< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Оценка большого админздания

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

Анатоль

Сообщения: 645

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 09:59

Прошу помощи по оценке более 9 тыс. кв.м. бывшего админздания на заводе ВПК. По моему, НЭИ - производственное для сборки и изготовления мелких изделий. Конечно можно какую-то часть под офисы, но какую, да и особо не пользуется спросом. Может первый этаж? Как определить функциональный и внешний износы? Думаю, из того что получится, вычесть затраты на восстановление до рабочего уровня (хотя бы 40% физ. износа тех элементов, износ которых более 40 Confused

используя данные УПВС, а не сметы. Здание продавалось по известной цене на открытых торгах более 4 лет. Рядом проданы на аукционах промышленные цеха и только сейчас вроде бы нашелся покупатель на админздание-можно ли использовать данные торгов для сравнительного подхода? Заранее благодарен всем, кто потратит на меня время!

Olenka
Оценщик

Сообщения: 1271

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 10:23

Отталкиваемся от цели оценки - для чего?
Если его нельзя использовать как админ - площадь все таки великовата и спроса нет, и НЭИ - производственное, то почему нет. если вы его будете по частям делить - на мой взгляд, усложняете себе работу
В даном случае (на мой взгляд) при определении совокупного износа удобнее использовать метод строку життя
Когда идентичных аналогов нет, данные о реальных сделках подойдут прекрасно, не забудьте о всяческих корректировках Surprised

Не совсем поняла с затратами, как Вы их собираетесь определять, зачем доводить до рабочего уровня, если вы определяете стоимость на сегодня сегодняшнего объекта, где то тут не не доходит до меня, растолкуйте, плиз
У нас прекрасно продали некоторые заводы, расположенные в городе свои админ здания и теперь там автосалоны и офисы
Удачи Smile

skiff
Неформальный лидер

Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 11:37

Я думаю, что отталкиваться при НЭи нужно от рыночной ситуации, которую, в свою очередь, определяет численность жителей нас.пункта, его деловая активность, тенденции на рынке (растет-падает-умер-разлагается) и т.д.
Исходя из определенного НЭИ, делаем вывод о том, что часть здания (н-р 1 этаж) под коммерцию, второй - под офисы, третий - еще что то, или по верт-й плоскости, или по отдел-м помещениям.
Исходя из НЭИ каждой части и проводим анализ состояния рынка подобной недв-ти. Определ-м подходы и методы в них. Делаем рассчет. И Вам уже будет виднее, есть там эконом износ, али нету. Мож и не нужен будет затратный вообще.

_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 13:21

skiff, ну какая нафиг коммерция на территории завода? водкой торговать?
Анатоль, если уж делать часть под офисы-абк, то уж точно не первый этаж.
учтите сложности с доставкой деталей для сборки на второй-третий этажи и выгрузку готовой продукции оттуда же, первый для производства самое то.
а аналоги надо брать по таким же абк на территории крупных предприятий. цена у них гораздо ниже, чем у офисных за территорией.

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 14:43

+1 Занозка.
Анатоль, если скурпулезно подходите к работе, то можно посетить другие заводы, как по мне,то это будут самые точные аналоги.
Если есть доверительные отношения с заводской конторой, то Вам все расклады дадут на блюдечке с голубой коемочкой, если - нет изображайте потенциального арендатора, идите в отдел договорных отношений.

В 1996-1999 г. мы арендовали помещения на территории завода.
какие "+":
1. закрытая территория, снижает количество нежелательных визитеров (актуально было в 90-х годах- рэкет);
2. арендная плата - слезы;
3. производственно-бытовые вопросы все решаются заводскими службами (намного дешевле, чем в городе и качество лучше).
какие "-" :
1. Пропускная система завода с оформлением пропуска отбивает желание клиентов к Вам ехать;
2. Хамство и вседозволенность охраны ( осмотр автомобиля, затягивание времени осмотра авто и пр, перерыв) убивают любое желание быть на территории завода не только у Клиентов, но и у Арендаторов. Вопрос пешего хода не рассматриваю, т.к. на территории завода вспоминаешь строки из песни "широка страна моя родная..."
3. зависимость от работы завода, многие ПП работают сейчас по 3-4 дня ( при работе в выходные дни необходим спецдопуск).
4. Коммунальные услуги зависят от завода (если завод не платит, то постоянно отключение э/э, воды, а тепла так и вообще часто нет).
5. Помимо городских проверяющих, есть еще и заводские , которые кушать хотят (а на заводе кормят плохо).
это первое ,что пришло на ум. Surprised

Но минусов однозначно больше.

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.

skiff
Неформальный лидер

Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 15:12

zanoza писал(а):

skiff, ну какая нафиг коммерция на территории завода? водкой торговать?

А откуда я знаю, что админздание завода не расположено в центр.части города, не имеет фасадную часть - огого какую? Пример - завод Большевик в Киеве, да много примеров перепрофилирования по НЕИ в коммерческую или офисную недвижимость, так что не факт (исходя из представленной инфы), что я не прав, может и водкой торговать, или бормотухой Smile

, но лучше выдержанным коньяком, он мне больше нравится.
Почему сразу НЭИ - пром недв-ть? Из чего исходили? Где исчерпывающая информация по объекту оценки.

_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе!

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 15:36

Скиф, Вы , как всегда, правы. Я по наивности "бывшее админздание на заводе" приняла как бывшее админздание на территории завода. Отсюда и пошли воспоминания... Cool

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 16:47

ну, положим, скиф не всегда прав Very Happy

и потом, скиф. где ты видел завод ВПК в центре?

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 17:06

zanoza писал(а):

и потом, скиф. где ты видел завод ВПК в центре?

ты смеешься?

