| Автор |
Сообщение |
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
 Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 13:44 |
  |
Уважаемые оценщики! Помогите, пожалуйста, разобраться вот с каким вопросом: как оценить 1 квадратный метр части площади помещения вестибюля городской больницы для аренды? Заказчики - банк, хотят установить там банкомат. В сравнительном подходе использовать какие аналоги - офисные помещения либо торговые, либо..? Какому подходу отдавать преимущество? Всем, оказавшим внимание данному вопросу, заранее спасибо. |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 14:15 |
|
есть ветка про банкомат, поищите поиском |
|
|
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 14:16 |
|
zanoza, спасибо! Поищу. |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 14:21 |
|
Существенной разницы в ценах между офисными и торговыми помещениями нет (по-моему)
Данные по аренде наверняка есть у Вашего заказчика - он же не первый банкомат устанавливает, на рынке есть данные по аренде для игровых автоматов, всяких сувенирных лавочек, журналов и прочее
Больница - не торговый центр, и вряд ли там суперское состояние здесь и поправки делайте.
У меня основной подход в таких случаях - доходный
Удачи  |
|
|
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 14:23 |
|
Ну вот. Темку про банкомат посмотрела. Какие аналоги принимать поняла. Вопрос остался: приоритет доходному подходу? А затратный и сравнительный информативно? |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 14:25 |
|
Да хватит и двух подходов, зачем Вам затратный |
|
|
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 14:29 |
|
| Olenka писал(а): |
| Да хватит и двух подходов, зачем Вам затратный |
Спасибо. |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 14:31 |
|
Допустим, разыщу я информацию об аренде площадей под банкоматы. А в сравнительном подходе какая польза? Продаж-то нет... |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 14:34 |
|
Что бы не одним подходом - вот и польза+
если правильно сделаны розрахунки, результаты будут близки
Затратный можно применять если уж совсем без него никак
Обращайтесь |
|
|
|
|
|
EvilRoman
Возраст: 46
Сообщения: 105
Откуда: Київ
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 16:07 |
|
| Olenka писал(а): |
| Существенной разницы в ценах между офисными и торговыми помещениями нет (по-моему) |
Нарилад для державних установ і організацій є і суттєва!
Я оцінював декілька точок під банкомат в Універі Шевченка... так там на перших порах мене відправляли з аналогами - офіси.
Я думаю, що краще використати торгівельне призначення - магазини, або офісни на перших поверхах з окремим фасадним входом (оскільки банкомати в закаулках... було би прикольно). |
_________________
Цінуйте кожну мить життя! |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 20 Фев 2008 20:30 |
|
| Olenka писал(а): |
| Существенной разницы в ценах между офисными и торговыми помещениями нет (по-моему) |
есть.
под банкомат надо брать торговые площади , типа под атечные лотки (ведь это в больнице, под канцтовары, если в универе где-то и ты.ды) а офис организовать на этой площади низя..... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 21 Фев 2008 09:35 |
|
| SHE писал(а): |
есть.
под банкомат надо брать торговые площади , типа под атечные лотки (ведь это в больнице, под канцтовары, если в универе где-то и ты.ды) а офис организовать на этой площади низя..... |
Угу, у нас еще встречаются объявки с небольшим метражем под обмен валют. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 12:05 |
|
Я почему-то никак не могу успокоиться. Меня мучат сомнения. Ситуация такая: мы оцениваем 1 м.кв. под размещение банкомата в учреждении государственной (коммунальной) формы собственности. Пришли к такому выводу: мы не можем определять стоимость с помощью сравнительного подхода, т.к. аналогов продаж одного квадратного метра у нас нет, не выгодно продавать подобную площадь, куда прибыльнее ее сдать в аренду. Значит, приоритет - доходному подходу. Ставку капитализации можем рассчитать только методом кумулятивного построения. Рассчитываем. А предложения аренды берем по торговой недвижимости. Насколько это адекватно? Ведь наш квадратный метр находится не в торговом центре, а в больнице/университете. Там и близко нет таких арендных ставок, какие принимаем мы! Вот и приходится "мудрить" с рисками  А старые договора аренды банк нам предоставлять не торопится. Может, посоветуете, как лучше поступить? |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 12:24 |
|
Зачем с рисками мудрить? Мудрите с корректировкой. Берите 1кв.м. аренды в проходных местах на 1 этаже- это оччччень дорого. Да, можно обиграть и спец (специальная стоимость - сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особой заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки) |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 12:41 |
|
| СИМа писал(а): |
| Зачем с рисками мудрить? Мудрите с корректировкой. Берите 1кв.м. аренды в проходных местах на 1 этаже- это оччччень дорого. Да, можно обиграть и спец (специальная стоимость - сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особой заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки) |
Нам не нужно дорого...  Нужно сделать дешевле, чем в типичном торговом центре, так как то учреждение, где собираются расположить банкомат пользуется меньшей популярностью, чем торговый центр. |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c)
Последний раз редактировалось: Катря (Вт, 04 Мар 2008 12:50), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 12:48 |
|
А можно в доходном походе сделать приписочку такого типа: мол, предложения арендной платы у нас имеются по торговым помещениям, но, т.к. наш объект расположен в больнице/университете, берем на себя смелость снизить арендную ставку на 15% для расчета величины ЧОД. Это не слишком самонадеянно? |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:01 |
|
Ув. Катря вы спроосите у банка, сколько они платят частным владельцам магазинов за установку банкоматов. Они вам ответят, что у них есть расценки по регионам. Вот вам ст. 1 кв. м. или вернее исходные ставки для расчета стоимости помещения в котором размещается банкомат и не важно сколько там метров и где оно расположено. Если банк в этом месте выбрал, значит ему там выгодно и это может быть НЭИ этого, хотя внешне не привлекательного места под лестничной площадкой магазина... Я таким образом уже проходил... Успехов. |
|
|
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:10 |
|
Ув. Анатоль, вы все замечательно советуете, НО... банк не намерен делиться с нами подобной информацией. В данном случае, с банком о предоставлении како-либо инфы по аренде договориться не удалось. Вот и выдумываем. Подскажите вариант выхода из сложившийся ситуации такой, чтобы к банку с просьбами не обращаться. Ибо банк попался... не подарок. |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:14 |
|
Расположение объекта относительно пешеходных и транспортных потоков - до __%.
Свободный доступ к объекту оценки (Объект оценки расположен в серединной части коридора первого этажа, основной поток клиентов отсекается расположенными в начале коридора межэтажными лестницами, вход в здание ограничен для лиц не имеющих отношения к данному заведению) хороший - ограниченный в диапазоне - ___%. Престижность размещения торговой точки –корректировка в диапазоне до __%.
Ограничение продуктивного рабочего времени (каникулы, сессионный период, выходные и праздничные дни, сокращенный период работы 8-00 до 16-00 час., поток студентов наблюдается только во время перемен) до __5%. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:16 |
|
СИМа, СПАСИБО! Это то, что нужно!!! |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:17 |
|
Да, и еще, в Ведомостях приватизации есть инфа, по какой Р.С. и ар. плате выставляются гос.объекты на конкурс, там есть и 1кв.м. по РО ФГМУ, и по коммунальщикам - тоже печатный орган есть (ведь сейчас все через конкурсы) |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:22 |
|
| СИМа писал(а): |
| Да, и еще, в Ведомостях приватизации есть инфа, по какой Р.С. и ар. плате выставляются гос.объекты на конкурс, там есть и 1кв.м. по РО ФГМУ, и по коммунальщикам - тоже печатный орган есть (ведь сейчас все через конкурсы) |
Нам в Фонде запретили использовать ставки, по которым предлагается к аренде гос/ком майно, так как в эти ставки не включены никакие расходы |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:24 |
|
Катря, не поняла  |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:32 |
|
ЧОД=ДВД-Доля операц.расходов в ДВД. По гос/ком имуществу какие операционные расходы и как они учтены/не учтены в ставке арендной платы, определенной как стартовая для конкурса? |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:35 |
|
Вы смотрите не то, что предлагается, а то что конкурс выигран.
