| Автор |
Сообщение |
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
 Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 14:53 |
  |
Шановні колеги!
До мене надійшло замовлення оцінити домоволодіння - садовий будинок в "жирному" закритому котеджному містечку на березі Азовського моря в Запорізькій області. У мене є 1.1., але нема ліцензії деркомзема. У власника будинку - держакт з цільовим - під садівництво. Щоб порахувати вартість землі з поліпшеннями мені треба оцінку землі. Одні колеги рекомендують замовити додатково оцінку землі (правда при купівлі-продажу її всеодно треба замовляти), інші кажуть землю взяти по нармативній. Як в даному випадку краще поступити? |
|
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 14:56 |
|
|
 |
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 14:56 |
|
| КовАл писал(а): |
| Цель оценки? |
укладання договору купівлі-продажу |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 15:07 |
|
Я бы поступил так.
Определил стоимость садиби и расписал в выводах:
стоимость об-та оценки 100 грн
в т.ч.
ст-ть улучшений 70 грн.
ст-ть зем. участка 30 грн.
Дальше не ваша проблема кто и что будет использовать для налогообложения... хотят, пусть к улучшениям прибавляют нормативку, хотя, пусть берут общую ст-ть... в общем, пусть это будет на ваша проблема.
P/S/ Дабы предупредить лишние вопросы, скажу сразу, что стоимость земельного участка, указанная Вами в таком отчете, не является стоимостью определенной согласно требований ЗУ "Об оценке земли", т.е. вы не составляете отчет об экспертной денежной оценке земли, однако Ваша специализация позволяет Вам в случае необходимости выделять ст-ть земли в общей ст-ти объекта... вернее, это не запрещено. |
|
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 15:17 |
|
| КовАл писал(а): |
Я бы поступил так.
Определил стоимость садиби и расписал в выводах:
стоимость об-та оценки 100 грн
в т.ч.
ст-ть улучшений 70 грн.
ст-ть зем. участка 30 грн.
Дальше не ваша проблема кто и что будет использовать для налогообложения... хотят, пусть к улучшениям прибавляют нормативку, хотя, пусть берут общую ст-ть... в общем, пусть это будет на ваша проблема.
|
Народ радить використовувати в своїй оцінці сторонню оцінку землі, щоб до мене не було претензій по ціні садиби, коли в моєму звіті "ст-ть зем. участка 30 грн.", а в оцінювача землі при продажу - 35 або 25 грн. |
|
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 15:24 |
|
А кто сказал, что мнение оценщиков должно совпадать? Какие тут претензии?
Если есть оценка земли, сделанная кем-то, то чего карячится? Стоимость из оценки в отчет, копию высновка в додатки и ссылка на него.
Я делаю и дом и землю разными отчетами, ссылаюсь сам на себя. (так приятно процитировать хорошего человека)! |
_________________
 |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 15:25 |
|
и я рекомендую в своем отчете в расчетах по з.у. использвать цифры коллег и подвязть одно с другим....
не совсем согласна с КовАлом в разрезе выделения ст-ти з.у. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 15:39 |
|
Если у Вас есть возможность подложит чужой отчет, то делайте по схеме, которую предложил КоньВп@льт0 Если нет, то не вижу проблем с выделением ст-ти земли.
| SHE писал(а): |
| не совсем согласна с КовАлом в разрезе выделения ст-ти з.у. |
а с чем не согласна? |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 15:58 |
|
ну вот в разрезе выделения ст-ти з.у. и не согласна...что бы ее выделить, ее ж надо посчитать? так ведь...а у нас нема полномочий... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 16:38 |
|
как это нема? всё у нас есть... затратку мы как считаем? или для этого тоже нужна лицензия?  |
|
|
|
|
|
POLO
Сообщения: 52
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 16:57 |
|
| SHE писал(а): |
| в расчетах по з.у. использвать цифры коллег и подвязть одно с другим.... |
особенно хорошо получается, когда у коллег в несколько раз занижена стоимость и, почему я её должен "подвязывать"? так ведь и мой результат не будет укладываться в рынок |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 17:02 |
|
| КовАл писал(а): |
| как это нема? всё у нас есть... затратку мы как считаем? или для этого тоже нужна лицензия? |
по Одессе, в затратке всегда использовала данные нормативной оценки земель города, я ж их не определяла, я уже имеющиеся цифры подставляю в расчет, в итоге плучаю ст-ть объекта и ничего из нее не выделяю (ни землю, ни улучшения) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 17:02 |
|
| POLO писал(а): |
| SHE писал(а): |
| в расчетах по з.у. использвать цифры коллег и подвязть одно с другим.... |
особенно хорошо получается, когда у коллег в несколько раз занижена стоимость и, почему я её должен "подвязывать"? так ведь и мой результат не будет укладываться в рынок |
Не сталкивалась с таким. Всегда такие работы были выполнены в тандеме. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 18:48 |
|
Згідно ст. 181 Цивільного кодексу України "До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать
земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній
ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни
їх призначення".
