| Автор |
Сообщение |
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
 Добавлено:
Пн, 27 Авг 2012 16:14 |
  |
Добрый день, друзья! Перелопатил форум. Да, нашел много полезно, но инфа уже, к сожалению, устарела,а помощь нужна)
Предыстория: всегда ценил в основном коммерческие участки доходным способом, и Ск рассчитывал методом экстракции. Вопросов не возникало. И тут, необходимо рассчитать стоимость земельного участка, путем деления его на части - садовые участки и продать, в рамках метода развития.
Так вот, метод экстракции применить не могу, а точнее пока не понимаю как. Выход один - кумулятивно.
Естественно начитался литры и форума, собрал набор рисков:
№ Наименовани ставки и компенсации Значение ставки
1 Безрисковая ставка 7,0%
2 Компенсация отличий в ликвидности вложений 2,5%
3 Компенсация отличий в условиях инвестиций 1,0%
4 Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте 1,0%
5 Компенсация рисков присущие отрасли 1,0%
6 Компенсация других видов ризков 1,0%
7 Итоговая ставка капитализации (Ск) 13,5%
Обана, вот так круто получилось, 13,5%. Правда одно "но", рецензенты требуют обосновать почему 1%,а не 2% и т.п.
Поэтому возникает вопрос. На сегодняшний день, есть ли какие-нибудь укрупненные показатели или таблицы, диапазоны рисков?? список отраслевых рисков и т.п.?
спасибо!!!!
Буду рад любому материалу, либо заготовкам))) |
|
|
|
    |
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 10:20 |
|
| imsergius писал(а): |
спасибо!!!!
Буду рад любому материалу, либо заготовкам))) |
Где-то скачал табличку расчета компенсации за риск. В прикрепленном файле |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
вложения в Объект оценки.doc |
| Размер файла: |
37.5 Kб |
| Скачан: |
153 раз |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 13:00 |
|
| imsergius писал(а): |
| ...рецензенты требуют обосновать почему.... |
В общем то они правы согласно НС. Вот тОка беда, КАК? Где методика? То что во вложении коллеги Naskel ?
Может быть, может быть.
Вопросы риторические.
Но у меня возник вопрос по поводу подбора факторов влияющих на риск.
Если ОО земельный участок то, о каких компенсациях
| Цитата: |
.....в условиях инвестиций...,
.....необходимости в инвестиционном менеджменте...,
.....рисков присущие отрасли.... |
может идти речь?
Вам не кажется это не логичным? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 17:02 |
|
Спасибо за ответы.
Как гласит неизвестный источник, смысл этих компенсаций в следующем:
• Компенсация различий в условиях инвестиций (срок вложений в недвижимость является несравнимо большим чем срок банковских депозитов, сумма инвестиций превышает типичную сумму депозита);
в данном случае мы берем кредит для оформления сделок купли продажи, которые растягиваются на 4 года (надо продать 90 участков).
• Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте и компетентном управлении активами (выбор возможных вариантов финансирования и принятия решений о содержании или продаже объекта не предусматривает значительных усилий со стороны инвестора или уровня квалификации инвестора, который существенно отличается от среднего)
здесь, я так понял поправка на ленивого менеджера. в моем случае 1%, так как моделируемый менеджер достаточно мотивирован. =)
• Компенсация рисков, присущих отрасли (инвестиции в доходную недвижимость характеризуются уровнем риска ниже среднего)
вот тут, я сомневаюсь. но возможно, при условии, что наша отрасль - это жилье-дачи в 300 метрах от моря Сакского района, - участки будут востребованы, и риск их "непродажи" минимальный, т.е. 1%
Поправьте меня пожалуйста!!
====================================
PS: Кроме того, где то читал, что категорию "Прочие риски" вообще не используют. Может это связано с тем, что мы итак используем пункт "непредвиденные расходы 10%" (в затратной части), может потому что риски должны быть озвучены и страховаться лишний раз - это не правильно. |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 17:34 |
|
imsergius, скажите пожалуйста. а какой смысл рассчитывать данные участки доходным подходом? Не проще ли, а главное, не корректнее было бы рассчитать стоимость сравнительным. Тем более, что в вашем регионе рынок земельных участков более чем достаточно развит - уж по крайней мере лучше, чем рынок аренды земельных участков. И не придется "становиться на мостик" со ставкой капитализации.