У нас в местной прессе пишут типа.. конкурс по аренде выиграл ЧП ..., начальная ар.ставка 20%, предложенная победителем 35%.
Вот и получается, что если ориентироваться на выигрыш, то победитель указывает нам РЕАЛЬНУЮ Р.С. Объекта.
Я считаю по рынку, но проверяю правильность расчетов относительно этой инфы.
Мы ведем учет (по доступной инфе) для гос и ком (аренда и приватизация), выводим 1кв.м., если интересно, то могу скинуть Вам графы в таблице (это наша полная самодеятельность), но нам нравиться. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:39 |
|
Вобщем, операционные расходы никак не учтены в арендной ставке по гос/ком имуществу. Т.е. они в полной мере ложатся на арендатора. Но я хорошо подумала и сейчас попробую сделать так, как Вы сказали... |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:43 |
|
| СИМа писал(а): |
Вы смотрите не то, что предлагается, а то что конкурс выигран.
У нас в местной прессе пишут типа.. конкурс по аренде выиграл ЧП ..., начальная ар.ставка 20%, предложенная победителем 35%.
Вот и получается, что если ориентироваться на выигрыш, то победитель указывает нам РЕАЛЬНУЮ Р.С. Объекта.
Я считаю по рынку, но проверяю правильность расчетов относительно этой инфы.
Мы ведем учет (по доступной инфе) для гос и ком (аренда и приватизация), выводим 1кв.м., если интересно, то могу скинуть Вам графы в таблице (это наша полная самодеятельность), но нам нравиться. |
Мы тож учет ведем... Но только по приватизации. А по аренде как-то не встречала выигранных конкурсов. Их где публикуют?
А графы скидывать не надо. Спасиба |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:51 |
|
Есть городской сайт, на нем публикуют и в еженедельной городской общественно-политической газете (учредитель-горсовет). |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 13:56 |
|
У нас тож есть и газета, и сайт. Но в газете публикуют только продажу. Щас на сайте посмотрю. Спасибо.
Еще один вопрос: а как тогда ставку капитализации лучше посчитать? |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 16:31 |
|
| СИМа писал(а): |
Вы смотрите не то, что предлагается, а то что конкурс выигран.
У нас в местной прессе пишут типа.. конкурс по аренде выиграл ЧП ..., начальная ар.ставка 20%, предложенная победителем 35%.
Вот и получается, что если ориентироваться на выигрыш, то победитель указывает нам РЕАЛЬНУЮ Р.С. Объекта. |
...не всегда РС, может и специальная ( а в приведенном примере, так даже скорей всего доп.интерес, +15%!)... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 16:46 |
|
| skiff писал(а): |
...не всегда РС, может и специальная ( а в приведенном примере, так даже скорей всего доп.интерес, +15%!)... |
Не понятно. Почему доп.интерес?
Это ж какая стоимость получится? Дороже, чем в нормальном торговом центре, где обеспечен круглосуточный доступ к банкомату? |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 04 Мар 2008 16:59 |
|
Я сделала следующим образом: посчитала затратным и доходным походами. Затратный мне нужен был формально. В доходном изучила предложения арендной платы по торговым площадям, взяла среднюю, составила таблицу поравок по отношению к выбранной Асред. В поправках учла престиж здания, продолжительность времени работы банкомата, основную группу пользователей и т.п. Получилось: Средняя ставка арендной платы "-" 15% корректировок. На основе полученной сниженной ставки арендной платы и рассчитала ЧОД. Надеюсь, правильно. Посмотрим, что скажет шеф. |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Серджио
Сообщения: 7
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 11 Мар 2008 14:53 |
|
Затратный для донецкой коммуналки обязателен, стоимость землепользования тоже - иначе не пропустят. Для сравнительного используйте если выписываете газету "Ведомости приватизации" там есть аналоги продажи коммунальных объектов города, для аренды коммунальной собственности помогает |
|
|
|
|
|
Катря
Сообщения: 40
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 11 Мар 2008 15:41 |
|
| Серджио писал(а): |
| Затратный для донецкой коммуналки обязателен, стоимость землепользования тоже - иначе не пропустят. Для сравнительного используйте если выписываете газету "Ведомости приватизации" там есть аналоги продажи коммунальных объектов города, для аренды коммунальной собственности помогает |
Я применяла затратный и доходный. От сравнительного отказалась, мотивируя тем, что 1 м.кв. площади выгоднее сдавать, нежели продавать.
А Вы могли бы объяснить, для чего и насколько целесообразно использовать сравнительный подход? |
_________________
в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 15 Мар 2011 12:32 |
|
| DimidrALL писал(а): |
Нужно оценить 2 м.кв. под банкомат в Харькове в Малой Даниловке, а аналогов нет ну вообще, ни продажи, ни аренды .
Может кто подскажет как выкрутиться или где искать, или как искать? |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 15 Мар 2011 21:22 |
|
Более безумной оценки трудно придумать. В данном случае имеет смысл расчитывать ставку арендной платы, однако античеловеческое законодательство неумолимо |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Ashlee
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Чт, 31 Мар 2011 15:58 |
|
попробуйте расширить диапазон поиска, опираясь не на место расположения, а на фактор конъюнктуры подобных населенных пунктов, ну на крайняк на то че найдете, потом выведите коэффициенты зависимости между собой населенных пунктов ( 1. сопоставив жилье в населенном пункте местонахождения объекта и местонахождения аналога; 2. через численность населения инфраструктуру,уровень развития, промышленность...) Оценщик творческая личность....! путем корректировок дальше вывести стоимость)))
посмотрите, что будет получаться по доходнику и по сравнительному и разбросайте по удельным весам, там уже можно поиграться с цифрой!
но вот касательно того, что админ и торговые не отличаются, я не согласна, многое зависит от того какой вид услуг будет у административного помещения, ведь доход то от использования торгового помещения всегда очевиден и понятен, независимо от того, каким видом продукции занимается реализатор! а вот административное помещение подразумевает или сферу услуг или поддержку для основного вида деятельности! потому несущественно, но по причинам не очевидности, торговые около 5% все же гребут на себя в стоимости.
В случае места под банкомат, однозначно нужно смотреть помещения торгового назначения! |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 03 Апр 2011 01:20 |
|
| Ashlee писал(а): |
| и разбросайте по удельным весам |
А где их брать? Как обосновывать? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Ashlee
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Сб, 09 Апр 2011 18:07 |
|
подразумеваю, что удельные веса между подходами, а не конструктивных элементов! у меня была подобная ситуация!
в аэропорту Борисполь был 1 кв.м под банкомат, считался он через аналоги коммерческой в г.Борисполе и накручивался на коеф. соотношения пасажиропоток - численность населения г. Борисполя! отчет делался для фонда! |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 09 Апр 2011 19:21 |
|
| Ashlee писал(а): |
| подразумеваю, что удельные веса между подходами, а не конструктивных элементов! |
Я тоже... Вопрос-то остается.
| Ashlee писал(а): |
| отчет делался для фонда! |
Это, знаете ли, такой себе аргумент... Фонд же все же - не истина в последней инстанции. Кроме того, что проходит в одном фонде, не обязательно понравится другому. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Ashlee
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Вт, 12 Апр 2011 14:30 |
|
я это сказала, намекая, о скрупулезности изучения конечного продукта! |
|
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 12 Апр 2011 18:08 |
|
Рынок сдачи в аренду площадей для банкоматов существует. Это отдельный сегмент. Банки с удовольствием берут эти самые 1 м.кв. в торговых центрах. И стоимость ренды для них оче- е-е-е-нь большая.