Згідно п.1.1. Сертифіката СОД відноситься "Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), в тому числі зем.ділянок... Так чому не можна ценити земельну ділянку під домоволодінням? Я рахую, що можна. |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 20:10 |
|
ЛП
А Ви хоч одному нотаріусу віддавали свій звіт по оцінці земельної ділянки без наявності ліцензії на здійснення такої діяльності?
| Стаття 202 Кримінального Кодексу писал(а): |
1. Здійснення без державної реєстрації, як суб'єкта
підприємницької діяльності, що містить ознаки підприємницької та
яка підлягає ліцензуванню, або здійснення без одержання ліцензії
видів господарської діяльності, що підлягають ліцензуванню
відповідно до законодавства, чи здійснення таких видів
господарської діяльності з порушенням умов ліцензування, якщо це
було пов'язано з отриманням доходу у великих розмірах, -
карається штрафом від ста до двохсот п'ятдесяти
неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними
роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на той самий
строк. |
І не кажіть що у нас недосконале законодавство. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 20:30 |
|
эта тема очень старя... когда выдвалаи первые Кв. Св-ва то оценка земель была под ФГИУ, а потмо ФГИУ и Держкомзем поделили поля битвы... а специализация так и осталась... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 21:01 |
|
Кравцова давала ответ на этот вопрос в разъяснениях по 1103.
У нас часто бывает ситуация когда нормативная денежная оценка земли больше РС домовладения.
Делаем как писал КовАл:
Стоимость об-та оценки 100 грн
в т.ч.
ст-ть улучшений 70 грн.
ст-ть зем. участка 30 грн.
Нормативная 120 грн.
База налогообложения 70 грн +120 грн.
 |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 21:27 |
|
| SHE писал(а): |
| по Одессе, в затратке всегда использовала данные нормативной оценки земель города |
"эва как" (с) и что в итоге за стоимость получали, нормативно-рыночную?  |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 22:01 |
|
а что ДБН у нас рыночную дает?
всю жизнь так делали и для ФГИУ и для коммуналки...
как-то так... |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.doc |
| Размер файла: |
31.5 Kб |
| Скачан: |
106 раз |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 22:08 |
|
Рыночную дают все три подхода |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 13 Дек 2011 22:09 |
|
та понятно. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Ср, 14 Дек 2011 20:03 |
|
где то этот вопрос уже обсуждали, но все же: есть дом в селе, дом реально "под снос", он еле стоит, в "вытяге" его цена - 39000 грн., даже по рынку (за вычетом земли) он получается 12 000 грн. при минимальных корректировках. Как быть? |
|
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Ср, 14 Дек 2011 23:31 |
|
я недавно такой отчет отдал. Какая-то Хацапетовка Васильковского района, без транспортного сообщения, по виду недострой - коробка со штукатуркой. По документам - введен в єксплуатацию. Износ 0% Как не корячился достичь цифры, выданой местным БТИ, не смог. Так и отдал. Решил, что буду отбиваться ежели наедут. |
_________________
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Ср, 14 Дек 2011 23:36 |
|
| SHE писал(а): |
| эта тема очень старя... когда выдвалаи первые Кв. Св-ва то оценка земель была под ФГИУ, а потмо ФГИУ и Держкомзем поделили поля битвы... а специализация так и осталась... |
Тут вы не правы. Специализацию убрали. Она называлась 3.0, а вот 1.1 переименовали и добавили в нее "в тому числы земельних дылянок" и стали озвучивать на словах, что "в тому числы" это и значит, что для расчета земельного компонента в объекте, вам не надо на субподряде нанимать оценщика земли, а можете сами посчитать, а потом очистить объект от стоимости земли (или поделить стоимость). А "чистую" оценку земли делать низяяя 3.0 отменили. |
_________________
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 16:47 |
|
| КовАл писал(а): |
| Рыночную дают все три подхода |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Nadin
Сообщения: 350
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 17:31 |
|
Вопрос. Как оценить дом если земля не приватизирована. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 19:23 |
|
без учета з.у. из аналогов ст-ть з.у убрать....вы цените только то на что есть документы! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 19:44 |
|
А как же право пользования з.у.?
