| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Чт, 20 Дек 2007 17:33 |
  |
меня озадачил один симпатичный банк такой просьбой: оценивать ему неприватизированную землю под домом отдельно, а земельные улучшения отдельно.
а зачем вам это?
ну, вот потом приватизируют люди землю, приходят и гооврят - добавьте нам ее к кредиту.
на вопрос как считать - через сравнение продаж приватизированных участков? ответили да. (курсивом - представитель банка)
а как же разница в статусе?
а вы пишите что оцениваете участок, сколько он будет стоить при условии его приватизации.
а какими же мне документами пользоваться при оценке земли?
а какие есть на неприватизированный участок?
теперь у меня вопрос. какие есть документы на неприватизированный участок? что мне писать в правах собственности на этот участок? откуда я узнаю, сколько именно земли будет приватизировано?
как считать его?! и кто-то делает подобное вообще? |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 20 Дек 2007 20:00 |
|
1. Когда они его приватизируют, то стоимость его может быть совсем другой.
2. Напиши, например, так:
Ст-ть домовладения 100 грн
в.т. числе ст-ть улучшений 30 грн
ст-ть права польз. ЗУ 70 грн.
и пусть они сами решают сколько ему давать денег. |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Дек 2007 20:39 |
|
тут понимешь, какая фигня - не выпадай у меня земля по методу остатка в минус, я бы так и делала. в чем вопрос - вычел крипичи, получил землю.
ан нет.
банк мой хочет, во-первых, землю посчитанную сравнительным подходом по свободным земельным участкам.
во-вторых, чтобы было написано, что это именно стоимость земельного участка как "условно приватизированного".
во-вторых, стоимость жилья у нас еще не догнала стоимость строительства по частным домам, и земля по методу остатка стоит копейки, а пустые участки - 400-600 уе/сотка. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 20 Дек 2007 20:53 |
|
Наконец то КТО-ТО понял, что все наши оценки улучшеий ЗУ, без учета стоимость ЗУ, просто фикция и оман.
Банк прав на все 100 %
Стоимость здания на чужой земле должна равняться стоимости общей за минусом стоимости ЗУ. Иначе получается то о чем говорит банк.
А считать. думаю надо, методом остатка. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 20 Дек 2007 22:27 |
|
Сейчас считаю квартиру в 1-єтажном 4-х квартир-м доме, на неприватизированном ЗУ. Вобщем, обічний дом, поделен на 4 части (квартири). Док-ти на землю отдали на приватизацию. Работа не горит... Вот думаю, или подождать доков на землю (потому , что не знаю площади земли вообще, а там каждому совладельцев по паре-тройке соток приход-ся) и считать красиво, или посчитать пятно застройки, что приходится на площадь помещ-й квартири, и не ждать, не мучиться, не верить? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Дек 2007 22:50 |
|
rudge
| Цитата: |
| тут понимешь, какая фигня - не выпадай у меня земля по методу остатка в минус, я бы так и делала. в чем вопрос - вычел крипичи, получил землю. |
а так фигня получается - по методу остатка в минус (хард сейчас скажет, что не учли внешний износ - а как его тут посчитать?)
второй момент - что мне писать? у клиента в документах - домоволодіння (любит БТИ этот термин), либо того веселее - житловий будинок (а на самом деле - и господарські будівлі і т.п.)
на землю нет никаких, если она не приватизирована, кроме цифирке в техпаспорте БТИ, который не является правоустанавливающим документом на землю.
и вот я тоже не знаю, сколько там земли-то на самом деле. и сколько ее будет приватизировано потом (это уж когда землемеры приедут и под координаты подгонят)
вот у меня был в практике случай - в техпаспорте БТИ участок записан по периметру ограды, 11 соток. а на самом деле приватизировано потом было - 6. а цена сотки там уже тогда была 1000$ |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Дек 2007 22:53 |
|
| Цитата: |
| Банк прав на все 100 % |
- дули две. вы думаете, они ему дадут кредит только на стоимость улучшений? нееет. они ему дадут кредит на стоимость всего, с неприватизированной землей. и плевать банку, что на самом деле человек на нее права не имеет на дату кредитования. он ее хочет прокредитовать как "условно приватизированную" |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 20 Дек 2007 22:57 |
|
да, и еще говорят, что дом на участке 5,9 соток стоит меньше, чем такой же на участке 6 соток.