Гораздо больше чем просто торговые площади. Мы определяли аренду путем опроса знакомых банкиров и арендодателей. |
|
|
|
|
|
Ashlee
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Ср, 13 Апр 2011 14:42 |
|
| galswit писал(а): |
| Это отдельный сегмент |
,
| galswit писал(а): |
| И стоимость ренды для них оче- е-е-е-нь большая. |
Это неоспоримый факт!
А вот, что касается
| galswit писал(а): |
| Мы определяли аренду путем опроса знакомых банкиров и арендодателей |
- это часть работы так называема "анализ рынка"... |
|
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 17 Апр 2011 14:50 |
|
Ashlee
Эта часть - поиск аналогов. |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 14:25 |
|
Оценка 1 кв.м. под аренду для банкомата (опять). Прикол в том, что наша коммуналка (областная) для расчета арендной платы пользуется методикой 2003 года, где в качестве базы берет остаточную стоимость воссоздания (замещения) без земли!!!, а потом применяет ряд коэффициентов (местоположение, этаж, коммуникации и.пр). То есть надо считать только затраткой, что в общем случае все упрощает. Но банкомат устанавливают в новехоньком здании аэропорта 2012, в предбанничке площадью 20 м и высотой 2,9 м. Данных по всей громадине аэропорта, конечно же нет и не будет. Что бы вы посоветовали - считать по УПВСам (тогда какой корректнее взять функциональный аналог), взять опосредованную стоимость 1 м2 админзданий или еще какие-то идеи? Просто как-то все это великолепие (аэропорт) слабо укладывается в УПВСы |
|
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 14:45 |
|
Мне ничего другого в голову не приходит... Про опосредованную стоимость и так вы уже упомянули. УПВС, при чем старый, так как нового увы нет. |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 14:49 |
|
Спасибо, І Dima, если никто ничего больше не предложит - наверное, посчитаю и по УПВСам и возьму проиндексированную опосредованную (последний раз ее видела на июль 2010 - позже вроде не встречала, но может пропустила..). Приму бОльшее значение |
|
|
|
|
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 15:32 |
|
Считать вообще-то надо по доходке, в качестве "изначальной" стоимости аренды принимать стоимость аренды площади под подобное имущество |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 15:42 |
|
| Akdam писал(а): |
| Считать вообще-то надо по доходке |
Это все понятно, если бы не методика оценки имущества нашей коммуналки, которая требует в качестве базы именно затратный подход  |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 15:43 |
|
Вообще то тема больная.
Лучший вариант доходник. Ибо для сравнения нет аналогов (1кв.м встроенной)
НО!
Откуда взять аренду?
Попробую рассуждать как рассуждает потенциальный арендатор.
Если есть аренда в здании где ОО то прошелся бы и поспрашивал какая аренда, комуналка и тп. Как правило это торговля (чет кажется что банкомат, хоть и с натяжкой, можно отнести к "торговле") ну и может быть торговые автоматы (мое предпочтение им).
Имея аренду уже можно как то рассчитать ЧОД, а К взять как для торговли в регионе.
Если нет арендных данных в самом здании где ОО. То я бы рассуждал так. Чем здание аэропорта существенно отличается от на пример здания ж/д вокзала? Да ни чем. Функция та же, потоки те же. Исходя из этого поискал бы данные в "старых" прикормленных местах.
Ну а далее железный принцип. "Потенциальный покупатель не заплатит дороже чем ......"
Может где то че то ..... Но логика подсказывает такой выход
| Юта писал(а): |
Это все понятно, если бы не методика оценки имущества нашей коммуналки, которая требует в качестве базы именно затратный подход |
И в задании только затратка? Или РС?
Да а что это за методика такая. Мне чего то не попадалось. Ссылку можно |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 15:50 |
|
Спасибо и Вам, rudge
Для оценки для регионального фонда я даже не сомневаюсь ни секунды - только доходник. Но тут ситуация анекдотичная - застряла наша областная коммуналка в 2003 году. В прошлом году сделали для них оценку - посчитали рыночную стоимость, а они накрутили на нее коэффициент месторасположения где-то около 4, еще что-то - в итоге получилась аренда захудалого офиса порядка 300 грн/м2. Пришлось писать кучу писем, ссылаться на их же протоколы дробь затертого года, где они рекомендуют экспертам рассчитывать именно стоимость воспроизводства (замещения) за вычетом физического износа. Именно так, в такой формулировке |
|
|
|
|
|
Akdam
Возраст: 49
Сообщения: 668
Откуда: Побережье
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 15:51 |
|
| Юта писал(а): |
Это все понятно, если бы не методика оценки имущества нашей коммуналки, которая требует в качестве базы именно затратный подход |
Это в Украине такая "коммуналка"? |
_________________
Витя!-ЧАО!!!! |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 15:53 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 16:04 |
|
Спасибо |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 16:05 |
|
| Akdam писал(а): |
| Это в Украине такая "коммуналка"? Smile |
не, это в Донецке  |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 16:19 |
|
Уважаемая Юта
Просмотрел. Везде РС согласно
| Цитата: |
П О С Т А Н О В А
від 2 січня 2003 р. N 3
Київ
Про внесення змін до Методики оцінки вартості
об'єктів оренди |
вот тут http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3-2003-%D0%BF/print1342447922085977
Из Вашего (не Вашего ) Местного
| Цитата: |
Апл = Сп * С ар * К1 * К 2 *К 3 , где
Апл – размер годовой арендной платы, грн.;
Сп – стоимость арендуемого предприятия и имущества общей собственности, определенная
экспертным путем, в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», грн.; |
Кажется Вы чего то напутали. Делайте доходник и спите спокойно |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 16:27 |
|
| rudge писал(а): |
Делайте доходник и спите спокойно
|
Да нет, не получится спать спокойно - арендаторы не дадут, проверено . Если считать Сп = рыночная, то наши коммунальные спецы потом автоматом умножают эту стоимость на К1, К2, К3, то если помещение находится в Ворошиловском районе, то К1 = 4 (кроме некоторых улиц) (см. Приложение 2). И от этой стоимости (в четыре раза выше рыночной) рассчитывается арендная плата. А потом эти расчеты летают у нас по офису
Добавлено спустя 3 минуты 20 секунд:
поэтому и приходится ссылаться на их же разъяснения:
Согласно Протоколу № 14 заседания постоянной комиссии по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, коммунальной собственности, приватизации и административно- территориального устройства Донецкого областного совета от 18.11.2004 года (п.4), а также письму от 18.11.03 № а199/ИК управления по вопросам имущества коммунальной собственности для определения арендной платы за имущество общей собственности экспертам рекомендовано определять стоимость воссоздания (стоимость замещения) за вычетом физического износа при проведении независимой оценки. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 16:34 |
|
Дык какое Вам дело до того как потом РС учитывают в расчете? Вы делаете по ЗАКОНУ, НС и тп. Это уже проблемы комунальщиков что куда сувать. Если сделаете по другому то Вас же потом и обвинят в недоборе средств в бюджет. К стати те же комунальщики. Затратка это мина замедленного действия. Единственное если в договоре прописана "затратка". Тогда ее считаем. А так РС.
Чуть позже более внимательно гляну че там наваяли и отпишусь. Там кажись дальше есть таблицы %% от РС.