Добавлено спустя 1 минуту 31 секунду:
точнее, с коэффициентом капитализации  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 17:51 |
|
| imsergius писал(а): |
Предыстория: всегда ценил в основном коммерческие участки доходным способом, и Ск рассчитывал методом экстракции. Вопросов не возникало. |
А как Вы это делали? У Вас в городе есть достаточное количество земельных участков коммерческого назначения на вторичном рынке, предлагаемые в аренду? |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 18:08 |
|
| zanoza писал(а): |
| А как Вы это делали? У Вас в городе есть достаточное количество земельных участков коммерческого назначения на вторичном рынке, предлагаемые в аренду? |
Тот же вопрос. |
|
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 19:45 |
|
Спасибо, правильный вопрос! Я просто не до конца объяснил условие задачи.
В моем случае, главный аргумент в пользу метода развития - это огромная площадь участка - 10 га.
А вообще, стоимость "ячейки" (проектных участков, после разделения основного), естественно определяется сравнительным подходом. Но продаются в течении 4-х лет (их 90 штук получилось).
У меня как раз вопросы в определении ставки дисконтирования. |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 28 Авг 2012 21:31 |
|
| rudge писал(а): |
Но у меня возник вопрос по поводу подбора факторов влияющих на риск.
Если ОО земельный участок то, о каких компенсациях
Цитата:
.....в условиях инвестиций...,
.....необходимости в инвестиционном менеджменте...,
.....рисков присущие отрасли....
может идти речь?
Вам не кажется это не логичным?
|
Ну почему же, учет данных рисков, на мой взгляд, вполне имеет право быть. Ведь речь идет, как я понимаю, о методе разбивки (освоения) и хотя ОО в конечном итоге действительно является земельный участок, но ставка дисконта в данном случае используется для приведения всех предполагаемых доходов и расходов, связанных с освоением и реализацией участков на дату оценки.
Другое дело, несколько напрягает, что для приведения и доходов и расходов ставка дисконта традиционно рассчитывается одна. И еще не смотря на то, что методика ясно говорит:"разница между дисконтированными доходами и дисконтированными затратами" почему-то тянет эатраты прокомпаундировать . Причем по ставке, отличной от той, по которой приводятся доходы от реализации. Интересно, у кого-то еще такие желания возникают, или я одна такая ... неправильная  |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 11:07 |
|
| Юта писал(а): |
| почему-то тянет эатраты прокомпаундировать . |
100%.
| Юта писал(а): |
| Причем по ставке, отличной от той, по которой приводятся доходы от реализации. |
100%.
То есть, Вы не одна, коллега Юта.
Просто - кому они, кроме нас, нужны - подобные экзорцисы? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 11:46 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Просто - кому они, кроме нас, нужны - подобные экзорцисы? Sad
|
Увы, это так. Так что не выпендриваемся и слушаем свою песню "Валенки" |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 13:09 |
|
| Юта писал(а): |
| Увы, это так. Так что не выпендриваемся и слушаем свою песню "Валенки" |
Ничего подобного, коллега Юта. Во всяком случае, мне так кажется.
Если Вас лично интересует движение вперед, а не вспять - все равно подобные экзорцисы Вам на пути встретятся и, скорее всего, Вас заинтересуют.
Поэтому выпендриваться - нужно.
Поверьте, это - правда.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 13:42 |
|
Таки, шо жэ делать? как жить, если не могу объяснить риски?  |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 13:59 |
|
| imsergius писал(а): |
| Таки, шо жэ делать? как жить, если не могу объяснить риски? |
Попробовать жить.