и надо делать абсолютную корректировку в денежной форме на эту разницу в площади земли. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 09:25 |
|
2 zanoza
Считаешь стоимость домовладения, затем считаешь стоимость земли, затем из стоимости домовладения вычетаешь стоимость земли. Дальше расписываешь как я писал выше. При расчете стоимости земли сделай корректировку "на права на земельный участок"... т.е. приведи аналоги к праву пользования.
| zanoza писал(а): |
| во-вторых, чтобы было написано, что это именно стоимость земельного участка как "условно приватизированного". |
пошли их в ж***
2 rudge
| rudge писал(а): |
| Стоимость здания на чужой земле должна равняться стоимости общей за минусом стоимости ЗУ. |
это вы пойдите на рынок и скажите продавцам домов на неприватизированой земле... только не забудьте взять тряпочку... лицо вытерать... а то заплюют вас. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 09:56 |
|
КовАл, я так и делаю при приватизированной земле.
как посчитать - тут второй вопрос, первый - как это все правильно законодательно обзначить?
кого ставить в собственники земли? на основании чего определять ее размер? (имеется ввиду по закону, так-то ясно, что или со слов, или по БТИ)
вообще смущает юридическая сторона этого дела. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 10:08 |
|
Да ненужно никого ставить в собственники земли, в отчете напиши:
Цель оценки: определение рын. ст-ти домовл., а дальше все так как я тебе написал... т.е. просто разбей стоимость домовладения на составляющие части и пусть банкиры выдают шо хотят. Размер участка определяешь по тех. паспорту. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 10:37 |
|
НС№2
"...земельна ділянка — частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень..."
У тебя есть этто всё?
Банки охамели 
От меня тоже требовали выделить землю, я отказалась, это нарушение НС и методики.
Землю с госактом АРЕНДЫ ваще под залог нельзя оценивать, а если нет на нее госакта ваще никакого, вы еще должны учесть, что на этот участок МОГУТ НЕ ДАТЬ разрешение на приватизацию (моя контора занимается приватизацией земли!), а если и датут, то ее будут мерять и тогда установят ее площадь.
По площади БТИ землю считать нельзя- это не док. по земле. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 10:54 |
|
а тут и не идет речь о стоимости земли... речь идет о стоимости права пользования з.у. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:04 |
|
вот тут-то ковал и засада - банк мне говорит, что это будет именно стоимость земли, "как будто бы он ее приватизировал"
ну, там если еще отнять затраты на приватизацию. а я как юлька правильно заметила, тупю в стиле: "...земельна ділянка — частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами."
а оценка ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗУ банку не нужна. они его вообще никак оформить не могут |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:15 |
|
| zanoza писал(а): |
| они его вообще никак оформить не могут |
естесно!
они не хотят сами считать, потому как могу в нашем отчете об оценке довладения, вычесть ст-ть улучшений и это будет им ст-ть "з.у", НО они хотят, шоб МЫ поставили ТАМ свою подпись! ШОБ ответвенность бала на нас. А для нас это прямое НАРУШЕНИЕ. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:20 |
|
Тогда скажи им, что это будет "как будто бы оценка земли, которую как будто бы они приватизировал" |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:21 |
|
Уважаемый Ковал
Не стоит хамить, я думаю не заслужил такого ответа.
В своем сообщении я писал "ДОЛЖНА", в том числе для Вас, как оценщика.
А мнение продавца на рынке мне известно не хуже вашего.
А Вам, советую послушать мнение покупателя, которому после покупки дома на не приватизированном ЗУ потом приходится покупать, если уже есть у нового собственника приватизированный ЗУ, землю под купленным домом, стоимость которой он уже фактически оплатил благодаря, в том числе и нашим расчетам. Кстати этот факт можно и в суде оспорить. Вот тогда думаю и понадобится "тряпочка".
Теперь о кредите под дом на не приватизированном ЗУ. Ваши рекомендации уважаемый Ковал правельны.
Теперь, что касается фразы, - "вы думаете, они ему дадут кредит только на стоимость улучшений?" - так дают же.
Если исходить из логики банкиров то у них задача, залог по больше кредит по меньше, отсюда они и будут плясать. А для того, что бы в будущем уменьшить проблемы с реализацией, заложат соответствующие риски.