У на считают тек Агод = РС х % из таблиц |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 16:41 |
|
| rudge писал(а): |
| Единственное если в договоре прописана "затратка". |
Прописываем именно стоимость воссоздания (замещения) за вычетом физического износа. Тут даже "остаточная" нельзя написать, т.к. земля не учитывается. Бред полный, но именно коммуналка областного совета использует эту методику. Коммуналка горсовета работает уже по методике 2006 года, где база - рыночная стоимость.
И вот письмо: |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.pdf |
| Размер файла: |
226.23 Kб |
| Скачан: |
25 раз |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 18:36 |
|
Юта, на мой взгляд, это письмо и гроша ломаного не стоит, тем более в 2012 г. Я поражаюсь, Вы ставите в противовес Методике утвержденной Постановлением КМ, письмо начальника управления направленное директору учебного центра, которое не является нормативно-правовым актом. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 19:20 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| . Я поражаюсь, Вы ставите в противовес Методике утвержденной Постановлением КМ, письмо начальника управления направленное директору учебного центра, которое не является нормативно-правовым актом. |
Согласна на 100%. Письмо - это то, что было под рукой, еще Протокол заседания комиссии есть с теми же "рекомендациями", но это не меняет сути...
Сергей_К, а Ваши действия в этой ситуации? Если Вы будете наверняка знать, что рыночную стоимость, посчитанную по кабминовской методике при расчете арендной платы увеличат в 3-4 раза, и арендаторам придется платить в 3-4 раза большую арендную плату.
И чем мы нарушаем стандарт, если в договоре указываем вид стоимости (воссоздания за вычетом физизноса), а в отчете прописываем функцию оценки - определение арендной платы в соответствие с такой-сякой методикой -неграмотной, неправильной, но действующей на момент оценки, именно с той, по которой рассчитывается арендная плата для имущества общей собственности тер. громады Донецкой области.
Я говорю, был уже опыт - повторять не хочется |
|
|
|
|
|
Shabbat
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Пн, 16 Июл 2012 19:31 |
|
| Юта писал(а): |
| банкомат устанавливают в новехоньком здании аэропорта 2012, в предбанничке площадью 20 м и высотой 2,9 м. Данных по всей громадине аэропорта, конечно же нет и не будет. |
Наверняка есть. Все, что отмыто не посильным трудом, отображено на балансе.
Добавлено спустя 16 минут 48 секунд:
| Цитата: |
| Так, согласно постановлению № 166, стоимость реконструкции перронов, стоянок и рулежных дорожек международного аэропорта в Донецке выросла на 637 млн. гривен — до 1 миллиарда 366 миллионов.... ну и далее |
http://delo.ua/ukraine/doneckij-aeroport-rezko-podorozhal-na-1-milliard-71-million-grive-175935/ |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 15:31 |
|
И снова банкомат
Теперь уже по нормальной человеческой методике, для РО.
Считаем честно-правильно доходным от 500 грн/м2 предлагаемой аренды на рынке под банкоматы, получаем порядка 20000 грн/м2 без НДС. Притом что рыночная стоимость 1 м2 всего помещения, в котором установлен наш злополучный автомат порядка 1500 у.е. или 12000 грн.
Отдаем заказчику с чистой совестью, несет он его в фонд (пройдя перед этим все круги ада по подаче заявки, оплатив оценку, а впереди еще конкурс арендаторов с неизвестным результатом)
Фонд согласно Методике рассчитывает арендную ставку (40%), получаем 667 грн без НДС или все 800 с НДС.
Почему так? не потому ли, что функциональное назначение (под банкомат) было учтено дважды - на этапе рассчета РС и на этапе расчета арендной платы. Ведь если бы оценщик определил РС 1м2 помещения, в котором расположен банкомат (12000 грн), то арендная плата получилась бы 400 грн с НДС, что вполне отвечает реалиям рынка с учетом головняка потенциального арендатора госимущества.
Хотелось бы услышать ваши мнения по этому поводу.
Добавлено спустя 4 минуты 48 секунд:
Ответы типа "вас это не должно беспокоить" по возможности прошу не писать, потому что меня это беспокоит и я считаю, что что-то здесь неправильно. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 16:35 |
|
| Юта писал(а): |
| Ответы типа "вас это не должно беспокоить" по возможности прошу не писать, потому что меня это беспокоит и я считаю, что что-то здесь неправильно. |
Это маразмы Методики определения арендной платы, когда при низком проценте арендная плата получается намного ниже рыночной, а при высоком - наоборот. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 16:48 |
|
Если быть уж боле точным то проблема в доходности. Вы, проанализировав рынок, определили что рыночная доходность, на пример, в пределах 15-20%, а в постановлении кабмина заложили для банкомата 40%.
В свое время, в 2009-2010 годах эту же ставку (40% ) применяли с К = 0,4. Все укладывалось н рыночные данные. Сейчас ее отменили, а рынок остался на прежнем уровне.
По этому
| Цитата: |
| вас это не должно беспокоить |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 16:56 |
|
| rudge писал(а): |
| Если быть уж боле точным то проблема в доходности |
Я это понимаю. Но обосновать в расчете доходником Ккап 40% врядли смогу, потому что кумулятивным - это что ж такое придумать и как фонд на это посмотрит, а экстракцией - ну нет рынка помещений 1м2
| rudge писал(а): |
| В свое время, в 2009-2010 годах эту же ставку (40% ) применяли с К = 0,4. Все укладывалось н рыночные данные. Сейчас ее отменили, а рынок остался на прежнем уровне. |
Извините, по поняла, чего отменили?
| rudge писал(а): |
По этому
Цитата:
вас это не должно беспокоить
|
Чё-нибудь придумаем  |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 29 Июл 2012 18:37 |
|
| Юта писал(а): |
Но обосновать в расчете доходником Ккап 40% врядли смогу, |
не "обосновывать" нужно а анализировать рынок и анализом подтверждать.
| Цитата: |
| экстракцией - ну нет рынка помещений 1м2 |
не верится. Ну а если точно нет, то есть еще сравнение и затратный.
| Цитата: |
| Извините, по поняла, чего отменили? |
К = 0,4.
| Цитата: |
| Чё-нибудь придумаем |
глядя в НС |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 12:39 |
|
| rudge писал(а): |
| Юта писал(а): |
Но обосновать в расчете доходником Ккап 40% врядли смогу, |
не "обосновывать" нужно а анализировать рынок и анализом подтверждать.
| Цитата: |
| экстракцией - ну нет рынка помещений 1м2 |
не верится. Ну а если точно нет, то есть еще сравнение и затратный. |
считаем 1 кв. м. только доходкой, Ск - только кумулятивным методом (т.к. действительно, ОС по 1 кв. м нет, эти метры для банкоматов, кофейных автоматов во всяких там вестибюлях, холлах, зданиях вокзалов и т.п. только в аренду сдают, т.е. рынок продаж отсутствует, поэтому экстракцию применить невозможно). Затратный подход не применяем вообще в данном конкретном случае, т.к. он твообще никак не может учесть рыночных факторов на подобное имущество.
Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд:
| Серый писал(а): |
Это маразмы Методики определения арендной платы, когда при низком проценте арендная плата получается намного ниже рыночной, а при высоком - наоборот. |
вот-вот |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 13:46 |
|
| Шах писал(а): |
| считаем 1 кв. м. только доходкой, Ск - только кумулятивным методом (т.к. действительно, ОС по 1 кв. м нет, эти метры для банкоматов, кофейных автоматов во всяких там вестибюлях, холлах, зданиях вокзалов и т.п. только в аренду сдают, т.е. рынок продаж отсутствует, поэтому экстракцию применить невозможно). |
Все это верно, но... меня терзают смутные сомнения Действительно ли надо рассматривать при подборе объектов сравнения конкретный квадратный метр, учитывая маразмы методики определения арендной платы. В том, чтобы определить стоимость 1 м2 помещения, в котором находится этот квадратный метр, а потом на этапе расчета арендной платы учесть конкретное функциональное назначение этого самого метра тоже есть своя логика. Вот помещение (торговый зал, вестибюль, холл и.т.д). 1 м2 помещения стоит столько-то. Хочешь ставить банкомат - плати 40%, хочешь часовую мастерскую - другой процент. По крайней мере фонд сегодня со мной практически согласился. Здравый-то смысл тоже должен присутствовать, его надо только хорошенько обосновать в отчете |
Последний раз редактировалось: Юта (Пн, 30 Июл 2012 13:48), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Макс-52
Сообщения: 36
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 13:48 |
|
Вопрос. При оформлении у нотариуса договоров купли-продпжи, или дарения, или наследства необходима оценка независимого оценщика. Какую писать цель оценки: оценочная для налогообложения по постановлению 1103 или просто - для продажи? Нотариусы нам задают подобные воросы, покольку инкаких разъяснений на этот счет у них нет. |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 14:09 |
|
| Юта писал(а): |
Все это верно, но... меня терзают смутные сомнения Действительно ли надо рассматривать при подборе объектов сравнения конкретный квадратный метр, учитывая маразмы методики определения арендной платы. В том, чтобы определить стоимость 1 м2 помещения, в котором находится этот квадратный метр, а потом на этапе расчета арендной платы учесть конкретное функциональное назначение этого самого метра тоже есть своя логика. Вот помещение (торговый зал, вестибюль, холл и.т.д). 1 м2 помещения стоит столько-то. Хочешь ставить банкомат - плати 40%, хочешь часовую мастерскую - другой процент. По крайней мере фонд сегодня со мной практически согласился. Здравый-то смысл тоже должен присутствовать, его надо только хорошенько обосновать в отчете |
согласен. Хотя, с другой стороны, а как Вы рассчитаете, вернее, какие объекты сравнения примете? Есть уже устоявшийся рынок аренды для банкоматов, кофейных автоматов. Те же 400-500 грн. у нас. Просто 1 кв. м. ни под что другое смысла сдавать в аренду нет, в том числе и под часовую мастерскую. Такая арендная ставка у нас в Одессе для магазинов в крутейших местах (за 1 кв. м), и такая арендная ставка за 1 кв. м в помещении вестибюля ПТУ для банкомата...... |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 15:45 |
|
| Юта писал(а): |
| Все это верно, но... меня терзают смутные сомнения Действительно ли надо рассматривать при подборе объектов сравнения конкретный квадратный метр, учитывая маразмы методики определения арендной платы. В том, чтобы определить стоимость 1 м2 помещения, в котором находится этот квадратный метр, а потом на этапе расчета арендной платы учесть конкретное функциональное назначение этого самого метра тоже есть своя логика. Вот помещение (торговый зал, вестибюль, холл и.т.д). 1 м2 помещения стоит столько-то. Хочешь ставить банкомат - плати 40%, хочешь часовую мастерскую - другой процент. По крайней мере фонд сегодня со мной практически согласился. Здравый-то смысл тоже должен присутствовать, его надо только хорошенько обосновать в отчете |
Не согласен с вами категорически. Вы пытаетесь исправить маразм других, не делайте этого, это не ваша проблема. Есть понятие объекта оценки, который оценщик должен идентифицировать, определить его плюсы и минусы, исходя из которых он должен выбрать НЭИ и определить на его основе стоимость объекта оценки. У вас объект оценки 1 м.кв. - вот его вы и должны исследовать и определить его стоимость. Какого я/вы/кто-то другой будет определять стоимость всего вестибюля/холла/торгового зала, а потом из него выделять этот один метр. Ведь только этот один метр из всего зала/вестибюля/холла ввиду его локального расположения у двери/на проходе/на потоке прохожих имеет ту ценность, которая и формирует его высокую стоимость.
Повторюсь, это маразм Методики, не мы его придумывали и не нам его устранять. На вторичном ырнке такой проблемы нет (ведь стоят же банкоматы в частных ОЦ/ТЦ/админ. зданиях и т.д.), чтобы арендная плата, которая заложена в основу определения стоимости потом вдруг в ходе каких-то пересчетов оказалась выше/ниже. Потому что там никто ничего не придумывает. Собственник исходя из потенциала/привлекательности площади определяет его стоимость/арендную плату, а ты хоть чем хочешь там занимайся, но плати исходя из НЭИ. И только у государства/комуналки одна и таже площадь может в зависимости от ее использования иметь разную арендную ставку. Принцип НЭИ тут и рядом не лежал.
Ведь есть же и другая сторона, при низких процентных ставках, расчетная по методике арендная плата оказывается ниже, чем заложена в расчет при определении стоимости. Что вы тогда будете изобретать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 30 Июл 2012 22:03 |
|
| Серый писал(а): |
| И только у государства/комуналки одна и таже площадь может в зависимости от ее использования иметь разную арендную ставку |
Но ведь не забывайте, что государство (по крайней мере, хотелось бы так думать) - это не обычный собственник-рвач, цель которого - выжать как можно больше дохода со своей площади. Оно играет еще и регуляторную функцию. Одни виды деятельности поощряет, облегчая арендаторам, чей бизнес менее доходный, доступ на инвестиционно- привлекательные площади, для других, более доходных видов деятельности и плату устанавливает более высокую. Для того же казино -100% рыночной стоимости! Год копи - и покупай! А для организации инвалидов аренда той же площади обойдется, допустим, в 1%. На то оно и государство, чтобы хотя бы пытаться изображать справедливость |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 07:45 |
|
| Юта писал(а): |
| Но ведь не забывайте, что государство (по крайней мере, хотелось бы так думать) - это не обычный собственник-рвач, цель которого - выжать как можно больше дохода со своей площади. |
Да?  Какое государство - наше?
| Юта писал(а): |
| Одни виды деятельности поощряет, облегчая арендаторам, чей бизнес менее доходный, доступ на инвестиционно- привлекательные площади, для других, более доходных видов деятельности и плату устанавливает более высокую. |
Как-то все это очень наивно звучит, коллега Юта... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 07:55 |
|
| Юта писал(а): |
| Оно играет еще и регуляторную функцию. Одни виды деятельности поощряет, облегчая арендаторам, чей бизнес менее доходный, доступ на инвестиционно- привлекательные площади, для других, более доходных видов деятельности и плату устанавливает более высокую. |
Тогда не понимаю ваших копаний относительно того, что для банкомата арендная плата по методике получается больше, чем по рынку. Государство сыграло регуляторную функцию и с более доходного бизнеса содрало более высокую плату, даже выше рыночной. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 10:33 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Юта писал(а):
Но ведь не забывайте, что государство (по крайней мере, хотелось бы так думать) - это не обычный собственник-рвач, цель которого - выжать как можно больше дохода со своей площади.
Да? Shocked Какое государство - наше? |
| Юта писал(а): |
| по крайней мере, хотелось бы так думать |
| Grey Horse писал(а): |
Как-то все это очень наивно звучит, коллега Юта...
| Цитата: |
| Я вся такая... внезапная, такая противоречивая вся. |
Покровские ворота
|
Ну кто-то же должен если не сеять, то верить в разумное, доброе, вечное
Спасибо всем за высказанные мнения. У каждого оно сложилось и непокобелимо |
|
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 11:00 |
|
| Макс-52 писал(а): |
| Вопрос. При оформлении у нотариуса договоров купли-продпжи, или дарения, или наследства необходима оценка независимого оценщика. Какую писать цель оценки: оценочная для налогообложения по постановлению 1103 или просто - для продажи? Нотариусы нам задают подобные воросы, покольку инкаких разъяснений на этот счет у них нет. |
Тимчасовий Порядок (за постановою 1103) визначає механізм визначення оціночної вартості нерухомості..... при відчуженні обєкта нерухомості, крім випадків його успадкування та дарування.
