессу
Я бы провел для начала глубокий анализ НЭИ. Ты же прекрасно знаешь, если у нас кто-то что-то берет, значит он уже имеет на это четкие планы с конкретной для себя выгодой. Вот эту выгоду и нужно учесть и превратить в стоимость. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 10:47 |
|
Серый
я чего "брыкаюсь"-то? я хочу выяснить КАК именно ты НЭИ учитываешь/расчитываешь/анализируешь? а то мне метод по типу "в упвсе офис стоит 24 руб/куб, а пром стоит 14 руб/куб - вот и разница мол 10 руб/куб...." не нравится
сам я, считая объект, который может быть использован лучше (читай под коммерцию/офис) чем на момент оценки, просто сравнивая с аналогами, если на мое усмотрение он таки* лучше, то тупо прибавляю 5-10%, такая себе корректировочка. Откуда взять данные для анализа? Ведь если объект можно перестроить, допустим, из склада в офис, то мы должны посчитать стоимость офиса минус стоимость склада минус стоимость реконструкции минус фактор времени. Отсюда масса вопросов возникает, первый и контрольный - какой офис будем делать (класс), уровень внутреннего оснащения и отделки, ведь +/- и уже, как ты сказал "сыт не будешь". Хотя если удастся ответить на первый, то контрольным будет вопрос сметы/проекта/разрешительной документации.
Т.е. конечно же мы можем проделать всю эту работу, но кто будет ждать написания этой диссертации и заплатят ли за все это заказчики? 1 из 1000 заплатит, тот который РЕАЛЬНО собрался склад в ашан/метро перестроить.
* - в прошлый раз, я, можно сказать, с еврейским ехидством спросил про суть темы, а в данном случае с такой же нескрытой хитростью заявляю что прав |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 11:44 |
|
Ого у вас тут дискуссия! Да, всех интересует момент, как соблюсти здравость отчета и правильность методики при тех ценах, которые сложились на рынке оценки в Украине на наши услуги. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 13:12 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Ведь если объект можно перестроить, допустим, из склада в офис, то мы должны посчитать стоимость офиса минус стоимость склада минус стоимость реконструкции минус фактор времени. |
Абсолютно верно. И в конце полученный результат сравнить со стоимостью объекта в текущем состоянии. Если полученный результат при альтернативном использовании выше, чем при существующем использовании, то это и будет НЭИ.
| Филин Андрей писал(а): |
| Отсюда масса вопросов возникает, первый и контрольный - какой офис будем делать (класс), уровень внутреннего оснащения и отделки |
Классификация офисных зданий, разработанная представленными на Украине консалтинговыми компаниями общедоступна, в инете можно найти. Класс "А" по определению это только новые здания. Выбор между "В" и "С" определяется местоположением и дополнительными факторами типа количества парковочных мест и т.д. Выбор тоже сделать можно, отсюда и определишь класс предполагаемого офиса.
| Филин Андрей писал(а): |
| Хотя если удастся ответить на первый, то контрольным будет вопрос сметы/проекта/разрешительной документации. |
Вот это самый сложный вопрос. И практически не решаемый. Решений несколько. Самый простой - это когда все предоставляется заказчиком. Сложный, когда постоянно сталкиваешься с такими объектами и накапливаешь информацию. Самый основной момент, который нужно решить в первую очередь, а возможна ли физическая перестройка, выдержат ли существующие конструкции, на который может ответить только специальная экспертиза.
| Филин Андрей писал(а): |
| Т.е. конечно же мы можем проделать всю эту работу, но кто будет ждать написания этой диссертации и заплатят ли за все это заказчики? |
Второй самый сложный вопрос в таких объектах.
| Филин Андрей писал(а): |
| 1 из 1000 заплатит, тот который РЕАЛЬНО собрался склад в ашан/метро перестроить. |
Это так. Любой разумный собственник заплатит и будет ждать. По большому счету, до оценки, заинтересованный собственник уже на протяжении нескольких лет поработает над объектом в плане пробивки и согласования всех моментов типа экспертиз, проектов, разрешений и т.д.
Но тут есть одна такая фигня, как наши стандарты, по которым мы обязаны проводить анализ НЭИ объекта, хотим мы этого или нет. Ну разве что при условии, что в договоре указан конкретный вид стоимости, который мы должны определить. Да и то, МСО в таких случаях просят еще и провести анализ отличия такого варианта от варианта по НЭИ.
