| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 07 Окт 2005 13:19 |
  |
При оценке предприятия ставка капитализации обычно ниже чем ставка дисконта.
При оценке недвижимости наоборот...
Почему? В чем разница? |
|
|
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 07 Окт 2005 14:26 |
|
| Андрей писал(а): |
При оценке предприятия ставка капитализации обычно ниже чем ставка дисконта.
При оценке недвижимости наоборот...
Почему? В чем разница? |
И где это вы такое вычитали?!  |
|
|
|
 |
|
Роман
Сообщения: 1
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 07 Окт 2005 21:36 |
|
А, в принципе, подскажите как аккумулировать риски и почему капитализация отличается от дисконта? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Окт 2005 10:10 |
|
| Цитата: |
| И где это вы такое вычитали?! |
Оценка бизнеса под редакцией Грязновой. "Ставка капитализации для предприятий обычно выводится из ставок дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока. Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже чем ставка дисконта." |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 10 Окт 2005 10:25 |
|
| Андрей писал(а): |
| Цитата: |
| И где это вы такое вычитали?! |
Оценка бизнеса под редакцией Грязновой. "Ставка капитализации для предприятий обычно выводится из ставок дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока. Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже чем ставка дисконта." |
Ну если эта фраза полная и не вырвана из контекста, то тогда я могу сказать одно- дилетантское утверждение. Во-первых если будет не рост ДП а спад, тогда что? (правильно будет не вычитание и прибавление) А во-вторых зачем их вообще сравнивать?!
Ну а про недвижимость где вы такое прочитали? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 11 Окт 2005 21:14 |
|
| Роман писал(а): |
| А, в принципе, подскажите как аккумулировать риски? |
не совсем понял вопрос... просто к безрисковой прибавляете премии за риск.
| Роман писал(а): |
| почему капитализация отличается от дисконта? |
потому, что ставка кап. включает в себя ставку дисконта и возврат капитала. |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 11:13 |
|
| Цитата: |
| Ну а про недвижимость где вы такое прочитали? |
Про недвижимость, извините, тут ошибка.
| Цитата: |
| А во-вторых зачем их вообще сравнивать?! |
Спасибо за ответ, в Вами согласен. |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 11:15 |
|
| Цитата: |
| потому, что ставка кап. включает в себя ставку дисконта и возврат капитала |
Т.е. в этом случае ставка капитализации больше. И ставка дисконта равна требуемой ставке доходности? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 19:10 |
|
Извините, но не совсем понял:
| Цитата: |
| т.е. в этом случае ставка капитализации больше. |
в каком случае? Она может быть как больше, так и меньши, а может быть и равна ставке дисконта.
| Цитата: |
| И ставка дисконта равна требуемой ставке доходности? |
да |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 13 Окт 2005 12:37 |
|
| Цитата: |
| Она может быть как больше, так и меньши, а может быть и равна ставке дисконта. |
Хорошо, я понял, спасибо! |
|
|
|
|
|
Маленький Мук
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Пт, 14 Окт 2005 14:14 |
|
Такс... давайте начнем с Ликбеза .. и так... ставка капитализации = ставка дисконта + норма возмещения.
Из чего следует что Ставка дисконта= ставки капитализации при условии:
1) Норма возмещения ничтожно малая величина
2) Норма возмещения равна темпам роста
Необходимо особо подчеркнуть, что при дисконтировании темпы роста учитываются в числителе (т.е. в денежном потоке). А при прямой капитализации в знаменателе.
Хочу дополнительно отметить, что следует очень аккуратно относится как к Гордоновской модели в частности, так и долгосрочному прогнозированию в целом. Не могу не вспомнить один отчет, в котором оценщик прогнозирует работу нефтеперерабатывающего завода на 15 лет! Это, очень забавно, учитывая, что отраслевые эксперты не всегда достоверно могут сказать, что будет с ценами на нефть через месяц. |
_________________
Если ценить «как для себя», очень дешево получается. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 14 Окт 2005 15:19 |
|
| Маленький Мук писал(а): |
Хочу дополнительно отметить, что следует очень аккуратно относится как к Гордоновской модели в частности... |
а вот тут можно по подробнее? |
|
|
|
|
|
Маленький Мук
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Пт, 14 Окт 2005 17:19 |
|
Модель Гордона: коэффициент капитализации = ставка дисконта минус долгосрочные темпы роста.
В условиях стабильности у империалистов такой подход является одним из основных.
А у нас вы знаете много предприятий, которые имеют постоянные в ретроспективных данных темпы роста?
Но вот у начинающих оценщиков, как правило, есть рвение воткнуть все методы которые они только знают. Главное что бы они звучали позамысловатее. Редкий отчет начинающего встретишь без модели Гордона. Правда от куда берется величина роста на условно неограниченный период времени он не знает.
Это у проклятых европейцев, например, ежегодный прирост ВВП стабильно около 4%. А у нас ….. Попробуйте найти тенденцию темпов роста, например ВВП в Украине.(http://www.ukrstat.gov.ua/). Так там хоть рост есть. А на украинских предприятиях все бедные и несчастные  |
_________________
Если ценить «как для себя», очень дешево получается. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 14 Окт 2005 21:11 |
|
А, стесняюсь спросить, что бы порекомендовали использовать вы? |
|
|
|
|
|
Маленький Мук
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Сб, 15 Окт 2005 15:06 |
|
Порекомендовал? Что бы выписать рецепт нужно знать диагноз. А панацеи я не знаю. Я говорил, что выбор способа решения задачи связано с особенностью объекта, а не с методом который кому-то очень симпатичен. А модель Гордона имеет ограничения в использовании для значительной части украинских предприятий. Поэтому ее использование зачастую необоснованно и некорректно.
Основной головной болью в оценке предприятий следует считать анализ ЛНЭИ. Столкнувшись с нестабильно работающими, убыточными предприятиями оценщики, как правило, решают эту проблему просто: «Я знаю город будет, я знаю саду цвесть…»(с). Лично мне это всегда напоминает высказывания Остапа Бендера про Нью-Васюки. И в лучшем случае такие расчеты отражают инвестиционную стоимость предприятия.
Отраслеобразующие предприятия, холдинги в оценку попадают крайне редко. В своем большинстве оценке подлежат небольшие предприятия. Степень влияния на отраслевые процессы таких предприятий крайне невысока. В рамках отрасли они похожи на миноритарные пакеты.
При этом следует учитывать, что на многих крупных предприятиях, холдингах производственные мощности продолжают быть недозагружены. А «монстры» имеют в силу субъективных и объективных причин несравнимо большие резервы для развития.
Но даже если предположить что отраслевой рост они будут делить линейно (чего не бывает), то модель Гордона предполагает данную величину неограниченной во времени. Такой рост формирует необходимость в средствах для увеличения внутренних возможностей после исчерпания уже существующих. Это редко кто учитывает в денежном потоке. А если этого не делается, то нужно ограничить во времени срок роста. Что тоже ни кто не делает.
Список вопросов которые можно задавать оценщику при его попытки затолкать расчет в модель Гордона можно продолжать до бесконечности. Но возникает естественный вопрос: Зачем так чудить? Зачем такие сложности? Куда менее субъективно, рассчитать реверсию при наиболее ожидаемом денежном потоке при условии типичного для отрасли качества менеджмента и капитализировать по ставке равной ставке дисконта.
Если хотите то такой подход чем, то похож на оценку недвижимости:
Условие: Офис реально может приносить ЧОД -10грн в год.
Решение: Капитализируем и ни каких гвоздей.
Предпосылки расчета: Что будет завтра, черт ногу сломит. А потенциально возможный рост нивелируется, рисками связанными с вероятностью наступления такого события.
Необходимо отметить, что характер особенностей предприятий и самое главное их сочетание не позволяет использовать один шаблон на все случаи жизни. Касаемо долгосрочного роста могу процитировать Конфуция:"Очень сложно найти черную кошку в темной комнате. Особенно если ее там нет" |
_________________
Если ценить «как для себя», очень дешево получается. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 16 Окт 2005 22:40 |
|
| Цитата: |
| Список вопросов которые можно задавать оценщику при его попытки затолкать расчет в модель Гордона можно продолжать до бесконечности. |
эт да... эт точно, но и вариант
| Цитата: |
| капитализировать по ставке равной ставке дисконта |
не далеко убежал от модели Гордона. Ведь в этом случае мы опять таки прогнозируем, но только в этом случае, что роста не будет... и падения не будет... стабильность типа... красотища 
Я вас понимаю, но считаю, что если захотеть, то придраться можно к любому прогнозу, особенно если читать отчет лет так через пять после его выполнения
З.Ы. И вот еще, считая стоимость предприятия по доходу можно, ведь, использовать и метод сценариев... оптимистичный - Гордон, наиб. вероятный - ставка кап. = ст. дисконта, писимистический - ликвидация предприятия. Это так, что бы рассмотреть усё |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 17 Окт 2005 11:27 |
|
| Маленький Мук писал(а): |
Модель Гордона: коэффициент капитализации = ставка дисконта минус долгосрочные темпы роста.
В условиях стабильности у империалистов такой подход является одним из основных.
А у нас вы знаете много предприятий, которые имеют постоянные в ретроспективных данных темпы роста?
Но вот у начинающих оценщиков, как правило, есть рвение воткнуть все методы которые они только знают. Главное что бы они звучали позамысловатее. Редкий отчет начинающего встретишь без модели Гордона. Правда от куда берется величина роста на условно неограниченный период времени он не знает.
Это у проклятых европейцев, например, ежегодный прирост ВВП стабильно около 4%. А у нас ….. Попробуйте найти тенденцию темпов роста, например ВВП в Украине.(http://www.ukrstat.gov.ua/). Так там хоть рост есть. А на украинских предприятиях все бедные и несчастные |
Аааааа вы про это. Фух а я уже думал, что Гордона не правильно понимаю.
Правильно КовАл сказал что вы тоже, в своих предложениях, не далеко ушли от аналогичной модели.
И вообще я думаю, мы тут все прекрасно понимаем друг друга как это все субъективно. |
|
|
|
|
|
Маленький Мук
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Пн, 17 Окт 2005 12:53 |
|
Уважаемые КовАл и Hard_Pragmatic, в продолжении нашей беседы (коль мы уже вроде сошлись в отношениях к ставе капитализации) предлагаю рассмотреть числитель. Об этой величине я в своих рассуждениях ни чего не говорил, подразумевая что это следующий этап.
Совершено верно иронизирует КовАл:"роста не будет... и падения не будет... стабильность типа... красотища."
В ответ на вашу иронию скажу следующее. Вы говорите о состоянии неопределенности в процессе прогнозирования денежного потока. Что требует учета вероятности прогноза. О игнорировании этой вероятности по сути вы и иронизируете. На классический вопрос" Что делать? Напрашивается ответ: а может поиск решения только через ставку капитализации это тупиковый путь? Может хватит ее насиловать? А может поглумиться над знаменателем? Задам еще более крамольный вопрос: А может ну его этот NPV? А что тогда без него делать?Отвечу словами классика: "Есть такая партия!".
Я говорю о методе безрискового эквивалента, методе условных денежных потоков и т.д.. Упрощенно нарисую метод безрискового эквивалента так:
С=Д*Р/q
Где Р - вероятность денежного потока, q - безрисковая ставка
Оценщики которые все больше недовольны NPV, шутят так: Всю неэффективность традиционной методологии понимают только два гения на этой планете: Я и Сорос. 
Из соотечественников уже давно в этом направлении движется г-н Галасюк(с его статьми по данной тематики вы без труда можете ознакомиться в Инте). |
_________________
Если ценить «как для себя», очень дешево получается. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 17 Окт 2005 16:43 |
|
| Маленький Мук писал(а): |
Упрощенно нарисую метод безрискового эквивалента так:
С=Д*Р/q
Где Р - вероятность денежного потока, q - безрисковая ставка
Оценщики которые все больше недовольны NPV, шутят так: Всю неэффективность традиционной методологии понимают только два гения на этой планете: Я и Сорос.
Из соотечественников уже давно в этом направлении движется г-н Галасюк(с его статьми по данной тематики вы без труда можете ознакомиться в Инте). |
Ой мама дорогая, это что ж такое делается?
Был себе один коэффициентик – ставка капитализации, с горем пополам его можно было уяснить и самое главное посчитать.
А теперь что - Р - вероятность денежного потока, мало того что ВЕРОЯТНОСТЬ так еще и ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА! Да сама величина ДП уже чистой воды вероятность, и как же теперь вероятность вероятности рассчитать?
Ну а если серьезно – как эту самую (Р) вероятность рассчитывать? И почему безрисковая? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 17 Окт 2005 18:08 |
|
Присоединяюсь к вопросу Hard_Pragmaticа... получается, что от одной неизвестной мы пришли к двум... сори если не правильно вас понял. |
|
|
|
|
|
Маленький Мук
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Пн, 24 Окт 2005 17:54 |
|
Всех приветствую. К сожалению, ответить на вопросы раньше не мог.
Сразу хочу отметить, что под NPV , в моем предыдущем сообщении понимался метод в его традиционном виде. Метод безрискового эквивалента , так же является разновидностью метода NPV.
Я не знаю, какой шуткой ответить на фразу "величина ДП уже чистой воды вероятность", т.к. ДП не является такой величиной. Вероятность любого события колеблется от 0 до 1,0.  Ну а безрисковая как раз, потому, что экономические риски учитывает числитель.
И неужели мы имели только одно неизвестное?
Существование риска связано с невозможностью с точностью до 100% прогнозировать будущее. При этом риск субъективен, а неопределённость объективна. Например, объективное отсутствие достоверной информации о потенциальном объёме спроса на производимую продукцию приводит к возникновению спектра рисков для участников проекта. Например, риск, порожденный неопределенностью вследствие отсутствия маркетингового исследования для ИП, обращается в кредитный риск для инвестора (банка, финансирующего этот ИП), а в случае не возврата кредита в риск потери ликвидности и далее в риск банкротства, а для реципиента этот риск трансформируется в риск непредвиденных колебаний рыночной конъюнктуры., причём для каждого из участников ИП проявление риска индивидуально как в качественном так и в количественном выражении.
Говоря о неопределенности отмечу, что она может быть задана по-разному:
-в виде вероятностных распределений (распределение случайной величины точно известно, но неизвестно какое конкретно значение примет случайная величина)
-в виде субъективных вероятностей (распределение случайной величины неизвестно, но известны вероятности отдельных событий, определённые экспертным путём);
-в виде интервальной неопределённости (распределение случайной величины неизвестно, но известно, что она может принимать любое значение в определённом интервале) |
_________________
Если ценить «как для себя», очень дешево получается. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 25 Окт 2005 12:19 |
|
вообщем я так и знал…., все в теории у Галасюков хорошо и гладко, вот только практика хромает на обе ноги, причем уже сразу на этапе сбора данных.
На счет безрисковой понял. А как на счет РАСЧЕТА величины – Р? |
|
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 25 Янв 2006 13:09 |
|
Для модели ДП для собст.капитала основным методом расчета ставки дисконта - кумулятивный, который учитывает дополнительные риски инвестирования в ЦИК по сравнению с инвестированием в альтернативные объекты (проект Н.С.№3) - где брать эти дополнительные риски, как их рассчитывать и вообще, корректно ли будет С.Д = С.К для ЦИК, если период прогноза - 1 год и ден.потоки прогнозируються постоянные? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 24 Ноя 2008 18:33 |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 09 Июн 2009 16:54 |
|
Добрый день!
Коллеги, при расчете валовых доходов учтена инфляционная составляющая, при расчете ставки дисконта также необходимо ее учесть? Как это отобразить в фармулах?
Добавлено спустя 33 минуты 22 секунды:
Разобрался. В ставке дисконтирования не снимаем темпы инфляции. Прочитал статью А. Огаджаняна по этой теме(http://un.co.ua/pdf/Ohadzhanyan07.pdf), вроде логично - но вопрос, где взять безрисковую в грн.? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 09 Июн 2009 17:53 |
|
| Цитата: |
| Коллеги, при расчете валовых доходов учтена инфляционная составляющая, при расчете ставки дисконта также необходимо ее учесть? Как это отобразить в фармулах? |
Меня учили, что так (см. прикрепленный файл)
| Цитата: |
| В ставке дисконтирования не снимаем темпы инфляции. |
фига се! Это как? В доходах снимаем, а в дисконте нет? И где здесь логика? |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
номинал в ставке и доходе.xls |
| Размер файла: |
16.5 Kб |
| Скачан: |
126 раз |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июн 2009 10:36 |
|
| КовАл писал(а): |
| Меня учили, что так (см. прикрепленный файл) |
Все верно. Мне прислали отчет на согласование, в котором каждый последующий доход увеличен на темпы роста и инфляции. Я раньше не делал такой расчет и сначала не понял. Теперь ясно, что если мы берем наши доходы "как есть", то в ставке дисконта необходимо учесть инфляцию. Если доходы увеличиваем на инфляцию, в ставке дисконта снимать ее не нужно. Вроде так. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июн 2009 19:44 |
|
Андрей, если честно, то я не понял, что ты сказал... можно в примере? |
|
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июн 2009 19:34 |
|
| Маленький Мук писал(а): |
| С=Д*Р/q |
А Вы не из Галасюков?
Экономика отдыхает! Соросу с Галасюками - привет!!! |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 21:11 |
|
А, что кроме меня никто не видит глупость формулы. Тем более преподнесенной с такой помпой?
Хоть бы Рудж отозвался, как известный резонер! |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2009 21:17 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
А, что кроме меня никто не видит глупость формулы. Тем более преподнесенной с такой помпой?
Хоть бы Рудж отозвался, как известный резонер! |
Да некогда мне Арбайтен много. Вот помочь тут как то ........ 
Честно посмотрел и плюнул, а дальше реакция и так проявилась. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июн 2009 13:14 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
А, что кроме меня никто не видит глупость формулы. Тем более преподнесенной с такой помпой?
|
А, что комментарии по этому же поводу, но четырехлетней давности уже не катят? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 16:58 |
|
| КовАл писал(а): |
| Андрей, если честно, то я не понял, что ты сказал... можно в примере? |
Смотри, есть два варианта:
1. Увеличиваем доходы на инфляцию. Ставку дисконта берем номинальную.
2. Не увеличиваем доходы на инфляцию. Ставка дисконта реальная.
Получился странноватый результат, где слабина? |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.xls |
| Размер файла: |
16 Kб |
| Скачан: |
76 раз |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 17:23 |
|
1) Формула затрат с учетом инфляции построена неправильно. Должно быть по периодам: 55, 61, 67
2) Реверсия с учетом инфляции посчитана неправильно. Должно быть по модели Гордона (ЧОД в первый постпрогнозный год, от ставки дисконта отнимается темп роста). |
|
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 16 Июн 2009 19:16 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| А, что комментарии по этому же поводу, но четырехлетней давности уже не катят? |
Ну, Вы тут загиперболали четыре года!!! А, что завтре було-та!!!
Извините, просто напал на эту тему поздно.
По моей памяти экстенсивность производства отрекли... ох, и не помню в каком веке.
Добавлено спустя 21 минуту 55 секунд:
Получился странноватый результат, где слабина?
Согласен!
А индекс доходов связанных с инфляцией Вы учли? |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 17 Июн 2009 10:06 |
|
| N.D. писал(а): |
1) Формула затрат с учетом инфляции построена неправильно. Должно быть по периодам: 55, 61, 67
2) Реверсия с учетом инфляции посчитана неправильно. Должно быть по модели Гордона (ЧОД в первый постпрогнозный год, от ставки дисконта отнимается темп роста). |
Действительно. Ошибся.
Какой темп роста принимать? По уровню инфляции?
Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд:
После исправления получается сходный результат. Разница меньше 2%. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 17 Июн 2009 11:29 |
|
| Андрей писал(а): |
После исправления получается сходный результат. Разница меньше 2%. |
собака порылась в рисках.
дело в том, что для случаев с и без инфляции риски то тоже будут разные, они ведь тоже должны учитывать этот факт.
поэтому либо их надо где-то взять с таким учетом (что нереально), либо корректировать точно так же как и безрисковую.
вообщем если в твоем расчете убрать риски т.е. предположить что они уже сидят вместе с безрисковой в клеточке Номинальная то всё сойдется копеечка в копеечку. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Infl.xls |
| Размер файла: |
15.5 Kб |
| Скачан: |
83 раз |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 17 Июн 2009 11:50 |
|
Точно. Математика |
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 17 Июн 2009 12:15 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
дело в том, что для случаев с и без инфляции риски то тоже будут разные, они ведь тоже должны учитывать этот факт.