Удачи
PS: на счет критики, думаю она должна быть корректной, а не попахивать хамством. Ибо на форуме мы общаемся для улучшения своей работы, а не для того чтобы показать свою КРУТИЗНУ в оценке.
Возможны и ошибки, у кого их не бывает. Иногда смотришь на вопрос и думаешь ведь это-же элементарно неужели он этого не знает?
Можно и подковырнуть. А потом вспоминаешь себя в начале пути. Такой-же был. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:31 |
|
Уважаемая Zanoza
А посмотрите решение райсовета на отвод ЗУ под застройку, оно то должно быть. Там указана точная площадь. Ведь налог же собственник платит с какой-то площади. (можно и в расчете налога на ЗУ посмотреть) Кстати БТИ опирается на нее когда указывает площадь участка. На худой конец сделайте обмер совместно с работниками банка и собственником, и напишите ограничения в оценке. Ну а расчет Вам понятен. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 21 Дек 2007 11:33), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:32 |
|
| Цитата: |
| А Вам, советую послушать мнение покупателя, которому после покупки дома на не приватизированном ЗУ потом приходится покупать, если уже есть у нового собственника приватизированный ЗУ, землю под купленным домом, стоимость которой он уже фактически оплатил благодаря, в том числе и нашим расчетам. |
- не поняла?
вы покупаете дом на неприватизированной земле, тратите 600 грн. и полгода времени и приватизируете землю.
у кого вы собираетесь покупать приватизированный участок?!
| Цитата: |
| Теперь, что касается фразы, - "вы думаете, они ему дадут кредит только на стоимость улучшений?" - так дают же |
- кто?! где?! вы видели выданный кредит только на стоимость улучшений?! покажите мне его.
мне так банкир и сказал - мы ж не только кирпичи в залог берем, их можно и затраткой посчитать, мы же берем кирпичи в этом месте. потому что вот такой же дом на черемушках он же будет дешевле? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:42 |
|
rudge, простите, если я Вас обидел... хотел пошутить, видимо неудачно... сори... на самом деле я к Вам отношусь с большим уважением. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:43 |
|
Уважаемая Zanoza
Я удивлен.
Да часто густо банки в залог берут здания построенное на ЗУ который находится у собственника здания "в постійному користуванні".
Дык чья это земля?
Что касается моей цитаты прочитайте внимательно
"... на не приватизированном ЗУ..." и "... если уже есть у нового собственника приватизированный ЗУ."
У нас приватизировать ЗУ можно только один раз.
Следовательно приходиться ее Землю покупать или брать в аренду.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:44 |
|
Уважаемый Ковал
Принимается у меня тоже бывает.
При встрече смоем это пятно.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:48 |
|
| zanoza писал(а): |
вы покупаете дом на неприватизированной земле, тратите 600 грн. и полгода времени и приватизируете землю.
у кого вы собираетесь покупать приватизированный участок?! |
 у нас по городу это 2 года ( в лучшем случае) и денег раза в 4-5 больше.......
Ребята, а скажите какого "Х" нас волнуют проблемы банка? Их наши проблемы нарушения НС и Метоики, я смотрю сАвсем не трогают, так вот - делаем как мы делаем.
Ев, в таких случаях я беру в объекты сравнения такие же дома на неприватизированных уч-ах ,как правило (по рынку) их ст-ть не очень отличается от домов на приватизировах з.у, НО так безопаснее. и пусть потом банк как хочет так и вычитает. Кстати, кто-нить спрашивал почему они не могу сами отнять от общей ст-ти ст-ть улучшений и получить ст-ть з.у? а? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 11:52 |
|
все равно не понимаю вас, rudge.
нарисуйте пошаговую схему, а то я туплю.
вы имеет ввиду, что у нового собственника реализовано уже право на безоплатну приватизацию?
тем более значит не может быть и речи о том, что этим собственником земельный участок будет "условно приватизирован", как хочет от меня банк. и будет все-таки учитываться стоимость права пользования, которая им нафиг не нужна. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 12:22 |
|
Уважаемая Zanoza
ДА ВОЗМОЖНО УЖЕ РЕАЛИЗОВАНО.
Вас "заклинило" на понятии "Приватизировал"
Это не значит, что в будущем будет проводится приватизация в полном смысле этого слова, возможно это бедет покупка. Да и приватизация, ведь это льгота. Фактически ЗУ и при приватизации имеет свою стоимость. По этому я бы исходил из этого посыла.