Арсенал, Большевик, Артема, Петровского…

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 18:55

Уважаемый Анатоль
А че рядом с объектом?
Производство ясно. А торговля, склады, жилмасив и т. п.
Возможно ли выделение в самостоятельный объект?
У нас в практике после оценки подобного аминздания 4500 кв м прочитав отчет директор всю контору предприятия переселил в другое здание по меньше, бывший медпункт на территории, а админкорпус полностью сдают в аренду разным фирмам по частям. Правда состояние было нормальное и процес сдачи был несколько затянут, но в итоге довольны очень.
К стати часть используется арендаторами, как швейный цех. Шьют что то для мягкой мебели. Помещения позволяют.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Анатоль

Сообщения: 645

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 21:12

Здание расположено на окраине маленького города. Из множества промышленных приватизированных зданий бывшего предприятия только 4 как-то работают, иные отремонтировали крышу и пока ничего не производят. Сама продажа идет уже около 5 лет. Но вопрос в том, как правильно обосновать все действия, в т.ч. износы. Изначально объект продавался по 35 грн./кв.м сейчас очевидно может быть больше, но такие цифры необходимо обосновать.
Оленка При оценке незавершенки или объектов на них похожих в результате "деятельности" (разграблении) "человека" нужно из прогнозной стоимости объекта, полученного путем капитализации дохода от нормально функционирующего объекта после завершения строительства, вычесть затраты на доведение объекта до ввода в эксплуатацию. Конечно по классике надо считать по непрямой капитализации, но как составить реальный прогноз получения дохода по годам? Вообщем вопросов очень много...

Анатоль

Сообщения: 645

Добавлено: Ср, 25 Июн 2008 21:35

Еще вопрос этажности и единичной стоимости, функционального износа, т.к. единичная стоимость 1 куб.м АБК выше чем производственного корпуса-как это обосновать? Внешний износ-можно ли через сравнение рыночной стоимости жилья с опосредованной стоимостью ее. Предлагается использовать срок экономической жизни, но как обосновать?

Olenka
Оценщик

Сообщения: 1271

Добавлено: Чт, 26 Июн 2008 07:54

Ваш объект нельзя использовать в том состояние что сейчас есть? или его нельзя продать в этом состоянии? Есть же покупатель
По УПВС Вы возьмете все равно здание АБК. корректируйте стоимость ед.пок. на отсутствие всяких электричеств-отоплений, применение другого аналога некорректно
Для обоснования срока эк.жизни запросите необходимые данные из бух-и с печатью, в крайнем случае - сами напишите, они печать поставят, и не придется маятся с определением функц. и внеш. износа
Однако, если у вас задача - занизить стоимость, как я поняла. то этот метод Вам не подойдет
Удачи, коллега

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 26 Июн 2008 12:15

Анатоль писал(а):

По моему, НЭИ - производственное для сборки и изготовления мелких изделий.

думаю, что Вы правы, однако, я бы не писал этого, поскольку дальше Вы должны будете это доказать, а это уже целый инвест. проект... если Вы к этому готовы, тогда вам и карты в руки…

Анатоль писал(а):

Рядом проданы на аукционах промышленные цеха

если это тот же собственник, что и АБК, то попросите доки по этим цехам, посчитайте затратку по УПВСу (без учета внешнего износа). Дальше, от ст-ти по затратке без внешнего износа, отнимаем цену, по которой были проданы эти цеха и получаем внешний износ, который применяете к своему зданию... тут, конечно, спорный вопрос в плане применения износа, полученного для цехов к АБК, но, думаю, что это всё же лучше, чем

Анатоль писал(а):

через сравнение рыночной стоимости жилья с опосредованной стоимостью ее

Анатоль

Сообщения: 645

Добавлено: Чт, 26 Июн 2008 22:21

Кстати здание административно-инженерный корпус, а в УПВС есть АБК и инженерные в сб 13 бюджетном, как правильно поступить. Разница в стоимости огромная?

Анатоль

Сообщения: 645

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 07:43

КовАл Я не очень понял технику определения внешнего износа, предлагаемую вами. А что если взять несколько зданий, проданных на этой площадке, аналогичных по площадям оцениваемому и вычислить соотношение цены продажи и стоимости, рассчитанной по УПВС с физ. износом, а потом этот коэффициент использовать для определения внешнего износа?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 08:38

Я об этом и говорил.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 08:51

Уважаемые Анатоль и КовАл
"А что если взять несколько зданий, проданных на этой площадке, аналогичных по площадям оцениваемому и вычислить соотношение цены продажи и стоимости, рассчитанной по УПВС с физ. износом, а потом этот коэффициент использовать для определения внешнего износа?"

"Я об этом и говорил."

Это к внешнему износу не относится ни коим образом.
Вы взяли (по тексту предполагаю) однотипные здания в одном месте и через УПВС пытаетесь определить ВИ который у всех этих зданиях одинаков В СИЛУ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ.
Если говорить о ВИ то надо сравнивать аналогичные за функцией и износом здания находящиеся в разных местах, с большей или соответственно, с меньшей привлекательностью.
Здесь можно пойти по пути сравнения зарплат (дохода от бизнеса, любого но сравнимого) в различных регионах.
То о чум Вы говорите относится к функциональному износу. (производственные и админ. здания в одном месте).

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 09:07

rudge, мне тоже схему, описанную ковалом, предлагали в качестве внешнего износа (олефиренко в частности и еще пара-тройка оценщиков), эта же схема прошла рецензирование в УТО и ФДМУ, как расчет именно внешнего износа.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 10:04

zanoza
А логика то где?
О каком внешнем износе можно говорить при сравнении стоимости однотипных зданий находящихся на одной площадке, разве только сравнивать здания в нутри площадки со зданиями с выходом на улицу.
А у нас вообще разные по функции здания. Вот я и говорю это может быть только функциональный износ.
Что касается предложений "олефиренко в частности и еще пара-тройка оценщиков" то можете ссылаться на них, это Ваше дело. По опыту, у них тоже бывают ошибочные ответы на наши вопросы в силу не точности последних. Да и в принципе у них есть ошибки. (я видел три варианта формулы определения среднеквадратической ошибки, а работаю со своей).
Я же остаюсь при своем мнении и считаю его правильным. Само понятие ВИ включает в себя "внешние" факторы такие как законодательство, план развития территории от которых зависит доходность, ЗПТ и т. п. в сравнении, а не локальные относящиеся к самому объекту оценки.
И последнее, если мне говорят, при наличии дверей, идти в окно, я иду в двери. Так правильнее.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 10:18

rudge, ну так почему же, интересно, они продаются дешевле, чем стоит их построить, эти здания?
из-за внешнего износа (ну не популярна эта площадка, может под ней радиационные отходы зарыты, или генпланом не предусмотрено развитие района этого).
и какие это у нас разные по функции здания?
и ясное дело, что внешний износ у однотипных зданий, расположенных в одном месте, будет одинаковый.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 10:20