Да и как сам ты понимаешь, при любых разбирательствах отмазка типа мне пять копеек заплатили, поэтому я вот это и сделал не проканает. Стоимость услуг дело договорное, поэтому будь добр выполни все то, что от тебя требуют нормативные акты.
Давай пойдем от противного (уйди пративный ). Есть объект, который оценивает госпожа Юлька С. Допустим собственник ни в зуб ногой что с ним можно делать. Юлька С тоже не смогла/не захотела ... провести анализ НЭИ, посчитала что высота избыточна и это признак некого износа. Применила его и получила некую стоимость. Собственник продал объект. Покупатель тоже доволен (он-то собирался доплатить за такую фичу объекта, а оказалось, что ему еще и скинули). Замутил себе стройку и забабахал из объекта, пусть будет для примера, офисный центр класса "С". И тут бывший владелец понимает, что он лох, оказалось, что за объект то можно было срубить куда поболе, и его высота оказалась совсем не признаком износа, как уверял оценщик, а даже очень и преимуществом. Итог: отчет на рецензирование, дело в суд на возмещение ущерба. Покупатель ни при чем, он честно заплатил. Крайний - оценщик, потому что он всегда крайний. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Сб, 13 Авг 2011 16:37 |
|
Действительно - интересная дискуссия. Дочитал до конца и не утерпел, задавая глупый вопрос.
Как можно точно, верно, и главное не седея, посчитать НЭИ, зная заранее главный нюанс нашей страны - если нельзя, а сильно надо - то за деньги можно? И там, где раньше ну никак нельзя было сделать ком.центр (допустим), он вдруг берет и появляется. И начинаются всевозможные претензии и тяжбы -
| Цитата: |
| И тут бывший владелец понимает, что он лох, оказалось, что за объект то можно было срубить куда поболе, и его высота оказалась совсем не признаком износа, как уверял оценщик, а даже очень и преимуществом. Итог: отчет на рецензирование, дело в суд на возмещение ущерба. Покупатель ни при чем, он честно заплатил. |
|
|
|
|
|
Янус
Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Вс, 14 Авг 2011 11:44 |
|
Наконец на форуме появились толковые вопросы. Вот пример из живого отчета:
Функціональний знос (Кфунк)
Неефективна висота приміщень 12,7 м. Функціональний знос розраховано у відповідності з співвідношенням вартісного показника аналогічних приміщень меншої висоти, що користуються більшим попитом (Збірник УПВВ №7,
Таблиця № 1 (б)- середня висота до 8,5 м.) 11,6/16,9 0,69,
С уважением, для г-на Филина, Метрам так нравится.
Добавлено спустя 8 минут 53 секунды:
По соотношению увеличения затрат на отопление считать можно, аналогично. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 14 Авг 2011 15:55 |
|
| Хворов Сергей Юрьевич писал(а): |
Таблиця № 1 (б)- середня висота до 8,5 м.) 11,6/16,9 0,69,
С уважением, для г-на Филина, Метрам так нравится. |
я почему против такого расчета ?
потому что это не износ и не обесценивание, а удешевление строительства, так сказать "строительный опт" весьма необходимый, а функциональный износ - это "строительный ненужный избыток" в контексте обсуждаемого вопроса. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Пт, 17 Фев 2012 13:38 |
|
все таки интересно - а как же правильно? как поступить в такой ситуации? а то букАв много, а вывода нету |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 19 Фев 2012 19:55 |
|
честно - некогда чтать всю тему и не помню сути КОНКРЕТНОЙ проблемы, но, выводы сделать можно только в конкретной ситуации, а "в общем" - невозможно:
для одного объекта функц износа не будет, потому что оно может быть единственное такое здание в районе/городе/области и быть очень даже необходимым именно с такой высотой
а для массы других может быть действительно слишком много и 5 и 8 и 16 метров высоты и будут они стоять годами незадействованные...
а для третьих - может быть НЭИ другое и перепланировка его в 2-3-х этажное помещение - будет наиболее приемлемым вариантом (это уже функциональный плюс, но никак не износ...)...