Мета - для обчислення доходу від продажу (обміну) і вид вартості - оціночна, а також посилання на ТП 1103 - тільки для договору продажу (обміну). |
|
|
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 17:53 |
|
Коллеги, добрый вечер!
Интересует вопрос, может кто-то сталкивался..
Оценка 5 кв.м. в аэропорту Борисполь в одном из терминалов.
Цифру на выходе просят очень большую и просят определять специальную стоимость.
Как понимаю, то оценку можно делать только доходным подходом.
Кто и что посоветует по арендным ставкам?
Спасибо |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 19:58 |
|
AnDrusha, ищите данные, что Вам еще посоветовать?
| Цитата: |
| просят определять специальную стоимость. |
чем мотивируют? для аренды вроде такое не положено определять. положено рыночную |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 20:00 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| Цифру на выходе просят очень большую и просят определять специальную стоимость |
Да, судя по всему цены там еще те
| Цитата: |
05.07.2013
Свободные площади терминала аэропорта «Борисполь» отдадут арендаторам
Фонд государственного имущества Украины по Киевской области объявил о намерении передать в аренду около 3250 кв.м площадей в терминале D международного аэропорта «Борисполь» под размещение ресторанов, кафе, магазинов беспошлинной торговли, а также супермаркета.
Для размещения двух ресторанов на втором и четвертом этажах терминала предложены два помещения площадью 776 кв.м и 510 кв.м. Оценочная стоимость имущества по независимой оценке составляет около 36,24 миллиона гривен и 25,64 миллиона гривен соответственно. Под кафе для продажи подакцизных товаров – помещение площадью 100,3 кв.м стоимостью порядка 5,4 миллиона гривен на втором этаже терминала. Максимальный срок аренды для всех помещений составляет 2 года и 11 месяцев. Кроме того, предлагается нежилое помещение площадью 345,3 кв.м которое может быть переделано под супермаркет, а для размещения магазинов беспошлинной торговли предложено 11 помещений площадью от 36,9 кв.м до 235 кв.м, располагающиеся на третьем и четвертом этажах терминала, сообщает «Коммерсант-Украина».
Терминал D аэропорта «Борисполь» является крупнейшим в Украине. Его площадь составляет 107 тысяч кв.м, пропускная способность – 15 миллионов пассажиров в год.
/ Источник: Арендатор.ру |
http://www.arendator.ru/articles/1/art/65059/
Как я понимаю, других арендодателей кроме ФГИ в Борисполе нет? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 20:01 |
|
Нет |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 20:04 |
|
Может, стоит прошерстить "Ведомости приватизации"? Ну как вариант.
Добавлено спустя 16 минут 24 секунды:
Насколько я помню, крошечный стаканчик кофе в Борисполе стоил 36 гривен. В аэропортах и на ж/д вокзалах постоянный пассажиропоток, поэтому несмотря на бешеную аренду площади там всегда востребованы. Но и цены на товары (услуги) соответствующие. |
|
|
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 20:29 |
|
| zanoza писал(а): |
AnDrusha, ищите данные, что Вам еще посоветовать?
| Цитата: |
| просят определять специальную стоимость. |
чем мотивируют? для аренды вроде такое не положено определять. положено рыночную |
Так, для общего развития В соответствии с п. 19 «Методики оценки объектов аренды» от 10.08.95 г. N 629 базой оценки арендованного недвижимого имущества является рыночная стоимость или специальная стоимость, которые определяются согласно требованиям НС №1.
Согласно определению НС-1 (п.3): специальная стоимость – сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особой заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки. AnDrusha, я сталкивалась, но в другом миллионнике - там все по накатанной: расходный, доходный и сравнительный. аналоги- все объекты, сданные в аренду в прошлые периоды в этом же аэропорту, инфа в ВП  Юта, ну мы уже для него все разжевали, осталось в рот положить |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 20:31 |
|
| AnDrusha писал(а): |
Оценка 5 кв.м. в аэропорту Борисполь в одном из терминалов.
Цифру на выходе просят очень большую и просят определять специальную стоимость. |
Определенная логика в том, что просят определить специальную стоимость 5 кв.м есть, поскольку согласно НС №1 рыночная стоимость - это... ит.д., т.е. то что свободно продается и покупается. Поскольку у нас терминалы пока (!) не продаются, мы не можем в полной уверенности сказать, что полученная в этом случае стоимость - рыночная. Расчеты проводятся:
1) доходным подходом, методом прямой капитализации, при этом ставку капитализации определяете кумулятивным методом (поскольку рынка у Вас нет - метод экстракции не применим). Да, Вы использовали рыночные данные о стоимости 1 кв.м арендной платы, но полученная вами стоимость не м.б. быть трактована как рыночная, поскольку снова-таки отсутствует рынок купли-продажи подобного имущества
2) выполняете расходный подход. При этом, рекомендую посмотреть материалы последней конференции в Днепропетровске относительно оценки крыш зданий под размещение оборудования мобильной связи - расчеты по-моему должны проводиться по аналогичному алгоритму: оцениваем терминал в целом (ох, хорошо бы сметы иметь!), затем от стоимости терминала в целом расходным подходом переходим к стоимости 1 кв.м терминала |
|
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 21:11 |
|
| ВалентинаЕ писал(а): |
| Вы использовали рыночные данные о стоимости 1 кв.м арендной платы |
Не уверена, что можно найти рыночную арендную плату для площадей аэропорта. Аренду там диктует не рынок, а арендодатель-монополист. Так что если удастся разузнать, по какой ставке сдаются площади, то это будет скорее контрактная (договорная) арендная плата. |
|
|
|
|
|
Chaika
Сообщения: 271
Откуда: ОДЕССА
|
| Добавлено:
Пн, 14 Окт 2013 22:33 |
|
в Киеве есть целые сайты где сдают в метро и т.д 1-2 кв.м, там цены еще те, под банкоматы в бизнес - центрах, поскольку стоимость аренды там гораздо больше чем средняя по рынку, поскольку большой поток ну и все остальное, может вам и не надо будет искать еще что-то, и как специальную можно не оформлять, если конечная сумма будет приемлемой для все сторон, специальную достаточно сложно обосновать... |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 08:03 |
|
| ВалентинаЕ писал(а): |
| 1) доходным подходом, методом прямой капитализации, при этом ставку капитализации определяете кумулятивным методом (поскольку рынка у Вас нет - метод экстракции не применим). Да, Вы использовали рыночные данные о стоимости 1 кв.м арендной платы, но полученная вами стоимость не м.б. быть трактована как рыночная, поскольку снова-таки отсутствует рынок купли-продажи подобного имущества |
Капец у вас обоснование: использовали рыночные данные, но получили нерыночную стоимость.
Специальная же стоимость вроде как относится к нерыночным базам и специальная надбавка может быть рассчитана для конкретного определенного потенциального пользователя при выявлении у него определенной заинтересованности в конкретном объекте и готовности перерплатить за эту заинтересованность сверх рыночной стоимости.