Не объясняя риски.
| imsergius писал(а): |
| Так вот, метод экстракции применить не могу, а точнее пока не понимаю как. Выход один - кумулятивно. |
Извините, коллега, бред Сивой Ко. Мне интуитивно кажется, что лучше идти по пути экстракции.
| imsergius писал(а): |
№ Наименовани ставки и компенсации Значение ставки
1 Безрисковая ставка 7,0%
2 Компенсация отличий в ликвидности вложений 2,5%
3 Компенсация отличий в условиях инвестиций 1,0%
4 Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте 1,0%
5 Компенсация рисков присущие отрасли 1,0%
6 Компенсация других видов ризков 1,0%
7 Итоговая ставка капитализации (Ск) 13,5% |
Вот, елки-палки, устаю уже всем говорить... Вот так Вы рассчитали ставку дисконта, а не ставку капитализации. Т.е., Вам еще нужно обосновать значение ставки возврата капитала... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 14:12 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Мне интуитивно кажется, что лучше идти по пути экстракции. |
а как это сделать для садовых участков? я сделаю! |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 14:23 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Вот так Вы рассчитали ставку дисконта, а не ставку капитализации. Т.е., Вам еще нужно обосновать значение ставки возврата капитала... |
Извините, рискну спросить... А зачем? Мне кажется, imsergius просто несколько в показаниях путается. если я поняла правильно, для его случая и нужна ставка дисконта - не прямой же капитализацией он cобирается рассчитывать? Или все-таки я ошибаюсь?
Что касается расчета рисков - встречала кое-где, да и сама изощрялась - но по-большому счету, на мой взгляд в большинстве случаев - это от лукавого . Начиная от того, что диапазон каждого риска традиционно 5%. Почему 5, не 10, кто сказал? Допустим, объект супер-пупер ликвидный - принимаем риск 0. Неликвидный вообще - риск +5%. Странно все это
Ну иногда что-то можно посчитать: т.называемая товарная диверсификация, например: помещение в общем можно использовать под офис, магазин, производство, склад, ну и еще чего-нибудь - придумать 5 видов использования, а потом в зависимости от конкретных n возможных видов использования: 5/5*n
Самой не нравится
[
Добавлено спустя 3 минуты 27 секунд:
Третий раз пробую выложить из Практики оценки за 2007 год. Что-то не получается
Добавлено спустя 48 секунд:
Да, и опять не получилось. В чем дело? |
|
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 14:37 |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 14:40 |
|
ОК
Добавлено спустя 3 минуты 25 секунд:
кинула |
|
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 14:44 |
|
размещаю |
| Описание: |
| МЕТОД КУММУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ |
|
Downloads |
| Имя файла: |
КУММУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ.doc |
| Размер файла: |
78 Kб |
| Скачан: |
64 раз |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 14:51 |
|
Спасибо. Там ничего особенно нового нет, но умные люди писали |
|
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 14:53 |
|
Нового возможно ничего нет, но применение экспертных оценок к определению общеэкономических рисков довольно интересно. Вспоминается нормативная оценка населенных пунктов) |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 14:59 |
|
ну тогда я Вам весь журнал скину - лишней информации не бывает |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 17:32 |
|
| Юта писал(а): |
| И еще не смотря на то, что методика ясно говорит:"разница между дисконтированными доходами и дисконтированными затратами" почему-то тянет эатраты прокомпаундировать . |
Почему прокомпаундировать? Меня таки тянет продисконтировать. и то и другое.
Про ставку пока не готов говорить, но, наверное, она таки должна быть одинаковой, вернее, она должна быть одна и применяться для разницы доходов и затрат. Это, конечно, при дисконтировании.
Добавлено спустя 3 минуты 42 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| Вот, елки-палки, устаю уже всем говорить... Вот так Вы рассчитали ставку дисконта, а не ставку капитализации. Т.е., Вам еще нужно обосновать значение ставки возврата капитала... |
В теории, наверное, да. А в частном данном случае речь же идет про землю, которая не имеет конечного/остаточного срока жизни. На какой срок рассчитывать возврат капитала? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 18:47 |
|
| Серый писал(а): |
| Почему прокомпаундировать? |
ну, если упрощенно, то хотя бы потому, что если планирую через год получить 120 грн от вложенных сегодня 100 гривен, то я должна разместить 100 гривен на депозит под 20% годовых. но если я планирую потратить через год 100 гривен, то сегодня я должна взять кредит 120 гривен под 20% годовых. Честно говоря, полной уверенности в правильности таких рассуждений нет, поэтому дальше "тянет" пока идти не рискую. Надеюсь на аргументы как "за", так и "против"
Добавлено спустя 5 минут 23 секунды:
Просто получается, что завтрашний доход 120 гривен сегодня равен 100 гривнам, а завтрашние затраты 100 гривен сегодня равны 120 гривнам |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 20:10 |
|
| Юта писал(а): |
| ну, если упрощенно, то хотя бы потому, что если планирую через год получить 120 грн от вложенных сегодня 100 гривен, то я должна разместить 100 гривен на депозит под 20% годовых. |
Тут логика есть.