так что нет панацеи, как всегда! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
инга
Сообщения: 89
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 16:23 |
|
Здравствуйте! Помогите разобраться. Если есть объект недвижимости - жилая квартира (из жилого фонда не выведена), которая находится на 1-м этаже, в районе центра, окна выходят на проезжую часть. С точки зрения НЭИ - идеальный вариант под коммерцию. Можем ли мы ценить квартиру как коммерческую недвижимость, если она на момент оценки не выведена из жилого фонда? |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 16:32 |
|
А если не разрешат перевод в нежилое? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 16:44 |
|
нет. не можем. мы ценим,то что видим и читаем(тех. докум) на момент осмотра. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Евгений Ландо
Возраст: 50
Сообщения: 85
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 16:48 |
|
| SHE писал(а): |
| нет. не можем. мы ценим,то что видим и читаем(тех. докум) на момент осмотра |
Ну нет ценим согласно НЭИ. Ато ж получится если уменя на красной линии помещение квартиры собственник использует под сарай - ценить как сарай.
Если посчитать НИЭ и вывод из жилого обосновать мона и под комерческую если цена больше выходит чем под квартиру |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 16:50 |
|
| SHE писал(а): |
| нет. не можем. мы ценим,то что видим и читаем(тех. докум) на момент осмотра. |
А ЛНЭИ?  С учетом затрат (и времени) на перевод в нежилой фонд? Теоретически можно же... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:12 |
|
видимо меня не верно поняли. Мы не можем жилое ценить как нежилое, а именно есть рынок подобных объектов с выходом на фосад, но в жилом фонде, вот они и будут объектам исравнения, но никак не коммерческая недвижимоть. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:15 |
|
| SHE писал(а): |
| нет. не можем. мы ценим,то что видим и читаем(тех. докум) на момент осмотра. |
+100000000000000000
| Евгений Ландо писал(а): |
Ну нет ценим согласно НЭИ. Ато ж получится если уменя на красной линии помещение квартиры собственник использует под сарай - ценить как сарай.
Если посчитать НИЭ и вывод из жилого обосновать мона и под комерческую если цена больше выходит чем под квартиру |
| Grey Horse писал(а): |
| А ЛНЭИ? С учетом затрат (и времени) на перевод в нежилой фонд? Теоретически можно же... |
НЕТ коллеги НЕ МОЖЕМ.
НА ДАТУ ОЦЕНКИ
НЕИ квартиры это ПРОЖИВАНИЕ или ПРОДАЖА. ВСЕ!!!
Мало того, если внимательно посмотреть аналоги таких же, с точки зрения расположения квартир, то можно увидеть что стоимость их предложения ВЫШЕ, чем аналогичных, но внутри квартала.
Так вот, в этом ВЫШЕ и заложен потенциал такой квартиры, использование под бизнес.
Что касается "затрат и тп" то Вы измените ОО, а потом еще и про дисконтируете ЧОД от МОИХ ЗАТРАТ (ДЕНЕГ) и они войдут в РС ОО. (квартира + улучшения до НЕИ = РС)
Не хило. Сначала понес затраты, а потом еще свое же и купил  Даже если Вы отнимите "затраты", все равно УЛУЧШЕНИЯ до НЕИ останутся и будут продолжать генерировать ЧОД, а это денег стоит, МОИХ.
PS; смотрите в НЕИ - "ЮРИДИЧЕСКИ РАЗРЕШЕНО".
На дату оценки НЕ РАЗРЕШЕНО. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:17 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| SHE писал(а): |
| нет. не можем. мы ценим,то что видим и читаем(тех. докум) на момент осмотра. |
А ЛНЭИ? С учетом затрат (и времени) на перевод в нежилой фонд? Теоретически можно же... |
теоретически -возможно всё , Но я уже написала, что довольно плотно сформирован рынок подобной недвижимости, котрый даст вам гораздо более корректную ст-ть, чем отмимать от ст-ти магазина стоимость возможности его сделать. понимаете о чем я? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Последний раз редактировалось: SHE (Чт, 23 Фев 2012 17:21), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:17 |
|
Уважаемая SHE.
Не стоит оправдываться от "наезда".
Вы правы на все мульены |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:18 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемая SHE.
Не стоит оправдываться от "наезда".
Вы правы на все мульены |
пасиба. я не опрадывдаюсь..не-не...