Не, rudge, все верно. Сам таким алгоритмам расчета постоянно пользуюсь.
Есть здания-аналоги, есть их стоимость, которая под влиянием рынка учитывает все виды износа. Теоретически, оцениваемое здание не будет стоить больше (при всех прочих равных факторах типа общей площади, функционального назначения, технического состояния).
По УПВС расчитывается потенциальная стоимость строительства этого здания с учетом его технического состояния.
В чистом виде если стоимость строительства выше стоимости продажи - разница и есть величина внешнего износа.
Тут еще важный момент - учет земли в стоимости строительства.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 11:38

rudge говорит о том, что В.И. для цеха, в данном месте не будет равен В.И. для админ. здания, и я с этим согласен, не зря я оговорился

КовАл писал(а):

тут, конечно, спорный вопрос в плане применения износа, полученного для цехов к АБК

но я по-прежнему считаю, что это лучше, чем

Анатоль писал(а):

через сравнение рыночной стоимости жилья с опосредованной стоимостью ее.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 11:43

Вот вот, Серый писал.
"Тут еще важный момент - учет земли в стоимости строительства."
Я бы добавил коммуникации (внешние) которые сидят в стоимости ЗУ.
В расчете по УПВС как раз и сидит ВИ и он же учтен в РС проданных зданий. Если представить расчет по УПВС без ЗУ, только улучшений, то тогда от РС проданных зданий нужно отнимать стоимость ЗУ (теоретически она должна быть отрицательной), но и в таком варианте невозможно определить ВИ для УПВС. Так как ВИ сидит в стоимости ЗУ.
Далее.
Ведь теоретически все расчеты разными подходами должны быть где то рядом. Если правильно просчитать по УПВС особенно ее составляющую ЗУ, то мы должна выйти на одну и туже цифру = РС, в теории. Тогда о каком соотношении разговор?
Если вести расчет РС только через УПВС, то тогда и надо определять ВИ через сравнение (анализ) внешних показателей.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 13:06

там не такая схема расчета.
аналоги продаж очищаются от стоимости земли, и тогда уже сравниваются со стоимостью зданий по УПВС (опять же без земельной составляющей, и с учетом физического износа).

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 13:37

rudge писал(а):

Если говорить о ВИ то надо сравнивать аналогичные за функцией и износом здания находящиеся в разных местах, с большей или соответственно, с меньшей привлекательностью.

вот как раз это к внешнему износу не относится ни коим образом.

zanoza писал(а):

Анатоль

Сообщения: 645

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 14:51

Уважаемый rudge, внешний износ обусловлен влиянием соц-эконом., экологич. и др. факторов (станд. №1), вот я и предлагаю рыночную стоимость аналогичной недвижки, а может и иной, но распространенной на рынке (например-жилье) отнести к стоимости по затратке, как стоимости, которую принимаем за цену объекта не содержащую износа (ст. №2). Стоимость же ЗУ в случае, когда цена на рынке меньше чем по затратке в расчет не брать. Функциональный износ - это когда объект оценки не выполняет какой-то функции по сравнению с сегодняшними требованиями (например должны быть другими стены для теплосбережения или высота меньше), а мы тратим ресурсы на старую конструкцию... А предложение о таком расчете ВИ основывается на НЭИ, как производственном, хотя объект изначально админ-инженерный. Но сейчас не надо столько конструкторов и технологов, а нужно 3-4 компьютера, а вот для размещения промышленного оборудования площадя все-таки нужны. Есть неудобства, т.к. здание многоэтажное и 2 лифта на 1000 кг, но я же и предполагал в НЭИ производство мелких изделий. Но если учесть, что затратка в отчете больше для объема, то как доказать, что площадя в данном населенном пункте просто излишни, вот это проблема! Может через незанятое население, так не все могут работать там где им предложат. Многие здания выкуплены и стоят ждут чего-то, т.е. из 10 зданий реально сейчас трудятся в 3-х. Есть инфа. о ранее занятых на производстве и сейчас, кто как посоветует этим воспользоваться? Спасибо!!!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 21:22

[quote="Hard_Pragmatic"]

rudge писал(а):

вот как раз это к внешнему износу не относится ни коим образом.

Hard_Pragmatic
Пардон коллега место расположение и есть одной из составляющей ВИ (при сonst остальных факторов).
Я думал это понятно из продолжения "Здесь можно пойти по пути сравнения зарплат (дохода от бизнеса, любого но сравнимого) в различных регионах."
Сравнивая стоимость (ставки аренды) таких объектов мы косвенно получаем стоимость ВИ который "обусловлен влиянием соц-эконом., экологич. и др. факторов (станд. №1)", в конкретном месте расположения недвижимости, о чем и пишет Анатоль.

zanoza писал(а):

И тоже у Анатолия
"я и предлагаю рыночную стоимость аналогичной недвижки, а может и иной, но распространенной на рынке (например-жилье) отнести к стоимости по затратке, как стоимости, которую принимаем за цену объекта не содержащую износа (ст. №2). Стоимость же ЗУ в случае, когда цена на рынке меньше чем по затратке в расчет не брать."

Вроди бы все не плохо о чем я говорил
" Если представить расчет по УПВС без ЗУ, только улучшений, то тогда от РС проданных зданий нужно отнимать стоимость ЗУ (теоретически она должна быть отрицательной)"
Но проблема то здесь.
"в таком варианте невозможно определить ВИ для УПВС. Так как ВИ сидит в стоимости ЗУ." (в большей мере)
В данном случае все в это идеале, так как часть внешнего износа лежит в самом здании, где он, ВИ практически равен с ВИ подобных зданий находящихся в других регионах с аналогичными условиями.
Повторюсь, ВИ учитывается только в затратном подходе, в других подходах он заложен в поправке на место расположение.
Вот ход мысли.
Два региона (района)
Соц. эконом. ситуация страны, законодательство - влияют одинаково, а вот Соц. эконом. Фактор, но в масштабах населенного пункта, уже разный, естественно тут и другие составляющие ВИ.
Возьмем тоже жилье.
Фактор страновой (назовем его так, общий для всего) понятно, одинаков. А Фактор населенного пункта (НП), для разных НП разный. Отсюда и ВИ. (это очень упрощенно) Но он, повторяюсь, лежит большей своей частью в ЗУ и естественно влияет на стоимость улучшений на этом ЗУ. Проблема в том, что мы, определяя РС ЗУ уже определили ВИ который ей присущ и далее второй раз учитываем ВИ в самом расчете через УПВС. Вот почему, на мой взгляд "невозможно определить ВИ для УПВС. Так как ВИ сидит в стоимости ЗУ." (его большая часть)