| Юта писал(а): |
| но если я планирую потратить через год 100 гривен, то сегодня я должна взять кредит 120 гривен под 20% годовых. |
Тут логики не вижу. Если мне тратить завтра, то какй смысл мне сегодня брать и еще и за сегодня проценты платить. Нужно будет завтра - завтра и возьму.
Я вижу ситуацию так. На дату оценки есть объект оценки - некий большой кусок земли. Путем анализа НЭИ было установлено, что наиболее эффективно (читай чтобы получить наибольший доход) этот большой участок нужно поделить на некие меньшего размера, которые пользуются спросом. Поэтому с даты оценки на протяжении некоего периода прогнозируется выполнение работ по разделению большого участка на меньшие, что требует затрат. В данные периоды доходы равны нулю, есть только затраты, поэтому денежные потоки будут отрицательными. После выполнения всех процедур по делению участка начнется период получения доходов от реализации участков до тех пор, пока все участки не будут проданы.
Естественно, что сумма дисконтированных денежных потоков должна быть положительной как минимум ну и выше стоимости большого участка как единого объекта (в противном случае нафиг нада эти танцы).
Ну вот где-то так и никакого компаундирования. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 21:57 |
|
| Серый писал(а): |
| Тут логики не вижу. |
Тогда доводим ситуацию до абсурда. Есть затраты на освоение, а доходов от реализации нет и не планируется. Ну вот такая ситуация, такое условие задачи. Пусть будет такой затратный проект и нужно рассчитать средства на его осуществление. Горизонт расчета - 2 года. Каждый год планируются затраты по 100 тыс, т.е. ДП1 = -100 тыс, ДП2 = -100 тыс.
Вопрос № 1. Как рассчитать ставку дисконта, каков будет экономический смысл расчета?.
Вопрос № 2. Допустим, рассчитали, і=0,1.
Приводим потоки на дату оценки. -100тыс/(1+0,1)^1 +(-100 тыс/(1+0,1)^2)
Получается, если правильно посчитала -173,5 тыс.
И вы говорите заказчику: для осуществления этих работ вам потребуется 173,5 тыс.грн. Как по-Вашему, это правильно? |
|
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Чт, 30 Авг 2012 23:06 |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2012 00:20 |
|
| imsergius писал(а): |
| Тут немного логика нарушена. |
Да что же вам всем моя логика далась! Прямо оголтелый мужской шовинизм 
| imsergius писал(а): |
| В нашем случае проект "расходный", и ставка дисконтирования будет со знаком "минус", т.е. i=-0,1 |
Вот это что-то совсем новенькое
Эта отрицательная ставка дисконта на самом деле может трактоваться как стоимость заемных средств, т.е. ставка по кредиту. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2012 08:38 |
|
| Юта писал(а): |
Тогда доводим ситуацию до абсурда. Есть затраты на освоение, а доходов от реализации нет и не планируется. Ну вот такая ситуация, такое условие задачи. Пусть будет такой затратный проект и нужно рассчитать средства на его осуществление. Горизонт расчета - 2 года. Каждый год планируются затраты по 100 тыс, т.е. ДП1 = -100 тыс, ДП2 = -100 тыс.
Вопрос № 1. Как рассчитать ставку дисконта, каков будет экономический смысл расчета?.
Вопрос № 2. Допустим, рассчитали, і=0,1.
Приводим потоки на дату оценки. -100тыс/(1+0,1)^1 +(-100 тыс/(1+0,1)^2)
Получается, если правильно посчитала -173,5 тыс.
И вы говорите заказчику: для осуществления этих работ вам потребуется 173,5 тыс.грн. Как по-Вашему, это правильно? |
Логики опять не вижу .