я решила уточнить "моменты" |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:26 |
|
| SHE писал(а): |
...я решила уточнить "моменты" |
Они их знают. Но вцепились в старорежимные подходы |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:30 |
|
| rudge писал(а): |
| SHE писал(а): |
...я решила уточнить "моменты" |
Они их знают. Но вцепились в старорежимные подходы |
ох уж эти муЖчины в муЖской день беспредельничают!!!!!!!!
С ПРАЗДНИКОМ!!!!!!!!!! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:35 |
|
а с учетом новых веяний стандартизированных "налоговых" оценок, минимальной стоимости и т.п. когда "творческий потенциал оценщика" на фиг никому будет не нужен, глядишь и понятие "рыночной стоимости" исчезнет, а вместе с ней и ЛНЭИ |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:42 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемая SHE.
Не стоит оправдываться от "наезда". |
 Оу, уважаемая коллега SHE, судя по всему, это я на Вас наезжаю, да?
Не обращайте внимания, день сегодня просто... дурной. 
| SHE писал(а): |
| а именно есть рынок подобных объектов с выходом на фосад, но в жилом фонде, вот они и будут объектам исравнения, но никак не коммерческая недвижимоть. |
100%, если есть рынок...
| rudge писал(а): |
| НЕИ квартиры это ПРОЖИВАНИЕ или ПРОДАЖА. ВСЕ!!! |
Не все. Бред of Grey Horse, на самом деле! Уважаемый коллега rudge, Вы же сами дальше пишете, что
| rudge писал(а): |
Мало того, если внимательно посмотреть аналоги таких же, с точки зрения расположения квартир, то можно увидеть что стоимость их предложения ВЫШЕ, чем аналогичных, но внутри квартала.
Так вот, в этом ВЫШЕ и заложен потенциал такой квартиры, использование под бизнес. |
Курсив - мой. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 17:47 |
|
Уважаемый Akdam
Это не та ветка.
Тут про "высокое", а Вы про "земное". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 18:13 |
|
тогда щас в стихах попробую, о дисконтировании денежных потоков.....в условиях изменений колебания курса еврооблигаций.....и в условиях перманентного изменения оценочного законодательства...... |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 21:03 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| 100%, если есть рынок... |
Дык он то как раз и есть.
| rudge писал(а): |
| НЕИ квартиры это ПРОЖИВАНИЕ или ПРОДАЖА. ВСЕ!!! |
| Grey Horse писал(а): |
| Не все. |
А вот с єтого момента по подробнее плиз.
| Grey Horse писал(а): |
Вы же сами дальше пишете, что
...Так вот, в этом ВЫШЕ и заложен потенциал такой квартиры, использование под бизнес. |
Правильно пишу. Именно ПОТЕНЦИАЛ, а не те, будущие виртуальные улучшения для достижения этого ПОТЕНЦИАЛА
И именно НА ДАТУ ОЦЕНКИ.
Вот если будет, в будущем, реализован этот потенциал, тогда ОО получит новую функцию и соответственно новую РС.
НО ЭТО БУДЕТ В БУДУЩЕМ, НА НОВУЮ ДАТУ.
А так ценим то что видим, А НЕ ТО ЧТО КТО ТО ХОЧЕТ ВИДЕТЬ на конкретную дату оценки..
ОЦЕНЩИК = ЗЕРКАЛО РЫНКА, а не Глоба и провидец.
Пардон за крик. Может докричусь |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 21:53 |
|
100% На рынке такие объекты и обозначаются: "квартира под офис", "под магазин", т.е. не офис и не магазин. Они и должны выступать объектами сравнения. |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 22:15 |
|
Согласен с Руджем и Шахом. Ну а если и рынок слабоват, и объект поспецифичней? лет 5 назад оценивал дом в курорнтом районе на берегу моря. Мини-гостиница, с номерами и все такое. По документам - жилой дом для ведения приусадебного хозяйства. На рынке - или дома, или мини-гостиницы. Оценил, как жилой дом. Банк и заказчика цена устроила. Но может быть, надо было все-таки оценивать, как мини-гостиницу и делать поправку на перевод в нежилой фонд? |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 22:22 |
|
| Akdam писал(а): |
| ...Но может быть, надо было все-таки оценивать, как мини-гостиницу и делать поправку на перевод в нежилой фонд? |
Это те же грабли.
Разве что в профиль
Или знаете как такую поправку определить?