Давайте говорить о переходе права собственности. Так думаю будет меньше разнотолков.
Посмотрите в монографии Лебедь "Оценка имущества и имущественных прав в Украине " Киев 2002 стр. 209 доля ЗУ в стоимости объекта недвижимости может отсюда для банка что-то можно "высосать".
А вообще-то где-то ранее Ковал все расписал. Метод остатка.
Предложение SHE думаю в данном случае не подойдет так как в оценке нужно указать отдельно стоимость ЗУ и улучшений.
На счет права пользования ЗУ, не знаю, думаю оно уже заложено в предложениях стоимости строений на не приватизированном ЗУ на рынке.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 12:29 |
|
Если покупаешь дом на неприватизированной земле, тебе оформляют КП на дом, з.у тебе переходит по ст 120 и потом ты идешь в архитектуру и оформляешь землю на себя. так что вот так... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 12:34 |
|
загвоздка может быть в том, что з.у уже приватизирован и от тебя это скрыли (т.е потом придут покажут госакт и тебя выкинут) , поэтому если з.у не приватизирован, ты до сделки идешь в земрусерсы и берешь справку о том что предидущим собсвенником не реализованно право безоплатной приватизации. и всё. вперед. (Ева, я работаю в которе которая выдает госакты) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 12:35 |
|
Попробую расписать
По сравнению определяем общую стоимость "Со"
Если это жилье то дохода нет (я не считаю п.19 НС-1) .
Если коммерческое то и доход.
Далее узгодження. Например осталась рыночная.
Далее по затратке считаем "Сз" без ЗУ, только улучшения.
Тогда (если аналоги с неприватизированной)
ППЗУ = Со - Сз
Если аналоги с приватизированной землей то
СЗУ = Со -Сз (СЗУ - стоимость ЗУ)
Площадь из документов писал ранее.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 12:45 |
|
Уважаемая SEH
А что такое "КП"
Из практики я такие справки не беру, а в отчете пишу, "документы на право собственности ЗУ заказчиком не предоставлены" и считаю как улучшения с правом пользования.
Если дом в "законе" то и отвод ЗУ под застройку есть.
В противном случае на будет документов и на дом, не будет и оценки (кто заказчик - собственник).
Ну а если скрыли, это их проблемы, особенно при кредитовании. Стоимость дома без ЗУ ведь ниже, следовательно и кредит меньше.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 12:52 |
|
| rudge писал(а): |
| А что такое "КП" |
купля-продажа
| rudge писал(а): |
| Из практики я такие справки не беру |
и я не беру, это расписал процедуру приватизации- мне казалось Ева именно эти ньюансы спрашивала. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 13:01 |
|
| Цитата: |
| Вас "заклинило" на понятии "Приватизировал" |
- да это не меня. это банк. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 13:21 |
|
вот кусок из требований:
У Додатках повинні бути: копії правовстановлюючих документів (державних актів на право власності/постійного користування, договору оренди, матеріали БТІ), копії всіх джерел вихідних даних, інших інформаційних джерел, які роз'яснюють і підтверджують припущення і розрахунки (включаючи інформацію і контактні телефони джерел, з яких бралися аналоги - ксерокопії ЗМІ, які були джерелом);
У звіті про оцінку окремо вираховується вартість будівель (шляхом вирахування земельної компоненти) та розраховуються вартість земельної ділянки. - то есть не права пользования, а именно ділянки
До звіту про оцінку повинен бути прикладений окремий письмовий Висновок про оцінку земельної ділянки (форма Висновку наведена в Додатках до даних Вимог), з печаткою Оцінювача, підписом виконавця і керівника Оцінювача - висновок впрочем не прислали. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 13:36 |
|
| zanoza писал(а): |
| вартість земельної ділянки. - то есть не права пользования, а именно ділянки |
вот . в приложения вкладываешь большими буквами отксереный НС№2, п. 2. и всё. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 14:24 |
|
Занозочка
Возьми чашечку кофе, если куришь с сигареткой и расслабся.
Ты наверное устала и "дуеш на холодную воду"
Все что пишет стандарт правильно, при условии если есть таковые. а если их нет то за подписью и печатью собственника или нашей с указанием в ограничениях на оценку.
И в додатки, И в додатки, И в додатки, И в додатки.
Удачи
Не забудь про кофе |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 14:26 |
|
и считаем стоимость права пользования, правильно?