| Цитата: |
| Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. (Цивільний кодекс України, Глава 28, стаття 381. Садиба як об'єкт права власності.) |
|
|
|
|
|
|
Nadin
Сообщения: 350
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 19:49 |
|
| SHE писал(а): |
| без учета з.у. из аналогов ст-ть з.у убрать....вы цените только то на что есть документы! |
Оценивается дом с надворными постройками расположенный на неприватизированном земельном участке, на зем.участок есть просто кадастровый номер. Для налогообложения. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 20:05 |
|
Nadin, берите подобные аналоги и не мучайтесь. Если нет домов на не приватизированной земле, то лично моё мнение, можно поставить ооооочень небольшую корректировку на статус зем. участка (в собственности/пользовании)... на самом деле, из моего опыта, рынок никак не реагирует на этот статус земли, под домовладением. Эта тема уже где-то обсуждалась... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 20:16 |
|
| КовАл писал(а): |
| А как же право пользования з.у.? |
Уважаемый коллега КовАл, а так, если задуматься, то - что мы оцениваем вообще, а?
Мне кажется, что юридические права. Которые должны быть оформлены.
Право пользования?.. Не могу говорить точно, конечно, по домовладениям, но в части коммерческой недвижимости - право пользования на земельный участок существует же только для объектов негосударственной собственности...
А в части как раз домовладений - не моя мысль, но высказанная в течение последнего полугодия как минимум парой людей, к мнению которых я отношусь с уважением - стоимость домовладений с приватизированной землей и стоимость домовладений с неприватизированной отличаются... просто в пределах погрешности математической части оценочных рассчетов. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 20:40 |
|
Уважаемый Grey Horse, как я понимаю, оцениваем мы садибу (укр.), а садиба, как я уже цитировал, это
| Цитата: |
| ... земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. |
и рынку фиолетово приватизирована земля у садиби или нет, по причине того, что
| Цитата: |
| ... У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. |
А что касается отличий, так вот где-то на форуме уже проскакивала фраза о том, что в случае если зем. участок в собственности, то, по большому счету, это только лишняя нагрузка на покупателя, поскольку при оформлении сделки ему придется ещё заплатить и за оформление з.у. А "выхлоп" с получения в собственность такого участка, практически никакой... ну, разве что на садибу что-то свалится и придется обращаться за компенсацией... но вероятность этого ничтожна, да и я не совсем уверен, что в этом случае права на землю будут учтены только в случае наличия участка в собственности. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 20:45 |
|
| КовАл писал(а): |
| на самом деле, из моего опыта, рынок никак не реагирует на этот статус земли, под домовладением. Эта тема уже где-то обсуждалась... |
Да? Вот это действительно - забавно! 