поэтому либо их надо где-то взять с таким учетом (что нереально), либо корректировать точно так же как и безрисковую. |
Отличная догадка, подтвержденная аналитически!  |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 10:35 |
|
Коллеги. Кто недавно делал отчет с ДП. Какова получилась ставочка кап-ции в гривне на сегодняшний день? У меня магазинчик небольшой в райцентре надо оценить. С рисками чето запуталась. |
|
|
|
 |
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 11:00 |
|
ставь 15-20%. в принципе я смотрю она не сильно изменилась (смотря как безрисковую считать), ну и темп инфляции прибавляй. для магазинчика в райцентре в аккурат 15-18-20 и получится в гривне с инфляцией. |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 11:05 |
|
Matilda, спасибо. А насчет темпа инфляции - это когда дисконтируем в основном применяем? Просто я хочу прямой кап-цией посчитать, думаю обойтись без инфляции как-нибудь |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 11:12 |
|
ну да. при дисконтировании. однако ставка капитализации определяемая обычным способом (ну методами правилами итд) предполагает уже в себе инфляцию. капитализируй и не морочь себе голову (правда методу екстракции или рыночной выжимки я в данное время не доверю-неадекват налицо). считай лучше куммулятивно но это мое мнение.... |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 20:06 |
|
| Matilda писал(а): |
| ...капитализируй и не морочь себе голову (правда методу екстракции или рыночной выжимки я в данное время не доверю-неадекват налицо). считай лучше куммулятивно но это мое мнение.... |
+1 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 20:48 |
|
Ой! А у меня экстракция более приемлемый результат дает. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 21:31 |
|
| Matilda писал(а): |
| правда методу екстракции или рыночной выжимки я в данное время не доверю-неадекват налицо). считай лучше куммулятивно |
Странно как-то... ведь экстракция - это когда рынок нам говорит, что ст-ка кап-ции столько-то, а все остальное – это когда мы рынку рассказываем, что ст-ка кап-ции такая-то... т.е. суррогат, как оказалось, лучше настоящего продукта... мда, воистину, пути оценщика неисповедимы… |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 21:32 |
|
Неустаканенный рынок, неровные предложения по продаже\аренде перекашивают, наверное. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 22:15 |
|
| zanoza писал(а): |
| Неустаканенный рынок, неровные предложения по продаже\аренде перекашивают, наверное. |
Совершенно верно.
Проводя оценку группы зданий размещенных на одной площадке (офисное назначение, развлекательное и производственные) метод экстракции давал следующие значения:
- офисные - 12%
- кафе, ресторан - 12,9%
- производственные - 6% - что ни есть правдоподобно.
Похожая ситуация происходит на малоразвитом рынке (периферия и т. п.), где экстракция дает ставку равной 50%. |
Последний раз редактировалось: Сергей_К (Пн, 22 Июн 2009 22:50), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 22:21 |
|
| Matilda писал(а): |
| ...капитализируй и не морочь себе голову (правда методу екстракции или рыночной выжимки я в данное время не доверю-неадекват налицо). считай лучше куммулятивно но это мое мнение.... |
Ой коллеги эт почему же. По тому, что рыночная К=9-10% (для офисов и грн), а альтернатива, % в банке - 20%?????
Но % в банке отражает инвестиционный интерес, а не то, что реально на рынке сложилось (я о доходности недвижки).
Такой низкий (К) отражает не выгодность вложения средств в недвижку и только. Но рынок реальный СКАЗАЛ К=10%
Возмите тупо ЧОД от рыночной аренды поделите на среднюю стоимость на рынке. Получита К=10. А теперь поделите тот же ЧОД на К = кумулятивным методом. Получите ли Вы туже стоимость которую брали в предыдущем варианте? Врядли. Но при этом, стоимость то сложилсь НА РЫНКЕ и вряд ли она изменится от того, что кто то хочет получить на вложенный грош больше при К=20% (читай К= кумулятивным методом).
Вот и КовАл про тоже
Странно как-то... ведь экстракция - это когда рынок нам говорит, что ст-ка кап-ции столько-то, а все остальное – это когда мы рынку рассказываем, что ст-ка кап-ции такая-то... т.е. суррогат, как оказалось, лучше настоящего продукта... мда, воистину, пути оценщика неисповедимы… |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 22:51 |
|
а что такое "рынок нам говорит"????????
т.е. кто-то согласится с тем что это рынок?!?!?!?!?! - тётка купившая квартиру летом 2008 где-то в Киеве за 4000 у.е. за квадрат, которая сегодня продает по той же цене и при недоумевающем взгляде на нее говорит: "а я дешевле чем взяла не продам"...
я думал таких немного, но глядя в газетку на объявления о продаже - я вижу это массово... рынок(!!!!!!!) - это заключенные сделки и мы прекрасно знаем что те немногочисленные сделки, которые сейчас заключаются, проходят по ценам гораздо ниже того что мы видим на так называемом "рынке"... это не торг!! никто не торгуется на 20-30-40%...людям просто не срочно нужно продать, вот они и ждут пока рынок вернется в ценовое русло 2008 года...
еще один пример из жизни - мой товарищ продает квартиру за 180тыс.у.е., а до кризиса, как он выразился, он продавал ее за 230 тыс. у.е., т.е. 230*5/7,7~150тыс. у.е., а он продает сегодня за 180!!!!!!!!!!!!!!!!! т.е. он ПОДНЯЛ цену на 20%, по сравнению с летом 2008...
я ему говорю "сними пока с продажи", а он говорит "та я жду чайника (лоха)", т.е. он РЕАЛЬНО ПОНИМАЕТ что ему за эти деньги ее НЕ ПРОДАТЬ, он "просто" держит в надежде на счастливый случай... таких сейчас наверное 70%...
это рынок??????? это все равно что говорить про рынок в Зимбабве, там пойдешь за булкой хлеба в магазин и пока до него дойдешь, то уже денег на хлеб не хватает... 
Добавлено спустя 11 минут 24 секунды:
да, кстати про метод экстракции - помню ситуацию когда я впервые посчитал ставку капитализации используя кировоградские данные:
2003-2004 год примерно, аренда 300-400 грн, стоимость квартир 4-5тыс.у.е., т.е. (средние величины):
350/4500*5=1,5% уууууууух лихо как....
какой дурак захочет вложить в недвижку, КАК В ПРИБЫЛЬНЫЙ актив при такой ставке????? никто! тогда о каком доходнике при расчете стоимости может идти речь??? ни о каком, а все почему??????? да потому что рынок аренды находится в недоразвитом состоянии.... а тогда о каких "рыночных" данных можно говорить??????? если мы берем для расчета "ненормальные" данные, то каким тогда будет расчет? я уже молчу про результат....
чтоб не сильно эмоционально вам все это показалось, хочу спросить - о чем свидетельствует низкая ставка капитализации??? (прошу возражения на мой пост начать с ответа на этот вопрос, спасибо). |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пн, 22 Июн 2009 23:27 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
2003-2004 год примерно, аренда 300-400 грн, стоимость квартир 4-5тыс.у.е., т.е. (средние величины):
350/4500*5=1,5% уууууууух лихо как. |
Что-то я не понял расчета.
Вопрос:
1) что означае цифра 5;
2) 300-400 грн. это месячная аренда;
2) почему ВЫ голую арендную плату делите на стоимость.
Если по вашим данным стоимость помещения 4500,00 у.е., а аренда 300-400 грн в месяц (берем 400,00 грн при курсе приблизительно 400/5,3 = 75,5 у.е. в месяц).
Тогда (75,5х12)/4500=0,20 или 20% (нормальная ставка для 2004 года) |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 00:04 |
|
цифра "5" - курс доллара, данные уж очень округлены...
где то явно подвох 
но я помню что Ск выходила в диапазоне 2-3%, может я где в стоимостях аренды/продажи маху дал , но 2-3% получалось не у одного меня (в то время), поэтому от расчета таким методом отказались... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 00:16 |
|
В примере Вы конечно дали не только маху. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 05:40 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| о чем свидетельствует низкая ставка капитализации??? (прошу возражения на мой пост начать с ответа на этот вопрос, спасибо). |
это может свидетельствовать о том, что:
1. недвижимость, о которой мы привыкли говорить, как о доходной, сегодня таковой не является, вернее она перестала быть прибыльной. Я говорю о том, что сегодня уже не покупают офисы, что бы сдавать в аренду и магазины тоже, а их доходность упала настолько, что многие арендодатели сдают их по стоимости коммунальных платежей, но расстаться с ними за стоимость равную капитализированному доходу по ставке в 20% не готовы, т.к. достойной альтернативы вложения денежных средств нет и см. п. 2.
2. рынок, всё же, ожидает роста стоимости активов в длительном периоде.
| Филин Андрей писал(а): |
а что такое "рынок нам говорит"????????
т.е. кто-то согласится с тем что это рынок?!?!?!?!?! - тётка купившая квартиру летом 2008 где-то в Киеве за 4000 у.е. за квадрат, которая сегодня продает по той же цене и при недоумевающем взгляде на нее говорит: "а я дешевле чем взяла не продам"... |
да, рынок - это и тетка, которая говорит "а я дешевле чем взяла не продам", и твой знакомый, который ждет лоха, и дядька, которому "нужно срочно и не важно за сколько", а вот мнение оценщика - не рынок... оно должно его описывать, а не диктовать рынку, как он должен себя вести... рынку ведь всё равно пофиг его мнение. Говорил тебе, и ещё раз говорю, нужно анализировать рынок... на любом рынке, даже на достаточно стабильном и развитом есть выбросы, и их нужно отсеивать. Так же следует пытаться искать реальные цены продаж и аренды... открою тебе секрет, только тссс... никому... ок? так вот, сдаются помещения тоже не совсем по тем ставкам, которые в объявлениях... там тоже существует торг, и не малый. Да, и еще, есть одно такое правило, если рынок ошибается, то оценщик должен "ошибаться" вместе с ним, даже если обладает сакральными знаниями и может предвидеть все, что случится на 10 лет вперед.
Что же касается низкой ставки в 2004 году (хотя я сомневаюсь, что она при правильном расчете получилась бы 2% ), то, как видишь, рынок, в долгосрочной перспективе, оказался прав, т.е. буквально через 3 года значительный рост стоимости недвижимости вернул все потраченные деньги (т.е в ст-ке кап-ции рынок, в отличие от некоторых оценщиков, учитывал возвратом кап-ла через 3-4 года).
| Сергей_К писал(а): |
метод экстракции давал следующие значения:
- офисные - 12%
- кафе, ресторан - 12,9%
- производственные - 6% - что ни есть правдоподобно. |
Почему Вы так считаете? Может быть, это и правильно. Возможно, что в данном месте вести ресторанный бизнес горазда сложнее, чем заниматься производством... или просто расчет не удался |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 07:52 |
|
| Цитата: |
| Почему Вы так считаете? Может быть, это и правильно. Возможно, что в данном месте вести ресторанный бизнес горазда сложнее, чем заниматься производством |
- обычно так и бывает в промзоне. у меня помню цеха выходили по цене выше, чем офисное здание там же. просто потому, что цеха распродали отдельно, каждый там себе в бытовке евроофис сделал, а общее офисное здание никому не надо оказалось. а специально там делать офис - кукуево. |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:02 |
|
Все по томуже моему отчету:
Я делаю актуализацию в принципе. У меня на руках предыдущий отчет по этому обьекту (магазинчик в райцентре). Оценщик Х считает ставку к-ции кум.методом на 30.05.09. Цитирую:
1)"Безрисковая - 7,5 (принимает на уровне средней ставки по долгоср. депозитам в дол. США в банках Украины)
2)Компенсация разницы ликвидности -1
3)За качество управления - 1
4)За разницу в условиях вложений - 1
5)Компенсация прогнозированности дохода(требуется косм.ремонт) - 1.
Итого - 11,5."
Дальше берется среднерын.ар.плата в гривне и проводятся расчеты.
БРЕД? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:11 |
|
| КовАл писал(а): |
| да, рынок - это и тетка, которая говорит "а я дешевле чем взяла не продам", и твой знакомый, который ждет лоха, и дядька, которому "нужно срочно и не важно за сколько", а вот мнение оценщика - не рынок... оно должно его описывать, а не диктовать рынку, как он должен себя вести... рынку ведь всё равно пофиг его мнение. |
+1х10^100 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:22 |
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:23 |
|
| irenka писал(а): |
| 1)"Безрисковая - 7,5 (принимает на уровне средней ставки по долгоср. депозитам в дол. США в банках Украины) |
И де это он такое накопал?
А вот процентные значения рисков у меня всегда вызывали смутные сомнения. Хотелось бы литературу по этому поводу найти... |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:26 |
|
| Alex_None писал(а): |
А вот процентные значения рисков у меня всегда вызывали смутные сомнения. |
ты не один нас 9000
| Alex_None писал(а): |
Хотелось бы литературу по этому поводу найти... |
до сих пор не находилась  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:29 |
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:40 |
|
| zanoza писал(а): |
| по валютным депозитам в прошлом году была. и еще она такая примерно по еврооблигациям украины |
Говорили вроде о депозитах
http://www.finance.ua/
на 23.06.09 (я думаю по сравнению с 30.05.09 не сильно изменились)
Депозиты для юридических лиц в Украине
12 мес - 12% в среднем в USD. Явно не 7.5% )
Наверное, оценка была для получения кредита под залог имущества? )) |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:46 |
|
| Alex_None писал(а): |
| Наверное, оценка была для получения кредита под залог имущества? )) |
Неа, выкуп коммунального имущества |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:46 |
|
| Alex_None писал(а): |
| А вот процентные значения рисков у меня всегда вызывали смутные сомнения. |
Видел разные отчеты. И по каждому виду проценты свободно гуляли от 0.1 до 4
Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:
| irenka писал(а): |
| Неа, выкуп коммунального имущества |
Значит человек хотел перестраховаться, хотя непонятно чего боялся и зачем сумму завышал... |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:53 |
|
| Alex_None писал(а): |
| Значит человек хотел перестраховаться, хотя непонятно чего боялся и зачем сумму завышал... |
Вот и плохо, что оценщики ставку подтасовывают под нужную им стоимость. Реально риски в расчете взяты с потолка, да и ставка депозитная явно занижена. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 09:57 |
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:02 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:04 |
|
там я не знаю по чем приведены данные |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:07 |
|
| zanoza писал(а): |
| там я не знаю по чем приведены данные |
доспорились, сидим хорошей компании и смотрим друг на друга |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:19 |
|
Алекс Ноне
Т.е. Вы хотите сказать что видели в отчетах риски в десятых долях
Или это ошибка а надо от 1 до 4 |
|
|
|
 |
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:21 |
|
| HUGO писал(а): |
| Т.е. Вы хотите сказать что видели в отчетах риски в десятых долях |
Видел. Я ж не сказал, что это правильно.
На экспертизу всякие сдают )) |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:22 |
|
Я на личку Вам кинул файл |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:25 |
|
| HUGO писал(а): |
| Я на личку Вам кинул файл |
о!, а что там? я думаю всем тоже интересно |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:30 |
|
Поймите меня правильно .....
Я же не хочу принести вреда Автору
Хард кидаю Вам на личку - но я смелость на себя не беру
Мне еще экзамен сдавать..... |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:34 |
|
По рискам уже много обсуждалось, в т.ч. у всех, я думаю, есть лекция Олефиренко по этому поводу. Но всеже в данное смутное время компенсацию в размере единицы, да еще и по всем рискам, считаю неприемлемой.
А все, конечно же, из-за фонда. Кризис кризисом, а свое имущество они ценят в нормальные бабки, можно утверждать, что не по рынку, это точно.
Обидно только, что в итоге смотрят на ст-ть в отчете. Если устраивает, то ни на какие расчеты ставок, правильный подбор аналогов никто смотреть не будет. |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:48 |
|
| irenka писал(а): |
| По рискам уже много обсуждалось, в т.ч. у всех, я думаю, есть лекция Олефиренко по этому поводу |
А нельзя ли выложить здесь? Потому как поискал - не нашел |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 10:59 |
|
Alex_None, здесь ветка по ставкам, а не по рискам. Пользуйтесь поиском по форуму |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 11:09 |
|
| Цитата: |
| Alex_None, здесь ветка по ставкам, а не по рискам. |
- по-моему, риски являются составляющими ставок? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 11:15 |
|
| irenka писал(а): |
| Пользуйтесь поиском по форуму |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 11:41 |
|
| irenka писал(а): |
| Пользуйтесь поиском по форуму |
Буду нескромен, но я повторюсь
| Alex_None писал(а): |
| Потому как поискал - не нашел |
Поиском пользоваться я умею. Если Вы найдете - научите и меня, плиз
А если лекция есть у Вас, то не значит, что она есть у всех |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 12:03 |
|
Брейк. Есть все в письменном виде в тетради. Честно, нет времени выложить.
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
Офф-топ: Хард, ты на меня реагируешь прикольно 
Добавлено спустя 34 минуты 49 секунд:
Так все-таки, какая ставка сейчас более приближена к реалиям рынка - 10 или 20?
С экстракцией у меня получилась 10, кумулятивно - 18-22. |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 12:39 |
|
| irenka писал(а): |
| Есть все в письменном виде в тетради. Честно, нет времени выложить. |
Если бы в Киеве пересеклись - мог бы помочь (перефотографировать)
Урра!!! Маленький юбилейный пост (100)!
Добавлено спустя 3 минуты 21 секунду:
| irenka писал(а): |
Так все-таки, какая ставка сейчас более приближена к реалиям рынка - 10 или 20?
С экстракцией у меня получилась 10, кумулятивно - 18-22. |
Вы сами ответили на свой вопрос:
рынок говорит - 10
мы говорим рынку - 18-22
Добавлено спустя 2 часа 33 минуты 32 секунды:
Интересная статья (да и сайт)
http://market-pages.ru/ocenkazemli/25.html
Поправка коэффициента капитализации на риск ликвидности на земельном рынке не менее 5-7% возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка.
Региональный риск вложения сре дств в з емельную собственность зависит от социально-экономических особенностей конкретного района. Его минимальный размер 3-5%. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 15:17 |
|
К вопросу о ставке капитализации через Дол эквивалент
"Верховная рада приняла закон о внесении изменений в некоторые законодательные акты с целью преодоления негативных последствий финансового кризиса. Как передает ТСН, документом запрещается кредитование в валюте.
Как сообщил на заседании парламента первый заместитель председателя Комитета ВР по вопросам финансов и банковской деятельности Станислав Аржевитин, данным законом устанавливается запрет валютного кредитования для физических лиц на непроизводственные цели. Устанавливается норма относительно выдачи валютных кредитов в исключительно безналичной форме.
Изменениями, которые вносятся в закон о порядке осуществления расчетов в иностранной валюте, предусматривается сократить до 90 календарных дней сроки зачисления выручки резидентов в иностранной валюте на их валютные счета в уполномоченных банках, а также сроки осуществления импортных операций резидентов на условиях отсрочки поставок.
Предложенные изменения будут касаться и физических лиц-предпринимателей, которые являются резидентами.
Законом вносятся изменения в закон о налогообложении прибыли предприятий. В частности, предусмотрено установить особенности отнесения расходов банковских учреждений в состав валовых расходов плательщика налога за перечнем, утвержденным Национальным банком.
Законом вносятся изменения в закон о Национальном банке и устанавливается, что Нацбанк должен ежеквартально предоставлять информацию президенту, Кабинету министров и Комитету по вопросам банков и банковской деятельности ВР относительно операций из рефинансирования банков и торгов на межбанковском валютном рынке.
Изменениями в закон о банках и банковской деятельности установлена предельная сумма одной из составляющих дополнительного капитала - субординированного долга, который устанавливается Национальным банком в размере не менее 100 процентов основного капитала."
UGMK.INFO (Киев)
http://www.ugmk.info/news/v-ukraine-zapretili-vydavat-kredity-v-valjute-ugmk-info-.html
Добавлено спустя 39 минут 45 секунд:
| Alex_None писал(а): |
Интересная статья (да и сайт)
http://market-pages.ru/ocenkazemli/25.html
Поправка коэффициента капитализации на риск ликвидности на земельном рынке не менее 5-7% возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка.
Региональный риск вложения средств в земельную собственность зависит от социально-экономических особенностей конкретного района. Его минимальный размер 3-5%. |
Статейка интересная.
Тока проблема как всегда в этом - ВЕД ЭТО ГУРУ СКАЗАЛ.
Честно прочитал и задумался какие такие потери учитывает риск ликвидности окромя как потеря времени и естественно снижение стоимости денег во времени?
Получается, если срок экспозиции при продаже ЗУ, а он определяющий фактор ликвидности, допустим 3 месяца то мы теряем 5-7% Эт 20-28% годовых.
Что касается "Регионального риска", тут как на меня, еще больше вопросов. Ведь и стоимость в регионе и естественно доходность соответствующая. Разве что если с другим регионом сравнивать? НО это же ............... |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 15:59 |
|
Но ведь это кредитование? А не депозиты? |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 16:18 |
|
| rudge писал(а): |
| Получается, если срок экспозиции при продаже ЗУ, а он определяющий фактор ликвидности, допустим 3 месяца то мы теряем 5-7% Эт 20-28% годовых. |
Не понял- почему именно 3 месяца?
Кроме того, владелец будет использовать участок во время экспозиции (тогда время экспозиции можно вообще не учитывать).