Анатоль
Вы писали "Есть инфа. о ранее занятых на производстве и сейчас, кто как посоветует этим воспользоваться?" На мой взгляд, это где то, рядом и уж наверняка лучше чем через УПВС. Отток рабочей силы говорит о наличии ВИ. Ведь как только изменится ВИ в (-), сразу же изменятся экономика района и соответственно возрастет количество рабочих мест. Можно посмотреть финансовые показатели ДО и на сегодня, но это сложнее и на много.
Что касается ЛНЕИ, то Вам виднее думаю Вы правы по производству.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 22:33

что-то я наверное недоперечитал, но я нифига из вышеизложенного не понял

особенно вот это

rudge писал(а):

Пардон коллега место расположение и есть одной из составляющей ВИ

и тут же следующее

rudge писал(а):

Повторюсь, ВИ учитывается только в затратном подходе, в других подходах он заложен в поправке на место расположение.

Ну и что бы дальше не развозить эту словесную демагогию, перейду к сухим цифрам формул Smile

Как известно РС недвижимости по затратному методу рассчитывается следующим образом:

РС = Затр + Земл
где:
Земл – стоимость земельного компонента (земли или права пользования/аренды)
Затр – стоимость ЗУ с учетом всех износов,
соответственно в нашем (упрощенном) случае:

Затр = Кви х УПВС
где:
Кви – коэффициент, который учитывает внешний износ
УПВС – стоимость затрат на строительство посчитанная по УПВС с учетом физ. и фу износа

Т.е. общая формула для РС будет выглядеть так:

РС = Кви х УПВС + Земл

у человека возникает вопрос - как ему посчитать Кви для описанного случая?
Тут же у него возникает способ решения этой задачи («слегка» откорректированный нами, это я про землю) если у него есть РС аналогов (РСа) к своему объекту, причем в том же месте и того же функционального назначения, а это значит, что компонент - Земл(а) у аналога и объекта оценки одинаков, а также одинаков и функциональный износ, т.е. УПВС аналога (УПВСа) равен УПВС объекта, и именно это позволяет ему рассчитать Кви по следующей простой формуле:

Кви = (РСа- Земл(а)) / УПВСа

вот собственно и всё, что мы тут пытаемся рассказать.
Какие у Вас коллега могут быть тут замечания к логике?

Анатоль

Сообщения: 645

Добавлено: Ср, 02 Июл 2008 22:48

"Іншим способом врахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об’єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість подібного функціонального аналогу, що не має ознак функціонального зносу об’єкта оцінки" (НСТ 2)- есть проблема с определением функц. износа. А что если исходя из выше приведенной цитаты в случае оценки заводоуправления, которое по НЭИ принимается как производственное, использовать производственное здание (сб. №7), а не заводоуправления (сб. 18восемнадцать), тогда сразу будет учтен функциональный износ, я прав?

Анатоль

Сообщения: 645

Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 07:23

Общими усилиями, что-то получается! Сравнительным проблем не будет, разве что стоимость! А вот как рассчитать загрузку, недоиспользование, риски огромного здания, ставку аренды. Даже если взять аренду 5 грн и то получается намного больше чем по сравнительному. Чувствовать, чувствую, что такая свечка никому не нужна на все 100% в ближайшем будущем, учитывая наши общие старания к снижению народонаселения, но все же надо доказать. Возникла мысль не расчитывать доходным вообще, сославшись, что такие объекты спросом не пользуются и нет аналогов аренды и проч. Как вы думаете? Что скажете по поводу метода прямой капитализации? Для дисконтировния надо придумать какой-то бизнес-план, но это же от фонаря!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 07:57

Цитата:

И тоже у Анатолия

- у Анатолия не то же.
я предлагала сранивать здания с такой же функцией, как наше. и сопоставимой площади и конструктивов.

и при чем здесь жилье?! или з/п.

при использовании цен жилья надо предполагать, что спрос на админздания равен спросу на жилье, и что на рынок админзданий действуют те же факторы, что и на рынок жилья.

та же фигня с з/п. большие админздания и прочее производство покупают отнюдь не физические лица. так что привязка к з/п тут несколько не подходит. зато она подходит к жилью - так как уровень з/п почти напрямую влияет на цену жилья.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 11:08

Уважаемій Hard_Pragmatic
Идем в Раду. Там «если в первом чтении не понятно то ......» Smile

Я писал «место расположение и есть одной из составляющей ВИ» и думал, что Вам это понятно.
Эта поправка применяется в сравнительном и доходном подходах. Суть ее в социально-экономической, экологической, частично законодательной ситуации в конкретном регионе (микрорайоне). Для жилья – магазины, транспорт экология, для пром объектов - дороги, коммуникации, для торговли – поток покупателей, парковка и т. п. Все это присуще и ЗУ так как выбирая ЛНЭИ мы опираемся на данные которые присущи соседним ЗУ, а в их стоимость в свою очередь уже заложено понятие месторасположение которое напрямую связано с ВИ.

Теперь перейду к Вышей формуле
«РС = Кви х УПВС + Земл»
Вопросов нет, по книге все вроди бы правильно, однако давайте распишем ее до конца и так как того требует НС1.
(без других износов)
РС = ((УПВС - (Кви х УПВС)) + ((ЗУ - (Кмр х ЗУср)
Здесь для простоты
ЗУср – средняя стоимость ЗУ рассчитанная по сравнению с учетом всех факторов кроме фактора места расположения.
Кмр – поправка на месторасположение.
Но Кмр это поправка, которая по своей сути учитывает те же факторы, которые определяют ВИ и уже учтены коэффициентом Кви.
По логике Кмр = Кви так как показатели ВИ определяется величинами практически не зависящими от объектов ЗУ и УПВС, как связанных понятием недвижимость. Для большего понимания, не они влияют на ВИ, а наоборот, ВИ влияет на ЗУ и УПВС.
То тогда (Кви х УПВС) и (Кмр х ЗУср) врядли будут равны, а быстрее всего не должны быть равны, в силу того, что УПВС и ЗУср это разные объекты и величина их стоимости вряд ли будет одинакова, при этом и знак может быть разный (+/-).
Как на меня, то ВИ здесь учтено дважды. При этом в УПВС он ни чем не обоснован. Перенесем виртуально УПВС на другой ЗУ, он (УПВС) и тут останется тот же , а РС при этом изменится в силу изменения ВИ и как следствие стоимости ЗУ .
Теперь попробуйте определить Кви по Вашей формуле?
Вот почему я писал.
«Анатоль писал "Есть инфа. о ранее занятых на производстве и сейчас, кто как посоветует этим воспользоваться?" На мой взгляд, это где то, рядом и уж наверняка лучше чем через УПВС. Отток рабочей силы говорит о наличии ВИ. Ведь как только изменится ВИ в (-), сразу же изменятся экономика района и соответственно возрастет количество рабочих мест. Можно посмотреть финансовые показатели ДО и на сегодня, но это сложнее и на много.»
Это ответ на вопрос "как ему посчитать Кви?"