Не обижайтесь, уважаемый коллега КовАл. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 20:53 |
|
Не обижаюсь. Только не пойму, чё забавного? Просветите, расскажите мне о преимуществах, которые дает наличие земельного участка в собственности, владельцу садиби. |
|
|
|
|
|
Nadin
Сообщения: 350
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 21:11 |
|
Если я правильно поняла оцениваем так как и делали раньше. Методом аналогов и всё. Берём аналоги с неприватизированной землёй приводим корректировки на отличия и готово. Не усложняя себе жизнь. А если приватизирована, то так же только от стоимости отнять стоимость земли взятую с предоставленного заказчиком отчёта по оценке земли. Правильно? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 21:21 |
|
Зачем Вам землю отнимать? |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 21:32 |
|
| КовАл писал(а): |
| Просветите, расскажите мне о преимуществах, которые дает наличие земельного участка в собственности, владельцу садиби. |
Может в данном случае по ссылке и иная ситуация, но если бы у того кто строил, были бы документы о праве собственности на зем. участок, то думаю дом стоял бы и по сей день. http://www.proskurov.info/news/events/7713--250- |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 21:57 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Может ... если бы у того кто строил, были бы документы о праве собственности на зем. участок, то думаю дом стоял бы и по сей день. |
Может... хотя, есть вариант, что оказалось бы, что
| Цитата: |
| З самого початку, при виготовленні державного акта голова Лісогрінівецької сільради і землевпорядник допустили помилку |
|
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 22:07 |
|
КовАл Может кто то и допустил ошибку, а может и нет и не в этом суть. Мы не можем предположить (мы не Глобы и Ностродамусы) что произойдет с активом который находится в не собственности. Сколько раньше было само-захватов участков, особенно под гаражи. Власти меняются, находятся "деловые" люди которые просто решают, что здесь гаражи построены незаконно - снести. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 22:17 |
|
Сергей_К, да, мы не Глобы и не Нострадамусы, поэтому предлагаю не гадать, кто и что может сделать с землей, которая находится в собственности или не в собственности, применяя нелегальные схемы (или Вы думаете, что ошибки допускают только случайно? )... давайте лучше по закону... какие преимущества дает приватизированная земля (под садибой). |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 22:26 |
|
| КовАл писал(а): |
| давайте лучше по закону... какие преимущества дает приватизированная земля (под садибой). |
Ну например снести ветхий дом, спланировать зем участок на нулевую отметку и продать как не застроенный т. е. свободный от улучшений. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 22:48 |
|
Кх... а продать не завалив ничего не проще? Для того, чтобы снести дом, если мне не изменяет память, ещё нужно разрешение на это получить... дешевле обойдется продать в том виде, какой он есть, а новый собственник сам решит, что ему делать с ветхим домом. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 22:56 |
|
И, согласитесь, что Вы уже, практически, перешли из сегмента домовладений в сегмент участков. |
|
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 00:51 |
|
| КовАл писал(а): |
| Зачем Вам землю отнимать? |
Дабы клиент дважды не платил налоги при оформлении сделки- один раз в составе усадьбы(которые у нас нотариат не оформляет, а называет домовладением, что практически означает усадьба минус земля) а второй раз оформляя купчую на зу |
_________________
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 09:41 |
|
Вопрос с землёй при оценке для налогообложения реально так и не урегулирован (не понятно, земельные улучшения в контексте Постановы понимаются, как здания и сооружения без земли, или все же с землей), поэтому, если отнимите землю, то будите сами нести ответственность, а если просто разложите домовладение на составляющие (земля и улучшения), то оставите сей щекотливый вопрос нашим нотариусам... выбирайте сами. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 10:01 |
|
Вставлю свои пять копеек.
| КовАл писал(а): |
Уважаемый Grey Horse, как я понимаю, оцениваем мы садибу (укр.), а садиба, как я уже цитировал, это
Цитата:
... земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. |
Я думаю, что определение предполагает, что на все компоненты садыбы у собственника есть разрешительные документы.
| КовАл писал(а): |
и рынку фиолетово приватизирована земля у садиби или нет, по причине того, что
Цитата:
... У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. |
Теоретически и практически земля не может быть ничейной. И если у кого-то документов нет, то у другого кого-то они есть (собственность сельгады/го. администрации и т.д.). И если исходить из этого, то получается чистой воды самозахват: пришел на пустой (чужой) участок, построил садыбу и продаешь ее уже с участком. Т.е. получается участок взял на шару.
Рынок не реагирует, как вы пишете, только потому, что не жучат за расположение улучшений на неузаконненой земле. В Крыму с татарами попытались - чуть война не началась. Просто до такой земли еще чьи-то руки/интерес не дошли. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 10:17 |
|
| Серый писал(а): |
| Теоретически и практически земля не может быть ничейной. И если у кого-то документов нет, то у другого кого-то они есть (собственность сельгады/го. администрации и т.д.). И если исходить из этого, то получается чистой воды самозахват: пришел на пустой (чужой) участок, построил садыбу и продаешь ее уже с участком. Т.е. получается участок взял на шару. |
ну-ну-ну... какой самозахват... какие татары... там совсем другая ситуация, там реальный самозахват. В большинстве случаев, о которых сейчас идет речь, земля выделялась под строительство конкретному лицу, а далее просто переходит из рук в руки вместе с садибой о чем и сказано в ГК.