А если учитывать:
По идее срок должен быть от 0.5 месяца до 3 месяцев (допустим).
Тогда риск ликвидности должен быть:
безрисковая_ставка/12*срок_экспозиции(месяцев)
Т.е. 0.5% - 3%
Так получается? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 17:31 |
|
| Alex_None писал(а): |
Не понял- почему именно 3 месяца?
Кроме того, владелец будет использовать участок во время экспозиции (тогда время экспозиции можно вообще не учитывать). |
Срок взят виртуально он в каждый момент и в каждом регионе (районе) свой. Тут анализ делается.
Что касается поправки на ликвидность то она для ЗУ явно присутствует. Вопрос ее размера который опять же зависит от тех же факторов. В "хорошем" месте ЗУ за сутки уходить. Просто время на, скажем так, обналичивание такого актива как ЗУ уходит явно больше времени чем та же операция в банке. Отсюда и поправка на ликвидность. Но как на меня 5-7% (как я понял из статьи от РС) явно занадто. Отсюда и сомнения. Тем более, как Вы заметили, ЗУ продолжает приносить доход даже в маркетинговый период, чем нивелирует саму ставку ликвидности. А может сложиться такая ситуация, что такой доход приведет такую поправку к 0 или даже в (-). Но это уже из области фантазий. В реалиях такой риск все таки присутствует. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 18:58 |
|
| rudge писал(а): |
Тем более, как Вы заметили, ЗУ продолжает приносить доход даже в маркетинговый период, чем нивелирует саму ставку ликвидности. А может сложиться такая ситуация, что такой доход приведет такую поправку к 0 или даже в (-). Но это уже из области фантазий. В реалиях такой риск все таки присутствует. |
А на мой взгляд - принципиально неправильная трактовка поправки на риск низкой ликвидности.
Действительно, в маркетинговый период собственник доход-то получает, но...
Речь идет о том, что мне деньги (нал / безнал) нужны завтра, именно деньги в сумме на уровне рыночной стоимости объекта. А рынок мне говорит - нет, начинай продавать сейчас, месяца через 2 - 3 - 6 продашь, а пока - получай доход...
Но мне-то надо не это, а вся сумма завтра!
Либо, чтобы продать условно завтра и получить хоть что-то (вместо дохода периодического), я должен снижать цену продажи по сравнению с РС - то есть, ускоренная реализация и ЛС.
С этим-то риск низкой ликвидности и связан... |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 19:01 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Речь идет о том, что мне деньги (нал / безнал) нужны завтра, именно деньги в сумме на уровне рыночной стоимости объекта. А рынок мне говорит - нет, начинай продавать сейчас, месяца через 2 - 3 - 6 продашь, а пока - получай доход...
Но мне-то надо не это, а вся сумма завтра!
Либо, чтобы продать условно завтра и получить хоть что-то (вместо дохода периодического), я должен снижать цену продажи по сравнению с РС - то есть, ускоренная реализация и ЛС.
С этим-то риск низкой ликвидности и связан... |
Имеете в виду- поправка на торг? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 20:11 |
|
| Grey Horse писал(а): |
А на мой взгляд - принципиально неправильная трактовка поправки на риск низкой ликвидности. |
Ну эт Ваше мнение. Хай буде.
Прелагаю просчитать два варианта Вам понадобилось 100 тыс. При этом вы имеете депозит и ЗУ.
1. Депозит 100 тыс. С 01. 01. 2009г до 01.01.2010 г. Вы сегодня приняли ркешение расторгнуть договор и снять 100 тыс. Проценты Вы не трогали.
2. Вы владелец ЗУ под застройку РС=100 тыс. Вы приняли решение сегодня продать и получить 100 тыс.
Все другое для простоты откинем (торг там и т п)
От этих 100 тыс зависит сделка на100 млн.
Какой вариант менее рисковый?
Вот когда решите эту задачу тогда и посмотите на свои выоды.
Удачи
Добавлено спустя 10 минут 8 секунд:
| rudge писал(а): |
К вопросу о ставке капитализации через Дол эквивалент
...................... |
см пост Вт, 23 Июн 2009 16:17
Коллеги не ужели Вас эти изменения не озадачили?
Странно. Наверное спека.
Тут масса вопросов возникает. По безрисковой, по ценам предложения и т.п.
Странно Странно. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июн 2009 23:47 |
|
Умеют же поставить всё с ног на голову
Прежде чем считать "рисковость", предлагаю определиться:
1. Что мы называем ликвидностью объекта?
2. Как характеризуется уровень ликвидности (высоко-, средне-, низколиквидный)? |
|
|
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 08:50 |
|
| rudge писал(а): |
Коллеги не ужели Вас эти изменения не озадачили?
Странно. Наверное спека. |
Спека- да
И все-равно будут указывать цены на недвижимость в валюте. Пусть не в долларе, а в евро. Покупатель, конечно, будет терять на конвертации, но пока гривна не стабилизируется, пока к власти не придут профессионалы, то население будет рассчитываться в твердой валюте (как минимум лет 5-10 точно).
Вот такой я пророк
Добавлено спустя 1 минуту 18 секунд:
Кредиты- не депозиты. На депозитах-то можно будет держать валюту... |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 08:54 |
|
| rudge писал(а): |
| rudge писал(а): |
К вопросу о ставке капитализации через Дол эквивалент
...................... |
см пост Вт, 23 Июн 2009 16:17
Коллеги не ужели Вас эти изменения не озадачили?
Странно. Наверное спека.
Тут масса вопросов возникает. По безрисковой, по ценам предложения и т.п.
Странно Странно. |
может действительно спека, но
| zanoza писал(а): |
| Но ведь это кредитование? А не депозиты? |
+1
? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 21:51 |
|
| rudge писал(а): |
Прелагаю просчитать два варианта Вам понадобилось 100 тыс. При этом вы имеете депозит и ЗУ.
1. Депозит 100 тыс. С 01. 01. 2009г до 01.01.2010 г. Вы сегодня приняли ркешение расторгнуть договор и снять 100 тыс. Проценты Вы не трогали.
2. Вы владелец ЗУ под застройку РС=100 тыс. Вы приняли решение сегодня продать и получить 100 тыс.
Все другое для простоты откинем (торг там и т п)
От этих 100 тыс зависит сделка на100 млн.
Какой вариант менее рисковый?
Вот когда решите эту задачу тогда и посмотите на свои выоды.
Удачи
|
Уважаемый rudge,
большое спасибо за пожелание удачи и Вашу уверенность в моих силах!
Однако мне кажется, что мы говорим об одном и том же - может, я выше объяснил бестолково. Из Ваших вариантов инвестирования, по моему глубокому убеждению, второй характеризуется меньшей степенью ликвидности - соответственно, большей ставкой дисконта. Я прав?
Но возможность получать доход в течение разумно долгого периода реализации перед продажей, пока покупатель "ищет" этот объект, к степени ликвидности отношения не имеет никакого.
Когда речь идет о степени ликвидности, интересна ликвидность с точки зрения возможности "моментальной" продажи объекта по цене, близкой к РС, и конвертации в ден. знаки. Чем ниже вероятность реализации такого сценария - тем ниже ликвидность. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 22:11 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
| rudge писал(а): |
К вопросу о ставке капитализации через Дол эквивалент
...................... |
см пост Вт, 23 Июн 2009 16:17
Коллеги не ужели Вас эти изменения не озадачили?
Странно. Наверное спека.
Тут масса вопросов возникает. По безрисковой, по ценам предложения и т.п.
Странно Странно. |
может действительно спека, но
| zanoza писал(а): |
| Но ведь это кредитование? А не депозиты? |
+1
? |
Да причем тут кредиты или депозиты. И не спека причина. Тут идет к тому, что ин. валюта постепенно будет уходить из обихода. Да, какое то время быстрее по инерции будут и Дол и Евро депозиты (я о физ лицах). Но пройдет период и вкладчики поймут, что тут и % ниже и конвертация почти в обязаловку превратится, а это явный (-). Ведь уже сегодня некоторые предлагаю жилье за ГРН дабы не объяснять почему курс 7.8 если на дворе 7,6. Таких еще мало но появились. А возмита аренду. Раньше все только в валюта. А много сегодня предложений в вальте. Не знаю как в Киеве, а у нас в "селі" все в ГРН.
Вот и возник вопрос. И как на меня вполне приземленный и "охлажденный" коллега Прагматик, че будем за ин валюту держаться или за найи кровные?.
Добавлено спустя 24 минуты 12 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
Прелагаю просчитать два варианта Вам понадобилось 100 тыс. При этом вы имеете депозит и ЗУ.
1. Депозит 100 тыс. С 01. 01. 2009г до 01.01.2010 г. Вы сегодня приняли ркешение расторгнуть договор и снять 100 тыс. Проценты Вы не трогали.
2. Вы владелец ЗУ под застройку РС=100 тыс. Вы приняли решение сегодня продать и получить 100 тыс.
Все другое для простоты откинем (торг там и т п)
От этих 100 тыс зависит сделка на100 млн.
Какой вариант менее рисковый?
Вот когда решите эту задачу тогда и посмотите на свои выоды.
Удачи
|
Уважаемый rudge,
большое спасибо за пожелание удачи и Вашу уверенность в моих силах!
Однако мне кажется, что мы говорим об одном и том же - может, я выше объяснил бестолково. Из Ваших вариантов инвестирования, по моему глубокому убеждению, второй характеризуется меньшей степенью ликвидности - соответственно, большей ставкой дисконта. Я прав?
Но возможность получать доход в течение разумно долгого периода реализации перед продажей, пока покупатель "ищет" этот объект, к степени ликвидности отношения не имеет никакого.
Когда речь идет о степени ликвидности, интересна ликвидность с точки зрения возможности "моментальной" продажи объекта по цене, близкой к РС, и конвертации в ден. знаки. Чем ниже вероятность реализации такого сценария - тем ниже ликвидность. |
А при чем тут ставка дисконта. в моем примере? Я просто хотел показать откуда риск за низкую ликвидность ЗУ м с чем он связан.
Кроме того Вы все время говорите о маркетинговом периоде после определения РС Вот Ваша фраза "....с точки зрения возможности "моментальной" продажи объекта по цене, близкой к РС",
и в этом Ваша ошибка. При определении РС объекта, период маркетинга предшествует дате его продажи по РС. А дата продажи по РС это дата, на которую оценщик определяет РС. То биш товар "вылежался" и "нашел" своего покупателя на конкретную дата - дату на которую Вы определили РС.
Только вот проблема в том, что для получения налиных, конкретных денег, эти периоды, маркетинговый для товара и снятие с депозита, разные. Вот вам и риск.
Иль опять чтото не так?
К стати при инвестировании средств в ЗУ ее доходность (ставка капитализации) всегда должна быть выше ставки депозита. Иначе на кой это ЗУ нужна инвестору. Тока это не относится к ставке каритализации при определении РС. Тут доходность определяется рынком. Это к стати одна из причин остановки продаж недвижки сегодня. Тока плиз, не принимайте эту причину как единсвенную. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 24 Июн 2009 22:59 |
|
Все в принципе так, только не говорил я о маректинговом периоде после определения РС.
Я вообще не говорил о процессе оценки и об оценщике, а лишь имел в виду, что чем больше срок между моментом, когда я решил начать продавать, и моментом, когда я продам по цене, соответствующей для данного рынка условиям РС (или как еще сказать? В общем наиболее вероятной в типичных условиях), тем ниже степень ликвидности. И все, собственно.
А ставку дисконта упомянул - так изначально тема-то с нее началась... |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 09:50 |
|
Если сравнивать 2 вар-та вложения денег - депозит и недвижка. То рискованно это все примерно одинаково. По банкам - риск как ликвидности ( и вы все об этом знаете), так и валюты вклада. По недвижке - риск ликвидности, снижения ст-ти и т.д. (Не берем землю тока в центре обл.центров и Киева.) |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 10:26 |
|
| irenka писал(а): |
| Если сравнивать 2 вар-та вложения денег - депозит и недвижка. То рискованно это все примерно одинаково. По банкам - риск как ликвидности ( и вы все об этом знаете), так и валюты вклада. По недвижке - риск ликвидности, снижения ст-ти и т.д. (Не берем землю тока в центре обл.центров и Киева.) |
Позвольте с Вами не согласиться.
Вы исходите из не нормальной не соответствующей понятию "рыночная" ситуации, конкретной, порой противоречащей Законам, ситуации, я о банках. А вдруг "утюг упадет"?
Я же исходил из нормальной рыночной ситуации.
Другое дело риск по ЗУ на данный момент можкт быть меньше в силу проблем с без рисковой по банкам |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 11:42 |
|
| rudge писал(а): |
| Я же исходил из нормальной рыночной ситуации. |
Рыночная ситуация она и в Африке рыночная. Что вы вкладываете в понятие"нормальная"???? Мы обсуждаем Ск и риски на сегодняшний день. Накукуй всем 2007 год нужен? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 11:52 |
|
| irenka писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Я же исходил из нормальной рыночной ситуации. |
Рыночная ситуация она и в Африке рыночная. Что вы вкладываете в понятие"нормальная"???? Мы обсуждаем Ск и риски на сегодняшний день. Накукуй всем 2007 год нужен? |
На счет Африк + 100000.
Дык и я про Ск и наличие риска ликвидности на сегодня, а не про величину этого риска и в итоге Ск.
Или кто то готов подтвердить, что риск ликвидности для ЗУ сегодня в принципе отсутствует?
Там ранее коллега N.D.писал. Активы есть "высоко ликвидные, средне ликвидные, слабо ликвидные и не ликвидные" отсюда и риски. И какое отношение сегодняшняя ситуация в экономике к этим определениям. Размер риска (во всех вариантах ликвидности), ДА. Но не наличие или отсутствие такового. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 12:05 |
|
Отсюда делаем вывод - в стране дефицитище денег (налички). У всех они в чем-либо - в товаре, в недвижимости, в долгах, на замороженных депозитах, при этом кредитов наличкой не выдают.
Т.е. величина компенсации риска ликвидности д.б. максимальной в оценке какой-бы то ни было недвижки. А эт по моему - 5%? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 25 Июн 2009 12:24 |
|
Уважаемая irenka
Причем тут экономическая ситуация к риску ликвидности?
Экономика влияет на все риски, в том числе и на без рисковую (см. динамику изменения банковских ставок) тут вопрос размера, да. Надо анализировать. Риск же ликвидности присущ каждому активу и по каждому конкретному объекту (группе) он свой.
Например, пиво продается быстрее чем коньяк, но пиво дешевле, а коньяк дороже. У пива риск ликвидности ниже за то оборачиваемость выше и цена (масштабность) ниже. У коньяка на оборот. Тут анализировать надо. В итоге Ск для обоих может быть одинакова. НО риски ликвидности у них явно разные. Так я о них.
Ну как еще....
Что касается размера Ну не знаю. Нормального расчета я не встречал. Как правило из опыта и "стеля" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:37 |
|
Коллеги, еще один вопрос по теме:
в ФГИ при здаче работы столкнулся с такой дилемой, сказали что при расчете ставки дисконтирования необходимо вычитать налог на прибыль, грубо: безрисковая - 20%, налог на прибыль - 25%, безрисковая с учетом налога на прибыль - 15%.
Откуда ноги растут и как противостоять? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:41 |
|
ноги от туда, что доход от депозита для юр.лиц облагается налогом на прибыль. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:45 |
|
Тогда почему ставки по депозитам для юридических лиц меньше чем для юридических? Понятно, что разные риски, но при чем здесь налог на прибыль? Доход физ лиц также облагается налогами. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:50 |
|
| Андрей писал(а): |
| для юридических лиц меньше чем для юридических |
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:51 |
|
Во всех расчетах, приводимых ведущими оценщиками, в т.ч. и В.Л.О., фигурирует прибыль до налогообложения. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:57 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| ноги от туда, что доход от депозита для юр.лиц облагается налогом на прибыль. |
Уважаемый Hard_Pragmatic. Ну по налогообложению дохода, понятно. А при чем тут коэффициент который называется ставка дисконта? Чет я не припоминаю такой базы налогообложения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 09:58 |
|
| irenka писал(а): |
| Во всех расчетах, приводимых ведущими оценщиками, в т.ч. и В.Л.О., фигурирует прибыль до налогообложения. |
во всех НС№2 и НС№3 есть чёткие определения Операционных затрат (для неруха) и Денежных потоков (для бизнеса)
Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| ноги от туда, что доход от депозита для юр.лиц облагается налогом на прибыль. |
Уважаемый Hard_Pragmatic. Ну по налогообложению дохода, понятно. А при чем тут коэффициент который называется ставка дисконта? Чет я не припоминаю такой базы налогообложения. |
не при чем, я разве говорил, что при чем?
я предположил откуда ноги растут. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 10:01 |
|
Для юридических лиц ставки по депозитам меньше чем для физических.
Но все же, где расписан вопрос снятия налога на прибыль с безрисковой по депозитам для юридических лиц? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 10:03 |
|
| Андрей писал(а): |
Но все же, где расписан вопрос снятия налога на прибыль с безрисковой по депозитам для юридических лиц? |
определись:
с безрисковой?
с дисконта? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 10:11 |
|
| Андрей писал(а): |
Для юридических лиц ставки по депозитам меньше чем для физических.
Но все же, где расписан вопрос снятия налога на прибыль с безрисковой по депозитам для юридических лиц? |
Да ни где.
Все налоги в валовых доходах. И очистка от налогов проводится там. Все остальное от лукавого.
К стати, если ФГИ настаивает, задайте им тот же вопрос и попросите ссылочку.
Уважаемый Хард. Да, ты не говорил о снятии налога со ставки дисконта, но ты своим ответом навел на мысль о такой возможности. Отсюда и мой вопрос. Если че не так возмущения в личку |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 10:26 |
|
Нард, я же выше писал расчет:
безрисковая, которая определена как средняя ставка по депозитам для юридических лиц - 20%, налог на прибыль - 25%, безрисковая с учетом налога на прибыль - 15%.
Я понимаю, что ЧОД у нас расчитывается как доход после уплаты налогов, но причем здесь ставка дисконтирования?
Добавлено спустя 1 минуту 10 секунд:
| irenka писал(а): |
| Во всех расчетах, приводимых ведущими оценщиками, в т.ч. и В.Л.О., фигурирует прибыль до налогообложения |
Может это и верно, редко компания уплачивает налдог на прибыль в полном объеме. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 10:37 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
определись:
с безрисковой?
с дисконта? |
| Андрей писал(а): |
Нард, я же выше писал расчет:
безрисковая, |
| Андрей писал(а): |
| но причем здесь ставка дисконтирования? |
а еще
| Андрей писал(а): |
| Я понимаю, что ЧОД у нас расчитывается как доход после уплаты налогов |
я сегодня, наверное, с тобой на одном языке не поговорю |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 10:45 |
|
| Андрей писал(а): |
| Я понимаю, что ЧОД у нас расчитывается как доход после уплаты налогов, но причем здесь ставка дисконтирования? |
Вы что, Андрей, не пугайте нас так, а то Хард застрелится.
ЧОД=ЧОП +Налог на прибыль+Аморт.отчисления |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 10:52 |
|
| Андрей писал(а): |
| Я понимаю, что ЧОД у нас расчитывается как доход после уплаты налогов |
Здесь я имел ввиду, что при расчете ЧОД снимается налог на прибыль, а не окончательную формулу его расчета.
Меня интересует вопрос:
Правильно ли расчитывать безрисковую ставку как
безрисковая, которая определена как средняя ставка по депозитам для юридических лиц - 20%, налог на прибыль - 25%, безрисковая с учетом налога на прибыль - 15%. |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 11:01 |
|
базы для рачета должны быть одинаковы. если ЧОД без налога то и ставка дисконта без налога. я даже с нашими аудиторами поговорила- сказали что депозиты для юр.лиц облагаются налогом на прибыль. так что с безрисковой, если она считается для юр.лица и по ставкам для юр.лиц НП должен сниматься |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 11:37 |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 11:45 |
|
| Matilda писал(а): |
| если ЧОД без налога то и ставка дисконта без налога |
Докажите, используя методику и стандарты. Там такого нет. |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 11:52 |
|
Не все моменты охыватывает методика и стандарты. есть определенные правила ведения бизнеса, законодательные бух.нормативы, расчет денежного потока и предпринимательская логика. каждый деалет как хочет, самое главное что он может доказать и защитить полученный результат.
То что базы должны быть одинаковые для расчета это факт. рыться и искать чтобы привести со ссылкой сейчас не буду, это может найти любой из оценщиков, который быстро ориентируется в законодательной базе. |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:01 |
|
ЧОД в основном, я так понимаю, многие юр.лица скрывают. А вы за них принимаете полномочия его налогооблагать. Ну тогда самортизируйте еще ее (ставку) впридачу.