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 11:17

Цитата:

ЗУср – средняя стоимость ЗУ рассчитанная по сравнению с учетом всех факторов кроме фактора места расположения.

- да ведь там как раз в том и весь прикол, что учитывается месторасположение стоимостью земли В КАЖДОМ АНАЛОГЕ ОТДЕЛЬНОЕ И РАЗНОЕ. и остается именно стоимость кирпичей админназначения (в нашем случае)

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 11:45

zanoza писал(а):

Цитата:

А куда Вы дели остальные факторы (площадь, конфигурация, уклон, подтопление, структуру грунтов ЗУ и т.п.) По Вашему выходит это все в "кирпичах" сидит. Или я что то не понял из Вашего?
А вообще "кирпичи" без ЗУ считаются просто по затратам без всех этих проблем с ВИ. Тока попробуй их по этой стоимости продать.
Да и не привязываюсь я к админзданию, я рассуждаю об общем подходе.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 12:07

Цитата:

Или я что то не понял из Вашего

- не понял. все эти факторы сидят в стоимости конкретного участка под конкретным аналогом.

Цитата:

А вообще "кирпичи" без ЗУ считаются просто по затратам без всех этих проблем с ВИ. Тока попробуй их по этой стоимости продать.

- правильно. вы и не получите стоимость кирпичей равную стоимости по УПВС, как раз потому что есть ВИ. который УПВС не учитывает.

ну смотрите:
аналог1 (А1) прдался за 100 единиц, стоимость земли под ним - 50 единиц, стоимость кирпичей - 50 единиц. стоимость кирпичей по упвс - 70 единиц.
внешний износ = 50/70

дальше берем аналог 2 и считаем...
дальше аналог 3...

усредняем полученный ВИ, принимаем за свой

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 12:29

ооооо заноза давай перейми у меня эстафету, а то я уже устал объяснять простые хрестоматийные вещи (мало того еще и проиллюстрированные как в формульном выражении так и в цифровом)

rudge одно могу сказать (и последнее) Вы сильно путаете коэффициенты всяческих поправок и внешний ИЗНОС, ИЗНОС определяется только для ЗУ (открываем НС№2 и читаем) т.е. для «кирпичей» ибо, как известно Земля износа не имеет.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 15:25

Hard_Pragmatic
Вы пишете.
"rudge одно могу сказать (и последнее) Вы сильно путаете коэффициенты всяческих поправок и внешний ИЗНОС, ИЗНОС определяется только для ЗУ (открываем НС№2 и читаем) т.е. для «кирпичей» ибо, как известно Земля износа не имеет."

Во пеарвых где я говорил о том, что Вы мне приписываете?

Вот моя фраза
«Кмр – поправка на месторасположение.
Но Кмр это поправка, которая по своей сути учитывает те же факторы, которые определяют ВИ и уже учтены коэффициентом Кви.» (в затратном подходе)

Во вторых читайте НС
НС 1
знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. ……
економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки;

В третьих
Что касается «как известно Земля износа не имеет»
Износа да, но не обесценивания.
И если мы с Вами говорим про «износ» то не надо передергивать, ведь тут не глупые оценщики прекрасно понимают что речь идет об «обесценивании» (знеціненні)
И последнее
Вы пишите «Вы сильно путаете коэффициенты всяческих поправок и внешний ИЗНОС»
Еще раз прочитайте НС и просмотрите мои посты.

zanoza писала
"аналог1 (А1) продался за 100 единиц, стоимость земли под ним - 50 единиц, стоимость кирпичей - 50 единиц. стоимость кирпичей по упвс - 70 единиц.
внешний износ = 50/70 ………."

Стоп, стоп, стоп.
Вы пытаетесь определить стоимость кирпичей методом остатка отминусовав ЗУ. Но по такому методу (остатка) определяется стоимость ЗУ, через доходность. А отминусовав стоимость ЗУ от расчета по затратку через УПВС мы получим стоимость кирпичей без ЗУ но со всеми видами износа.
Поэтому у Вас получился не ВИ, а в т. ч. ВИ, так как здесь сидят все виды износа (для Hard_Pragmatic -обесценивания), при условии, что в УПВС = 70 не учитывались износы, Я исхожу из этой фразы - «правильно. вы и не получите стоимость кирпичей равную стоимости по УПВС, как раз потому что есть ВИ. который УПВС не учитывает.»
Или все таки учтены? Тогда какие? И как учтен в частности ВИ? Как его просчитали?

Читаем НС2
11 ……«величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;»

И где Вы в здесь видите расчет ВИ (економічного зносу) через УПВС (затратный подход)? При этом подчеркивается с «урахуванням частки земельних поліпшень» при анализе доходности.

Смотрим далее НС2
23. Оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням дохідного та (або) порівняльного підходів на підставі аналізу інформації про розмір орендної плати та ціни продажу (ціни пропонування) подібних земельних ділянок, у разі потреби -
з урахуванням витрат на земельні поліпшення, що знаходяться у її межах, в порядку, визначеному абзацом першим пункту 6 цього Стандарту.
6. Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів
оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Что у нас «ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим» ? В нашем варианте рынок развит и довольно активен. Есть проблема в конкретном регионе так, это и есть вопрос ВИ по отношению к аналогичным объектам в других регионах.

В общем как хотите, но я не вижу в Вашем подходе правильного решения по определению ВИ.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 16:58

заноза не расслабляться! Smile

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 04 Июл 2008 14:46

что заноза сдалась? эх ты я так на тебя рассчитывал Rolling Eyes

эх ладно предприму очередную попытку,
так как я в очередной раз не уловил мысли в вышеприведенном посту (попросту говоря - ничего не понял), а так же зная склонность уважаемого rudge к тому, что на конкретный вопрос он любит давать ооооочень размытый и ооочень нечеткий ответ (естественно это, по-моему, мнению), попытаюсь задать КОНКРЕТНЫЙ ПРИКОНКРЕТНЫЙ вопрос.