а не стоимость земли?
(чтобы окончательно прояснить)
устала  |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 14:31 |
|
| zanoza писал(а): |
| и считаем стоимость права пользования, правильно? |
если ты будешь сравнивать с такими же домами на неприватизир. з.у. и в итоге от общего отнимешь ст-ть улучшений, то теоретически ты его получишь, Но банк заставит тебя написать шо это ст-ть з.у. ,а не права пользования. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 14:31 |
|
SHE
КП - это оригинально, спасибо за разъяснение.
Zanoza
на сообщение от Дек 21, 2007 1:01 pm
Ктото ранее писал на счет послать банк по дальш с его требованиями, я присоединяюсь.
Кто заказчик? Собственник. Так напиши за него заявку на оценку, как надо, пусть он подпишет, подшей в отчет и покажи банку, с кофе. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 14:38 |
|
| rudge писал(а): |
SHE
КП - это оригинально, спасибо за разъяснение. |
ну пишут обычно "ДКП" - договор купли-продажи. я в том посте написала "вам оформляют КП"......прошу прощения возможно не все в курсе риелтерского лексикона.  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 14:47 |
|
Да мы не в обиде
Возьмем на вооружение |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 15:45 |
|
zanoza, напиши-ка название этого симпатичного банка |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 15:49 |
|
а то ты не узнал еще.
не хочу порочить банк - я ж общаюсь только с 1 сотрудником.
и потом, он не хочет мне письменных указаний давать на эту тему, так что подтвердить вышенаписанное мне нечем.
так что можно считать плодом моей фантазии. |
|
|
|
|
Александер
Сообщения: 271
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 15:59 |
|
| zanoza писал(а): |
а то ты не узнал еще.
не хочу порочить банк - я ж общаюсь только с 1 сотрудником.
и потом, он не хочет мне письменных указаний давать на эту тему, так что подтвердить вышенаписанное мне нечем.
так что можно считать плодом моей фантазии. |
Так какой же банк все таки? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 16:17 |
|
Так, понятно... посмотрел в личке... значиЦа ситуация в следующем, видимо ты общаешся не с залоговиком, а представителем бизнесподразделения... Поговори с залоговиками, они тебе подскажут, ненужно там ничего заумного писать, никаких "как будто бы они его приватизировали"
Определи ст-ть права пользования, стоимость улучшений и всё гамузом.
З.Ы. Ребята, в банке по поводу оценки общаться нужно непосредственно с залоговиками, а не с кредитчиками... просите тел. залоговика и уже с ним оговаривайте что должно быть в отчете и как это состыковать с НС. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 17:40 |
|
| КовАл писал(а): |
| З.Ы. Ребята, в банке по поводу оценки общаться нужно непосредственно с залоговиками, а не с кредитчиками... просите тел. залоговика и уже с ним оговаривайте что должно быть в отчете и как это состыковать с НС. |
Юра, обидно когда оценщика называют залоговиком! Не важно где ты работаешь... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 17:52 |
|
| Цитата: |
| просите тел. залоговика и уже с ним оговаривайте что должно быть в отчете и как это состыковать с НС |
- он как это... модерирует отчеты по оценке. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 17:55 |
|
Андрей, а чё здесь обидного? Я тоже был залоговиком... просто в функции залоговика в банке входит не только оценка, но и работа с залоговым имуществом... ГРОДИ, ГРИ, дисконты и т.д. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 18:03 |
|
| zanoza писал(а): |
и считаем стоимость права пользования, правильно?
а не стоимость земли?
(чтобы окончательно прояснить)
устала |
Существует двоякая проблема, клиент покупает дом с неприватезированным участком, и ему нужны деньги на все домовладение, поскольку участок тоже что то стоит.
Банкирам нужно побольше выдать денег, причем в залог они неприватизированный участок не берут, а берут только коробку. Если написать, что коробка - столько - то, участок столько - то, то клиенту будут выдавать деньги только со стоимости коробки. Это не устроит клиента, потому что много денег своих вносить тогда надо.
Как найти выход? В заключении писать стоимость дома, в ограничительных условиях прописывать, что при приватизации участка стоимость сильно не изменится, прибавлять стоимость приватизированного участка к данной стоимости не корректно. Ну или что то в этом духе.