Повторюсь, нигде, никто, ни на одной лекции не корректировал безрисковую ставку на % налога. Кстати, скоро буде семинар Мэм, можно будет у нее об этом спросить. |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:02 |
|
о, нашла в МСО 2007.
| Цитата: |
| МПО 9. п.4.3. - МСБО 36, параграф 5 стверджує, що ставка дисконту має бути ставкою до оподаткування, яка відображає поточні ринкові ціни а) вартсоті грошей у часі,б) ризики характерні для активу, на які не були скориговані оцінки майбутніх грошових потоків. також вірно, що інші виміри доходу або грошових потоків можуть бути використані, якща ставка дисконту відповідноим чином узгоджена з потоком доходу |
смысл для других целей думаю не меняется
Добавлено спустя 4 минуты 44 секунды:
| irenka писал(а): |
| ЧОД в основном, я так понимаю, многие юр.лица скрывают. А вы за них принимаете полномочия его налогооблагать. |
Здрасьте, если мы говорим о стоимости в пользовании да, ну и тогда как правило предприятия дают данные управленческой отчетности. а для расчета рыночной оценщик всегда предполагает- как было бы если было бы все экономически правильно и эффективно.
а вот этого чето ваще не поняла что Вы имеете ввиду
| irenka писал(а): |
| Ну тогда самортизируйте еще ее (ставку) впридачу |
По поводу спросим у Мем, это кстати ее слова, что должны быть базы одинаковые. хотя про снятие 25% с депозита конечно же спросим |
Последний раз редактировалось: Matilda (Пн, 03 Авг 2009 12:10), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:09 |
|
Не согласна. Оценщики рассчитывают потенциальный доход, и никак не вправе его очищать в налоговом плане. Это не наша функция.
Добавлено спустя 58 секунд:
| irenka писал(а): |
| а вот этого чето ваще не поняла что Вы имеете ввиду quote="irenka"]Ну тогда самортизируйте еще ее (ставку) впридачу |
[/quote]
Добавлено спустя 23 секунды:
| irenka писал(а): |
| ЧОД=ЧОП +Налог на прибыль+Аморт.отчисления |
|
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:13 |
|
тогда не очищайте. и ставка дисконта тогда будет с НП. вы хотите сказать что Вы дисконтируете Потенциальный валовый доход а не чистый доход?
Добавлено спустя 4 минуты 13 секунд:
| irenka писал(а): |
| ЧОД=ЧОП +Налог на прибыль+Аморт.отчисления |
не наоборот? |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:20 |
|
Согласен с Матильдой
Если мы ЧОД не очищаем от налога на прибыль, например, то какого
по здравому смыслу я должен очищать ставку капитализации от него
Базы при построении ЧОД и ставки должны быть одинаковыми.
МЭМ по-моему ничего не очищает. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:27 |
|
+1 к Matilda
| irenka писал(а): |
| Matilda писал(а): |
| если ЧОД без налога то и ставка дисконта без налога |
Докажите, используя методику и стандарты. Там такого нет. |
НС№3
| Цитата: |
Чистий грошовий потік для власного капіталу на кожен рік
(квартал, місяць) прогнозного періоду розраховується як
прогнозована величина чистого прибутку,... |
плюс общий принцип сопоставимости баз выбираемых величин |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:30 |
|
| Matilda писал(а): |
| вы хотите сказать что Вы дисконтируете Потенциальный валовый доход а не чистый доход? |
Дисконтирую ВД минус затраты арендодателя, минус недозагрузка, минус неплатежи = ЧОП +налог на прибыль +Ам.отч.=ЧОД.
| HUGO писал(а): |
| МЭМ по-моему ничего не очищает. |
Ну вот и я о том же |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:36 |
|
чето не пойму. а зачем к ЧОП прибавлять налог на прибыль и амортизацию если вы капитализируете недвижимость а не бизнес? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:36 |
|
| Matilda писал(а): |
о, нашла в МСО 2007.
| Цитата: |
| МПО 9.- МСБО 36, параграф 5 стверджує, що ставка дисконту має бути ставкою до оподаткування, яка відображає поточні ринкові ціни а) вартсоті грошей у часі,б) ризики характерні для активу, на які не були скориговані оцінки майбутніх грошових потоків. також вірно, що інші виміри доходу або грошових потоків можуть бути використані, якща ставка дисконту відповідноим чином узгоджена з потоком доходу |
смысл для других целей думаю не меняется |
irenka
+100000
Уважаемая Matilda
Вы все перевернули с ног на голову. Такое к сожалению бывало и у меня
Давайте посмотрим формулу
С = ЧДП/(1+і)^n Для простоты (n=1)
Здесь в ЧДП уже очищен от налогов, следовательно и коэффициент дисконтирования (1/(1+і), если его вывести из этой формулы будет соответствующий очищеному от налогов ЧДП
Тогда ставка дисконта і = (1/С/ЧДП)-1 (в % ) где уже учтено все, в т. ч. и налог на прибыль, который лежал в валовом ДП и отминусован для получения ЧДП (амортизацию я сознательно не упоминал, она в ЧДП тоже учтена).
Сегодня, исходя из того что прописано в МСО, почему то начали интепрполировать и на ставку дисконта
С КАКИХ ТАКИХ ШИШЕЙ???????
ДА, налог на прибыль учитывается, но только при расчете ЧДП.
Добавлено спустя 2 минуты 22 секунды:
irenka
Не путайте ЧОД (операционный ДОХОД) с ЧДП (денежный ПОТОК)   |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:44 |
|
ниче я не переворачивала, а вот Вы rudge можете кого угодно запутать . выяснили ж что базы должны быть одинаковы. оценщик их сам выбирает. ну и все, че уж дальше по древу известные всем формулы и правила расчета размывать? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:51 |
|
Коллеги, если я правильно понял, при расчете ЧОД при оценке ЦМК мы или:
при расчете ЧОД снимаем НП и снимаем его из берисковой;
при расчете ЧОД не снимаем НП и не снимаем его из безрисковой.
Вариант №2 не клеется с НС№3. |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:57 |
|
да. я всегда считаю по 1 варианту бизнес. и если безрисковая по депозитам, а не ценным бумагам. а 2 вариант не клеится при расчете бизнеса это да. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 12:59 |
|
| Matilda писал(а): |
| ниче я не переворачивала, а вот Вы rudge можете кого угодно запутать . выяснили ж что базы должны быть одинаковы. оценщик их сам выбирает. ну и все, че уж дальше по древу известные всем формулы и правила расчета размывать? |
Да не "размываю" я коллега и не пытаюсь кого то "запутать". А просто считаю. Данным подходом определяется ставка дисконта для бизнеса в использовании. Аналогично определяется коэффициент капитализации. Только тут в место ЧДП берется ЧОД. И если бизнес имеет все признаки ЛНЕИ, то это будет рыночная ставка дисконта. Доходность бизнеса которая сложилась на рынке. Другое дело, что для такого расчета нет, или мало данных. Но это не значит что так нельзя расчитать рыночную (не инвестиционную) ставку дисконта.
Или у Вас сомнения в расчетах? Тогда какие? Может я ошибаюсь.
Добавлено спустя 2 минуты 49 секунд:
Андрей, при оценке ЦМК определяется ЧДП.
Единственный вариант использования ЧОД при расчете ЦМК, это когда есть рынок сдачи в аренду ЦМК. Тогда ЧОД и К. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 13:03 |
|
та все верно. никаких нет сомнений. просто переливаем из пустого в порожнее уже 2 страницы. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 13:06 |
|
И при расчете ЧДП всегда валовій ДП очищается от налога на прибыль, и это не зависит от безрисковой. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 13:06 |
|
| rudge писал(а): |
| Не путайте ЧОД (операционный ДОХОД) с ЧДП (денежный ПОТОК) |
Прости больше не буду, тормознула |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 13:07 |
|
| Matilda писал(а): |
| та все верно. никаких нет сомнений. просто переливаем из пустого в порожнее уже 2 страницы. |
Не понял где верно а где не верно? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 14:10 |
|
| rudge писал(а): |
| Андрей, при оценке ЦМК определяется ЧДП. |
Верно, у меня все ЧОД
| rudge писал(а): |
| И при расчете ЧДП всегда валовій ДП очищается от налога на прибыль, и это не зависит от безрисковой. |
Опять запуталси.
Так нужно ли снимать НП с безрисковой, взятой как среднея по депозитам для юридических лиц, если валовый ДП очищается от НП? |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 14:22 |
|
Я снимаю. Рудж и Иренка видимо нет.
Мне мой вариант кажется логичным, такой расчет проходит все инстанции, начиная с ФДМУ заканчивая биг4.
Добавлено спустя 2 минуты 44 секунды:
Андрей а Вы каким способом расчитываете ставку дисконта если не секрет? |
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 15:50 |
|
| Андрей писал(а): |
Опять запуталси.
Так нужно ли снимать НП с безрисковой, взятой как среднея по депозитам для юридических лиц, если валовый ДП очищается от НП? |
Сформулируйте четче условия:
1. Что оценивается и согласно какой модели?
2. Как определяется безрисковая ставка? Безрисковая 20% - это нонсенс.
Если модель оценки предполагает аренду как форму дохода, то определяется ЧОД (чистый операционный доход) - в англоязычной литературе NOI (net operating income). Здесь не учитывается налог на прибыль.
Если модель оценки предполагает аренду как хозяйственную деятельность (бизнес), то определяется ЧДП (чистый денежный поток) - в англоязычной литературе NCF (net cash flow). При этом учитывается налог на прибыль. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 16:05 |
|
о, N.D., я на Вас надеюсь, может Вы, наконец, окончательно всё выясните |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 16:54 |
|
| N.D. писал(а): |
| Андрей писал(а): |
Опять запуталси.
Так нужно ли снимать НП с безрисковой, взятой как среднея по депозитам для юридических лиц, если валовый ДП очищается от НП? |
Сформулируйте четче условия:
1. Что оценивается и согласно какой модели?
2. Как определяется безрисковая ставка? Безрисковая 20% - это нонсенс.
Если модель оценки предполагает аренду как форму дохода, то определяется ЧОД (чистый операционный доход) - в англоязычной литературе NOI (net operating income). Здесь не учитывается налог на прибыль.
Если модель оценки предполагает аренду как хозяйственную деятельность (бизнес), то определяется ЧДП (чистый денежный поток) - в англоязычной литературе NCF (net cash flow). При этом учитывается налог на прибыль. |
+1000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 17:00 |
|
Детали подавай, я в общем хочу узнать.
1. Модель для собственного капитала;
2. Безрисковая по депозитам для юридических лиц в грн.
Добавлено спустя 3 минуты 33 секунды:
| Matilda писал(а): |
| Андрей а Вы каким способом расчитываете ставку дисконта если не секрет? |
В данном случае расчитывал методом кумулятивного построения. Безрисковая номинальная -> индекс инфляции - > безрисковая реальная + четыре риска по максимальной 5 бальной шкале.
В итоге около 25 %.
Добавлено спустя 5 минут 53 секунды:
Я не снимал налог на прибыль. |
|
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Пн, 03 Авг 2009 20:32 |
|
| N.D. писал(а): |
| 2. Как определяется безрисковая ставка? Безрисковая 20% - это нонсенс. |
Ну-ну! О чем Вы?
Сегодня - Родовид Банк, подтвержденный правительством!!!
Добавлено спустя 2 минуты:
| Андрей писал(а): |
| 1. Модель для собственного капитала; |
Ну!!! |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 09:12 |
|
| Андрей писал(а): |
Безрисковая номинальная -> индекс инфляции - > безрисковая реальная + четыре риска по максимальной 5 бальной шкале.
В итоге около 25 %. |
И что же это за бизнес такой?
Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:
| rudge писал(а): |
| +1000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 |
И я с вами, Рудж! |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 10:29 |
|
| Андрей писал(а): |
Опять запуталси.
Так нужно ли снимать НП с безрисковой, взятой как среднея по депозитам для юридических лиц, если валовый ДП очищается от НП? |
N.D. все написал повторять не буду.
Для ясности просчитайте (і) обратным ходом, я там ранее приводил пример.
Безрисковая это потенциально минимальная доходность от инвестиций которые формируют ЧДП в котором учтено все, затраты, налоги, амортизация. И если тут учтен налог на прибыль, то каков смысл второй раз этот же налог учитывать в ставке дисконта, составляющая которого есть безрисковая.
Давайте так по рассуждаем.
Я вкладываю деньги в бизнес. Что я хочу иметь? ЧИСТЫЕ ДОХОДЫ которые останутся у меня и с этой суммы не надо уже ничего платить. Логика мышления говорит, что вложив средства в бизнес я получу какой то валовый доход, но и понесу и затраты на ведение самого бизнеса. Отнимаем от ВД затраты (З). Получили валовую прибыль (ВП) которая уже может облагаться налогом на прибыль. Но в соответствии с законом такая ВП очищается от амортизационных (А) отчислений, то есть от ВП отнимаем А или, правильнее, к З прибавляем А, так как амортизационные отчисления это по сути затраты понесенные ранее но не учтены в затратах в момент их получения. В остатке получаем сумму, которая в соответствии с законами и требованиями ПСБУ, есть база налогообложения налогом на прибыль. Из этой суммы вычитаем, собственно, налог на прибыль (25% ) и получаем ЧДП который и дисконтируем с целью узнать (получить) его стоимость. А это наша вторая задача как инвестора, для анализа эффективности вложений. Первая, это собственно получить ЧДП.
Теперь давайте подумаем, а надо ли в полученном результате (ЧДП) учитывать налог на прибыль? Ведь мы его уже учли в брутто ВП и ЗАПЛАТИЛИ в бюджет. Что еще раз ПЛАТИТЬ?
Вот почему, налог на прибыль, да и другие налоги, не учитываются в ставке дисонта. Эта ставка отражает МОЮ личную выгоду которую я оставляю себе заплатив все налоги и сплю спокойно.
Можно апелитровать тем, что доход от % на депозит юр. лиц облагается налогом. Да облагается. Не спорю.
НО!
Такая операция это лиш часть бизнеса. И доход от % на депозит это лишь составляющая общего дохода юрлица от всего бизнеса и естественно с нее берется налог, но только в составе общей прибыли всего бизнеса, а ни как не в чистом виде от суммы % на депозит которы по своей сути есть ВД и тут не учтены затраты, которые естественно имеют место при ведении юрлицом бизнеса..
Вот собственно как я думаю по такому вопросу. Это все не я выдумал. Этому есть подтверждение, и в соответствующих документах, и в соответствующей литературе от ГУРУ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 11:25 |
|
ну хорошо. а если предприятие имеет доходы только от депозита? и не несет никаких расходов по обслуживанию его. ведь когда мы определяем безрисковую, мы предполагаем что безрисковым и гарнтийным будет некое вложение денежных средств на депозит на которые будут начисляться % с которых и будет платиться НП. Так получается тогда, что если с % по депозиту снять НП то получится эффективная %-я ставка по депозиту. ну и соотв-но ЧДП в котором уже также учтен НП. Тогда и получется что базы для определения дисконтированного денежного потока одинаковы. |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 12:03 |
|
| Matilda писал(а): |
| ну хорошо. а если предприятие имеет доходы только от депозита? |
А в остальное время чем предприятие занимается?
Смысл тогда в его существовании? Можно открыть депозит на физ.лицо, там и ставки повыше. Не забываем кста и о ЛНЭИ! |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 12:15 |
|
| Matilda писал(а): |
| ну хорошо. а если предприятие имеет доходы только от депозита? и не несет никаких расходов по обслуживанию его. ведь когда мы определяем безрисковую, мы предполагаем что безрисковым и гарнтийным будет некое вложение денежных средств на депозит на которые будут начисляться % с которых и будет платиться НП. Так получается тогда, что если с % по депозиту снять НП то получится эффективная %-я ставка по депозиту. ну и соотв-но ЧДП в котором уже также учтен НП. Тогда и получется что базы для определения дисконтированного денежного потока одинаковы. |
Давайте посмотрим такую ситуацию.
Деятельность придприятия остановлена но на депозите находятся стедства.
С доходом все ясно он один, это % от депозита.
Расходы.
1. Амортизация = 0 нет основных стедств.
2. Затарты на обслуживания счета в банке - будут точно ибо р/с есть так как с на него должны приходить те самые % от депозита.
3. Зарплата - может быть = 0 (бумаги ведет учредитель нанятых нет)
Кажись все.
Теперь ЧДП = (ВД - (З + А)) - НП = (ВД - 0) - НП.
НП - налог на прибыль.
ВД - валовый доход допустим 1000 грн.
З - затраты допустим = 0,32 грн.
А - амортотчисления = 0
Получим
ЧДП = (1000 - 0,32) - НП
НП = (1000 - 0,32) х 0,25 = 249,92 на не 250 от дозода 1000 грн
Далее считаем определяем (і) ставку дисконта
Как желаете.
Самое ходовое; безрисковая + риски или другим методом. Но в итоге получим то самое (і). Ну, а делее по формуле дисконтируем и получаем С - стоимость ЧДП
Допустим в (і) учитываем НП (25% )
Безрисковая - (Безрисковая х 0,25) + риски. А где амортизация, где затраты? Пусть даже если они = 0 их то при определении ЧДП учитывать то надо.
Опять же, уже один раз налог учтен и оплачен. Получается еще раз его учитываем и надо платить. При этом какой? Я о сумме в грн. Как в таком варианте его просчитать в натуре?
Ну никак не вяжется учет НП в ставке дисконта.
Далее, Вы говорите об эффективной %-й ставке по депозиту.
Но при чем тут НП. Для получения эффективной, безрисковая очищается от других проблем но не от % НП которого там нет. И еще, а если юрлицо не плательщик такого налога? На едином налоге (ЕН) например. Как тут быть?
Учет ЕН, или вообще отсутствие такового, в ЧДП прост и реален. (но это при расчете в использовании для конкретного юрлица а не при расчете РС бизнеса тут НП надо учитывать) И как в ставке дисконта учесть такие нюансы?
Что касается Вашего утверждения, что для таких юрлиц база налогообложения = доходу на % от депозита. Такого для юрлиц в принципе быть не может. (я там писал, что р/с куда поступять % от депозита обслуживать надо, а это затраты которые снижабт базу налогообложения НП).
Даже у физ лиц будут расходы на обслуживания счета. (см. договор с банком, он шага не сделает не содрав копейку) Но физ лица не плательщики НП и по этому не учитывают эти затраты.
Но это с другой оперы. Мы же тут про бизнес.
Не занаю уважаемая Matilda, убедил ли я вас или нет. Подумайте сами. Проанализируйте законы, методики. Вы же умница и разбираетесь в оценке не хуже других. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Вт, 04 Авг 2009 12:18), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 12:16 |
|
Добавлю. У каждого юр.лица своя система налогообложения. У меня пр/е-юр.лицо на едином налоге, а именно - 10% от суммы поступлений(ВД) в кассу и на р/с (не 25% от ЧП). Но кроме этого я плачу еще и налог с рекламы. Были б авто на балансе, платила бы сбор за загрязнение окруж. среды. И т.д.
Как тогда нам корректировать прибыль? Не забываем и главном - ВСЕ ее скрывают. Или кто-нить может на это возразить?
Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд: |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 12:25 |
|
| irenka писал(а): |
Добавлю. У каждого юр.лица своя система налогообложения. У меня пр/е-юр.лицо на едином налоге, а именно - 10% от суммы поступлений(ВД) в кассу и на р/с (не 25% от ЧП). Но кроме этого я плачу еще и налог с рекламы. Были б авто на балансе, платила бы сбор за загрязнение окруж. среды. И т.д.
Как тогда нам корректировать прибыль? Не забываем и главном - ВСЕ ее скрывают. Или кто-нить может на это возразить?
Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд: |
Коллега, то что Вы написали актуально при определении стоимости бизнеса в использовании, КАК ЕСТЬ. А это может не совпадать с ЛНЕИ.
При определении РС мы обязаны исходить из ЛНЕИ, а тут други факторы появятсь. Например, единый налог нельзя применять при нанятых более .... человек.
В таком варианте, я про РС, надо исходить из того, что юрлицо на общей системе налогообложения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 12:31 |
|
| rudge писал(а): |
| И еще, а если юрлицо не плательщик такого налога? На едином налоге (ЕН) например. Как тут быть? |
|
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 13:16 |
|
Ладно. устала спорить. "Я на своих 16-ти аршинах сидел и сидеть буду!" . закончим тем что оценщик выбирает сам как ему лучше, удобней, логичней, доказуемей.повторюсь что Биг4 принимает расчет СД со снятым НП с безрисковой по депозитам. мне проще согласиться нежели ездить, встречаться и доказывать им что это не так. хотя наверное так было бы правильней. вывод-считаем безрискову по ценным бумагамхотя там сейчас доходность зашкаливает огого как |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 14:36 |
|
[quote="irenka"]
| rudge писал(а): |
| И еще, а если юрлицо не плательщик такого налога? На едином налоге (ЕН) например. Как тут быть? |
Так вот же
| rudge писал(а): |
При определении РС мы обязаны исходить из ЛНЕИ, а тут други факторы появятсь. Например, единый налог нельзя применять при нанятых более .... человек.