Путем дисконтирования мы отвечаем о стоимости объекта оценки на конкретную дату. Поэтому, -173,5 тыс. грн. - это не ответ на вопрос о том, сколько потребуется на осуществление этих работ, а ответ на вопрос о стоимости на дату оценки. Иными словами, вкладывать два года по сто тысяч равнозначно единоразовому вложению сегодня и сейчас 173,5 тыс. (если это возможно). Все таки те -100 тыс. - это не просто затраты, это экономический результат "доходы -затраты", а т.к. доходов нет, то этот результат равен затратам. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2012 08:49 |
|
Так это, а с рисками что? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2012 09:56 |
|
| imsergius писал(а): |
| Так это, а с рисками что? |
Если дело рисковое - не рисковать |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2012 09:58 |
|
так, кто не рискует, тот не пьет шампанского!  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2012 10:00 |
|
| imsergius писал(а): |
| Так это, а с рисками что? |
Ну что - обосновывать. Попросить образец, сказать, что Вы ночинающий и просите совета. |
|
|
|
|
|
imsergius
Возраст: 37
Сообщения: 16
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2012 10:02 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2012 10:11 |
|
| imsergius писал(а): |
| zanoza, есть образец? =) |
Да у меня-то есть, но Вам нужен не мой. А тот, который устраивает рецензента Вашего отчета. У него и просите, мол, покажите и расскажите, как правильно? |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 31 Авг 2012 21:23 |
|
| Серый писал(а): |
| Иными словами, вкладывать два года по сто тысяч равнозначно единоразовому вложению сегодня и сейчас 173,5 тыс. |
Будем считать, что почти готова с Вами согласиться, если дадите ответ на Вопрос № 1
| Юта писал(а): |
| Вопрос № 1. Как рассчитать ставку дисконта, каков будет экономический смысл расчета? |
|
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 01 Сен 2012 09:15 |
|
| imsergius писал(а): |
| ...... И тут, необходимо рассчитать стоимость земельного участка, путем деления его на части садовые участки и продать, в рамках метода развития..... |
Вопрос №1
Кто дал нам право изменять характеристики, геометрические в данном случае, объекта оценки?
Если это условие заказчика тогда о какой РС может идти речь?
Вопрос №2
Какое отношение имеют данные риски
| Цитата: |
.....в условиях инвестиций...,
....необходимости в инвестиционном менеджменте...,
.....рисков присущие отрасли.... |
присущее бизнесу на базе объекта оценки НО не самому объекту оценки?
Если ОО 10Га то и оцениваем 10Га отсюда и риски присущие ОО=10Га, это
- низкая ликвидность
ну и возможно еще какие то не учтенные. ВСЕ.
Ваша же логика строится на том, что ОО БУДЕТ РАЗДЕЛЕН на боле мелкие участки с целью как минимум последующей продажи частями, НО уже после даты продажи = оценки.
Это логика ведения бизнеса на базе ОО=10Га. Купил 10Га разделил и продал частями. Вот тут как раз и заложены риски приведенные Вами. Тут и заложена полезность данного актива. В разнице стоимости суммы полученных средств от такой продажи и стоимости ОО 10Га. Иначе на кой покупать?
По Вашей логике инвестор купит ОО (оцененный как разделенный) стоимостью 100 ед, а потом продаст по той же стоимости. Ну это же не логично. В чем тогда полезность для инвестора? Где его выгода? Или он сможет продать дороже чем Вы оценили? Обоснуйте плиз последнее если определена РС.
Повторюсь.
Какое отношение они, заложенные Вами риски (см выше), имеют к ОО=10Га? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 01 Сен 2012 14:49 |
|
| Юта писал(а): |
Серый писал(а):
Иными словами, вкладывать два года по сто тысяч равнозначно единоразовому вложению сегодня и сейчас 173,5 тыс.
Будем считать, что почти готова с Вами согласиться, если дадите ответ на Вопрос № 1
Юта писал(а):
Вопрос № 1. Как рассчитать ставку дисконта, каков будет экономический смысл расчета? |
Я ж не добиваюсь согласия или не согласия, а высказываю свою точку зрения и аргументирую ее как могу.
Ставку дисконта рассчитать так, как она рассчитывается для объекта, в который предполагаются инвестиции.