| Серый писал(а): |
| Рынок не реагирует, как вы пишете, только потому, что... |
ну, ч.т.д. если нет отрицания того, что рынок не реагирует, то о чем тогда спор? Вообще, конеШно, интересно было бы спросить риэлторов, согласны они с тем, что рынок практически не реагирует на статус зем. участка садиби или нет... может я и ошибаюсь... |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 10:43 |
|
| КовАл писал(а): |
| ну, ч.т.д. если нет отрицания того, что рынок не реагирует, то о чем тогда спор? |
Проблема в том, что оценщик не оценивает что-то физическое (или нефизическое, если речь идет об объекте в нематериальной форме), а право кого-то на что-то. И это право должно быть подкреплено законодательно соответствующим документом. Мы же не делаем оценку если пришел, например, Петров, тыкнул в какую-то квартиру/дом/сказал, что у него пакет акций в этом предприятии и мы пошпарили оценивать, мы же просим документы, что это таки да Петрова, что имеет он права.
Ведь в документе о переходе права собственности от продавца к покупателю указывается документ на основании которого продаваемое имущество принадлежит именно продавцу.
Мое мнение: нет документа - нет прав. Иначе документ может оказаться у кого-то другого, и можно попасть в неловкое положение.
Или же как мы поступаем написав кучу ограничений, что предполагаем, что документы есть или могут быть получены и бла-бла-бла.
Хотя сам таким иногда и пользуюсь, но по сути и не согласен, т.к. фактически идет искажение изначально очерченных прав и, соответственно, искажение изначально заданного объекта оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 12:54 |
|
| Серый писал(а): |
| Иначе документ может оказаться у кого-то другого |
да ни у кого он не окажется...
| ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ писал(а): |
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю
або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи,
припиняється право власності, право користування земельною
ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула
право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені
на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи,
переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на
якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття
права власності на ці об'єкти до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих
самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього
землекористувача. |
|
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 13:15 |
|
| КовАл писал(а): |
да ни у кого он не окажется...
ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ писал(а):
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю
або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи,
припиняється право власності, право користування земельною
ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула
право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені
на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи,
переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на
якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття
права власності на ці об'єкти до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих
самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього
землекористувача. |
Вы на практике видели реализацию данной статьи, когда земельный участок у собственника находится, например, в аренде или в постоянном пользовании или не оформлен вообще никак. Лично я нет. Новый собственник по новому все оформляет на себя, и арендная плата меняется исходя из даты приобретения прав на улучшения, и новую тех. документацию на землю заставляют оформляьб, хотя ничего не изменилось. Был участок в постоянном пользовании - оформляется аренда. Не был участок вообще никак не оформлен - оформляется аренда. Не вдел я такого, что если у Иванова не был участок никак не оформлен, то к Петрову этот "никак" и перешел с такими никакими правами и он продолжает им пользоваться на "никаких" правах. Не работает это на практике.
Единственный случай когда это действует - переход корпоративных прав.