В таком варианте, я про РС, надо исходить из того, что юрлицо на общей системе налогообложения. |
Скажу из своего опыта ЕН выгоден там где нет затрат.
Там где есть реальные затраты ЕН не выгодно.
Грубо считаем
При ВД = 1 000 000 и затратах = от 0 до пусть 900 000, ЕН = 100 000 грн
При ВД = 1 000 000 и затратах = от 0 до тех же 900 000
НП = от 250 000 до 25 000 грн
Нол эт так
Уважаемая Matilda к Вашему
"....закончим тем что оценщик выбирает сам как ему лучше, удобней, логичней, доказуемей...."
я бы добавил:
Но в пределах стандартов. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 20:23 |
|
Эх надеялся, что ув. N.D. окончательно поставит точку, но видно он уже обломался
| Matilda писал(а): |
| ниче я не переворачивала, а вот Вы rudge можете кого угодно запутать |
+1
Это я про пример и особенно выводы по нему
| rudge писал(а): |
Давайте посмотрим такую ситуацию.
Деятельность придприятия остановлена но на депозите находятся стедства.
С доходом все ясно он один, это % от депозита.
Расходы.
1. Амортизация = 0 нет основных стедств.
2. Затарты на обслуживания счета в банке - будут точно ибо р/с есть так как с на него должны приходить те самые % от депозита.
3. Зарплата - может быть = 0 (бумаги ведет учредитель нанятых нет)
Кажись все.
Теперь ЧДП = (ВД - (З + А)) - НП = (ВД - 0) - НП.
НП - налог на прибыль.
ВД - валовый доход допустим 1000 грн.
З - затраты допустим = 0,32 грн.
А - амортотчисления = 0
Получим
ЧДП = (1000 - 0,32) - НП
НП = (1000 - 0,32) х 0,25 = 249,92 на не 250 от дозода 1000 грн
…
|
Ели ты начал с цифр так цифрами и надо заканчивать, а не пространными объяснениями.
Итак, нам предстоит выяснить вопрос надо ли очищать безрисковую в виде депозитов от налог на прибыль (ставку налог обозначим как - НП) и если надо то в каком случае?
Сразу оговорюсь, что бы многим не показалось, что я тут выдаю свои примитивные рассуждения за научное открытие, отвечу так оно и есть - я решаю простое алгебраическое уравнение уровня третьего класса.
Воспользуемся постулатом что: Стоимость посчитанная разными методами должна быть одинакова.
И используя модели ДП, до налогообложения (назовем условно ЧОД) и после налогообложения (назовем условно ЧДП), запишем:
Счод = Счдп
Счод = ЧОД/К1
Счдп = ЧДП/К2, где ЧДП = ЧОД х(1-НП), тогда Счдп = (ЧОД-НП)/К2
приравниваем
ЧОД/К1 = (ЧОД-НП)/К2
и получаем
К2 = К1.х (1 – НП)
Как видим между Ставками капитализации К1 и К2 существует подозрительная зависимость. И если свести к упрощению приведенному в примере Руджа когда бизнес заключается в получения депозита, т.е. ставка капитализации равна безрисковой (в виде того же депозита) то получаем ответ:
если мы используем ЧОД то безрисковую в виде депозитов не надо очищать от НП, если мы берем модель ЧДП то безрисковую в виде депозитов НАДО очищать от НП.
Проверяем на циферейках (тока надо определиться со ставкой % по депозитам, принимаем 10  :
Счод = (1000 - 0,32) /0,1 = 9996,8 грн.
Для ЧДП очищаем безрисковую от НП, т.е. 0,1 х (1-0,25) = 0,075
И тогда:
Счдп = [(1000 - 0,32) – 249,92] / 0.075 = 9996,8 грн.
Как и должно быть в математике – копеечка в копеечку. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 21:20 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Проверяем на циферейках (тока надо определиться со ставкой % по депозитам, принимаем 10 %):
Счод = (1000 - 0,32) /0,1 = 9996,8 грн.
Для ЧДП очищаем безрисковую от НП, т.е. 0,1 х (1-0,25) = 0,075
И тогда:
Счдп = [(1000 - 0,32) – 249,92] / 0.075 = 9996,8 грн.
Как и должно быть в математике – копеечка в копеечку. |
Да, вывод совершенно правильный. И упрощенный пример тоже логически совершенно верен.
Вот только если переходить от теории к практике, все становится значительно сложнее... Объективно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 21:45 |
|
| Matilda писал(а): |
| хотя наверное так было бы правильней. вывод-считаем безрискову по ценным бумагамхотя там сейчас доходность зашкаливает огого как |
Прошу прощения за назойливость. Но у меня вопрос - по каким ценнным бумагам Вы считаете безрисковую ставку, и как вы определяете что доходность зашкаливает |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 22:02 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Вот только если переходить от теории к практике, все становится значительно сложнее... Объективно. |
Дык, если переходить от теории к практике не определившись с теорией, все становится еще хуже. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 07:38 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Дык, если переходить от теории к практике не определившись с теорией, все становится еще хуже. |
100%. Однако на сегодня обсуждаемая тема, по-моему, относится к очень проблемным и не может тут быть обсуждена адекватно и в полном объеме. Есть ряд комментариев, которые носят весьма спорный характер. Есть ряд вопросов, которые, на мой взгляд, не имеют адекватных ответов...
Короче, задумываться над всем этим, безусловно, надо... Но отдавая себе отчет в том, что исчерпывающих ответов нет (или их практическая корректная реализация, увы, невозможна - есть недостижимый идеал, к которому надо стремиться)... За неимением гербовой остается писать на простой, и каждому -своим почерком.
Да, как-то очень пессимистично-философски получилось . |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 09:57 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Но у меня вопрос - по каким ценнным бумагам Вы считаете безрисковую ставку, и как вы определяете что доходность зашкаливает |
По государственным ценным бумагам Украины. в частности по облигациям.
http://www.cbonds.info/index/
Но в последний раз информация о доходности там была засекречена, надо иметь доступ туда. На март месяц доходность была близка к 40%.
Также все таки считаю по американским 20-летним ценным бумагам www.economagic.com/fedbog.htm, учитывая странновой риск итд (при расчете методом САРМ). Этот вариант принимают практически все международники, биг4 в том числе, особенно когда денежный поток в долларах США. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 10:26 |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 10:33 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| если мы используем ЧОД то безрисковую в виде депозитов не надо очищать от НП, если мы берем модель ЧДП то безрисковую в виде депозитов НАДО очищать от НП. |
Ну вот, спасибо Прагматику что сформулировал явно то, что у меня было описательно
Только одно существенное замечание, исходящее из логики и самого примера - от НП очищается не безрисковая ставка, а ставка дохода. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 10:45 |
|
| N.D. писал(а): |
| от НП очищается не безрисковая ставка, а ставка дохода. |
эээ, еще раз если можно? какая такая ставка дохода? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 10:52 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| почему при расчете ставки капитализации (дисконта) Вы за базовую берете общую доходность еврооблигации к дате ее погашения, а не на гарантированную купонную ставку (доход) которая в среднем составляет 6,53% |
мы уже гдето это на форуме обсуждали. купоннную ставку брать неверно. вкратце: купонная ставка не является доходом по облигации, облигация вобще может быть безкупонной. А реальный доход по облигации все денежные потоки продисконтированные Да в этих отчетах, публикуется доходность, мне просто не было надобности на сегодня их читать. на сегодня вот например http://stocks.investfunds.com.ua/analitics/2941/ на странице 9, доходность на те же даты которые Вы указывали составляет 12,4% и 13%.
| N.D. писал(а): |
| от НП очищается не безрисковая ставка, а ставка дохода |
в смысле? НП снимаете со ставки дисконта? |
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:00 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| эээ, еще раз если можно? какая такая ставка дохода? |
Сейчас на форуме в дискуссии всплыло уже столько ставок, что пора вводить глоссарий Пробуем разобраться:
0. Ставка дохода - доход, получаемый от вложения средств. Выражается в % от суммы вложения.
1. Безрисковая ставка - гарантированная (желательно) ставка дохода для инвестиции с минимально возможным риском.
2. Базовая ставка - ставка дохода некоего конкретного вида инвестиций.
3. Ставка дисконта - ставка (норма) дохода для инвестиции в объект оценки. Определяется исходя из безрисковой (метод кумулятивного построения) или базовой (названия метода не знаю) ставки. Применяется в процедуре дисконтирования.
4. Ставка капитализации - величина, учитывающая ставку дисконта и норму возврата капитала. Для метода прямой капитализации 4=3.
5. Номинальная ставка - ставка дохода, учитывающая темп инфляции.
6. Реальная ставка - ставка дохода, очищенная от темпа инфляции. Определяется по формуле Фишера.
Теперь. В приведенном примере (на циферках, прямая капитализация) 10% - это очевидно ставка 3, т.е. ставка дисконта. Именно ее имел в виду, когда написал "ставка дохода".
Сразу скажу, что этот вывод для меня самого несколько неожиданный. Много думал по этому поводу. Собственно, вывод сделан из примера и определенной логики. |
Последний раз редактировалось: N.D. (Ср, 05 Авг 2009 11:06), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:04 |
|
| N.D. писал(а): |
| В приведенном примере (на циферках, прямая капитализация) 10% - это очевидно ставка 3, т.е. ставка дисконта. Именно ее имел в виду, когда написал "ставка дохода". |
Насколько я поняла Прагматик имел ввиду только безрисковую (ну нету типа других рисков)
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| тока надо определиться со ставкой % по депозитам, принимаем 10 %: |
|
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:09 |
|
| Matilda писал(а): |
| Насколько я поняла Прагматик имел ввиду только безрисковую (ну нету типа других рисков) |
Вообще-то, для определения стоимости применяется не безрисковая ставка, а ставка дисконта. То, что в определенных случаях они могут быть равны, есть лишь частный случай общего принципа. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:12 |
|
Теперь я поглассирую
Я имел ввиду Исключительно безрисковую, которая взята по ставкам депозита для юр. лиц.
В примере может быть я некорректно написал.
Имелось ввиду, что на условия задачи сразу накладываются условия о том, что Бизнес безрисковый и для него ставка доходности будет равна безрисковой (риски = 0) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:24 |
|
Ну хорошо. А если бизнес не безрисковый?
Базовая ставка (по депозитам) = 10%
Премия за риск (для объекта оценки) = 4%.
Ставка дисконта (для объекта оценки) = 10+4 = 14%
Базовая ставка без НП = 7,5%
1) Ставка дисконта без НП (базовая+премия) = 7,5+4 = 11,5%
2) Ставка дисконта без НП (снимается с целой ставки) = 14*0,75 = 10,5%
Пример: ЧОД = 100, ЧДП = 100*0,75 = 75
Вариант 1).
Счод = 100 / 0,14 = 714,3
Счдп = 75 / 0,115 = 652,2
Вариант 2).
Счод = 100 / 0,14 = 714,3
Счдп = 75 / 0,105 = 714,3
Что скажете? |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:28 |
|
| Matilda писал(а): |
| на странице 9, доходность на те же даты которые Вы указывали составляет 12,4% и 13%. |
1. Совершенно верно, а я указал доходность по состоянию на 30.06.2009 г. по первому попавшемуся под руку обзору.
2.
| Matilda писал(а): |
| купонная ставка не является доходом по облигации |
.
А что, является доходом по облигации с купоном, 6,88%.
| Matilda писал(а): |
| облигация вобще может быть безкупонной |
Ну и что, нерассматривайте такую ценную бумагу как альтернативу. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:31 |
|
Кажись ты Hard_Pragmatic решил действительно всех запутать.
| rudge писал(а): |
Давайте посмотрим такую ситуацию.
Деятельность придприятия остановлена но на депозите находятся средства.
С доходом все ясно он один, это % от депозита.
Расходы.
1. Амортизация = 0 нет основных стедств.
2. Затарты на обслуживания счета в банке - будут точно ибо р/с есть так как с на него должны приходить те самые % от депозита.
3. Зарплата - может быть = 0 (бумаги ведет учредитель нанятых нет)
Кажись все.
Теперь ЧДП = (ВД - (З + А)) - НП = (ВД - 0) - НП.
НП - налог на прибыль.
ВД - валовый доход допустим 1000 грн.
З - затраты допустим = 0,32 грн.
А - амортотчисления = 0
Получим
ЧДП = (1000 - 0,32) - НП
НП = (1000 - 0,32) х 0,25 = 249,92 на не 250 от дозода 1000 грн
|
Где Вы тут видите КАПИТАЛИЗАЦИЮ, откуда Вы у меня взяли ЧОД да еще и в том виде (сумне) которую Вы привели. Речи идет о БИЗНЕСЕ.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
...Воспользуемся постулатом что: Стоимость посчитанная разными методами должна быть одинакова. |
Давайте.
Стоимость ЧЕГО вы посчитали?
Если тела депозита, в нашем примере, то это один объект оценки.
Если бизнеса, то это другой объект оценки.
Отсюда дальнейшее коментировать нет смысла ибо все то что Вы тут написали я не говорил.
Повторю еще раз речь шла о БИЗНЕСЕ и его стоимости.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Счод = Счдп
Счод = ЧОД/К1
Счдп = ЧДП/К2, где ЧДП = ЧОД х(1-НП), тогда Счдп = (ЧОД-НП)/К2
приравниваем
ЧОД/К1 = (ЧОД-НП)/К2
и получаем
К2 = К1.х (1 – НП)
………
|
А это, ЧДП = ЧОД х(1-НП), что то новое в расчете ЧДП
Еще раз повторю (в третьем чтении) речь идет о стоимости БИЗНЕСА
А при определении стоимости бизнеса чистый денежный поток определяется по формуле:
ЧДП = ((ВД - З ) - НП) + А. (упрощенно)
Смотрим, что же такое ЧОД и ЧДП
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (NET OPERATING INCOME - NOI)
действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов.
К которым, (операционным расходам) не относятся затраты на обслуживания долгов, налоги которые уплачиваются от величины прибыли полученного от использования объекта оценки, единого налога и фиксированного налога.
ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (Net Cash Flow - NCF)
В течение операционного периода - это та сумма денежных средств, которая остается после того, как удовлетворены все денежные потребности бизнеса.
Где понятие «денежные потребности бизнеса» это затраты понесенный при ведении бизнеса, в т.ч. и налог на прибыль
Отсюда ЧОД ≠ ЧДП
(порядок расчета, если интересно, смотри в монографии Лебедь Н. П. издание К-2002 г стр. 112 и 490)
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Ели ты начал с цифр так цифрами и надо заканчивать,…..я решаю простое алгебраическое уравнение уровня третьего класса. |
Тогда давайте с цифрами и попробуем решить нашу задачу.
Тут в таблице я привел два расчета.
И последнее покажи мне документ, книгу, учебник, где ставку дисконта и коэффициент капитализации «очищается от налога на прибыль» |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:35 |
|
| N.D. писал(а): |
| Что скажете? |
Потому что Вы немножко, если можно так сказать, путаете причинно-следственные связи.
Смотрите, какая последовательность оценки
1.Определяем модель ДП
2. Для выбранной модели определяем ставку капитализации (дисконта)
Т.е. такого случая как определил ставку для ЧОД а потом ее меняем для ЧДП в принципе быть не может,
Далее когда мы начинаем определять ставку для конкретного варианта ДП, тогда мы анализируем каждую составляющую (для кумулятивки) и вот при выборе безрисковой и ее анализе выходит надо учесть НП (или че другое, зависит от базы безрисковой), а вот риски (и методы их определения) предмет темный и исследованию не подлежит (с)
кстати аналогичное я уже объяснял
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=52294#52294
| Hard_Pragmatic писал(а): |
собака порылась в рисках.
дело в том, что для случаев с и без инфляции риски то тоже будут разные, они ведь тоже должны учитывать этот факт.
поэтому либо их надо где-то взять с таким учетом (что нереально), либо корректировать точно так же как и безрисковую.
вообщем если в твоем расчете убрать риски т.е. предположить что они уже сидят вместе с безрисковой в клеточке Номинальная то всё сойдется копеечка в копеечку. |
Добавлено спустя 4 минуты 19 секунд:
| rudge писал(а): |
| И последнее покажи мне документ, книгу, учебник, где ставку дисконта и коэффициент капитализации «очищается от налога на прибыль» |
покажи мне где я такое говорил?! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:44 |
|
Я и не пишу, что ты говорил о документе который регламентирует или объясняет почему ставку дисконта и коэффициент капитализации «очищается от налога на прибыль» .
Я прошу показать если возможно его или дать ссылку. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:50 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Смотрите, какая последовательность оценки
1.Определяем модель ДП
2. Для выбранной модели определяем ставку капитализации (дисконта) |
С этим совершенно согласен, и хорошо помню ваш пример с учетом инфляции в ставках.
Но, собственно, мой "расчет" по сути копировал приведенный вами несколько ранее Как следует из сопоставительного анализа, приводить такие расчеты некорректно.
Поэтому, не опираясь на "циферки", пробую подытожить:
1. Модель оценки с учетом ЧОД от аренды не учитывает НП.
2. Модель оценки с учетом ЧДП (аренда как хозяйственная деятельность) предполагает построение другого денежного потока, отличного от варианта 1. Эта модель учитывает НП следующим образом. В величине ЧДП снят НП. Если базовая (применительно к депозитам для юрлиц; это не то же, что безрисковая, на что акцентировали выше) ставка облагается НП, то НП снимается и с базовой ставки.
Добавлено спустя 15 минут 19 секунд:
Кстати, вывод 2 подтверждается следующим образом. Если отойти от метода кумулятивного построения и обратить внимание на метод WACC, то одна из его базовых ставок - ставка заемного капитала - в явном виде очищается от НП. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 12:07 |
|
| N.D. писал(а): |
| Поэтому, не опираясь на "циферки", пробую подытожить: |
ну практически так, только я бы расставил акцент еще и на то, что это для случае расчета кумулятивным методом.
| N.D. писал(а): |
| Кстати, вывод 2 подтверждается следующим образом. Если отойти от метода кумулятивного построения и обратить внимание на метод WACC, то одна из его базовых ставок - ставка заемного капитала - в явном виде очищается от НП. |
кстати да! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 24 Авг 2009 01:42), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 12:26 |
|
А это кто утверждал?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
если мы используем ЧОД то безрисковую в виде депозитов не надо очищать от НП, если мы берем модель ЧДП то безрисковую в виде депозитов НАДО очищать от НП. |
Так вот, для ....... плиззззз, дайте ссылку или покажите, если есть такая возможность, книгу, учебник или документ в подтверждение Вашего утверждения.
Если таковых нет, то так и скажите НЕТ. Просто и понятно.
Такая просьба у меня возникла по тому что, возможно я что то упустил и хочу исправить это упущение.
Зарание благодарен.
С Уважением rudge. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 12:45 |
|
| rudge писал(а): |
А это кто утверждал?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
если мы используем ЧОД то безрисковую в виде депозитов не надо очищать от НП, если мы берем модель ЧДП то безрисковую в виде депозитов НАДО очищать от НП. |
|
Я.
А это кто просит?
| rudge писал(а): |
| почему ставку дисконта и коэффициент капитализации «очищается от налога на прибыл |
и что я в итоге должен поакзать? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:03 |
|
Похоже Вам приятно дурку гонять.
Пойдем не третье чтение.
| rudge писал(а): |
Я и не пишу, что ты говорил о документе который регламентирует или объясняет почему ставку дисконта и коэффициент капитализации «очищается от налога на прибыль» .
Я прошу показать если возможно его или дать ссылку. |
Вы умудрились вырвать из этого текста часть смысл которой совсем другой.
| rudge писал(а): |
почему ставку дисконта и коэффициент капитализации «очищается от налога на прибыл |
Во первых я не говорил "ПОЧЕМУ" и Вас об этом "ПОЧЕМУ" не спрашивал.
А посему еще раз прошу слезно, ЕСЛИ ВОЗМОЖНО, дайте ПЛИЗЗЗЗ, ссылку или укажите в какой книге, в каком учебнике, или в каком документе есть объяснение почему ставку дисконта и коэффициент капитализации «очищаются от налога на прибыль» .
Если Вы не знаете о таковых или не хотите мне о них сообщить, то так и скажите НЕТ.
Вот собственно и все. Зарание благодарен.
Или опять не понятно.
PS: похоже Вас кроме этой фразы в моем посте больше ничего не заинтересовало.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:20 |
|
Ставку дисконта и коэффициент капитализации от безрисковой отличаем?
Так вот у Вас попеременно звучит две РАЗНЫЕ просьбы:
Вариант 1
| rudge писал(а): |
| дайте ПЛИЗЗЗЗ, ссылку или укажите в какой книге, в каком учебнике, или в каком документе есть объяснение почему ставку дисконта и коэффициент капитализации «очищаются от налога на прибыль» . |
Вариант 2
| rudge писал(а): |
А это кто утверждал?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
если мы используем ЧОД то безрисковую в виде депозитов не надо очищать от НП, если мы берем модель ЧДП то безрисковую в виде депозитов НАДО очищать от НП. |
Так вот, для ....... плиззззз, дайте ссылку или покажите, если есть такая возможность, книгу, учебник или документ в подтверждение Вашего утверждения.
|
на каку просьбу отвечать?