В студию методику. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 22:34 |
|
не знаю и знать не хочу ну а если серьезно - может быть, в виде стоимостной поправки? тарифы есть на перевод. Только не говорите мне о взятках и прочее! |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 23:04 |
|
Спорить с rudge про НЭИ - все равно, что против ветра стандарт читать.
Хотя с квартирой я согласен. Сам для первого этажа на Богдана Хмельницкого брал именно квартиры и именно на первом этаже. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 23:18 |
|
| Серый писал(а): |
Спорить с rudge про НЭИ - все равно, что против ветра стандарт читать.
|
Предлагаю просчитать несколько вариантов, а потом критиковать.
Что касается НЕИ в оценке, то оно совсем не то НЕИ которое применяется в финансово-экономичном анализе, которое некоторые притягивают за уши в оценку.
Да, я не обиделся. Уже привык . |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Фев 2012 23:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Что касается НЕИ в оценке, то оно совсем не то НЕИ которое применяется в финансово-экономичном анализе, которое некоторые притягивают за уши в оценку. |
Хозяину объекта сугубо пофиг, что вы будете делать с его объектом на бумаге: оценку или финансово-экономический анализ. В жизни он сделает с ним то, что даст ему наибольшую стоимость при наименьших затратах, а проще говоря - максимальную прибыль исходя из всех законодательно разрешенных способов.
Отсюда мой вывод: НЭИ он и в Африке НЭИ и разным он быть не может. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Фев 2012 09:08 |
|
| Серый писал(а): |
Хозяину объекта сугубо пофиг, что вы будете делать с его объектом на бумаге: оценку или финансово-экономический анализ. В жизни он сделает с ним то, что даст ему наибольшую стоимость при наименьших затратах, а проще говоря - максимальную прибыль исходя из всех законодательно разрешенных способов.
Отсюда мой вывод: НЭИ он и в Африке НЭИ и разным он быть не может. |
Вот в этом Ваша ошибка уважаемый коллега. Раньше я то же так рассуждал. Но последнее время я понял что это не правильно.
Есть НЕИ ОО и есть НЕИ бизнеса на базе ОО.
НЕИ ОО на дату оценки это его максимальная отдача, с точки зрения финансовых потоков.
То бишь максимальная загрузка приближающаяся к проектной и максимальные ден. потоки. Для недвижки это максимальная арендная плата. И все это регулируется рынком. То есть если, на дату оценки, проектная мощность 100 ед и рентабельность 20%, а де факто ОО загружен на 80% и его рентабельность де факто 10 % при том что рынок дает возможность загрузить ОО на 90% при рентабельности 15%, то НЕИ для ОО будет рыночные данные, если мы определяем РС, а не фактические для ОО или виртуальные.
Как говориться "Хотеть не вредно"
То что будет делать новый собственник с ОО после, даты оценки, это уже бизнес на базе актива (на базе ОО). И НЕИ этого бизнесу может быть тот который устраивает владельца.
Возможно что новый владелец захочет изменить номенклатуру, функцию или нарастить мощности путем реконструкции ОО изменив его под требуемое НЕИ своего бизнеса. Это его право. Но это не относится к НЕИ ОО который мы оцениваем ибо он на дату оценки имеет четкие характеристики, а не те которые ВОЗМОЖНО будут, а возможно и не будут, достигнуты по НЕИ которые хочет воплотить в жизнь новый собственник ОО путем реконструкции последнего.
Возьмите просчитайте, используя рыночные данные, а не виртуальные, те которые ХОЧЕТ воплотить в жизнь новый собственник путем изменения характеристик ОО, и Вы получите одинаковый итог. Что абсолютно логично.
PS; а рынку по фигу что будет делать как оценщик на бумаге так и новый хозяин. Рынок, на дату оценки, позволит получить от ОО то что сложилось, а не то что кто то желает. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 24 Фев 2012 09:27 |
|
| rudge писал(а): |
Серый писал(а):
Хозяину объекта сугубо пофиг, что вы будете делать с его объектом на бумаге: оценку или финансово-экономический анализ. В жизни он сделает с ним то, что даст ему наибольшую стоимость при наименьших затратах, а проще говоря - максимальную прибыль исходя из всех законодательно разрешенных способов.
Отсюда мой вывод: НЭИ он и в Африке НЭИ и разным он быть не может.
Вот в этом Ваша ошибка уважаемый коллега. Раньше я то же так рассуждал. Но последнее время я понял что это не правильно.