В общем, правильно разделять, но это никого не устраивает... |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 18:14 |
|
| КовАл писал(а): |
| Андрей, а чё здесь обидного? Я тоже был залоговиком... просто в функции залоговика в банке входит не только оценка, но и работа с залоговым имуществом... ГРОДИ, ГРИ, дисконты и т.д. |
Просто в банке есть залоговики, а есть оценщики.
P.S. Люблю просто свою профессию! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 18:18 |
|
| Цитата: |
| В общем, правильно разделять, но это никого не устраивает... |
- во-во, а жопу подставлять должен оценщик, оцени то, не знаю что, и назови это стоимостью земли. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 18:20 |
|
| zanoza писал(а): |
| - во-во, а жопу подставлять должен оценщик, оцени то, не знаю что, и назови это стоимостью земли. |
Но суть в том, что банки то здесь и ни причем, у клиента денег нет, если были, но небыло необходимости так извращатся.
Надо найти выход сообща! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 18:30 |
|
Уважаемая Zanoza
Я же говорил - кофе.
Вы все правильно делаете.
Сейчас я УБЕЖДЕН, что здесь надо считать ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗУ.
Аргументы.
Если есть дом, с документами на него, то он в законе.
Следовательно, когда-то ранее, перед его постройкой, было решение райсовета или горсовета о выделении участка под застройку. А если так то собственник дома обладает ПРАВОМ ПОЛЬЗОВАНИЯ на не приватизированный ЗУ.
Теперь берем аналоги, даже с приватизированной Землей, и считаем по остатку. (думаю так будет стоимость для собственника выше)
А собственник ЗУ в данном случае "місцева громада"
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 18:43 |
|
А чем вам не нравится право пользования... клиент, который покупает дом на неприватизированой земле покупает набор прав...
- на улучшения - право собственности
- на землю - право пользования, которое является составной частью права собственности.
В таком случае в залог передается право собственности на улучшения и, автоматом, право пользования землей... причем это право оформлять в залог ненужно никак.
Когда клиент приходит в банк и приносит уже приватизированый участок, то ему можно дооценить залог, т.е. добавить право владения и распоряжения... думаю, что стоимость залога (домовладения) значительно не изменится. А для того, что бы клиенты бульбы не пускали в отчете нужно писать стоимость права пользования землёй и стоимость улучшений отдельно... в случае чего, от стоимость земли отнять стоимость права пользования и на эту сумму докредитовать... думаю, что врядли клиент согласится опять собирать кучу доков, что бы добрать кредит в 300 баксов. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 21 Дек 2007 18:47 |
|
| Андрей писал(а): |
| Просто в банке есть залоговики, а есть оценщики. |
значит у вас немного другая структура... не парься, залоговик это не ругательное слово |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Янв 2008 14:26 |
|
народ, работающий с банками - все банки требуют при оценке садиб (домоволодинь) разделения на стоимость земли (права пользования) и стоимость улучшений?
сижу прайс правлю на 2008 год, много думаю. |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 08 Янв 2008 14:51 |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 08 Янв 2008 14:52 |
|
если земля приватизирована. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 08 Янв 2008 14:55 |
|
у некоторых потребовали даже на неприватизированной земле. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Янв 2008 15:03 |
|
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Вт, 08 Янв 2008 17:15 |
|
| КовАл писал(а): |
А чем вам не нравится право пользования... клиент, который покупает дом на неприватизированой земле покупает набор прав...
- на улучшения - право собственности
- на землю - право пользования, которое является составной частью права собственности.
В таком случае в залог передается право собственности на улучшения и, автоматом, право пользования землей... причем это право оформлять в залог ненужно никак.
|
+1.
Клиент приобретая домовладение (садыбу) автоматом получает право землепользования согласно земельного и цывильного кодексов (статьи на вскидку не помню но в принципе уже обсуждалось).
При этом, де-фюре имея на земучасток лишь право пользования, весь остальной букет имущественных прав на земучасток де-факто реализуется посредством права собственности на домовладение (земельные улучшения). То есть о чем это я - право владения и право распоряжения у собственника домовладения (не говоря уже о праве пользования) имеются в наличии на земельные улучшения, а, поскольку земля и её улучшения неразрывно между собой связаны, прицепом можно сказать что распространяются (де-факто, а не де-юре) и на землю в случае, ессно, если НЭИ объекта недвижимости совпадает с целевым использованием земучастка.