кстати, так может из-за этой путаницы и Ваше непонимание? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:23 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| ну практически так, только я бы расставил акцент еще и на то, что это для случае расчета кумулятивным методом. |
почему? а при расчете САРМ если безрисковую брать по депозитам, то тогда разве НП не снимаем?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
N.D. писал(а):
Кстати, вывод 2 подтверждается следующим образом. Если отойти от метода кумулятивного построения и обратить внимание на метод WACC, то одна из его базовых ставок - ставка заемного капитала - в явном виде очищается от НП.
кстати да! |
Кстати да.
Причем еще при расчете САРМ коэф.бета с учетом структуры капиталаи с учетом финансового рычага, если он берется рыночный также корректируется на налоговую ставку которую использует предприятие. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:30 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| У меня к Вам вопрос - почему при расчете ставки капитализации (дисконта) Вы за базовую берете общую доходность еврооблигации к дате ее погашения, а не на гарантированную купонную ставку (доход) которая в среднем составляет 6,53% |
В первом приближении - потому, что инвестор может согласиться на меньший купонный доход, если ожидает получить дополнительную выгоду в конце при погашении по цене, которая выше цены приобретения.
| rudge писал(а): |
Так вот, для ....... плиззззз, дайте ссылку или покажите, если есть такая возможность, книгу, учебник или документ в подтверждение Вашего утверждения.
Если таковых нет, то так и скажите НЕТ. Просто и понятно. |
См., например, МСО: МПО 6, п. 5.14.2.2.5 (вариант 2007 г.).
И еще интересно... но не так просто и однозначно, хотя тоже наводит на массу размышлений... МСФО 36. Только не основной текст, а в самом конце есть к нему дополнения, или примеры, или разъяснения. Это у кого есть полный текст, у меня - нет, поэтому не могу дать точную ссылку. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:33 |
|
Ага не понятливый Вы наш.
Уточним.
Дайте ПЛИЗЗЗЗ, ссылку или укажите в какой книге, в каком учебнике, или в каком документе есть объяснение почему ставку дисконта «очищаются от налога на прибыль», а коэффициент капитализации не «очищаются от налога на прибыль».
И на счет путаницы похоже Вы тут всех запутали проблемой очитски или не очитки вышеуказаных коэффициентов от НП.
Да бы небыло у других разночтений даваййте и выясним этот вопрос до конца. Надо, или не надо, учитывать НП в ставке дисконта, и в коэффициенте капитализации? И если надо, то когда, в каких случаях? И естественно аргументировано.
Мне тоже это интересно и полезно знать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:56 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Сергей_К писал(а):У меня к Вам вопрос - почему при расчете ставки капитализации (дисконта) Вы за базовую берете общую доходность еврооблигации к дате ее погашения, а не на гарантированную купонную ставку (доход) которая в среднем составляет 6,53% |
| Grey Horse писал(а): |
| В первом приближении - потому, что инвестор может согласиться на меньший купонный доход, если ожидает получить дополнительную выгоду в конце при погашении по цене, которая выше цены приобретения. |
Ну и что Вы тоже утверждаете, что купонную ставку по еврооблигациям нельзя принимать за безрисковую при расчете ставки дисконта (капитализации) |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 14:05 |
|
| Matilda писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| ну практически так, только я бы расставил акцент еще и на то, что это для случае расчета кумулятивным методом. |
почему? а при расчете САРМ если безрисковую брать по депозитам, то тогда разве НП не снимаем?. |
согласен, не только для кумулятивного случая. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 14:11 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Вы тоже утверждаете, что купонную ставку по еврооблигациям нельзя принимать за безрисковую при расчете ставки дисконта (капитализации) |
Считаю что нельзя. Хотя та же Мем на курсах давала ставку по купону, через год больше ее не давала.... Заодно на семинаре спросим ее мнение, ну и ссылки на литературу и нормативку по снятию НП, которые так упорно просит rudge |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 14:20 |
|
| Matilda писал(а): |
| Считаю что нельзя. Хотя та же Мем на курсах давала ставку по купону, через год больше ее не давала.... Заодно на семинаре спросим ее мнение, ну и ссылки на литературу и нормативку по снятию НП, которые так упорно просит rudge |
Я в феврале 2009 года был на повышении квалификации по ЦИК. МЭМ рекомендовала за безрисковую брать купонную ставку по евробондам |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 24 Авг 2009 11:46 |
|
ОСНОВЫ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ
ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ В УКРАИНЕ
© С.А.Пузенко, 2007 г.
| Цитата: |
3.6.5 Учет налогового планирования при определении ставки дисконта и капитализации
ЧОД может измеряться на до-налоговой или после-налоговой основе. Как правило, речь идет о прямых налогах на прибыль или подоходном налоге.
Учет налогов зависит от конкретной ситуации. Малый бизнес целесообразно оценивать на до-налоговой основе. Применение доходного подхода к большому предприятию, скорее всего, потребует после-налоговой основы. Важно, чтобы расчет ставки дисконта соответствовал выбранной основе измерения ЧОДа.
Если ставка дисконта определяется методом суммирования, то, очевидно, что премии за дополнительные риски инвестор желает получить на руки т.е., после уплаты предполагаемых налогов. Нужно проявлять внимание при определении безрисковой ставки. В некоторых странах доходы по государственным ценным бумагам освобождены от налогообложения.
Если рассматривать ситуацию в Украине и определение безрисковой ставки по валютным депозитам, то следует учитывать, что доход по таким депозитам не освобождается от уплаты налога на прибыль, поэтому при расчетах на после-налоговой основе общая ставка доходности по депозитам подлежит корректировке на налог:
іпн = ідн (1-q ) (17)
где іпн – ставка дисконта для ЧОДа на после-налоговой основе;
ідн – ставка дисконта для ЧОДа на до-налоговой основе;
q – ставка налога.
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 24 Авг 2009 17:35 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Если рассматривать ситуацию в Украине и определение безрисковой ставки по валютным депозитам, то следует учитывать, что доход по таким депозитам не освобождается от уплаты налога на прибыль, поэтому при расчетах на после-налоговой основе общая ставка доходности по депозитам подлежит корректировке на налог: |
До сюда - 100% правильно...
| Hard_Pragmatic писал(а): |
где іпн – ставка дисконта для ЧОДа на после-налоговой основе;
ідн – ставка дисконта для ЧОДа на до-налоговой основе;
q – ставка налога. |
А тут, обратите внимание, доход по депозиту уже именуется ЧОДом. То ли это опечатка, то ли сознательное распространение частного случая (депозита) на общую ситуацию. Последнее (для общей ситуации) на 99% неверно. ЧОД - это не прибыль до налогообложения, в него входят и составляющие, которые налогом на прибыль не облагаются...
Извините, ежели кого получилось разочаровать, но так считает (кроме меня) еще и, например, Т.Коупленд. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 24 Авг 2009 18:11 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| До сюда - 100% правильно... |
В рамках спора в этой ветке (хотя вроде уже все давно согласились) этого и достаточно
Тут просили ссылку на литературу вот я и указал.
| Grey Horse писал(а): |
| То ли это опечатка, то ли |
Я думаю это опечатка или скорее недоопечатка |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 10:44 |
|
 |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
на прибыль в ставке дисконта.pdf |
| Размер файла: |
120.94 Kб |
| Скачан: |
41 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 28 Авг 2009 12:54), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 11:03 |
|
Рудж, нечитабельно.
p/s/ зачем вообще картинками? выложи текст, выложи эксель, какие проблемы? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 12:56 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Рудж, нечитабельно.
p/s/ зачем вообще картинками? выложи текст, выложи эксель, какие проблемы? |
Сделал так, что бы было видно о чем речь. А по твоему предложению прикрепил файл. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 13:23 |
|
| rudge писал(а): |
| Сделал так, что бы было видно о чем речь. |
как по мне, так вообше ничего не видно.. ну да ладно
| rudge писал(а): |
| А по твоему предложению прикрепил файл. |
спасибо, ну а эксель? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 13:40 |
|
Щас найду
А самому леньки?
А может .ехе попробывать? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 13:48 |
|
| rudge писал(а): |
| А самому леньки? |
я что должен руками забивать в эксель, то что ты выкладываешь? это ради того что бы Тебе (а не всем другим) пытаться что-либо объяснять?
давай еще картинками с рукописным текстом обмениваться. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 13:57 |
|
Зачем руками есть FineRead
Хотя я как раз ручками "вбивал", да бы, и себе (в первую очередь) и ...., прояснить вопрос
Потерьпи, файл на компе домашнем, Шас попробую скачать и выложу. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 14:24 |
|
прочитал, уже можешь не искать
честно говоря, не знаю, как тебе еще объяснить, если у ТЕБЯ ЖЕ доказано, то о чем мы талдычим тут уже третью страницу.
О ЧЕМ ГОВОРИТ РАВЕНСТВО Табл. 3 и 4?????????????????
равенство таблиц 3 и 4 как раз и говорит о том, что
если ЧДП учитывается НП, то и в ставке дисконта (она же из условия безрисковая) учитывается НП
если в ЧДП НЕ учитывается НП, то и в ставке дисконта (она же из условия безрисковая) НЕ учитывается НП.
p/s/ и если в таблице 2 учесть в ставке дисконта НП то и она будет равна таблице 1. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 15:57 |
|
Да, Хард прав. Мэм об этом даже в Запорожье сказала. Если снимаем НП - то и в ставке, и в ЧДП одновременно. Пора дискуссию на эту тему завершить.
А папе не париться с выкладкой своих расчетов на форум. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 20:44 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
прочитал, уже можешь не искать
честно говоря, не знаю, как тебе еще объяснить, если у ТЕБЯ ЖЕ доказано, то о чем мы талдычим тут уже третью страницу.
О ЧЕМ ГОВОРИТ РАВЕНСТВО Табл. 3 и 4?????????????????
равенство таблиц 3 и 4 как раз и говорит о том, что
если ЧДП учитывается НП, то и в ставке дисконта (она же из условия безрисковая) учитывается НП
если в ЧДП НЕ учитывается НП, то и в ставке дисконта (она же из условия безрисковая) НЕ учитывается НП.
p/s/ и если в таблице 2 учесть в ставке дисконта НП то и она будет равна таблице 1. |
Вот что я писал.
| rudge писал(а): |
Теперь по таблицам № 3 и № 4
Интересная получилась картина. В таблице №3, в ЧДП и ставке дисконта, учтен НП, в таблице же №4 не учтен. Результат одинаковый. Фактически мы получили стоимость актива, а не бизнеса построенного на таких активах. |
Так вот я говорю о бизнесе, как об объекте оценки, а не об активе.
Теперь посмотрим что же такое «бизнес» и «актив»? В чем разница этих понятий?
Предпринимательство, бизнес — самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Эффективность предпринимательской деятельности может оцениваться не только размерами полученной прибыли, но и изменением стоимости бизнеса (рыночной стоимости предприятия). Может осуществляться юридическим лицом или непосредственно физическим лицом..
Предпринимательством можно заниматься в разных сферах. Помимо общего предпринимательства, выделяют социальное и технологическое предпринимательство. Источниками стартового капитала для начала предпринимательской деятельности могут быть: займы (долговое финансирование — в банке или у знакомых), безвозмездная помощь (гранты или субсидии), инвестиции.
Активы - это ресурсы, контролируемые компанией, возникшие в результате прошлых событий, от которых компания ожидает экономической выгоды в будущем.
Активы: совокупность имущественных прав, которые принадлежат физическому или юридическому лицу в виде основных средств, невещественных активов, финансовых вкладов, а также денежных требований к другим физическим и юридическим лицам (противопол.-пассив).
Бизнес – это действие, а активы – это средства используемые, в том числе, и в бизнесе.
Так вот, я о стоимости бизнеса, как объекта оценки, а не о стоимости активов.
При определении стоимости активов НП не имеет никакого значения. Что и подтверждают расчеты в табл №3 и №4
А вот в бизнесе НП есть и он учитівается в ЧДП. И тут дисконтируется ЧДП (без НП) пр и помощи ставки дисконта в которой НП, для собственного капитала, не учитывается.
Или опять не понятно?
PS ветка про ЦИК-и, а на про недвижку.
Ниже файл в exel, считайте. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
прибуток.xls |
| Размер файла: |
28.5 Kб |
| Скачан: |
55 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 22:13 |
|
| rudge писал(а): |
| Или опять не понятно? |
так как в этой ветке не понятно осталось ТОЛЬКО ТЕБЕ, а я уже устал и не знаю, как еще тебе объяснить, то попробую в последний раз (собственно повторяясь)
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| p/s/ и если в таблице 2 учесть в ставке дисконта НП то и она будет равна таблице 1. |
это моя последняя попытка.
p/s/ №2 может еще раз пристальней посмотреть на предмет спора и понять о чем речь? При чем здесь бизнес или актив или еще что-то другое, и кто с этим ваще тут спорит? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 29 Авг 2009 12:42 |
|
Уважаемый коллега rudge!
Ваш xls-пример очень нагляден и верен - за исключением Табл.2, где знаменатель, в отличие от числителя, не очищается от НП...
Возникает только 1 НО: пример максимально упрощен и нереален для практической работы - во всяком случае, при оценке бизнеса.
Обратите внимание, что наличие амортизации, отличной от 0 (что типично для любого предприятия), если предприятие не "единоналожник" или "упрощенец", сразу приводит к возникновению отличий в результатах в Табл. 3 и 4. Я уж не говорю про ненулевые капвложения, что в реальной жизни тоже имеет место быть.
Кроме того, при оценке реального бизнеса Вы должны будете учесть премии за доп. риски в ставке дисконта. Тут же возникает "нехороший вопрос": любимая всеми шкала премий за риск от 0 до 5% - она на доналоговой или на посленалоговой основе (если Вы используете метод суммирования)? Это также автоматически может привести к различию результатов...
Sorry, это не мои инсинуации. Это же прямо указывает Коупленд (издание РФ 2007 г., стр 177-178); это же косвенно звучит в приложениях к МСФО 36.
Так что, наверное, тут пока больше вопросов, чем ответов!
По поводу ставки капитализации. Как мы помним, это по сути величина, которая связывает доход за 1 период со стоимостью объекта. И "идеальный" теоретический вариант определения ставки капитализации - исходящий из ее природы - это соотнесения дохода за 1 период, ожидаемого от объекта-аналога, с ценой объекта-аналога, ведь так?
С ценой все более-менее понятно... А вот в зависимости от того, какую величину мы понимаем под доходом (ПВД, ЭВД, ЧОД, ДП в той или иной форме - ведь это никто не запрещал! и никто не обязывал зацикливаться только на ЧОД), мы можем получить разные значения ставки капитализации, соответсвующие выбранному виду дохода. Тут я, кстати, тоже Америку не открываю - во многих учебниках, даже по оценке недвижимости, это так или иначе описано.
Соответственно, мы можем в зависимости от исходной информации получить ставку капитализации условно на доналоговой и на посленалоговой основе.
По-моему, так. (с) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 16 Окт 2009 11:59 |
|
Подскажите, коллеги по методу экстракции. Сколько минимально нужно примеров соотношений? Сейчас на рынке такой разброс в арендных ставках, это кошмар.
И еще, если ценю склад, можно ли брать примеры из офисов, другой коммерческой недвижимости? Спасибо. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Окт 2009 14:03 |
|
| irenka писал(а): |
| Подскажите, коллеги по методу экстракции. Сколько минимально нужно примеров соотношений? Сейчас на рынке такой разброс в арендных ставках, это кошмар..... |
Вообще то минимум для определения "среднего" значения 5. Так как крайние значения, в классике, отбрасываются.
| irenka писал(а): |
| И еще, если ценю склад, можно ли брать примеры из офисов, другой коммерческой недвижимости? Спасибо. |
Да нет же. Доходность у них разная. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Libra
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Сб, 10 Июл 2010 11:52 |
|
ПОдскажите, как определять составляющие ставки капитализации, т.е как расчитывать поправку на риск (чем мотивировать выбор от 1 до 10)? |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 10 Июл 2010 12:07 |
|
to Libra
1. Как уже неоднократно обсуждалось на Форуме, ставка капитализации есть ставка дисконта +/- норма возврата капитала. И премии за риск учитываются как раз в составе ставки дисконта.
2. А почему Вы решили, что премии находятся в диапазоне от 0% до 10% годовых? Как-то в классике считается, что от 0% до 5%... Во всяком случае, всегда так считалось. Слабенькое обоснование есть тут.
Добавлено спустя 9 минут 50 секунд:
3. Корректного объяснения, почему диапазон именно от 0% до 5%, мне встречать не доводилось. Точнее, приходилось сталкиваться с 2-3 вариантами объяснений (устно!), однако они все отличались, что, на мой взгляд, свидетельствует о необоснованности всех.
4. В развитых странах ведется, как я понимаю, хоть какая-то статистика, которая позволяет приблизительно оценить премии за тот или иной фактор риска. В условиях Украины такого нет и толком не было, во всяком случае на уровне каких-нибудь развернутых исследований и публикаций. Поэтому тут оценщику приходится довольствоваться какими-то достаточно субъективными оценками (типа маленький / средний / большой уровень риска) и пытаться интерполировать их на указанный диапазон от 0% до 5%, проверяя итоговое значение ставки дисконта на здравый смысл.
5. За последние годы мне приходилось неоднократно видеть попытки обоснования численных значений премий за риск путем проведения именно каких-то расчетов, однако при ближайшем рассмотрении, увы... с точки зрения логики и методологии эти попытки, на мой взгляд, критики не выдерживали. Так что, увы, в данной ситуации пока остается рассчитывать действительно только на субъективизм и здравый смысл. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Scherbakovy_otsenka_biznesa.rar |
| Размер файла: |
1.43 Mб |
| Скачан: |
64 раз |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 10 Июл 2010 18:38 |
|
| Цитата: |
| 2. А почему Вы решили, что премии находятся в диапазоне от 0% до 10% годовых? Как-то в классике считается, что от 0% до 5%... Во всяком случае, всегда так считалось |
а почему не от 0 до безрисковой? |
|
|
|
|
|
Libra
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Сб, 10 Июл 2010 18:47 |
|
Grey Horse, спасибо за разъяснения!!! |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 11 Июл 2010 12:53 |
|
| zanoza писал(а): |
| а почему не от 0 до безрисковой? |
Уважаемая коллега zanoza,
я привожу ссылку на хоть что-то, что подтверждает вариант от 0% до 5% (правда, без объяснений со стороны первоисточника, почему, действительно, именно до 5% ). Спорить не буду, но хотелось бы, в свою очередь, увидеть хоть какую-то ссылку на диапазон от 0% до безрисковой. Мне - не доводилось такого видеть... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Мисовец
Возраст: 64
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Ср, 18 Авг 2010 18:57 |
|
Выскажу парадоксальную мысль: кумулятивное построение ставок не имеет отношения к реальности.
Если посмотреть в суть, то ставка капитализации это чистый доход от аренды за будущий год, деленный на цену покупки объекта. Из чего складывается чистый доход? Он зависит от сложившейся в моменте рыночной ставки аренды, от имеющегося на рынке уровня вакансий и неплатежей, от расходов собственника, включаемых в ставку аренды. Но все эти параметры зависят как от текущей коньюнктуры рынка (спрос/предложение), так и от свойств объекта (место расположения, этаж, износ, тип недвижимости). А затраты собственника, например, зависят от того, установил ли он счетчики тепла или платит по нормативам. Цена тоже зависит от массы параметров.
Проведем мысленный эксперимент: наберем в неком районе города штук 20 аналогов в аренде и столько же в ценах продажи. И построим две регрессионные модели: одна для ставки аренды = f1(Место, состояние,Площадь), другая для Цены = f2(...). Зададимся также некой функцией Вакансий = f3(...). Тогда ставка капитализации = f4 = [f1()-f3()]/f2() и хотя все факторы от которых зависят компоненты ставки могут быть одни и те же, но коэффициенты моделей разные и потому f4 тоже обязана зависеть от места, площади (масштабный эффект), этажа, износа, качества отделки, вида помещения и наличия какого-нибудь электричества в цеху... и т.д.
И это уже не теория. Фирма из Самары по тысяче аналогов посчитала ставку капитализации по районам Самары и получила карту ставки капитализации - цветные пятна от 0,03 до 0,11 - в центре города выше, на окраинах ниже, почему?
Да потому, что в кризис цены держатся за воспоминания, а рушится заполняемость. Вы твердо знаете, что если Вы четко не скорректируете ставку аренды под рынок, то арендатор съедет и в кризис Вам ни за что не сдать вновь помещение, 100% потерь. А продавать не к спеху. Цена стоит, вакансии взлетели, ставки аренды тоже упали и упала ставка капитализации, хотя стоимость заемного капитала возросла, безрисковая и риски возросли. На окраине города падение более значительно, там и без кризиса большие вакансии, а цены смотрят на центр.