Есть НЕИ ОО и есть НЕИ бизнеса на базе ОО.
НЕИ ОО на дату оценки это его максимальная отдача, с точки зрения финансовых потоков.
То бишь максимальная загрузка приближающаяся к проектной и максимальные ден. потоки. Для недвижки это максимальная арендная плата. И все это регулируется рынком. То есть если, на дату оценки, проектная мощность 100 ед и рентабельность 20%, а де факто ОО загружен на 80% и его рентабельность де факто 10 % при том что рынок дает возможность загрузить ОО на 90% при рентабельности 15%, то НЕИ для ОО будет рыночные данные, если мы определяем РС, а не фактические для ОО или виртуальные.
Как говориться "Хотеть не вредно"
То что будет делать новый собственник с ОО после, даты оценки, это уже бизнес на базе актива (на базе ОО). И НЕИ этого бизнесу может быть тот который устраивает владельца.
Возможно что новый владелец захочет изменить номенклатуру, функцию или нарастить мощности путем реконструкции ОО изменив его под требуемое НЕИ своего бизнеса. Это его право. Но это не относится к НЕИ ОО который мы оцениваем ибо он на дату оценки имеет четкие характеристики, а не те которые ВОЗМОЖНО будут, а возможно и не будут, достигнуты по НЕИ которые хочет воплотить в жизнь новый собственник ОО путем реконструкции последнего.
Возьмите просчитайте, используя рыночные данные, а не виртуальные, те которые ХОЧЕТ воплотить в жизнь новый собственник путем изменения характеристик ОО, и Вы получите одинаковый итог. Что абсолютно логично.
PS; а рынку по фигу что будет делать как оценщик на бумаге так и новый хозяин. Рынок, на дату оценки, позволит получить от ОО то что сложилось, а не то что кто то желает. |
Я с вами в корне не соглавен, остаюсь при своем мнении и дискутировать в очередной раз не буду т.к.:
а) Вы меня не переубедили. все у Вас фигурирует какой-то новый собственник. К чему он к НЭИ лично я не понимаю, т.к. НЭИ не может быть привязан ни к новому собственнику, ни к старому. Все, что касается конкретного собственника и его конкретно заданных условий является нерыночной базой и соответствует инвестиционной стоимости. И почему именно что-то менять должен исключительно новый собственник, почему существующий собственник не может сделать с объектом что-то, что позволит повысить его стоимость и максимизировать прибыль?
б) много работы и заниматься разговорами просто нету времени. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Фев 2012 10:04 |
|
| Серый писал(а): |
Я с вами в корне не согласен, остаюсь при своем мнении и дискутировать в очередной раз не буду т.к.: |
Другого и не ожидал. Жаль
| Серый писал(а): |
| а) Вы меня не переубедили. все у Вас фигурирует какой-то новый собственник. К чему он к НЭИ лично я не понимаю, т.к. НЭИ не может быть привязан ни к новому собственнику, ни к старому. Все, что касается конкретного собственника и его конкретно заданных условий является нерыночной базой и соответствует инвестиционной стоимости. |
Дык определитесь коллега. Ведь Вы же сами исходите из того что
| Цитата: |
| В жизни он ( Хозяину объекта) сделает с ним то, что даст ему наибольшую стоимость .... |
Курсивом уточнил Ваше "он"
Если желаете уточню. Новый собственник это покупатель фигурант рынка и дефиниции РС. Ведь в своих рассуждениях Вы исходили из того что покупатель = новый собственник, опирается на НЕИ ОО. Вы прекрасно все поняли вот только не понятно к чему придирка?
| Цитата: |
| И почему именно что-то менять должен исключительно новый собственник, почему существующий собственник не может сделать с объектом что-то, что позволит повысить его стоимость и максимизировать прибыль? |
Вот я тоже так думаю. А почему это он не сделал и продает так как есть? Ведь мы же про РС ведем речь, а РС на сколько я помню, это вероятная стоимость на дату продажи/оценки.
Вот сделал бы собственник, была бы другая стоимость. А так "маємо що маємо". А не то что хотим иметь.
| Цитата: |
| б) много работы и заниматься разговорами просто нету времени. |
Жаль что Вы считаете это простым разговором. К сожалению не желание вникнуть, проанализировать, просчитать и сделать выводы (я все это проделал и сделал выводы) порождает тиражирование ошибок. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