С правом собственности понятно - действует. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 13:43 |
|
| Серый писал(а): |
| Вы на практике видели реализацию данной статьи, когда земельный участок у собственника находится, например, в аренде или в постоянном пользовании или не оформлен вообще никак. Лично я нет. Новый собственник по новому все оформляет на себя... |
и много вы видели переоформленных документов на землю под САДИБОЙ? На практике, Серый, если земля под садибой не приватизирована, то никто ничего не оформляет... тупо забивают на всё это большооой "болт" и живут себе спокойно... а то, о чем вы говорите, когда
| Серый писал(а): |
| Новый собственник по новому все оформляет на себя, и арендная плата меняется исходя из даты приобретения прав на улучшения, и новую тех. документацию на землю заставляют оформляьб, хотя ничего не изменилось. Был участок в постоянном пользовании - оформляется аренда. Не был участок вообще никак не оформлен - оформляется аренда. Не вдел я такого, что если у Иванова не был участок никак не оформлен, то к Петрову этот "никак" и перешел с такими никакими правами и он продолжает им пользоваться на "никаких" правах. Не работает это на практике. |
действительно не работает при оформлении НЕЖИЛЫХ объектов. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 13:57 |
|
| КовАл писал(а): |
| На практике, Серый, если земля под садибой не приватизирована, то никто ничего не оформляет... тупо забивают на всё это большооой "болт" и живут себе спокойно... |
| Серый писал(а): |
| Просто до такой земли еще чьи-то руки/интерес не дошли. |
|
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 14:01 |
|
| Серый писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| На практике, Серый, если земля под садибой не приватизирована, то никто ничего не оформляет... тупо забивают на всё это большооой "болт" и живут себе спокойно... |
| Серый писал(а): |
| Просто до такой земли еще чьи-то руки/интерес не дошли. |
|
| КовАл писал(а): |
| ну, ч.т.д. если нет отрицания того, что рынок не реагирует, то о чем тогда спор? |
возможно следует добавить несколько слов в предыдущую цитату
| КовАл писал(а): |
| если нет отрицания того, что на данный момент рынок не реагирует, то о чем тогда спор? |
|
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 14:36 |
|
| КовАл писал(а): |
КовАл писал(а):
если нет отрицания того, что на данный момент рынок не реагирует, то о чем тогда спор? |
Спора как такового и нет. Все сугубо индивидуально: где-нибуть в районе тетки со считом и мечем или Кончи заспаной рынок как раз таки очень сильно отреагирует на неприватизированный участок (если там вообще такие остались), а в селе Червонэ дышло, где через двор покинутая хата (а то и хат с жильцами меньше, чем покинутых) и не отреагирует никак. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 14:42 |
|
| КовАл писал(а): |
| Вообще, конеШно, интересно было бы спросить риэлторов, согласны они с тем, что рынок практически не реагирует на статус зем. участка садиби или нет... |
У нас разницы не выявлено. Т.К все права оформляются продавцом при подготовке документов к нотариусу.
При приватизации З.У. у нотариуса оформляется два договора на улучшения и З.У. и соответственно увеличивается база налогообложения. При аренде З.У. один договор на улучшения по БТИ с указанием кадастрового № и всё.
А если никакие сделки не предвидятся то действительно "болт" |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 16:55 |
|
Отталкиваясь от многолетнего опыта работы в торговле недвижимостью, мне кажется, КовАл прав. При прочих равных покупатель скорее изберет неприватизированную землю для экономии денег. Хотя, прочих равных обычно не бывает, и приватизация или неприватизация земли, при покупке малоэтажки при наличии документов на улучшения, не являются мотивирующим фактором.
В междужопье (баба с мечом) землю приватизировали для того, чтобы когда тебя грохнут, за этот участок, детям что-то досталось в наследство. |
_________________
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Вс, 18 Дек 2011 20:37 |
|
| SHE писал(а): |
| без учета з.у. из аналогов ст-ть з.у убрать....вы цените только то на что есть документы! |
Питання по вартості землі у аналогів.
ОО знаходиться в с. Приморський Посад Приазовського району Запорізької області. В цьому селі (навіть поряд на одній вулиці) знайшов 1 аналог. Більше нема.
Поспілкувався з рієлторами та колегами з Запоріжжя. Рекомендували в якості аналогів об'єкти міста Приморськ (сусідній райцентр) та курорту Кирилівка (сусідній район з іншого боку берегової лінії). Але виникає питання в вартості землі (земля в ОО і аналогів - приватизована). Як правило в аналогах вартість земельної ділянки домоволодіння розраховується виходячи з вартості з.д. ОО. В нашому випадну це не тільки різні населені пункти, але й інші райони (окрів 1 аналога з Приморського Посаду). Як в такому випадку бути з землею?
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
| КовАл писал(а): |
Я бы поступил так.
Определил стоимость садиби и расписал в выводах:
стоимость об-та оценки 100 грн
в т.ч.
ст-ть улучшений 70 грн.
ст-ть зем. участка 30 грн.
Дальше не ваша проблема кто и что будет использовать для налогообложения... хотят, пусть к улучшениям прибавляют нормативку, хотя, пусть берут общую ст-ть... в общем, пусть это будет на ваша проблема.