Поправьте, если я не прав, но арендаторы гос. имущества вроде как определяются на конкурсе, т.е. и так произойдет (в случае наличия заинтересованных лиц) повышение относительно базового уровня арендной ставки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 11:05 |
|
| Chaika писал(а): |
| в Киеве есть целые сайты где сдают в метро и т.д 1-2 кв.м, там цены еще те, под банкоматы в бизнес - центрах, поскольку стоимость аренды там гораздо больше чем средняя по рынку, поскольку большой поток ну и все остальное, может вам и не надо будет искать еще что-то, и как специальную можно не оформлять, если конечная сумма будет приемлемой для все сторон, специальную достаточно сложно обосновать... |
расскажите, а что за сайтик?
Добавлено спустя 2 минуты 41 секунду:
Ребята, спасибо за ваши мысли, постараюсь что-то использовать..
Относительно спец. стоимости, а не рыночной, то это нормальное явление для таких объектов, как аэропорт, метро и т.д. Там особая заинтересованность и Фонды требуют, подчеркиваю, требуют определять только такую стоимость. Понятно, что она вытекает из рыночной, но на конкурсе будет засвечена , именно спец.. стоимость..
По Ведомостям приватизации это все хорошо, но требование Фонда одно. Нужны данные с рынка....Буду искать в аэропорту...
И еще, мне вот интересно кто говорит про затратный подход, Ребята, ну вы что смеетесь. Только сметой можно считать, а кто ее даст. Иначе, никак, да и Фонд не пропустит..
Думаю, что только доходный и точка |
|
|
|
|
|
Chaika
Сообщения: 271
Откуда: ОДЕССА
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 11:15 |
|
где-то в интернете читала... у нас метро нет поэтому мы задаем - сдам под банкомат и находим. Там и надыбала анализ рынка таких площадей в в областных центрах где есть метро, правда себе не оставила в закладках. |
|
|
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 11:56 |
|
| Серый писал(а): |
Капец у вас обоснование: использовали рыночные данные, но получили нерыночную стоимость.
Специальная же стоимость вроде как относится к нерыночным базам и специальная надбавка может быть рассчитана для конкретного определенного потенциального пользователя при выявлении у него определенной заинтересованности в конкретном объекте и готовности перерплатить за эту заинтересованность сверх рыночной стоимости. |
В том то и весь "капец" заключается, что у вас рыночные данные - только для ставок арендной платы. Если бы Вы могли определить еще и ставку капитализации на основании данных рынка, то - да, Ваша стоимость была бы абсолютно рыночной. Но Вы ставку капитализации будете определять кумулятивным способом, ну не продаются у нас пока терминалы в аэропортах; отсюда говорить, что Ваша стоимость в таком случае рыночная, как-то даже .... 
И еще вопрос, будете проводить анализ НЭИ объекта? я бы проводила анализ полезности использования объекта , что предусмотрено НС №1 |
Последний раз редактировалось: ВалентинаЕ (Вт, 15 Окт 2013 12:02), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 11:56 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| Относительно спец. стоимости, а не рыночной, то это нормальное явление для таких объектов, как аэропорт, метро и т.д. Там особая заинтересованность и Фонды требуют, подчеркиваю, требуют определять только такую стоимость. |
AnDrusha, Вы когда подавали документы на конкурс по отбору СОД, знали что будете определять специальную стоимость, а не рыночную? Я к сожалению в публикациях о конкурсе по отбору СОД не встречал, чтобы Фонд указывал цель - определение специальной стоимости. ІНФОРМАЦІЯ РВ ФДМУ по Київській області про оголошення конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об’єктів оренди ("Відомості приватизації", стр. 9)
| Цитата: |
Мета проведення незалежної оцінки – визначення ринкової вартості для розрахунку орендної плати з метою укладення договору оренди.
........................................................................................................................................................................................................................
3. Частина нежитлового приміщення на 2-му поверсі паса-
жирського термінала «В» загальною площею 7,5 м2 за адресою:
Київська обл., м. Бориспіль, ДП «Міжнародний аеропорт «Бориспіль»,
що перебуває на балансі ДП «Міжнародний аеропорт «Бориспіль».
Дата оцінки – 30.09.2013. |
Таких публикаций много, практически в каждом номере "Ведомости приватизации".
AnDrusha, проясните пожалуйста ситуацию. На каком этапе процесса оценки, возникает требование Фонда определять специальную стоимость? Заранее спасибо. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 12:25 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| По Ведомостям приватизации это все хорошо, но требование Фонда одно. Нужны данные с рынка... |
Это потому что они своих данных доятся как черт ладана и сами знают почему они этого боятся. Фактически, фонд отказываясь использовать в качестве аналогов данные своих же сделок, сам подтверждает их нерыночность. А по сути их данные являются фактами свершившихся сделок, т.е. уже как минимум являются той суммой, зак оторую продавец согласился продать, а покупатель согласился купить (или арендатор согласился взять в аренду, а арендодатель сдать), т.е. уже как минимум нет необходимости в гадании по поводу торга и прочих геморов. Кроме того, превалирующее больщинство целей оценки для фонда требует применение рыночной стоимости, а соответственно, и угоды на их базе тоже соответствуют рыночной стоимости. С такими условиями такая база в любой развитой стране была бы (и есть) просто счастьем для оценщика, но не в нашей.
Добавлено спустя 4 минуты 8 секунд:
| AnDrusha писал(а): |
| Относительно спец. стоимости, а не рыночной, то это нормальное явление для таких объектов, как аэропорт, метро и т.д. Там особая заинтересованность и Фонды требуют, подчеркиваю, требуют определять только такую стоимость. Понятно, что она вытекает из рыночной, но на конкурсе будет засвечена , именно спец.. стоимость.. |
Штука в том, что специальная стоимость требует применения повышающего коэффициента к рыночной стоимости, отображающего заинтересованность в этом объекте. Так вот посчитать этот повышающий коэффициент можно только зная этого конкретного заинтересованного. Ибо один может быть заинтересован на 10% свыше рынка, другой - на 20%, а третий на все 50%. Поэтому этот вид стоимости и нерыночный т.к. меняется в зависимости от заинтересованного лица. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 12:35 |
|
| Серый писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| По Ведомостям приватизации это все хорошо, но требование Фонда одно. Нужны данные с рынка... |
Это потому что они своих данных доятся как черт ладана и сами знают почему они этого боятся. Фактически, фонд отказываясь использовать в качестве аналогов данные своих же сделок, сам подтверждает их нерыночность. |
у нас наоборот требуют их прямые аналоги! в частности по аэропорту- только аэропорт, т.к. таких высоких цен нигде в городе нет  |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 12:47 |
|
Сергей_К, вот и я о том же -
| Цитата: |
| Я к сожалению в публикациях о конкурсе по отбору СОД не встречал, чтобы Фонд указывал цель - определение специальной стоимости. |
|
|
|
|
|
|
Chaika
Сообщения: 271
Откуда: ОДЕССА
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 12:54 |
|
интересно, а сам фонд знает как определить повышающий коэффициент в данном случае? |
|
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 16:15 |
|
| Chaika писал(а): |
| интересно, а сам фонд знает как определить повышающий коэффициент в данном случае? |
Вообще-то именно для определения величины того самого "повышающего коэффициента" человечеством был изобретен такой нехитрый механизм, который получил название "аукцион". Все просто: оценщик обязан считать РЫНОЧНУЮ стоимость. А путем ОТКРЫТОГО аукциона определяется величина той самой "надбавки", которая, как правильно указал Серый , зависит от конкретного приобретателя...
Вот только в нашей стране понятие "аукцион" приобрело несколько иной смысл... Ведь в результате "аукциона по-украински" поправка на "заинтересованность" может оказаться с таким большим минусом, что еще и государство вынуждено будет доплачивать арендатору за то, что он данную площадь арендует... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 21:55 |
|
| Серый писал(а): |
| А по сути их данные являются фактами свершившихся сделок, т.е. уже как минимум являются той суммой, зак оторую продавец согласился продать, а покупатель согласился купить |
Sorry, но... не-а!