Поскольку ставка капитализации есть отношение ЧОД к цене, то эта ставка зависит от всего того, от чего зависит аренда, вакансии, затраты и цены. Жирная точка.
А дело в том, что все теории капитализации и дисконтирования были перенесены на рынок недвижимости с рынка акций, где они работали лишь потому, что акциями сыт не будешь, их покупают ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО для того, чтобы иметь доход. А вот недвижимость покупают с другими целями: жилую - чтобы жить, производственную и другую коммерческую - чтобы иметь бизнес. Мужья покупают женам бутики, чтобы те не сидели дома, это что, доходное вложение? Да лишь бы не разорилась .... Пусть сидит там. Или бум доткомов опирался на доходы? Нет, на моду.
Каким построением можно объяснить ставку в 3% на окраине Самары? Никаким. В чем же там дело? А не является ли ставка в 3% случайно сложившимся отношением ЧОД от аренды к ценам притом, что они никак не связаны? Понимаете? Тот, кто может купить себе офис, не станет его арендовать, а тот, кто арендует, вряд ли может его купить. Взаимное отношение аренды и цен в широком диапазоне никак не влияет на поведение рынка.
Наши риски это отдельная тема. Ну скажите, какая разница покупателю, какой там риск изменения законодательства? Он не мыслит такими категориями и никакого альтернативного законодательства он не видит и не сравнивает с ним текущее. А вот у здания магазина на перекрестке дорожает аренда, равны нулю вакансии, а цена отстает, ставка устремляется вверх, а в соседнем здании она ниже.
К сожалению и экстракция не сильно полезна, т.к.:
а) Для неё нужно столько аналогов, что проще сделать сравнение продаж.
б) Не доказано, что рынок продаж следит за рынком аренды.
Тяжелый случай. Не рассказывайте это тем, кто проверяет наши отчеты. Тсссс..... |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 00:08 |
|
все цифры чисто гипотетические
чтоб пофилософствовать...
| Мисовец писал(а): |
| Каким построением можно объяснить ставку в 3% на окраине Самары? Никаким. |
Точно! И не потому что это необъяснимо, а потому что у такой недвижки неадекватный продавец... и это не исключение, а правило
поясню свою точку зрения - Ставка капитализации методом кумулятивного построения имеет отношение к реальности ибо ... сами же в отчетах пишем что ни один ЗДРАВОМЫСЛЯЩИЙ инвестор не вложит деньги в актив, который будет приносить ему мизерный доход, если за эти же деньги можем найти что-то лучшее, поэтому и сравниваем с МИНИМАЛЬНЫМИ ставками по депозитам (с накрученными сверху рисками)...
Мисовец, Вы захотели выгодно разместить завалявшийся в закромах мильйон, что Вы сделаете - купите "убитый" склад на окраине Самары и сдадите (если получится) дабы получить 3%-ную отдачу от вложенных средств? или все же пойдете в банк и положите на депозит, чтобы спокойно получить свои 10% годовых?
| Мисовец писал(а): |
| А не является ли ставка в 3% случайно сложившимся отношением ЧОД от аренды к ценам притом, что они никак не связаны? Понимаете? Тот, кто может купить себе офис, не станет его арендовать, а тот, кто арендует, вряд ли может его купить. Взаимное отношение аренды и цен в широком диапазоне никак не влияет на поведение рынка. |
а вот тут Вы сами признаете то что метод экстракции недееспособен... и я с Вами соглашусь, потому что считаю рынок недвижимости в нашей стране (да и у вас наверное) недоразвитым, т.е. у нас ставки намного ниже, чем должны были бы быть, либо стоимость продажи завышена "выше крыши"...
так что же остается? - кумулятивное построение, которое Вы отвергли в начале своего поста?
если взять пример, то:
аренда за 1 м.кв. - 1$
площадь склада - 1000 м.кв.
Ск (кумулятивная) - 10%
итого: 1*1000*12/10%=120.000$
видим в продаже тот же склад за 400.000$ из чего делаем вывод про уровень Ск (экстракция) - 12.000/400.000=3%
не велика ли разница - 120 тыс. и 400 тыс.???
а теперь давайте подумаем - где же, где же нам искать такие красивые ставки в 2, 3, 5%, где 10% чистой прибыли будут рады, а от 15% просто будут пис..ть кипятком? ну уж далеко не в России и не в Украине, думаю в Зимбабве вообще цифры меньше чем 300 млн.(!!!)%%% не привлекут, а почему? мы есть страна с развивающейся экономикой и нельзя нас приравнивать к США, Европе или Японии с их 0,5-3% инфляции...
поэтому и ориентироваться мы должны не на развитые рынки, и учитывать этот факт при одной только мысли о том как нам подходить к той или иной цифре наших расчетов... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 08:19 |
|
Уважаемый Филин Андрей
Вы правильно мыслите, но не с точки зрения рынка, а с точки зрения инвестиций. Вы своими расчетами доказываете, что на момент оценки для получения 10% дохода максимальная сумма за которую можно покупать доходный объект не должна превышать 120000. И в таком варианте инвестор делает выбор. Вложить эти средства в депозит и получить 10% (1000 в месяц) или в объект доходности и получить 3% (300 в месяц). Отсюда вывод, не выгодно покупать за 400000 с точки зрения доходности. Да и в рассуждениях Вы сами подтверждаете это, вот тут
| Филин Андрей писал(а): |
видим в продаже тот же склад за 400.000$ из чего делаем вывод про уровень Ск (экстракция) - 12.000/400.000=3%
не велика ли разница - 120 тыс. и 400 тыс.???
|
Вот. Вот. Именно. ВЕЛИКА РАЗНИЦА между расчетами и реалиями. Да и пусть инвестор при таких ценах предложения купит за 120000. Думаю не получится.
Если сравнивать два метода определения ставки капитализации то экстрактный, что бы мы тут не говорили, самый рыночный, ибо он основан на анализе типичных условий рынка, а не на желании инвестора.
Повторюсь, оценщик, это "зеркало" рынка, а не его "оракул". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 08:53 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Мисовец, Вы захотели выгодно разместить завалявшийся в закромах мильйон, что Вы сделаете - купите "убитый" склад на окраине Самары и сдадите (если получится) дабы получить 3%-ную отдачу от вложенных средств? или все же пойдете в банк и положите на депозит, чтобы спокойно получить свои 10% годовых? |
Вопрос спорный. Зная, что у банков проблемы с возвратом взятых ими кредитов, при том что они готовы принимать депозиты под высокие проценты и при этом не кредитуют, лично у меня бы возник вопрос, а с каких таких доходов они собираются мне возвращать мой депозит да еще и проценты на него. Можно ли в таких условиях рассматривать депозит как спокойное и беспроблемное вложение, обещающее
| Филин Андрей писал(а): |
| спокойно получить свои 10% годовых |
Добавлено спустя 9 минут 43 секунды:
Проблема следующая. Ведь по определению рыночной стоимости - это вероятная стоимость, за которую продавец согласится продать, а покупатель согласится купить. А на примере получается, что 120 000 - это за сколько покупатель согласится купить, а 400 000 - это за сколько продавец согласится продать. Ни та ни та стоимость не соответствует определению рыночной стоимости: за 120 000 никто не согласится продать (сделки вынужденного характера не в счет так как они тоже не подпадают под определение рыночной стоимости), за 400 000 никто не согласится купить, нету взаимодоговоренности между сторонами. На рынке сейчас именно такая ситуация, что подтверждается отсутствием сделок, а не отсутствием денег. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 10:49 |
|
| Серый писал(а): |
а с каких таких доходов они собираются мне возвращать мой депозит да еще и проценты на него. Можно ли в таких условиях рассматривать депозит как спокойное и беспроблемное вложение, обещающее
Филин Андрей писал(а):
спокойно получить свои 10% годовых |
ну мы же говорим о системных банках, а не про всякого рода "крэдытни спилкы" и банки местного разлива...
а системный - предполагает уверенность и стабильность. Я так думаю что 90-95% депозитов (во всех банках) - это возвратные депозиты..ну и конечно же с %-ми, так что, думаю, все таки можно "спокойно получить свои 10% годовых" в сравнении с вложением в недвижку(+ доведением ее до арендосдавабельного состояния + нахождением арендатора + удержанием его + лечением геморроидальных последствий и подкрашиванием седины). После всех этих процедур МОЖЕТ БЫТЬ получишь свой % на вложенный капитал... и благодари Б-га если этот % будет со знаком "+" |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 11:01 |
|
| rudge писал(а): |
| Именно. ВЕЛИКА РАЗНИЦА между расчетами и реалиями. Да и пусть инвестор при таких ценах предложения купит за 120000. Думаю не получится. |
Дело в том, что и пусть продавец сначала продаст за 400000. Думаю не получится.
И как тогда будет работать самый рыночный метод екстракции?
Т.е. надо каким-то образом найти "золотую середину" между 120000 и 400000, которая адекватно отобразит пожелания и продавца и покупателя. Думаю не получится. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 11:03 |
|
Был тут один системный банк, "Надрой" назывался. Предполагал уверенность и стабильность ... |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 11:03 |
|
| Yourick писал(а): |
| Т.е. надо каким-то образом найти "золотую середину" между 120000 и 400000, которая адекватно отобразит пожелания и продавца и покупателя. Думаю не получится. |
думаю это как раз "дело рук" метода кумулятивного построения... вот только как всегда, проблема с %ным отображением рисков-премий
Добавлено спустя 4 минуты 11 секунд:
| Серый писал(а): |
| Был тут один системный банк, "Надрой" назывался. Предполагал уверенность и стабильность ... |
Серый, давай не будем мешать политику и экономику, всем понятно что это был "заказ"...
кстати, вот мой прогноз по Надре - все будет пучком, вернется он на рынок, примерно так же как это сделал ПИБ - с него ведь проблемы начались.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 11:09 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Серый, давай не будем мешать политику и экономику, всем понятно что это был "заказ"...
кстати, вот мой прогноз по Надре - все будет пучком, вернется он на рынок, примерно так же как это сделал ПИБ - с него ведь проблемы начались.... |
Да это то понятно. Но суть спокойных 10% от этого для рядового вкладчика не меняется. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 11:09 |
|
| Мисовец писал(а): |
| Каким построением можно объяснить ставку в 3% на окраине Самары? |
для себя я объясняю низкие ставки кп-ции тем, что рынок соглашается на низкую текущую доходность (предположим от сдачи в аренду) и планирует компенсировать этот недобор средств за счет перепродажи в будущем, причем надеется и верит в рост стоимости этой недвижимости в ближайшие несколько лет. Т.е. продавцы рассуждают именно так, как Вы писали
| Мисовец писал(а): |
| если Вы четко не скорректируете ставку аренды под рынок, то арендатор съедет и в кризис Вам ни за что не сдать вновь помещение, 100% потерь. А продавать не к спеху. Цена стоит, вакансии взлетели, ставки аренды тоже упали |
Почему ставки в центре выше, чем на окраине не знаю... хотя такой же результат, если мне не изменяет память получали и Драпиковский с Ивановой по Киеву... |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 11:12 |
|
Серый
в смысле?
положил и жди... ковыряйся в носу
Добавлено спустя 3 минуты 13 секунд:
| КовАл писал(а): |
Мисовец писал(а):
Каким построением можно объяснить ставку в 3% на окраине Самары?
для себя я объясняю низкие ставки кп-ции тем, что рынок соглашается на низкую текущую доходность (предположим от сдачи в аренду) и планирует компенсировать этот недобор средств за счет перепродажи в будущем, причем надеется и верит в рост стоимости этой недвижимости в ближайшие несколько лет. Т.е. продавцы рассуждают именно так, как Вы писали |
хотел сказать "бред", но не скажу - да, из-за спекулятивного мышления, но ведь мы, при расчете не рассматриваем спекулятивной составляющей, которая, кстати, может быть и со знаком "-", как в последние 2 года
Добавлено спустя 3 минуты 23 секунды:
поэтому нельзя рассматривать экстракцию для определения адекватной ставки капитализации при расчете ДОХОДНЫМ подходом в условия УКРАИНСКОГО рынка недвижимости (думаю никому не надо объяснять что все рынки разные)
Добавлено спустя 13 минут 11 секунд:
| rudge писал(а): |
Уважаемый Филин Андрей
Вы правильно мыслите, но не с точки зрения рынка, а с точки зрения инвестиций. |
ну-ну...
как раз мыслю с точки зрения рынка...ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
и думаю что минимум для Ск - это безрисковая ставка, а ниже - экстракция, ничего не имеющая общего с РЕАЛЬНЫМ ДОХОДОМ в нашей стране |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 11:54 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| хотел сказать "бред", но не скажу |
низкий поклон... спасибо и за то, что не послал
| Филин Андрей писал(а): |
| да, из-за спекулятивного мышления, но ведь мы, при расчете не рассматриваем спекулятивной составляющей |
расшифруй о чем ту говоришь... для тех кто в танке... а то я не пойму, что мы не рассматриваем в расчете и почему. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 12:12 |
|
| КовАл писал(а): |
| низкий поклон... спасибо и за то, что не послал Very Happy |
можешь вставать с колен
| КовАл писал(а): |
Филин Андрей писал(а):
да, из-за спекулятивного мышления, но ведь мы, при расчете не рассматриваем спекулятивной составляющей
расшифруй о чем ту говоришь... для тех кто в танке... а то я не пойму, что мы не рассматриваем в расчете и почему. |
хотел сказать что в расчетах мы хоть и используем аналитику и смотрим куда пойдет рынок (как правило все смотрят вверх, даже не смотря та то что рынок падает на "полвысоты" вниз), но при этом уровень возможного роста или падения недвижки в будущем мы все же не учитываем в расчете, почему? да в принципе потому что считаем на дату оценки, а не на будущее...
так вот:
1. считая ДОХОДНЫМ подходом, ты учитываешь то, что будущий покупатель этой недвижки, либо существующий владелец думает что продаст ее дороже чем купил на 10-20-38,5%???
2. каким коэффициентом ты это объясняешь? плюсуешь-минусуешь-делишь..??
3. с каких радостей мы за владельца решаем, что он покупает не для своих личных целей, а именно для продажи в будущем с выгодой на энное кол-во %-ов и что он готов терпеть убытки либо мизерные прибыли (в 4-5 раз меньше чем инфляция)? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 12:30 |
|
| Филин Андрей begin_of_the_skype_highlighting end_of_the_skype_highlighting begin_of_the_skype_highlighting end_of_the_skype_highlighting писал(а): |
| но при этом уровень возможного роста или падения недвижки в будущем мы все же не учитываем в расчете |
"он над нами издевался! Ну, сумасшедший, что возьмешь!" (с) Андрюха, а прогноз изменения доходов и стоимости реверсии мы разве не делаем в доходнике?
| Филин Андрей писал(а): |
| 1. считая ДОХОДНЫМ подходом, ты учитываешь то, что будущий покупатель этой недвижки, либо существующий владелец думает что продаст ее дороже чем купил на 10-20-38,5%??? |
ну, да... только не конкретный покупатель, а, типа, типичный
| Филин Андрей писал(а): |
| 2. каким коэффициентом ты это объясняешь? плюсуешь-минусуешь-делишь..?? |
ну, если ты о прямой кап-ции, то там есть такая штука, называется возврат кап-ла... вот ей и учитываю... т.е. плюсую или минусую, как ты выразился
| Филин Андрей писал(а): |
| 3. с каких радостей мы за владельца решаем, что он покупает не для своих личных целей, а именно для продажи в будущем с выгодой на энное кол-во %-ов и что он готов терпеть убытки либо мизерные прибыли (в 4-5 раз меньше чем инфляция)? |
мы за него ничего не решаем... просто смотрим на то, как ведет себя рынок. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 12:48 |
|
| rudge писал(а): |
| Повторюсь, оценщик, это "зеркало" рынка, а не его "оракул". |
100%!
Тоже когда-то обсуждали, что, если оценщик определяет рыночную стоимость, то и должен он исходить из представлений типично мотивированных покупателя и продавца, на этом рынке действующих. И, даже если оценщик очень умный и знает что-то о перспективах рынка такое, чего не знают (или не хотят знать) продавцы-покупатели, то и он это свое знание должен забыть и все-таки при оценке ориентироваться на операторов рынка.
| rudge писал(а): |
| И в таком варианте инвестор делает выбор. Вложить эти средства в депозит и получить 10% (1000 в месяц) или в объект доходности и получить 3% (300 в месяц). |
Некорректное сравнение. Если Вы положили на депозит 1000 денег, то по истечению срока депозита вы основную сумму и снимете в размере 1000 денег. А если Вы купили недвижимость за 1000 денег сегодня, то через год-два (предположим) Вы сможете ее продать за 1200 - 1400 денег. Чувствуете разницу?
И от этого плавно можно перейти к следующему.
| Филин Андрей писал(а): |
| И не потому что это необъяснимо, а потому что у такой недвижки неадекватный продавец... и это не исключение, а правило |
Может быть, конечно, и так. Но если все продавцы неадекватны, то это как бы такой неадекватный рынок получается... Но он - рынок, и на нем имеется рыночная стоимость.
А метод суммирования, еще раз повторюсь, это не метод определения ставки капитализации, а метод определения ставки дисконта. В условиях стабильного рынка, иногда, для определенного класса объектов, эти величины численно могут и совпадать. Но в общем случае их просто так сравнивать нельзя! Потому как в общем случае ставка капитализации = ставке дисконта +/- еще некая величина, которая может учитывать массу других факторов (например, изменение стоимости объекта во времени, изменение доходов, приносимых объектом и др.). А при подобных рассуждениях Вы эту величину просто обнуляете, что и приводит к некорректности.
Кстати, подобный аспект достаточно хорошо описан Ворониным В.А. почти год назад. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 13:16 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
ну-ну...
как раз мыслю с точки зрения рынка...ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
и думаю что минимум для Ск - это безрисковая ставка, а ниже - экстракция, ничего не имеющая общего с РЕАЛЬНЫМ ДОХОДОМ в нашей стране |
КАнечно, именно с точки зрения рынка ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, почему то невозможно купить за 120000. Там выше писали что "истина" где то между 120000 и 400000. Согласен полностью.
Что касается так называемой "без рисковой" в виде % на депозит. Если бы она была таковой то поверьте те кто зарабатывает на инвистициях уже давно продали бы свою недвижку и вложили деньги в банк. Но почему то они этого не делают. Помните пословицу, "Лучше воробей в руках чем соловей в небе", так это к этому. То что сегодня из за лежачего рынка метод экстракции не дает реальной картины в будущем, именно в будущем ибо мы капитализируя доход предполагаем что Ск стабильна, я полностью согласен. Другое дело, как имея данные рынка на дату оценки и за предыдущие периоды, правильно просчитать РЕАЛЬНУЮ Ск. Точнее ставку дисконта ибо доходность все таки будет (в реалиях) переменной. Быстрее всего будет расти вместе с ростом экономики Отсюда и нет желания переводить средства вложенные в недвижку в другой более доходный актив.
Я так думаю что сегодня % на банковский депозит не отражает понятие "без рисковый". Быстрее менее рисковым стал доход от аренды. Собственно и цифры говорят сами за себя. Ведь чем выше риски тем больше Ск. Иль я не прав? Чет мне кажется что я прав.
Что касается продаж. Когда то на форуме был задан вопрос "когда упадет рынок недвижимости". Я, если память не изменяет, ответил так; "Тогда, когда перестанут давать дешевые кредиты". Собственно так и произошло (не буду вдаваться в причины). Так вот сегодня на вопрос "когда начнет работать рынок недвижимости" я бы ответил так; "Тогда, когда появятся дешевые кредиты". И как только появиться у покупателя возможность получить "дешевые" деньги в кредит сразу же начнет активизироваться рынок.
К стати я думаю что сейчас не покупают за 400000 не потому что доходность маленькая, а потому что нет средств. Это к вопросу о "дешевых деньгах". Как только они появятся и за 400000 купят не глядя на доходность (она далее сама подтянется) ИХМО
Добавлено спустя 6 минут 58 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
| И в таком варианте инвестор делает выбор. Вложить эти средства в депозит и получить 10% (1000 в месяц) или в объект доходности и получить 3% (300 в месяц). |
Некорректное сравнение. Если Вы положили на депозит 1000 денег, то по истечению срока депозита вы основную сумму и снимете в размере 1000 денег. А если Вы купили недвижимость за 1000 денег сегодня, то через год-два (предположим) Вы сможете ее продать за 1200 - 1400 денег. Чувствуете разницу? |
+10000
НО!!!!!!!!