P/S/ Дабы предупредить лишние вопросы, скажу сразу, что стоимость земельного участка, указанная Вами в таком отчете, не является стоимостью определенной согласно требований ЗУ "Об оценке земли", т.е. вы не составляете отчет об экспертной денежной оценке земли, однако Ваша специализация позволяет Вам в случае необходимости выделять ст-ть земли в общей ст-ти объекта... вернее, это не запрещено. |
Питання по вартості землі у аналогів.
ОО знаходиться в с. Приморський Посад Приазовського району Запорізької області. В цьому селі (навіть поряд на одній вулиці) знайшов 1 аналог. Більше нема.
Поспілкувався з рієлторами та колегами з Запоріжжя. Рекомендували в якості аналогів об'єкти міста Приморськ (сусідній райцентр) та курорту Кирилівка (сусідній район з іншого боку берегової лінії). Але виникає питання в вартості землі (земля в ОО і аналогів - приватизована). Як правило в аналогах вартість земельної ділянки домоволодіння розраховується виходячи з вартості з.д. ОО. В нашому випадну це не тільки різні населені пункти, але й інші райони (окрів 1 аналога з Приморського Посаду). Як в такому випадку бути з землею? |
|
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Вс, 18 Дек 2011 20:58 |
|
Пустые зем. участки в указанных нас. пунктах продаются? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 18 Дек 2011 21:07 |
|
Как вариант можно посчитать по следующему алгоритму:
1. Определяете ст-ть з.у. под каждым аналогом
2. вычитаете из ст-ти каждого аналога ст-ть з.у. под ним и получаете ст-ть улучшений
3. корректируете ст-ть улучшений и определяете стоимость улучшений О.О.
4. определяете ст-ть з.у. под О.О.
5. п.3 + п.4 = стоимость О.О. |
|
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Вс, 18 Дек 2011 21:39 |
|
| Albano2 писал(а): |
| Пустые зем. участки в указанных нас. пунктах продаются? |
Так.
Добавлено спустя 4 минуты 17 секунд:
| КовАл писал(а): |
Как вариант можно посчитать по следующему алгоритму:
1. Определяете ст-ть з.у. под каждым аналогом
2. вычитаете из ст-ти каждого аналога ст-ть з.у. под ним и получаете ст-ть улучшений
3. корректируете ст-ть улучшений и определяете стоимость улучшений О.О.
4. определяете ст-ть з.у. под О.О.
5. п.3 + п.4 = стоимость О.О. |
Приблизно так і думав... От блін, на 1 домоволодіння треба мінімум 3 оцінки землі зробити... Золота оцінка, а за неї попросив стільки ж, як за квартиру в Києві. |
|
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пн, 19 Дек 2011 03:01 |
|
Если есть аналоги по незастроенным земельным участкам, то по сравнительному подходу считаем стоимость ЗУ "умовно выльної від забудови", а далее отнимаем от стоимости ЗМК, также посчитанного сравнительным подходом. Получается что-то оьратное методу "залишку для землі". |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Пн, 19 Дек 2011 10:07 |
|
Возник вопрос.
Есть домовладение общей площадью 198, 4 м.кв. (из вытяга цифры), и в нем же указана площадь зем. участка - 1298,00м.кв., но и есть гос. акт на землю, в котором площадь зем. участка - 344\900 от 0,1000 (всего 1000,00 м.кв.) Как тут быть?
Сделать один отчет домовладение и 1298,00 м. земли? А второй только на участок на которые есть акт?.....два раза земля учтется ...вернее кусок.. |
|
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Чт, 22 Дек 2011 15:10 |
|
| A_expert писал(а): |
Возник вопрос.[i]
в котором площадь зем. участка - 344\900 от 0,1000 (всего 1000,00 м.кв.) Как тут быть? |
Намагавcя зрозуміти, яка площа землі.  Не вийшло.  |
|
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Ср, 28 Дек 2011 18:52 |
|
Думаю, судя по цифрам в акте, просто существует еще один (два, три) акта, которые заказчик не донес. Я бы у него спросил, сколько земли он намерен продавать, и столько бы оценил.
ЗЫ. Когда найдутся дополнительные акты, не забудьте поднять плату за услуги (мы же договариывались на один участок, а тут три! ) |
_________________
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