... являются той суммой, за которую покупатель согласился купить, а эффективного продавца как бы и не было. Если смотреть реально.
| Chaika писал(а): |
| интересно, а сам фонд знает как определить повышающий коэффициент в данном случае? |
Нет. А если и знает, то мне не доводилось слышать, чтобы он рассказывал об этом... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 09:30 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Серый писал(а):
А по сути их данные являются фактами свершившихся сделок, т.е. уже как минимум являются той суммой, зак оторую продавец согласился продать, а покупатель согласился купить
Sorry, но... не-а!
... являются той суммой, за которую покупатель согласился купить, а эффективного продавца как бы и не было. Если смотреть реально. |
Тогда, если смотреть реально, всех по цепочке, кто причастен к сделке, нужно привлекать к ответственности. Вроде как все, кто действует от имени/в интересах Украины должны действовать с позиции эффективного собственника. Вроде как для этой эффективности проводятся разного рода конкурсы/аукционы с целью получения максимальной стоимости.
Чисто с точки зрения теории, лично я не вижу никаких отличий от понятий рыночной стоимости. Другое дело стоимостной результат |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 14:44 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| Относительно спец. стоимости, а не рыночной, то это нормальное явление для таких объектов, как аэропорт, метро и т.д. Там особая заинтересованность и Фонды требуют, подчеркиваю, требуют определять только такую стоимость. |
AnDrusha, Вы когда подавали документы на конкурс по отбору СОД, знали что будете определять специальную стоимость, а не рыночную? Я к сожалению в публикациях о конкурсе по отбору СОД не встречал, чтобы Фонд указывал цель - определение специальной стоимости. ІНФОРМАЦІЯ РВ ФДМУ по Київській області про оголошення конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об’єктів оренди ("Відомості приватизації", стр. 9)
| Цитата: |
Мета проведення незалежної оцінки – визначення ринкової вартості для розрахунку орендної плати з метою укладення договору оренди.
........................................................................................................................................................................................................................
3. Частина нежитлового приміщення на 2-му поверсі паса-
жирського термінала «В» загальною площею 7,5 м2 за адресою:
Київська обл., м. Бориспіль, ДП «Міжнародний аеропорт «Бориспіль»,
що перебуває на балансі ДП «Міжнародний аеропорт «Бориспіль».
Дата оцінки – 30.09.2013. |
Таких публикаций много, практически в каждом номере "Ведомости приватизации".
AnDrusha, проясните пожалуйста ситуацию. На каком этапе процесса оценки, возникает требование Фонда определять специальную стоимость? Заранее спасибо. |
Скажем так, это нигде не прописано в документах, но отдел оценки требует. Понимаю ваши дальнейшие комменты, но больше ничего добавить не могу )))
Добавлено спустя 2 минуты 13 секунд:
| Chaika писал(а): |
| интересно, а сам фонд знает как определить повышающий коэффициент в данном случае? |
не думаю
Добавлено спустя 1 минуту 25 секунд:
| Серый писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
Серый писал(а):
А по сути их данные являются фактами свершившихся сделок, т.е. уже как минимум являются той суммой, зак оторую продавец согласился продать, а покупатель согласился купить
Sorry, но... не-а!
... являются той суммой, за которую покупатель согласился купить, а эффективного продавца как бы и не было. Если смотреть реально. |
Тогда, если смотреть реально, всех по цепочке, кто причастен к сделке, нужно привлекать к ответственности. Вроде как все, кто действует от имени/в интересах Украины должны действовать с позиции эффективного собственника. Вроде как для этой эффективности проводятся разного рода конкурсы/аукционы с целью получения максимальной стоимости.
Чисто с точки зрения теории, лично я не вижу никаких отличий от понятий рыночной стоимости. Другое дело стоимостной результат |
Вот-вот, именно стоимостной результат, а он требуется очень нестандартный, скажем так мягко, поэтому, буду что-то выдумывать... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 15:36 |
|
| AnDrusha писал(а): |
...Скажем так, это нигде не прописано в документах, но отдел оценки требует. |
Любое требование ФГИ нужно оформлять письменно!!!!
Иначе коллега после Вашего
| Цитата: |
| .... буду что-то выдумывать... |
появится дядя майор и за Ваше же
| Цитата: |
| .... буду что-то выдумывать... |
Вы же будете и отвечать.
Меру ответственности смотрите в УК.
Выбор за Вами |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 16:23 |
|
| AnDrusha писал(а): |
| Скажем так, это нигде не прописано в документах, но отдел оценки требует. |
А в отчете (Высновке) как будет написано, рыночная или специальная стоимость? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 16:43 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| Скажем так, это нигде не прописано в документах, но отдел оценки требует. |
А в отчете (Высновке) как будет написано, рыночная или специальная стоимость? |
см. пкму №629, "Методика ...." 1995 г/в и будет тебе счастье.
Добавлено спустя 1 минуту 20 секунд:
повторюсь
| Владимир Владимирович писал(а): |
| Более безумной оценки трудно придумать. В данном случае имеет смысл расчитывать ставку арендной платы, однако античеловеческое законодательство неумолимо |
|
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пт, 18 Окт 2013 12:45 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| Скажем так, это нигде не прописано в документах, но отдел оценки требует. |
А в отчете (Высновке) как будет написано, рыночная или специальная стоимость? |
Будет написано - спец. стоимость |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Окт 2013 12:48 |
|
| AnDrusha писал(а): |
Будет написано - спец. стоимость |
Основание? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 20 Окт 2013 13:00 |
|
| Серый писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
Sorry, но... не-а!
... являются той суммой, за которую покупатель согласился купить, а эффективного продавца как бы и не было. Если смотреть реально. |
Тогда, если смотреть реально, всех по цепочке, кто причастен к сделке, нужно привлекать к ответственности. Вроде как все, кто действует от имени/в интересах Украины должны действовать с позиции эффективного собственника. Вроде как для этой эффективности проводятся разного рода конкурсы/аукционы с целью получения максимальной стоимости.
Чисто с точки зрения теории, лично я не вижу никаких отличий от понятий рыночной стоимости. |
Вот, уважаемый коллега Серый, опять-таки нет...
По МСО (курсив мой):
| Цитата: |
(е) «добровільний продавець» не є таким, хто вирішив або вимушений продати об'єкт за будь-яку ціну, або таким, хто готовий виставити актив за ціною, яка не вважається на сучасному ринку розумною. Добровільний продавець є мотивованим продати актив на ринкових умовах за найкращою ціною, яка можлива на відкритому ринку після проведення належного маркетингу, незалежно від того, якою може бути ця ціна. Реальні обставини фактичного власника не є частиною цих міркувань, оскільки добровільний продавець є гіпотетичним власником;
(f) «які не пов'язані між собою» означає угоду між сторонами, які не мають особливих або спеціальних відносин, наприклад, відносин між материнською і дочірньою компаніями або між орендодавцем та орендарем, що можуть бути причиною виникнення нехарактерного рівня цін на ринку або завищення ціни через елемент спеціальної вартості. Вважається, що транзакція здійснюється за ринковою вартістю між сторонами, що не пов'язані між собою, кожен з яких діє незалежно... |
ФГИ как продавец ориентируется не на рынок, а на нормативно прописанные правила Методики... (правда, достаточно разветвленные), ну и прочие нормативно утвержденные документы. Это - не поведение эффективного продавца.
И в этом очень сильное отличие от рыночной стоимости... как я ее вижу. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