Дык это же отвлеченный пример коллега. Все упрощено до "низя"
PS: К стати уж если быть более точным то в Ск = 0,03 уже сидит и возврат капитала, Ваши 1200 - 1400 денег |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 13:33 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Если Вы положили на депозит 1000 денег, то по истечению срока депозита вы основную сумму и снимете в размере 1000 денег. А если Вы купили недвижимость за 1000 денег сегодня, то через год-два (предположим) Вы сможете ее продать за 1200 - 1400 денег. Чувствуете разницу? |
Или продать за 600-800 денег (уж рынок так сложился), а на депозите все та же 1000 денег. Чувствуете разницу? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 15:16 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Или продать за 600-800 денег (уж рынок так сложился), а на депозите все та же 1000 денег. Чувствуете разницу? |
Конечно, чувствую. Но в том то и дело, что, видимо, сегодняшние собственники коммерческой недвижимости с Вами не согласятся... Все-таки рассчитывают на 1200 - 1400 денег... Считают, что кризис все-таки - нетипичное состояние экономики и надеются на лучшее.
| rudge писал(а): |
| PS: К стати уж если быть более точным то в Ск = 0,03 уже сидит и возврат капитала, Ваши 1200 - 1400 денег |
Совершенно верно. Потому она (ставка к.) и должна быть ниже ставки дисконта, отражающей риски; а также может быть ниже, чем процентная ставка по депозитам. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 13:46 |
|
| yana22 писал(а): |
какую нужно применить формулу ставки капитализации, подскажите, пожалуйста. Дано:
квартиры площадь цена,тыс.р. аренда, руб./объект в мес.
1 30 1200 8000
2 31 1250 8000
3 30 1300 8000
4 31 1350 8000
5 30 1195 8000 |
у вас есть руководитель практики? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
yana22
Сообщения: 10
Откуда: Новосибирск
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 13:56 |
|
это не практика, пишу диплом и пытаюсь разобраться с отчетом, к сожалению в нем не все пояснения даны. Да и оценка недвижимости как предмет нам читалась месяц (подобных расчетов и углубленного изучения не вели). А научного руководителя назначили не сведущего в вопросах оценки, поэтому спрашиваю здесь. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 14:20 |
|
капец...тут учишься, стажируешься, сдаешь экзамены фиг знает какой комиссии, повышаешься каждые 2 года как проклятый...а люди просто пишут диплом... не сдержалась....
считатйте ст-ку капитализации кумулятивным или методом экстракции. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
yana22
Сообщения: 10
Откуда: Новосибирск
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 14:31 |
|
я не буду по специальности оценщиком, вы что! Специальность по диплому экономист. Это специализация - оценка собственности,так, приписка мелкими, мелкими буквами, т.е. чтобы стать оценщиком мне как и вам нужно через все это пройти + кроме своего диплома отучиться еще год и получить диплом оценщика.))) А пишу по оценке, т.к. для себя хочется определить - мое или не мое, а потом уже тратить деньги на доп. образование)) никто просто дельных советов по расчетам дать не может, вот и приходиться спрашивать у людей опытных в своем деле. Спасибо большое за ответ и за терпение (вопросы мои для вас, конечно глупые). |
|
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 14:34 |
|
А учитесь где? А Новосибирск каким боком? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
yana22
Сообщения: 10
Откуда: Новосибирск
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 14:37 |
|
Как каким боком, учусь в Новосибирске. Академия банковского дела. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 14:45 |
|
yana22 Алгоритм:
1) определите цену за единицу площади (руб/кв. м)
2) определите размер арендной платы за единицу площади (руб/кв.м)
3) определите годовой ЧОД (чистый операционный доход) = (месячный размер арендной платы за еденицу площади Х 12)
4) определите ставку (коэфф.) капитализации = ЧОД/цена за единицу площади
Желаю удачи. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
yana22
Сообщения: 10
Откуда: Новосибирск
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 14:47 |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 15:29 |
|
| yana22 писал(а): |
| я не буду по специальности оценщиком, вы что! Специальность по диплому экономист. Это специализация - оценка собственности,так, приписка мелкими, мелкими буквами, т.е. чтобы стать оценщиком мне как и вам нужно через все это пройти + кроме своего диплома отучиться еще год и получить диплом оценщика.))) А пишу по оценке, т.к. для себя хочется определить - мое или не мое, а потом уже тратить деньги на доп. образование)) никто просто дельных советов по расчетам дать не может, вот и приходиться спрашивать у людей опытных в своем деле. Спасибо большое за ответ и за терпение (вопросы мои для вас, конечно глупые). |
1. А че рассейские оценщики все дружно отказались помогать/советовать и т.д., что в Украину занесло? Сути это конечо не меняет, ибо все равно все было придумано далеко за границей и перекочевало как в Россию, так и в Украину.
2. Это ж сколько нужно ума, чтобы по предмету, который был не профильным и читался всего месяц взять и писать дипломную работу чисто ради того, чтобы понять мое это или нет. И при этом еще и руководитель ни в зуб ногой в оценке. На защите никто подсказывать не будет. Учите мат. часть, российские афторы много книг про оценку написали и довольно толковых. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
yana22
Сообщения: 10
Откуда: Новосибирск
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2012 15:45 |
|
так вот получилось, что здесь зарегистрировалась, мне кажется это не имеет значения кто и откуда....ум, профиль обучения, да и город местоположения, темы интересные для обсуждения, но явно не по теме доходного подхода. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Май 2012 21:13 |
|
| prychkov писал(а): |
| Определение коэффициентов капитализации методом кумулятивного построения. Где на сайте http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ можно посмотреть risk premiums for other markets на месяц, относящийся к дате оценки. Это коэффициент (Премия за риск (систематический). |
|
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 04 Фев 2013 12:48 |
|
Обзор методов получения полной нормы капитализации
(Двенадцать формул полной нормы) |
| Описание: |
[b]Обзор методов получения полной нормы капитализации
(Двенадцать формул полной нормы)[/b] |
|
Downloads |
| Имя файла: |
vo3_97.pdf |
| Размер файла: |
796.3 Kб |
| Скачан: |
137 раз |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 30 Июн 2013 11:18 |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 13:49 |
|
Grey Horse, есть возможность выложить на другой ресурс? А то антивирус матом ругается... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 13:54 |
|
Правильно ругается. Там (в статье) есть на что ругаться матом |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 14:10 |
|
Уважаемый коллега rudge, неужели уже в ряд сторонников Вашего взгляда на оценку доходным подходом Вы привлекаете и... антивирусов? Тогда их мнение - да, конечно, аргумент, не спорю.
Остальным остается только нервно курить в затяжку...
Добавлено спустя 12 минут 39 секунд:
http://us.ua/1161283/
Вот вроде как-то так... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 14:23 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Уважаемый коллега rudge, неужели уже в ряд сторонников Вашего взгляда на оценку доходным подходом Вы привлекаете и... антивирусов? Тогда их мнение - да, конечно, аргумент, не спорю. |
5 баллов
А мой не ругается. Он поддерживает мою точку зрения. Либо он додхалим и тряпка и не имеет своего мнения. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 14:49 |
|
Ту Серый и Grey Horse
Похоже Вы как раз те инвесторы которые готовы вложить в объект покупки, что бы потом вернуть вложенное и ни копейки больше, но только частями. Вы же не глупые, не лавриновичи.
Ну хоть проанализируйте таблицу из монографии где определяя стоимость дисконтируется ДП на 5 лет?
Ес ли бы в монографии акцентировалось внимание на видах стоимости то тогда можно было бы отнестись к ней с уважением. А так пардон словеса не очем с точки зрения оценки. Для финансово экономического анализа, монография толковая, для определения Инвест Стоимости может быть. Но не для оценки, особенно РС.
Так что "мой антивирус" правильно работает
Добавлено спустя 2 минуты 16 секунд:
Да сразу же уточню мне плевать на регалии писавшего. Для меня важна логика оценки.
С уважением Заслуженный оценщик Частного Предприятия"
Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:
| Серый писал(а): |
А мой не ругается. |
наверное давно не обновлялся |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 14:55 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 14:57 |
|
| rudge писал(а): |
| что бы потом вернуть вложенное и ни копейки больше, но только частями. |
В корне неверная точка зрения! Елки...
Вы разве получаете частями дисконтированные денежные суммы, в текущей стоимости?
Нет, вы получаете деньги недисконтированными...
Уважаемый коллега rudge, ну посмотрите сами на простейшей модели депозита: под годовую ставку 8%, реально учитывающие все рыночные и банковские риски, кладете 1000 денег, в течение 5 лет получаете по 80 денег дохода, а в конце 5-го года возвращаете себе еще и само тело депозита - 1000 денег.
Где же тут -
| rudge писал(а): |
| вложенное и ни копейки больше |
?
Добавлено спустя 2 минуты 51 секунду:
| rudge писал(а): |
| Серый писал(а): |
| А мой не ругается. |
наверное давно не обновлялся |
Да, монография достаточно свежая! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 15:13 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| В корне неверная точка зрения! Елки... |
Ну эту фразу можно было и не писать. Она и так по умолчанию присутствует.
| Цитата: |
| Вы разве получаете частями дисконтированные денежные суммы, в текущей стоимости? |
Откройте свой отчет и гляньте на таблицу дисконтирования. В каждой из них есть периоды, а в низу дисконтируемые ДП которые потом сумируются в РС. Так вот, я про них, а не про номинал.
| Цитата: |
| ....посмотрите сами на простейшей модели депозита: |
Судя по этой фразе Вы не читали того что я Вам дал. Там как раз расписаны ДП для банка от кредита. Аналогично из можно расписать и для депозита.
| Цитата: |
| Да, монография достаточно свежая! |
Я про АНТИВИРУС, а не монографию |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 15:21 |
|
| rudge писал(а): |
| Откройте свой отчет и гляньте на таблицу дисконтирования. В каждой из них есть периоды, а в низу дисконтируемые ДП которые потом сумируются в РС. Так вот, я про них, а не про номинал. |
А я - именно про номинал. Потому что получает инвестор от капиталовложений номинальные деньги, "размазанные по времени". А если Вы их дисконтируете, то "размазывание" по времени снимается, вы все номиналы приводите к их текущей стоимости на дату оценки, на сегодня.
То есть получение дисконтированных доходов в разные моменты времени в будущем - сон разума, химера, и не более, уважаемый коллега rudge. Честно, это Вам так просто кажется...
А когда Вы предлагаете работать с периодом окупаемости, то должны помнить, что он-то, этот период, и рассчитывается как раз исходя из номинальных денег, а не дисконтированных.
| rudge писал(а): |
| Я про АНТИВИРУС, а не монографию |
А я - и про антивирус, и про монографию. Последняя настолько свежа, что уважаемый коллега Серый, видимо, просто не успел сменить антивирус с момента ее появления! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 15:22 |
|
| rudge писал(а): |
Серый писал(а):
А мой не ругается.
наверное давно не обновлялся |
Пишет, что 43 минуты назад. У моего шпили-вили с базами регулярные, вот за этим я слежу |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 16:00 |
|
| Grey Horse писал(а): |
А я - именно про номинал. Потому что получает инвестор от капиталовложений номинальные деньги, "размазанные по времени". А если Вы их дисконтируете, то "размазывание" по времени снимается, вы все номиналы приводите к их текущей стоимости на дату оценки, на сегодня.
То есть получение дисконтированных доходов в разные моменты времени в будущем - сон разума, химера, и не более,
|
Вы хотите убедить меня в том что 2+2 не равно 4? Ну Ну.
| Цитата: |
| А когда Вы предлагаете работать с периодом окупаемости, то должны помнить, что он-то, этот период, и рассчитывается как раз исходя из номинальных денег, а не дисконтированных. |
Да все так. Но по скольку мы ищем ответ, сколько "эНто" стоить сегодня, то проводим дисконтирование номинальных поступлений в каждом периоде да бы учесть потерю стоимости денег во времени. Мало туго при суммировании номиналов нет реверсии. В дисконтировании реверсия есть. Вы задумывались по чему? (явно не читали того что я писал). Да по тому что в данном расчете реверсия выступает в роли некой компенсации не дополученных средств в силу потери стоимости номинала со временем, а не дополнительный доход = ВЫГОДА, как нас учили. Нет тут ни какой ВЫГОДЫ. Вложил миллион и вернул миллион в месте с реверсией.
А ВЫГОДА в таком как Вы отстаиваете процессе расчета, точнее толкования последнего, это сам процесс
Похоже Вас больше интересует последнее
Это из анекдота, не обижайтесь коллега.
"Вы любите детей? Нет!!!! Но сам процесс изготовления......." Для разрядки |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 16:15 |
|
| rudge писал(а): |
| Мало туго при суммировании номиналов нет реверсии. В дисконтировании реверсия есть. Вы задумывались по чему? (явно не читали того что я писал). Да по тому что в данном расчете реверсия выступает в роли некой компенсации не дополученных средств в силу потери стоимости номинала со временем, а не дополнительный доход = ВЫГОДА, как нас учили. |
раз пять прочитал, так и не вник, что ты хотел тут сказать про реверсию,
расшифруешь? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 16:19 |
|
Короче, я уже все полностью перестал понимать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 18:01 |
|
| rudge писал(а): |
| Да по тому что в данном расчете реверсия выступает в роли некой компенсации не дополученных средств в силу потери стоимости номинала со временем, а не дополнительный доход = ВЫГОДА, как нас учили. |
Йогурт бездаты. С каких это пор реверсия - это некая компенсация. И кто/кого учил/учили, что реверсия - это дополнительный доход - выгода. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 19:45 |
|
Уважаемый коллега rudge,
дискутировать с Вами дистанционно - невозможно!
1. Вы придумываете кучу неклассических терминов, которым не даете определений ("ну, это же и так понятно..."), которые не совпадают с общепризнанным их пониманием и которыми самостоятельно манипулируете... например, Инвест. Стоимость, потеря стоимости денег во времени, компенсация не дополученных средств в силу потери стоимости номинала со временем, дополнительный доход, ВЫГОДА. Даже финансово-экономический анализ.
2. Вы пытаетесь заменить концепцию доходного подхода ("объект стОит столько, сколько составит сумма будущих разновременных денежных поступлений от этого объекта, приведенных к их текущей стоимости") на нечто менее логичное, менее очевидное и явно более искусственное...
И самое прискорбное: пока Вы не хотите согласиться с ошибочностью фразы:
| rudge писал(а): |
| Вложил миллион и вернул миллион в месте с реверсией. |
- Вас не переубедить ни в чем.
А, казалось бы, на моем элементарном примере, численном, с депозитом - это видно просто невооруженным взглядом... просуммировать 5 раз по 80 и 1000, а результат сравнить с 1000...
Но Вы предпочитаете даже этого элементарного не делать, а ссылаетесь на Ваш пример с кредитом, что некорректно есть в дискуссии на Форуме, т.к. форумчане не участвовали в нашей с Вами личной переписке...
Уходите Вы от ответа, уважаемый коллега rudge, уходите... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Июл 2013 20:40 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А, казалось бы, на моем элементарном примере, численном, с депозитом - это видно просто невооруженным взглядом... просуммировать 5 раз по 80 и 1000, а результат сравнить с 1000... |
5 раз по 80 - это доход покупателя, а не владельца 1000 Исходя из всех утверждений rudge, все, что прилипает к некоему объекту после определенной даты (читай - даты оценки), владельцу этого объекта не принадлежит.
Только вот непонятно, нафига все стремятся что-то куда-то вложить, отремонтировать, модернизировать и прочим способом прирастить стоимость того, что имеют на сегодня, чтобы получить некий прирост завтра. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Saf85
Сообщения: 299
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2017 12:55 |
|
Уважаемые коллеги!
Возник вопрос обоснования и расчета каждого риска при кумулятивном построении ставки капитализации для недвижимости.
Помню как-то на курсах повышения Валентина Леонидовна Олифиренко однажды показывала обоснование и расчет для кое каких рисков риска, но было быстро, записать не успел.
Просмотрел Практику оценки некоторые выпуски - все просто принимают в диапазоне от 1% до 5% и пишут "водичку" как обоснование. Но именно расчета каждого риска нет.
Если у кого есть - просьба поделиться, можно в личку или тут.
И тот же вопрос по обоснованию и расчету ликвидационной стоимости в зависимости от срока реализации - если не тяжело, то поделитесь. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2017 20:13 |
|
| Saf85 писал(а): |
| Возник вопрос обоснования и расчета каждого риска при кумулятивном построении ставки капитализации для недвижимости. |
Все-таки хочу порекомендовать Вам метод экстракции для определения ставки капитализации.
По аналогам.
Потому что метод кумулятивного построения - это все-таки метод определения ставки дисконта. А эти две величины - не одно и то же, как тут уже неоднократно проговаривалось. Кроме того, Вам тогда еще придется определять и рыночную норму возврата капитала, чего сделать сейчас обоснованно практически невозможно.
А премии в диапазоне от 0% до 5%, как ни крути, выбираются субъективно. Да, только с "водичкой". |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
viko
Возраст: 37
Сообщения: 19
|
| Добавлено:
Пт, 19 Июл 2019 16:48 |
|
| Маленький Мук писал(а): |
Порекомендовал? Что бы выписать рецепт нужно знать диагноз. А панацеи я не знаю. Я говорил, что выбор способа решения задачи связано с особенностью объекта, а не с методом который кому-то очень симпатичен. А модель Гордона имеет ограничения в использовании для значительной части украинских предприятий. Поэтому ее использование зачастую необоснованно и некорректно.
Основной головной болью в оценке предприятий следует считать анализ ЛНЭИ. Столкнувшись с нестабильно работающими, убыточными предприятиями оценщики, как правило, решают эту проблему просто: «Я знаю город будет, я знаю саду цвесть…»(с). Лично мне это всегда напоминает высказывания Остапа Бендера про Нью-Васюки. И в лучшем случае такие расчеты отражают инвестиционную стоимость предприятия.
Отраслеобразующие предприятия, холдинги в оценку попадают крайне редко. В своем большинстве оценке подлежат небольшие предприятия. Степень влияния на отраслевые процессы таких предприятий крайне невысока. В рамках отрасли они похожи на миноритарные пакеты.
При этом следует учитывать, что на многих крупных предприятиях, холдингах производственные мощности продолжают быть недозагружены. А «монстры» имеют в силу субъективных и объективных причин несравнимо большие резервы для развития.
Но даже если предположить что отраслевой рост они будут делить линейно (чего не бывает), то модель Гордона предполагает данную величину неограниченной во времени. Такой рост формирует необходимость в средствах для увеличения внутренних возможностей после исчерпания уже существующих. Это редко кто учитывает в денежном потоке. А если этого не делается, то нужно ограничить во времени срок роста. Что тоже ни кто не делает.
Список вопросов которые можно задавать оценщику при его попытки затолкать расчет в модель Гордона можно продолжать до бесконечности. Но возникает естественный вопрос: Зачем так чудить? Зачем такие сложности? Куда менее субъективно, рассчитать реверсию при наиболее ожидаемом денежном потоке при условии типичного для отрасли качества менеджмента и капитализировать по ставке равной ставке дисконта.
Если хотите то такой подход чем, то похож на оценку недвижимости:
Условие: Офис реально может приносить ЧОД -10грн в год.
Решение: Капитализируем и ни каких гвоздей.
Предпосылки расчета: Что будет завтра, черт ногу сломит. А потенциально возможный рост нивелируется, рисками связанными с вероятностью наступления такого события.
Необходимо отметить, что характер особенностей предприятий и самое главное их сочетание не позволяет использовать один шаблон на все случаи жизни. Касаемо долгосрочного роста могу процитировать Конфуция:"Очень сложно найти черную кошку в темной комнате. Особенно если ее там нет" |
Даже не задумывалась что такое может быть |
|
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Июл 2019 18:11 |
|
viko, где же вы такие с*ки беретесь? Пришли, абы написать лишь бы что, а потом айда спамить для увеличения ссылочной массы? Не поперхнитесь только потом дошираком, купленным за оплаченные здесь рекламные посты.
P.S. И куда модераторы смотрят?  |
|
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 783
|
| Добавлено:
Сб, 20 Июл 2019 11:32 |
|
| Александр_777 писал(а): |
P.S. И куда модераторы смотрят? |
На фейсбук они смотрят, а форум сам по себе, болтается как говно в проруби. Скоро пойдёт реклама увеличения членов и 1хбет. |
|
|
|
|
|
Сталь
Сообщения: 134
|
| Добавлено:
Вс, 21 Июл 2019 15:09 |
|
| Александр_777 писал(а): |
viko, где же вы такие с*ки беретесь? Пришли, абы написать лишь бы что, а потом айда спамить для увеличения ссылочной массы? Не поперхнитесь только потом дошираком, купленным за оплаченные здесь рекламные посты.
P.S. И куда модераторы смотрят? |
МОДЕРАТОРЫ САМИ И СПАМЯТ, НАВЕРНОЕ!)))
АКТИВНОСТЬ-ТО ПОНИЗИЛАСЬ НА ФОРУМЕ, ВОТ И ХОТЬ ЧЕМ-ТО..
ИЛИ Я ОШИБАЮСЬ? АГА?)) |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