Итак
Задача.
Дано:
1. Объект недвижимости: Здание плюс Земельный участок.
2. Известно, что РС Земельного участка (РСЗ) составляет –1000 грн.
3. Известно, что стоимость строительства аналогичного Здания (Строит.) составляет – 500 грн.
4. Также известно, что абсолютно точно такой же Объект недвижимости на соседнем абсолютно точно таком же Земельном участке три минуты назад был продан за цену (Ц) равную 1200 грн.

Вопрос:
Рассчитайте, пожалуйста, величину Внешнего износа (ВИ) и коэффициент ВИ (КВИ) для нашего Объекта недвижимости (величиной Физ. и Функц. износа можно пренебречь).

Решение:

ВИ = Строит. – (Ц-РСЗ) = 500 – (1200-1000) = 300 грн.

КВИ = (Строит. – ВИ) / Строит. = (500 – 300) / 500 = 0,4

Ответ: Внешний износ Объекта недвижимости составляет – 300 грн., соответственно КВИ =0,4

Ваши комментарии и Ваши цифры?
(о Боже! неужели другие цифры получаться?)

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 04 Июл 2008 16:24

Период между датой продажи аналога и датой оценки слишком большой и требует внесения корректировки Very Happy

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 04 Июл 2008 16:51

Серый писал(а):

Период между датой продажи аналога и датой оценки слишком большой и требует внесения корректировки Very Happy

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 05 Июл 2008 11:02

Ладно продолжим. Мое выделено.

Hard_Pragmatic писал
«эх ладно предприму очередную попытку,
так как я в очередной раз не уловил мысли в вышеприведенном посту (попросту говоря - ничего не понял), а так же зная склонность уважаемого rudge к тому, что на конкретный вопрос он любит давать ооооочень размытый и ооочень нечеткий ответ (естественно это, по-моему, мнению), попытаюсь задать КОНКРЕТНЫЙ ПРИКОНКРЕТНЫЙ вопрос.»

Что касается ловли мысли ну эт Ваши проблемы ничем Вам помочь не могу
Ниже мой конкретный ответ. Пост от Чт Июл 03, 2008 11:08 am
«Анатоль писал "Есть инфа. о ранее занятых на производстве и сейчас, кто как посоветует этим воспользоваться?" На мой взгляд, это где то, рядом и уж наверняка лучше чем через УПВС. Отток рабочей силы говорит о наличии ВИ. Ведь как только изменится ВИ в (-), сразу же изменятся экономика района и соответственно возрастет количество рабочих мест. Можно посмотреть финансовые показатели ДО и на сегодня, но это сложнее и на много.»
Это ответ на вопрос "как ему посчитать Кви?"
Разве что, добавлю для Вас Hard_Pragmatic. Здесь ВИ можно определить как соотношение (упрощенно) к-во работников до к к-ву работников на момент оценки (лучше брать соотношения ФОП но это сложно в виду отсутствия инфы.)

Далее

«Итак
Задача.
Дано:
1. Объект недвижимости: Здание плюс Земельный участок.
2. Известно, что РС Земельного участка (РСЗ) составляет –1000 грн.
3. Известно, что стоимость строительства аналогичного Здания (Строит.) составляет – 500 грн.
4. Также известно, что абсолютно точно такой же Объект недвижимости на соседнем абсолютно точно таком же Земельном участке три минуты назад был продан за цену (Ц) равную 1200 грн.

Вопрос:
Рассчитайте, пожалуйста, величину Внешнего износа (ВИ) и коэффициент ВИ (КВИ) для нашего Объекта недвижимости (величиной Физ. и Функц. износа можно пренебречь).

Решение:

ВИ = Строит. – (Ц-РСЗ) = 500 – (1200-1000) = 300 грн.

КВИ = (Строит. – ВИ) / Строит. = (500 – 300) / 500 = 0,4

Ответ: Внешний износ Объекта недвижимости составляет – 300 грн., соответственно КВИ =0,4

Ваши комментарии и Ваши цифры?
(о Боже! неужели другие цифры получаться?)»

Уважаемый коллега, думаю, вряд ли найдется оценщик, который сможет корректно прокомментировать Ваши расчеты. Если Вы считаете эти цифры конкретикой то пардон.
В приведенном примере есть цифры, но нет их составляющих.

Попробую разобраться и возможно получить ответ.
Цена 1200 состоит из, ЗУ =1000 и Здания – (1200 -1000) = 200
Что входит в 200?
Если следовать НС то 200 = кирпичи – износы, где износы = Физ + Функ + ВИ. (так пишет НС)
Я правильно понял?
Хотя я приверженец того, что ВИ сидит в ЗУ. Вот это вопрос спорный, так как в НС нет ясности по этому поводу.

Далее смотрим цифру 500 «стоимость строительства аналогичного Здания (Строит.)» я так понимаю на момент оценки.
Тогда вопрос, сидят ли в 500 те же износы?
Я понял, что исходя из этого - «величиной Физ. и Функц. износа можно пренебречь» Вы эти износы не учитываете.
Но почему? Ведь тогда абсолютно не корректно сравнивать проданное (200 с износами по умолчанию при определении РС) с оцениваемым (500 без износов).
Ведь теоретически стоимость в первом варианте должна быть равна стоимости во втором варианте ибо НС1 пишет
« 40. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).»
Или тогда откорректируйте цифру 200 на заложенные по умолчанию в ней износы.

А в таком варианте «о Боже! неужели другие цифры получаться?»….. Ладно, думаю, сами сумеете просчитать.

Все-таки, просветите плиз, из чего состоит 500?.

Теперь ответ на Ваш КОНКРЕТНЫЙ вопрос, мой КОНКРЕТНЫЙ ответ.