ЗЫ - А что касается все ли требуют, то требуют не все, потомушто а зачем? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Янв 2008 17:18 |
|
да вот думаю, как клиенту объяснять, что для этого банка - стоко стоит оценить его садибу, а для этого - в два раза больше, потому что надо выделить право пользования ЗУ? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Янв 2008 18:14 |
|
цитирую разъяснение представителя банка:
если земельный участок не приватизирован, это не значит, что он ничего не стоит, и домовладение - это земельный участок с улучшениями, по этому верно будет определить стоимость участка и выделить в общей стоимости домовладения.
В данном случае считаю возможным:
- при приватизированном участке - два отчета (1. Отчет о независимой оценке домовладения, в рамках которого расписываем: домовладение - столько-то, в том числе стоимость участка - столько-то, согласно отчета об экспертной денежной оценки; 2. Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка);
- при не приватизированном участке - один отчет о независимой оценке домовладения, в рамках которого расписываем: домовладение - столько-то, в том числе стоимость участка - столько - то.) |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Янв 2008 01:51 |
|
| SHE писал(а): |
...
По площади БТИ землю считать нельзя- это не док. по земле. |
учитывая то какие доки выдает БТИ, то это не всегда и док на само строение как не печально... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Янв 2008 02:02 |
|
| rudge писал(а): |
...Да часто густо банки в залог берут здания построенное на ЗУ который находится у собственника здания "в постійному користуванні".
Дык чья это земля?
... |
не надо сравнивать...потому что при этом банки еще и НАСТОЯТЕЛЬНО просят принести письмо из конторы которая занимается выдачей госактов о том что сие лицо заказало обмеры и выдачу госакта в данной конторе и после получения оного ОБЯЗАТЕЛЬНО должно передать в залог землю банку!
да и формулировка "в постійному користуванні" уже не используется при передаче земли, поскольку практически запросто так земля уходит в руки "владельцу", поэтому ее перестали применять в госактах...
сами сравните "аренда" - срок которой когда-нибудь да истекает или "постоянное пользование" - срока истекания которому нет!
в случае с жильем - это идеальный вариант, т.е. продать жилье на такой земле вы всегда сможете, а вот если срок аренды (условно) истекает завтра, то покупатель на это непременно обратит внимание... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Янв 2008 02:07 |
|
| rudge писал(а): |
...Все что пишет стандарт правильно, при условии если есть таковые. а если их нет то за подписью и печатью собственника или нашей с указанием в ограничениях на оценку.
... |
здрасьте, т.е. если нет данных про размер дома - то мы можем померять, согласен и могу процитировать из нормативки, а вот вы предлагаете в данном случае и право собственности самим "померять" и подпись и печать под этим "умным расчетом" поставить??? или я Вас неправильно понял rudge? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Янв 2008 02:16 |
|
| zanoza писал(а): |
| да вот думаю, как клиенту объяснять, что для этого банка - стоко стоит оценить его садибу, а для этого - в два раза больше, потому что надо выделить право пользования ЗУ? |
фсё предельно процто - говори клиенту про ТРЕБОВАНИЯ банков, т.е. не надо объяснять какие именно требования, а просто сказать что "эти" требуют космических расчетов с учетом не только тенденций изменения цен на недвижимость в вашем городе, а и не забывая про изменения климата, движение континентального шельфа, активность "чёрных дыр" в соседней галактике..., а "вот те" просят только простенький расчет и цифюрку в итоге!
это как в любой конторе - например, как заказать дверь металическую поставить себе в квартиру - в одной конторе нужно приехать и заполнять 18 бланков и 4 менеджера поочереди с тобой выясняют все что тебе нужно, ждешь 2 недели а твою дверь еще даже на склад не завезли, не то что тебе домой, а в другой конторке тебе по одному звонку приедут и бесплатно все замеряют , посоветуют, привезут образцы материалов и через 3 дня дверь стоит где ей и положено быть - в проеме! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 09 Янв 2008 08:55 |
|
| zanoza писал(а): |
| при не приватизированном участке - один отчет о независимой оценке домовладения, в рамках которого расписываем: домовладение - столько-то, в том числе стоимость участка - столько - то.) |
Думаю, что в этом случае нужно написать и посчитать не стоимость з.у. а стоимость права пользования з.у. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 09 Янв 2008 09:52 |
|
да, уже договорились в конце-концов, что это право пользования. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