Добавлено спустя 5 минут 51 секунду:
| rudge писал(а): |
Вопрос №1
Кто дал нам право изменять характеристики, геометрические в данном случае, объекта оценки?
Если это условие заказчика тогда о какой РС может идти речь? |
Вполне ожидаемый вопрос от Вас Право дал анализ НЭИ. Запускать обсуждение по теме анализа НЭИ и изменения в связи с этим объекта оценки нет смысла.
Просто скажите, например, придет к вам директор строительной организации, которая построила многоквартирный дом. Попросит вас оценить этот многоквартирный дом. Как будете оценивать такой объект. Только не говорите, что будете искать на рынке аналоги продаж целых многоквартирных домов. Не, конечно поискать можно, и для успокоения совести нужно. А дальше... |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вс, 02 Сен 2012 08:58 |
|
Хороший пример, да
Приятно видеть короткий, сдержанный и вдумчивый ответ вместо очередного витка безрезультатной дискуссии. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 03 Сен 2012 14:20 |
|
| Серый писал(а): |
Просто скажите, например, придет к вам директор строительной организации, которая построила многоквартирный дом. Попросит вас оценить этот многоквартирный дом. Как будете оценивать такой объект. Только не говорите, что будете искать на рынке аналоги продаж целых многоквартирных домов. Не, конечно поискать можно, и для успокоения совести нужно. А дальше... |
Похоже для Вас не существует разницы между ОО=Здание и ОО=помещение в здании.
К стати, НЕИ не дает права Оценщику, даже виртуально, менять геометрические характеристики ОО. Это право Собственника=Заказчика.
А почему бы тогда и физ.износ не поменять под НЕИ Бред |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Сен 2012 16:06 |
|
| rudge писал(а): |
| А почему бы тогда и физ.износ не поменять под НЕИ Бред |
А мы его и меняем иногда, когда установлено, что объект требует определенных инвестиций для ремонта, чтобы он мог функционировать по определенному согласно НЭИ назначению. Или внесение инвестиций в виде ремонта не влияет на физ. износ объекта оценки вцелом.
| rudge писал(а): |
| Похоже для Вас не существует разницы между ОО=Здание и ОО=помещение в здании. |
Существует. Но когда для определения объекта оценки как здания необходимо его дробление на более мелкие составляющие - помещения, при этом такое дробление является типичным для рынка - то это можно и нужно делать. Пример с многоквартирным домом, где квартиры продаются каждая самостоятельно. Офисные/торговые центры, которые в продаже могут быть самостоятельными объектами вцелом (сравнительный подход), но в аренде сдаются огтдельно по помещениям (доходный подход) и т.д. и т.п. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Тони
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пн, 03 Сен 2012 17:10 |
|
все риски , обычно, в сумме до 5%
но!
чего именно 5 а не больше, тоже вопрос.
Те что писали даже книжки по оценке вот эту 5 ку - обосновать не могут-хотя пока вроде так правильно более-мение |
_________________
<b> ПРОДАМ ПРОГУ ДЛЯ ПОИСКА АНАЛОГОВ ПО ВСЕЙ УКРАИНЕ И ОТЧЕТОВ АВТОМАТОВ . + ПРОГА ДЛЯ ТС есть. В ПРИВАТ . (15 МИНУТ И ВЫНИМАЙ ПИРОЖКИ!!!) |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 03 Сен 2012 18:24 |
|
| Тони писал(а): |
все риски , обычно, в сумме до 5%
но!
чего именно 5 а не больше, тоже вопрос.
Те что писали даже книжки по оценке вот эту 5 ку - обосновать не могут-хотя пока вроде так правильно более-мение
|
Вот нашла ветку где этот вопрос и вообще проблемы расчета рисков обсуждались здесь
Сергей_К, спасибо за помощь! |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 03 Сен 2012 18:48 |
|
| Тони писал(а): |
все риски , обычно, в сумме до 5%
но!
чего именно 5 а не больше, тоже вопрос. |
Извините, коллега Тони, но, конечно, этот вопрос, уважаемый, и отношение к нему на Форуме Вы просмотреть забыли... или не успели...
Искренне жаль. Поверьте, повторяться - не хочется. Ну, мне лично, give me pardon... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