ВИ для обоих вариантов ОДИНАКОВ, ибо Ваши условия задачи говорят, что «известно, что абсолютно точно такой же Объект недвижимости на соседнем абсолютно точно таком же Земельном участке три минуты назад был продан…..»
Да и РС обоих объектов теоретически в таком варианте тоже должна быть одинакова. По скольку внешние факторы которые влияют на стоимость для обоих объектов РАВНЫ (физ и функ износами Вы пренебрегаете), так как ВИ согласно НС – определен как «економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки;»

Повторюсь "я не вижу в Вашем подходе правильного решения по определению ВИ"

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Сб, 05 Июл 2008 13:59

Hard_Pragmatic писал(а):

Задача.
Дано:
1. Объект недвижимости: Здание плюс Земельный участок.
2. Известно, что РС Земельного участка (РСЗ) составляет –1000 грн.
3. Известно, что стоимость строительства аналогичного Здания (Строит.) составляет – 500 грн.
4. Также известно, что абсолютно точно такой же Объект недвижимости на соседнем абсолютно точно таком же Земельном участке три минуты назад был продан за цену (Ц) равную 1200 грн.

Вопрос:
Рассчитайте, пожалуйста, величину Внешнего износа (ВИ) и коэффициент ВИ (КВИ) для нашего Объекта недвижимости (величиной Физ. и Функц. износа можно пренебречь).

Решение:

ВИ = Строит. – (Ц-РСЗ) = 500 – (1200-1000) = 300 грн.

КВИ = (Строит. – ВИ) / Строит. = (500 – 300) / 500 = 0,4

Ответ: Внешний износ Объекта недвижимости составляет – 300 грн., соответственно КВИ =0,4

Ваши комментарии и Ваши цифры?
(о Боже! неужели другие цифры получаться?)

Сключительно не для решения задачи, а чтоб разобраться:
1. РСЗ такое если НЕИ участка соответствует целевому использованию?
2. В 1200грн сидит прибыль застройщика?

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Сб, 05 Июл 2008 14:42

ну где-то так я и ожидал, человека спрашиваешь:
- два умножить на два будет равно четырем?
а в ответ:
- давайте рассмотрим из чего состоит два, два это не три и уж тем более не один, где конкретика? в приведенном примере есть цифры но нет букв а для того что бы посчитать произведение цифр надо разобрать сложно подчиненное предложение на оставляющие…. и т.д. и т.п.

Итак

rudge писал(а):

Это ответ на вопрос "как ему посчитать Кви?"
Разве что, добавлю для Вас Hard_Pragmatic. Здесь ВИ можно определить как соотношение (упрощенно) к-во работников до к к-ву работников на момент оценки (лучше брать соотношения ФОП но это сложно в виду отсутствия инфы.)

спасибо за конкретный ответ на вопрос, которого конкретно не было в моем последнем посту, где был конкретный вопрос.

rudge писал(а):

Уважаемый коллега, думаю, вряд ли найдется оценщик, который сможет корректно прокомментировать Ваши расчеты.

Ну не знаю, пусть форумчане рассудят.

rudge писал(а):

Если Вы считаете эти цифры конкретикой то пардон.
В приведенном примере есть цифры, но нет их составляющих.
Попробую разобраться и возможно получить ответ.

Давайте

rudge писал(а):

Цена 1200 состоит из, ЗУ =1000 и Здания – (1200 -1000) = 200
Что входит в 200?
Если следовать НС то 200 = кирпичи – износы, где износы = Физ + Функ + ВИ. (так пишет НС)
Я правильно понял?

Совершенно правильно!

rudge писал(а):

Хотя я приверженец того, что ВИ сидит в ЗУ. Вот это вопрос спорный, так как в НС нет ясности по этому поводу.

вот вот вот вот ВОТ!!! где порылась собака и именно то, что я тут безуспешно пытаюсь Вам объяснить!!! Все дело в терминах!!!
Обратимся к Библии

Цитата:

знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна.

Как может быть Земля НОВОЙ или НЕ НОВОЙ? И соответственно как может НЕ НОВАЯ Земля обесцениться по сравнению с НОВОЙ Землей?! Нет одновременно НОВОЙ и точно такой же НЕ НОВОЙ Земли, что бы их потом сравнивать. Землю никто не может построить (прости меня Господи), она просто есть.
В Земле «сидит» всё что угодно, но не ИЗНОС.
Да Земля может иметь разное место положение и соответственно будет иметь разную стоимость, которая вычисляется поправками.
Да Земля может иметь разную конфигурацию и соответственно будет иметь разную стоимость, которая вычисляется поправками.
Да Земля может иметь разную стоимость в разное время, которая вычисляется поправками.
Да Земля может иметь разную конфигурацию и соответственно будет иметь разную стоимость, которая вычисляется поправками.
и т.д. и т.п.
Вот эти все и другие поправки и «сидят» в Земле, но НЕ ИЗНОС.
И никакой неясности в НС нет, там как раз ясность. Считаешь имущество - применяй износ ко всему имуществу, считаешь недвижимость - очисти ее от Земли и применяй износ к земельным улучшениям, а Землю считайте вашими любимыми поправочками, рассчитанными хоть на соотношении зарплат хоть на соотношении длины столбов и яркости Лунного света, главное аргументировано.

ну а дальше всё техника

rudge писал(а):

Далее смотрим цифру 500 [/b]«стоимость строительства аналогичного Здания (Строит.)» я так понимаю на момент оценки.
Тогда вопрос, сидят ли в 500 те же износы?
Я понял, что исходя из этого - «величиной Физ. и Функц. износа можно пренебречь» Вы эти износы не учитываете.
Но почему?

да для упрощения примера!
если не достаточно упоминаний про «величиной Физ. и Функц. износа можно пренебречь» то скажу еще так - 500 это стоимость строительства оцениваемого Здания уже с учетом Физ. и Функц. износа ТОЧНО ТАКОГО ЖЕ как у аналога (напомню что аналог это абсолютная копия (до атома) оцениваемого Здания). Или совсем просто - Физ. и Функц. износ аналога равен – НУЛЮ, а 500 это стоимость строительства объекта оценки.
Только какое это имеет отношение к нашему предмету спора, это только очередной «уход» от вопроса

rudge писал(а):

А в таком варианте «о Боже! неужели другие цифры получаться?»….. Ладно, думаю, сами сумеете просчитать.

и это конкретный ответ?
я то уже просчитал, ждал, что Вы просчитаете и подтвердите/не подтвердите эту цифру, но я смотрю, аргументы закончились, а другого способа расчета, а соответственно цифры так и не придумалось.

Дальше

rudge писал(а):

Теперь ответ на Ваш КОНКРЕТНЫЙ вопрос, мой КОНКРЕТНЫЙ ответ.
[b]ВИ для обоих вариантов ОДИНАКОВ

уф, вот это я посмеялся, уф спасибо, ели отдышался,
и снимаю шляпу перед виртуозностью вашей демагогии.

теперь же еще раз обратимся к моему вопросу

Hard_Pragmatic писал(а):

Вопрос:
Рассчитайте, пожалуйста, величину Внешнего износа (ВИ) и коэффициент ВИ (КВИ) для нашего Объекта недвижимости (величиной Физ. и Функц. износа можно пренебречь).

где тут спрашивалось про какое-либо соотношение Внешнего износа ОБОИХ вариантов, и какие обои варианты, если речь идет про Объект оценки?
Вы в очередной раз, хоть и виртуозно, но ушли от конкретного ответа.

rudge писал(а):

Повторюсь "я не вижу в Вашем подходе правильного решения по определению ВИ"

Всё еще будете повторять?

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Сб, 05 Июл 2008 14:49

он же Гоша писал(а):

1. Рыночная на то и рыночная что бы НЭИ участка соответствовало ёго наиболее эффективному использованию
2. Какого такого застройщика? это ЦЕНА ПРОДАЖИ.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вс, 06 Июл 2008 22:07

Hard_Pragmatic, меня не было. Smile

только приехала и сразу в бой.

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Пн, 07 Июл 2008 08:43

Hard_Pragmatic писал(а):

что бы НЭИ участка соответствовало ёго наиболее эффективному использованию

Это в точку. И не поспоришь. Тут я полностью поддержую. Но вот что бы разобраться, привяжем пример к местности -
стоит себе и никого не трогает на Дерибасовской цех колбасный со скотобойным пунктом и холодильником (сб.УПВС №36 табл.77). НЕИ участка - под строительство торгово-офисного комплекса (предположим). Для этого необходимо понести затраты на демонтаж "улучшений" и переоформление доков по ЗУ под новое целевое использование (с правовой точки зрения это возможно в данном случае, поскольку есть генплан города, предусматриватривающий вынос промзоны с центральной части и т.д и т.п). Кошторыс этой всей свадьбы - 400уе.
Какой ВИ тут будет у цеха?

И второе. 1200 я так понимаю это не только ЦЕНА ПРОДАЖИ, но и, поскольку объект-аналог тютелька-в тютельку такой же, как и объект оценки(аналог это абсолютная копия (до атома) оцениваемого Здания). Соответственно, 1200 - это так же и РС объекта оценки. Там должна быть прибыль застройщика?

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 07 Июл 2008 08:58

он же Гоша писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

что бы НЭИ участка соответствовало ёго наиболее эффективному использованию

не могу знать, мало информации
- сколько стоимость колбасного цеха под разборку и ликвидационная всего остального?
- сколько стоимость строительства офисного комплекса (обязательно! с прибылью застройщика)
- сколько стоимость земли под ним
и т.д. и т.п.

он же Гоша писал(а):

И второе. 1200 я так понимаю это не только ЦЕНА ПРОДАЖИ, но и, поскольку объект-аналог тютелька-в тютельку такой же, как и объект оценки(аналог это абсолютная копия (до атома) оцениваемого Здания). Соответственно, 1200 - это так же и РС объекта оценки. Там должна быть прибыль застройщика?

В ЦЕНЕ может быть и не может быть всё что угодно, этот вопрос про цену некорректен.
Прибыль застройщика может быть в стоимости, это зависит от того как эта стоимость считалась.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 07 Июл 2008 08:59

он же Гоша писал(а):

стоит себе и никого не трогает на Дерибасовской цех колбасный со скотобойным пунктом и холодильником (сб.УПВС №36 табл.77). НЕИ участка - под строительство торгово-офисного комплекса (предположим). Для этого необходимо понести затраты на демонтаж "улучшений" и переоформление доков по ЗУ под новое целевое использование (с правовой точки зрения это возможно в данном случае, поскольку есть генплан города, предусматриватривающий вынос промзоны с центральной части и т.д и т.п). Кошторыс этой всей свадьбы - 400уе.
Какой ВИ тут будет у цеха?

никакой, наверное... (наверное потому что не хватает данных), а износ у этого здания функциональный... т.е. данное здание функционально не соответствует своему НЭИ... счас начнем спорить с Прагматиком... уже такая тема была Smile

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Пн, 07 Июл 2008 09:34

Hard_Pragmatic писал(а):

Прибыль застройщика может быть в стоимости, это зависит от того как эта стоимость считалась.

В данном случае мы же считаем затратку с учетом определения в т.ч. внешнего износа. И в идеале (если всё подсчитано правильно) мы должны получить 1200. Верно?

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Пн, 07 Июл 2008 09:37

КовАл писал(а):

он же Гоша писал(а):

Данные есть из примера (РЗИ тыща, такой же цех рядом продан вчера за 1200).
И почему, собсссно, функциональный вдруг? Самый чтонинаесть внешний износ

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 07 Июл 2008 10:32

он же Гоша писал(а):

И почему, собсссно, функциональный вдруг? Самый чтонинаесть внешний износ

прально Гоша, ибо как известно из Библии

Цитата:

функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною
втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта
оцінки;

т.е. для того, что бы объект оценки понес функциональный износ он должен был утерять свои Изначальные функциональные характеристики (колбасного цеха), а в нашем случае эти функциональные характеристики даже не рассматриваются, потому что всё покосил ВИ

ну и то же самое в НС№2

Цитата:

величина функціонального зносу розраховується виходячи з
наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта
оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку

т.е. колбасный цех должен сравниваться с колбасным, а если его функция ваще не берется во внимание и ни с чем не сравнивается, тогда и речи нет ни о каком Функц. износе.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 07 Июл 2008 12:08

Здание должно сравниваться с учетом НЭИ... Если у данного здания (кирпичей на фундаменте, перекрытых плитами и не важно, как оно называется... консервный цех или офис) НЭИ - офис, то и рассматривать его нужно, как офис... и если этот офис, как в данном случае, имеет планировку колбасного цеха, то исправить это можно взяв в руки мастерок и сделать планировку, которая соответствует требованию офиса... а как известно, внешний износ не устраняется путем изменения планировки здания...

З.Ы. Если хотите обсудить тему износа, то выносите это в отдельную тему, а то опять начали за здравие, а закончим...

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме