| Автор |
Сообщение |
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
 Добавлено:
Пт, 18 Сен 2009 13:39 |
  |
Господа подскажите, что делать, если на рынке в аренду сдаються помещения только в грн.. Т.е. доход в грн. Считаем ЧОД в грн. а что дальше со ставкой дисконтирования - в грн. с учетом нашей прошлогодней инфляцией получается безрисковая отрицательная. Тупо перевести в доллар? но через 3 года какой доллар будет? |
|
|
  |
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Сен 2009 19:12 |
|
| ZET писал(а): |
| с учетом нашей прошлогодней инфляцией |
А чего прошлогодней. Надо брать прогнозируемую на текущий год. |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Сен 2009 19:32 |
|
| ZET писал(а): |
| Господа подскажите, что делать, если на рынке в аренду сдаються помещения только в грн.. Т.е. доход в грн. Считаем ЧОД в грн. а что дальше со ставкой дисконтирования - в грн. с учетом нашей прошлогодней инфляцией получается безрисковая отрицательная. Тупо перевести в доллар? но через 3 года какой доллар будет? |
Похоже Вас "понесло" в кумулятивный. Так и будет ибо так расчитат ставку дисконта как рыночную доходность сложно.
Попробуйте через коэффициент капитализации
"Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога."
Эт отсюда.
http://www.aup.ru/books/m90/3_1.htm
И у Вас отпадут проблемы с (-) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 18 Сен 2009 19:58 |
|
ZET, а сколько же у Вас гривневая ставка по депозитам? Вы ведь инфляцию гривны из гривневых депозитов вынимаете? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 18 Сен 2009 20:41 |
|
погодите, а с каких пор вложения в гривну стали считаться безрисковыми или близкими к безрисковой? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Сен 2009 20:45 |
|
zanoza
кстати +1
хоть у вас и ставки по аренде в гривне, но что мешает альтернативой считать вложения в доллар, как в более стабильную валюту? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 18 Сен 2009 20:53 |
|
Я не знаю... просто, если человек вычитает инфляцию грн., то, я так понимаю, и ставка депозита у него в грн. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 19 Сен 2009 09:46 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
zanoza
кстати +1
хоть у вас и ставки по аренде в гривне, но что мешает альтернативой считать вложения в доллар, как в более стабильную валюту? |
Как мне кажется, если денежный поток в гривнах, то и безрисковую нужно определять для единицы денежного потока, как альтернативу вложения именно этой суммы в этой денежной единице. Врядли вы согласитесь для гривневого депозита взять ставку как для доллара или евро. Другая единица вложения, другие условия, другие риски.
Ведь ставка капитализации/дисконтирования должна соответствовать единице денежного потока. Ну или как альтернатива - перевод денежного потока в другую валюту с учетом всех необходимых затрат на осуществление этой операции. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 19 Сен 2009 09:55 |
|
| Серый писал(а): |
| единица вложения, другие условия, другие риски. |
но не единица в которых плату за аренду попросят, а если завтра на рынке появится масса предложений в российских рублях?
безрисковая - это альтернатива вложения, а не аналог, и по-моему здесь выбор оценщика какой именно финансовый/нефинансовый инструмент рассматривать с точки зрения безрисковости, тем более что это не еврооблигации  которые недоступны простому смертному, а депозит в иностранной валюте, который может себе позволить "рядовое" физлицо или предприятие!
Добавлено спустя 3 минуты 25 секунд:
| Серый писал(а): |
| с учетом всех необходимых затрат на осуществление этой операции |
а вот здесь лучше не считать все эти затраты потому что можно завязнуть по самое нехочу, даже если взять пример того что арендаторы (в основном) ориентируются на коммерческий курс доллара, а мы в рассчеты берем официальный НБУ - тут тоже неплохая разница выплывает...а еще можно посчитать проезд на личном авто к обменнику или стоимость платежки по клиент-банку (утрирую, конечно же , но ИМХО - это лишнее) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 19 Сен 2009 10:18 |
|
| Серый писал(а): |
| но не единица в которых плату за аренду попросят, а если завтра на рынке появится масса предложений в российских рублях? |
Т.е. по вашему нормально, к денежному потоку в грн. применить безрисковую в другой валюте? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 19 Сен 2009 10:48 |
|
Серый
да 
ну чего сложно перевести в долл? или какая разница переводить дважды туда-сюда или не переводить вообще? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 19 Сен 2009 11:01 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Серый
да
ну чего сложно перевести в долл? или какая разница переводить дважды туда-сюда или не переводить вообще? |
Андрюха, я это понимаю. Это класно для физика, который сдает без договора или даже с договором, но как ЧП платит фиксированную суммму и получает денюжку налом, ему пофиг в чем.
А если арендодатель - юр. лицо и договор аренды в грн. (что сейчас намного чаще, нежели в дол.) и на счет упадет именно в единице, в которой заключен договор. Заплати банку за покупку валюты, да еще и курсовую разницу покрыть незабудь (что тоже в нехилую сумму выливается). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 19 Сен 2009 11:19 |
|
да какая разница в какой валюте (или в натруальном выражении - пшеница, пиво, доска 50-ка) поступают платежи конкретному арендодателю? а если завтра БЕЗРИСКОВЫМ будет вклад в золото? ну допустим! так что нам его не принимать в качестве безрискового вложения потому что никто не платит аренду золотом? 
Серега, прочти плиз внимательно - мы рассматриваем альтернативу аренде, правильно ж? (точнее альтернативу вложений в депозит по сравнению с вложением в доходную недвижимость!) и поэтому нам не важно в какой валюте кто чего просит заплатить!
мы в поисках безрисковой должны найти безрисковую - ведь так? так какая по твоему будет безрисковой - 14,5% в грн. или 9,5% в долл. (цифры условные).???????? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 19 Сен 2009 12:41 |
|
% не условный. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 19 Сен 2009 13:37 |
|
ну у меня на 14.09.2009 - 9,39% по долл. для инвестиций свыше 100 тыс. у.е.
по гривне не вижу смыла и считать, но для наглядности посмотрел, вышло - 17,64%
банки:
"Укрсоцбанк"
"Приватбанк"
"Райффайзен Банк Аваль"
"Ощадбанк"
УкрСиббанк |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 20 Сен 2009 10:36 |
|
Вбрасывание для затравки и оживления обсуждения: 
| Цитата: |
Під терміном «безризикове вкладення» і, відповідно, «безризикова ставка» доходу на це вкладення слід розглядати найменш ризикований в існуючих соціально-економічних умовах варіант інвестування грошових коштів. Принцип кумулятивної побудови базується на обґрунтованому припущенні, що потенційний покупець (інвестор) завжди має альтернативний вибір – отримувати доходи низькі, але з високою мірою вірогідності їх здобуття, або високі, але з високою мірою ризику їх недоотримання (втрат). При цьому незалежно від того, який вигляд вкладення оцінюється (нерухомість, цінні папери, бізнес, устаткування), безризикова ставка повинна відповідати своєму базовому принципу і у всіх випадках нести в собі мінімум специфічних ризиків.
У поточних умовах в Україні найменш ризикованим та загальнодоступними вкладенням грошових коштів є їх конвертація в долари США або в євро і вкладення на депозитні рахунки в найбільш надійних банках з високим рейтингом. При цьому ризикованішими є крупні суми, що вкладаються на тривалий період. Найменш ризиковані – диверсифіковані шляхом дроблення на невеликі суми вкладення на незначні терміни з можливістю їх продовження. Процентна ставка банку по депозитах в принципі відбиває уяви клієнта про міри ризику вкладення капіталу, очікуваний рівень інфляції, норму прибутку банку і т.і.
Основними критеріями, при аналізі банківських депозитних ставок, є очікуваний рівень РДЕ (рейтинг дефолту емітента) і міра ризику розміщення грошових коштів на депозитах в різних банках. Чим більше термін, на який клієнти депонують гроші в банк, тим вище для клієнта ризик зазнати втрат від інфляції при поверненні вкладу і вище вірогідність того, що банк збанкрутить, що приведе до втрати вкладу.
Тому для залучення капіталу клієнтів на триваліший термін банки вимушені пропонувати вищі відсотки по вкладах. Виходячи зі всього вищесказаного, відсоток по вкладах, який клієнт отримує, вклавши гроші на мінімально можливий термін, по сумах вкладів, порівнянних з вартістю об'єкту оцінки, є найбільш прийнятим орієнтиром базової процентної ставки з мінімальним ризиком.
|
сырое (с). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 20 Сен 2009 23:30 |
|
все понравилось , кроме этого:
| Grey Horse писал(а): |
| Виходячи зі всього вищесказаного, відсоток по вкладах, який клієнт отримує, вклавши гроші на мінімально можливий термін |
последние лет 5 вижу что можно и на 1 день вклад оформить (может это и раньше было), так вот - какой срок вложений наиболее приемлем?
я вот всегда брал срок по депозитам 1 год, но вот Вы Grey Horse, натолкнули меня на мысль о том что это не верно!
рассуждения:
мы сравниваем альтернативные по отношению к доходной недвижимости вложения, если это депозит, то срок его "оборота" в банке по логике должен быть равным сроку "оборота" недвижимости в "одних руках", т.е. не меньше года (а то и 3-7 лет), но тогда преимущесто в ликвидности депозита по сравнению с недвижимостью полностью нивелируется, т.е. риск ликвидности депозита будет = риску ликвидности недвижки, но тогда это уже будет не безрисковая ставка...  либо, при сохранении депозитом своего более ликвидного положения, т.е. условной возможности снятия средств с депозита в любой момент, получаем потерю доходности депозита с 6-10% до 0,5-2% годовых...
итого, получаем, что необходимым условием при определении безрискового "инструмента" является наличие минимального количесва рисков при инвестировании в этот "фин инструмент", либо их полное отсутствие, тогда адекватной и по-настоящему безрисковой ставкой будет являться именно %-ная ставка банка на минимально возможный период (для сохранения высокой ликвидности) либо "штрафная" ставка, т.е. при условии, когда депозит снимается не по истечении срока, а "в любой момент", тогда обычно банки пересчитывают годовую ставку (по условиям договора) - она может колебаться в пределах 0,5-2%...
вот вам и настоящая безрисковая... ведь у нас в стране с вашим депозитом за 1 неделю может случиться непоправимое не говоря уже про 1 месяц, полгода, год... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 08:53 |
|
| rudge писал(а): |
| "Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога." |
А где есть цена продажи??????
| Филин Андрей писал(а): |
ну у меня на 14.09.2009 - 9,39% по долл. для инвестиций свыше 100 тыс. у.е.
по гривне не вижу смыла и считать, но для наглядности посмотрел, вышло - 17,64%
банки:
"Укрсоцбанк"
"Приватбанк"
"Райффайзен Банк Аваль"
"Ощадбанк"
УкрСиббанк |
Берем ставку по надежным банкам: Ощадний, Укрэксимбанк, применяем формулу Фишера
http://www.oschadnybank.com/ua/services/private/depinvestment/max.html.php
(1+0,18 )/(1+0,22)-1)*100=-3,3
Добавлено спустя 24 секунды:
(1+0,18 )/(1+0,22)-1)*100
Добавлено спустя 3 минуты 30 секунд:
вообще вопрос был в чем ЧОД - если доход в грн. (на сегодня арендная плата взымается в грн.) и потом как эти грн. перевести в дол. по периодам - ну в этом году 8, в следующем как в бюджете? - 7,8, а потом ....
Добавлено спустя 12 минут 22 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| У поточних умовах в Україні найменш ризикованим та загальнодоступними вкладенням грошових коштів є їх конвертація в долари США або в євро і вкладення на депозитні рахунки в найбільш надійних банках з високим рейтингом. |
Як їх конвертувати?, за яким курсом |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:04 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Grey Horse писал(а):
Виходячи зі всього вищесказаного, відсоток по вкладах, який клієнт отримує, вклавши гроші на мінімально можливий термін |
Да, это такое неоднозначное дело...
Смотря за что боремся:
1. Если за самую-самую безрисковую - то однозначно минимальные сроки депозитов - чем короче срок, тем меньше вероятность, что в течение его произойдет какая-то неприятная неожиданность.
2. Однако
| Филин Андрей писал(а): |
| если это депозит, то срок его "оборота" в банке по логике должен быть равным сроку "оборота" недвижимости в "одних руках", т.е. не меньше года (а то и 3-7 лет) |
это тоже имеет под собой отличную логическую основу! Много лет так и поступали, и выбирали ставку по годовому депозиту, и приговаривали те же слова.Единственное что вызывает неприятие:
| Филин Андрей писал(а): |
| тогда преимущесто в ликвидности депозита по сравнению с недвижимостью полностью нивелируется, т.е. риск ликвидности депозита будет = риску ликвидности недвижки |
Мне кажется, это не так совсем. Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется.
Если же Вы хотите  срочно продать недвижимость... Все несколько хужее. Все-таки речь пойдет о ликвидационной стоимости.
| ZET писал(а): |
Grey Horse писал(а):
У поточних умовах в Україні найменш ризикованим та загальнодоступними вкладенням грошових коштів є їх конвертація в долари США або в євро і вкладення на депозитні рахунки в найбільш надійних банках з високим рейтингом.
Як їх конвертувати?, за яким курсом |
А зачем конвертировать? Не совсем понятна сверхзадача. Вы сначала определитесь, в номинальном или в реальном выражении хотите считать ЧОД, а исходя из этого уже можно обсуждать конкретику техники... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:17 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А зачем конвертировать? Не совсем понятна сверхзадача. Вы сначала определитесь, в номинальном или в реальном выражении хотите считать ЧОД, а исходя из этого уже можно обсуждать конкретику техники... |
наверное не так вопрос поставлен:
доход получаем в грн.
безрисковая ставка в дол.
нет связи грн.-дол.
по какому курсу конвертировать во временных периодах |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:37 |
|
Вы что, диссертацию пишите? А если нет, тогда зачем так усложнять себе жизнь?
Сначала мы покупаем доллары и несем их в банк, они там лежат, затем мы их продаем. Получаем назад тело депозита плюс проценты и разницу в курсе купли-продажи. /Эта разница принесет нам доход, если доллар подешевеет, и расходы, если он подорожает. Но этого действа (учитывая политику Нацбанка), никто предсказать не может, особенно через год. |
|
|
 |
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:45 |
|
| irenka писал(а): |
| Вы что, диссертацию пишите? |
не пишем, но вопросы есть, ну допустим у проверяющих им говоришь см. выше:
Филин Андрей: хоть у вас и ставки по аренде в гривне, но что мешает альтернативой считать вложения в доллар, как в более стабильную валюту?
а вопрос остается - как перевести гривненвый ЧОД в дол. и т.д.
Добавлено спустя 30 секунд:
| Серый писал(а): |
Как мне кажется, если денежный поток в гривнах, то и безрисковую нужно определять для единицы денежного потока, как альтернативу вложения именно этой суммы в этой денежной единице. Врядли вы согласитесь для гривневого депозита взять ставку как для доллара или евро. Другая единица вложения, другие условия, другие риски.
Ведь ставка капитализации/дисконтирования должна соответствовать единице денежного потока. Ну или как альтернатива - перевод денежного потока в другую валюту с учетом всех необходимых затрат на осуществление этой операции. |
+++++1 |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:48 |
|
| ZET писал(а): |
| но вопросы есть, ну допустим у проверяющих |
Та покажите им Методику и все! И что это у вас за проверяющие такие? Может они с оценкой и рядом не стояли, тогда зачем им вообще доказывать что-либо? |
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:50 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Филин Андрей |
когда то на форуме выкладывал прогнозный курс валют с www.eiu.com . (попробуйте поиск). только учтите что он с инфляцией. если ден.поток безинфлционный, то этот курс надо очищать. кстати этот аргумент и эта ссылка принимается Биг4, и совпадает с реальностью. |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:52 |
|
| irenka писал(а): |
| И что это у вас за проверяющие такие? Может они с оценкой и рядом не стояли, тогда зачем им вообще доказывать что-либо? |
Живут они в ней
уже ответили им, чтобы шли туда не знаю куда - досталиии.
А за форум спасибочки - хочется услышать мнение
А кстати если при кумулятивном построении внести следующий риск:
Политический риск - возможность возникновения убытков или сокращения размеров прибыли, являющихся следствием государственной политики. Таким образом, политический риск связан с возможными изменениями в курсе правительства, переменами в приоритетных направлениях его деятельности. Учет политических рисков особенно важен в странах с неустоявшимся законодательством, отсутствием традиций и культуры предпринимательства.
Только сложности с расчетом, по мне так 5+ |
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:53 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 10:54 |
|
| irenka писал(а): |
| Но этого действа (учитывая политику Нацбанка), никто предсказать не может, особенно через год. |
100%.
И, пользуясь случаем, sorry. Профессию еще так и не довелось сменить! Все как-то недосуг, знаете ли... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:18 |
|
| rudge писал(а): |
| "Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога." |
| ZET писал(а): |
А где есть цена продажи??????
|
А раньше Вы где брали?????
Или у вас есть доступ к реальным сделкам????
Поделитесь опытом.
Ладно уточню "...на цену ПРЕДЛОЖЕНИЯ продажи аналога".
Иль и этого нет????? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:27 |
|
| rudge писал(а): |
| Ладно уточню "...на цену ПРЕДЛОЖЕНИЯ продажи аналога". |
С точки зрения НСО - хорошо, но если сопоставить с рынком, получается, что допустим для складов ставка капитализации 8-11% (аренда 1,5-2 дол, предложение к продаже 180-270). Думаю не реально
Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд:
Хотя при этом методе опять вопрос:
в первый прогнозный период, допустим полугодие 8-11%, а вследующем году? - аренда упадет... стоимость упадет... или не упадет.... ставка изменится |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:45 |
|
| Цитата: |
| Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется. |
тоже думаю, что ликвидность депозита (не считаем форс-мажор) выше, чем недвижки.
| Цитата: |
| в первый прогнозный период, допустим полугодие 8-11%, а вследующем году? - аренда упадет... стоимость упадет... или не упадет.... ставка изменится |
- прогнозируйте и считайте методом непрямой капитализации |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:48 |
|
| zanoza писал(а): |
| - прогнозируйте и считайте методом непрямой капитализации |
в этом то и фишка, что прогнозируем и считаем непрямой. Если метод экстракции применить - надо его считать для каждого временного периода исходя из падения/роста стоимости недвижимости, или посчитать на сегодня и применить для всех периодов? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:54 |
|
| ZET писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Ладно уточню "...на цену ПРЕДЛОЖЕНИЯ продажи аналога". |
С точки зрения НСО - хорошо, но если сопоставить с рынком, получается, что допустим для складов ставка капитализации 8-11% (аренда 1,5-2 дол, предложение к продаже 180-270). Думаю не реально
Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд:
Хотя при этом методе опять вопрос:
в первый прогнозный период, допустим полугодие 8-11%, а вследующем году? - аренда упадет... стоимость упадет... или не упадет.... ставка изменится |
Читаем НС.
Если капитализация, то мы принимаем (прогнозируем) что ЧОД и доходность будут в будущем не изменными тобиш те которые сложились на рынке в момент оценки. При дисуконтировании там уже прогноз ЧДП и q. Но тут я не Глоба.
Теперь по реальной (читайте рыночной) доходновти на сегодня. Приведу пример на своем офисе стоимость предложения на продужу сегодня 1200 дол кв.м. Сдаю в аренду по 10 дол за кв.м. мес. (это чуть больше средней сложившейся на рынку 8-15 дол за кв.м мес) Все без поправок.
К = 10 х 12 /1200 = 0,12 или 12% и это реально мне на счет. Теперь как я могу брать для расчетов РС офисов что то другое?
Например средняя ставка на депозит юрлиц 12% в дол + риски например 5% итого 17% па кумулятивному.
И чему веры больше? Первому 12% то что просчитано по данным взятым с рынка или по второму варианту где риски не известно как приняты и просчитаны. Или уже есть методики по их расчетах? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 11:58 |
|
| rudge писал(а): |
| стоимость предложения на продужу сегодня 1200 дол кв.м. |
продаж ведь НЕТ, если летом было подобия телодвижения на рынке недвижимости, то сейчас замирание
| rudge писал(а): |
| Первому 12% то что просчитано по данным взятым с рынка или по второму варианту где риски не известно как приняты и просчитаны. Или уже есть методики по их расчетах? |
Но их можно рассчитать.
Депозит по надежным банкам (Ощадний банк 8-10% в дол. США)
инфляция доллара 3,85 за 2008 год
Формула фишера - итог 4% - безрисковая.
Остальные рассчитать как mem предлагает - т.е. товарная диверсификация, -//- клиентуры и тд. по расчетам получится 12-15%
Добавлено спустя 2 минуты 12 секунд:
Допустим товарна диверсификация: по анализу рынка можно использовать недвижимость в 10 вариантах, у нас офис, медкабинет, мастерская итого 3/10=0,3. Незаполнено на 70% Премия на риск=70%*5/100=3,5%. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 12:02 |
|
| zanoza писал(а): |
Цитата:
Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется.
тоже думаю, что ликвидность депозита (не считаем форс-мажор) выше, чем недвижки. |
да никто и не спорит, но тогда его прибыльность падает практически до нуля!!! вот она безрисковая!!!
а если принять за условие НЕснятие депозита в любой момент, а "использование" его на протяжении срока равного сроку "использования" недвижимости, т.е. не полгода-год, а 2, 3, 5... 7... 10 лет, тогда его ликвидность никак не будет выше ликвидности недвижимости, ведь за 5 лет может разориться даже банк с 100 летней историей!!!
Добавлено спустя 5 минут 49 секунд:
| ZET писал(а): |
| а вопрос остается - как перевести гривненвый ЧОД в дол. и т.д. |
по текущему курсу, потому что если начнете прогнозировать какой будет курс в тот период когда Вы напрогнозировали спад/рост арендной платы и увеличение/уменьшение заполняемости подобной недвижимости арендаторами и увеличение/уменьшение каждого вида рисков... то Вы просто затЫкаете пальцами все небо.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 12:08 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| да никто и не спорит, |
На сегодня недвижимость у нас в Украине не ликвидна с точки зрения вложения денёг
А сиходя из
| Филин Андрей писал(а): |
| ведь за 5 лет может разориться даже банк с 100 летней историей!!! |
надо придумать новую концепцию расчета ставки капитализации
Добавлено спустя 6 минут 54 секунды:
| Филин Андрей писал(а): |
| Вы просто затЫкаете пальцами все небо.... |
Мне кажется, что сегодня что прямая, что непрямая кап-ция - все это тыканье - на самом деле никто не знает что будет через год.
Кстати последний сильный финасовый кризис (то-бишь великая депрессия) закончился войной мировой - вывод - выход из кризиса клепать оружие  |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 13:34 |
|
| ZET писал(а): |
| Мне кажется, что сегодня что прямая, что непрямая кап-ция - все это тыканье - на самом деле никто не знает что будет через год. |
А если вспомнить, вообще-то, цель работы оценщика - то и не надо!
Глоба, Глоба... Все, мне кажется, забывают следующий базовый принцип профессии.
Цель оценщика - никоим образом не предсказать с точностью до 0,0001% развитие событий / изменение стоимости / дохода на N лет вперед.
Цель - определить, какие сегодня представления на рынке являются типичными для типичных операторов рынка, представления о стоимости, доходности и перспективах изменения их, что, в конечном счете, и определяет сегодняшнюю стоимость.
А даже все сегодняшние операторы рынка могут скопом ошибаться относительно того, какими будут параметры рынка через даже 2 - 3 месяца. Но ошибаются они сегодня (на дату оценки условно), и ошибаются, предположим, все вместе и с одинаковой тенденцией ошибки...
Так вот, на мой взгляд, идеальный оценщик - это не тот, который бегает и доказывет всем операторам рынка, что они ошибаются (и курс доллара через полгода будет не 9,0, а 12,5), а тот, который ошибается вместе и одинаково с типичными операторами рынка, что позволяет ему в результате своей работы четко определить сегодняшнюю ценность объекта именно с точки зрения типичных для рынка, но "ошибающихся" инвесторов. И это правильно.
О как сумбурно...
Добавлено спустя 4 минуты 2 секунды:
И ставка капитализации, определенная экстракцией, а не с использованием метода суммирования, в решении этой задачи очень даже помогает.
Другими словами, задача оценщика - не навязать свою точку зрения рынку, а адекватно точку зрения рынка отразить в своей работе. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 13:50 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Другими словами, задача оценщика - не навязать свою точку зрения рынку, а адекватно точку зрения рынка отразить в своей работе. |
НЕ поспоришь, учитывая, что многие мыслят субъективно и как говориться, каждый оценщик в СВОЕЙ работе прав:
можно предположить, что всегда будет плохо - ну лет 50 и будет прямая. можно сказать что будет хуже - и, вот те - непрямая. А в целом цифры получаются в диапозоне 10-30%.
Добавлено спустя 4 минуты 16 секунд:
А в целом, в далеком 2003 году была великолепная статья в Веснике оценщика - профессионализм оценщика зависит от того, насколько широкий интервал стоимости он может получить в процессе оценки (конечно же обоснованный). Так вот, чем шире, тем профессиональней оценщик.
Добавлено спустя 1 минуту 4 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
| И ставка капитализации, определенная экстракцией, а не с использованием метода суммирования, в решении этой задачи очень даже помогает |
и с этим никто не спорит, а просто выносится вопрос на обсуждение - ведь мы же стремимся к лучшему?! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 14:03 |
|
| ZET писал(а): |
Но их можно рассчитать.
Депозит по надежным банкам (Ощадний банк 8-10% в дол. США)
инфляция доллара 3,85 за 2008 год
Формула фишера - итог 4% - безрисковая.
Остальные рассчитать как mem предлагает - т.е. товарная диверсификация, -//- клиентуры и тд. по расчетам получится 12-15%
Допустим товарна диверсификация: по анализу рынка можно использовать недвижимость в 10 вариантах, у нас офис, медкабинет, мастерская итого 3/10=0,3. Незаполнено на 70% Премия на риск=70%*5/100=3,5%. |
Grey Horse
+1000000
Не доказать рынку, что доходность .... , а показать, что на рынке доходность .....
Теперь уважаемый ZET считаем
Для справки на сегодня. (а оценка всегда делается на конкретную дату)
"Сейчас неофициальная цель властей США — поддержание инфляции на уровне не более 2% в год. Однако, согласно опросу Национальной экономической ассоциации США (NABE), в ближайшие годы целевая планка будет поднята до 3%. По мнению некоторых экономистов, в ближайшие годы инфляция в США может повыситься до уровня 1970-х годов: средний годовой уровень инфляции в 1970–1979 годах достигал 7,9%."
Можите посмотреть тут.
http://economics.unian.net/rus/detail/21434
И так. Вы хотели по ОщадБанку оставим так.
Ставки депозита по «ОщадБанку» от 9,4% («Грошова лінія») до 10% («Максимальний»)
Берем 9,7% (среднюю хотя я не очень с этим согласен)
По Фишеру 0,076 = 7,6%
Риски для объекта недвижимости (расчитывать не буду, лень)
- Товарная диверсификация – 3,5% (Ваше)
- Ликвидность, сегодня где то 4-5%, берем 4,5%
- Необходимость в управлении где то 1-1,5% берем 1,25%
- Другие риски, пусть 0,5%
Итого 7,6 + 3,5 + 4,5 + 1,25 + 0,5 = 17,35%
Эт че рыночная для офисов сегодня????
Проанализируйте от 8% до 15% по максимуму (в последнем очень сомневаюсь реально где то 12%)
Вот и видим заниженную стимость.
Ладно, Ваше дело. Но прогноз эт дело не благородное и всегда спорное. Гораздо проще и спокойнее показать рыночные данные, пусть те которые есть. Их и оспорить то проблема. Ведь потенциальный инвестор аппелирует ими же. Или у него другие данные???
Единственный аргумент критиков это то что мол сегодня продаж нет. Да нет, но предложения то есть. И это что не данные рынка? Как будто раньше в эпоху продаж мы не пользовались этими же данными и кто то знал наверняка цену сделки? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 14:14 |
|
Если вдаваться в прогнозы, у них в этом году денфляция
И инфляцию мы не прогнорзируем а берем пост-фактум
И ликвидность если рассчетами а не примерно4-5 получается максимум 1,5
| rudge писал(а): |
| Эт че рыночная для офисов сегодня???? |
И это рыночная сегодня, потому что ее купят за эту стоимость а не при капитализации 12%, при которой она не продается
Добавлено спустя 2 минуты 44 секунды:
И давай те не будем спорить - прогнозы дело не благодарное, споры - тоже. Хочется узнать мнение а не услышать оспаривание |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 14:25 |
|
Дык я не прогнозирую. О отображаю то что есть, что собственно и ставиьтся в задаче, сказать какая РС на дату оценки. Вот в чем принципиальная разница.
Да, а по риску на ликвидность Вы меня рассмешили. Сами утверждаете, что нет продаж и тут же именьшаете этот риск.
Вы уж коллега определитесь. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 14:42 |
|
| rudge писал(а): |
| Да, а по риску на ликвидность Вы меня рассмешили. Сами утверждаете, что нет продаж и тут же именьшаете этот риск. |
В ідеалі будь-який мотивований продавець зацікавлений реалізувати свій об'єкт в максима-льно стислі терміни. Вірогідні втрати продавця у зв'язку з подовженням періоду експозиції можуть бути порівняні з вартістю позикових засобів, доступних на період продажу на ринку. Як останній може розглядатися банківський кредит. Не продавши свій об'єкт сьогодні, продавець може компе-нсувати дефіцит грошових коштів шляхом отримання банківського кредиту (зокрема під заставу своєї ж нерухомості), повернення якого може бути здійснений після продажу об'єкту.
Таким чином, величина «ліквідності» з погляду продавця може бути по-рівняна з величиною відсотків по банківському кредиту, що привертається продавцем для покрит-тя дефіциту грошових коштів на термін експозиції об'єкту на ринку. Зниження ціни пропозиції об'єкту на вірогідну вартість кредиту за умови негайного продажу нерухомості є цілком виправданими втратами.
=((1/(1+Y) в степени ta/T)-1)*100%
Y –процентна ставка за кредитом;
tа –період експозиції подібної нерухомості на ринку;
T - період часу, до якого прив'язана процентна ставка за кредитом.
Практика оцінки № 5
Добавлено спустя 1 минуту 3 секунды:
И читайте выше
| Филин Андрей писал(а): |
zanoza писал(а):
Цитата:
Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется.
тоже думаю, что ликвидность депозита (не считаем форс-мажор) выше, чем недвижки.
да никто и не спорит, но тогда его прибыльность падает практически до нуля!!! вот она безрисковая!!!
а если принять за условие НЕснятие депозита в любой момент, а "использование" его на протяжении срока равного сроку "использования" недвижимости, т.е. не полгода-год, а 2, 3, 5... 7... 10 лет, тогда его ликвидность никак не будет выше ликвидности недвижимости, ведь за 5 лет может разориться даже банк с 100 летней историей!!! |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 15:59 |
|
| ZET писал(а): |
| И инфляцию мы не прогнорзируем а берем пост-фактум |
для меня это новость Т.е. Вы от Прогнозного ЧОДа отнимаете ПРОШЛУЮ инфляцию? Ничего не смущает? |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 16:04 |
|
смущает, а как ее спрогнозировать? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 16:22 |
|
См. где-то выше в этой теме пост Матильды. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 21 Сен 2009 17:32 |
|
| ZET писал(а): |
В ідеалі будь-який мотивований продавець зацікавлений реалізувати свій об'єкт в максима-льно стислі терміни. Вірогідні втрати продавця у зв'язку з подовженням періоду експозиції можуть бути порівняні з вартістю позикових засобів, доступних на період продажу на ринку. Як останній може розглядатися банківський кредит. Не продавши свій об'єкт сьогодні, продавець може компе-нсувати дефіцит грошових коштів шляхом отримання банківського кредиту (зокрема під заставу своєї ж нерухомості), повернення якого може бути здійснений після продажу об'єкту.
Таким чином, величина «ліквідності» з погляду продавця може бути по-рівняна з величиною відсотків по банківському кредиту, що привертається продавцем для покрит-тя дефіциту грошових коштів на термін експозиції об'єкту на ринку. Зниження ціни пропозиції об'єкту на вірогідну вартість кредиту за умови негайного продажу нерухомості є цілком виправданими втратами.
=((1/(1+Y) в степени ta/T)-1)*100%
Y –процентна ставка за кредитом;
tа –період експозиції подібної нерухомості на ринку;
T - період часу, до якого прив'язана процентна ставка за кредитом.
Практика оцінки № 5
И читайте выше
| Филин Андрей писал(а): |
zanoza писал(а):
Цитата:
Если не брать во внимание наши иррациональные условия существовния и абсолютно безбашенный НБУ с его бредовыми попытками спасти якобы экономику, то, срочно прекращая инвестиции в депозит, Вы теряете только проценты, Основная сумма сохраняется.
тоже думаю, что ликвидность депозита (не считаем форс-мажор) выше, чем недвижки.
да никто и не спорит, но тогда его прибыльность падает практически до нуля!!! вот она безрисковая!!!
а если принять за условие НЕснятие депозита в любой момент, а "использование" его на протяжении срока равного сроку "использования" недвижимости, т.е. не полгода-год, а 2, 3, 5... 7... 10 лет, тогда его ликвидность никак не будет выше ликвидности недвижимости, ведь за 5 лет может разориться даже банк с 100 летней историей!!! |
|
Ну что же, давайте влезем в шкуру инвестора и по рассуждаем с учетом сегодняшних, на дату, оценки реалий.
Вот примерные условия задачи.
Существует два разных инвестора. Оба хотят перевложить свои средства в другой, более прибыльный вариант. Доходность 20%.
У первого средства 1 000 000 лежат на депозите под 10% доход 100 тыс.годовых.
У второго здание, тоже 1 000 000 доход от аренды тоже 10% (для упрощения равны) 100 тыс.годовых.
Теперь надо узнать
Сколько времени надо для того, что бы вернуть себе вложенные средства?
И что теряют или приобретают инвесторы?.
По временному фактору. Ответ на первуй вопрос. Логика говорит что:
Возврат денег за 1 неделю, риск = 1/52 х 5 = 0,096.. (минимальный в данных расчетах)
Возврат денег за 52 недели, риск = 5. (максимальный в данных расчетах 52/52 х 5 = 5)
Почему 52 недели максимальный риск. Первое приняли что риск от 0 до 5%. Второе все что менше 52 недель будет менше 5% Точнее (5/52) – (1/52 х 5) = 4,904%
Я взя по божески 4,5%
Теперь о меркантильном, про деньги.
Первый инвестор может снять/перевести на счет деньги (такую сумму) по максимуму 1 неделя, при потере 10% годовых 100 тыс. И вложить в новый проект под. 20% и получить за оставшуюся 51 неделю 196 153,85 дохода минус потеряные 100 000 = 96 153,85
Вариант 2. Продать здание сегодня. Даже при нормальном рынке период маркетинга был 12 – 18 месяцев. Пусть так и останеться. Возьмем 12 месяцев или 52 недели. Но за этот период можно поиметь еще доход в те же 10% = 100тыс.
Далее происходит продажа, тут надо учесть затраты на продажу. Нотариус возмет 1 %,
в казну – 1% и в пенсионный фонд – 1% и того 3 % или 30 тыс. Чистыми 100000 – 30000 = 70000.
По скольку период вложения в новый проект в сравнении с первым вариантом = 0 то и дохода (20%) от него нет.
И так потери средств при варианте с недвижкой 96 153,85 – 70 000 = 26 153,85 в сравнении с депозитом.
Естетственно, есть и другие варианты расчета. При вложении под. 15% или 30% или доходность не движки не 10%, а 15% - 20%. Но это принципиально не меняет сути. Использование дохода в виде ставки дисконта для расчета риска на ликвидность не коректно.
Може я не прав то поправьте. Но я обычно так рассуждал.
PS: Решил добавить по варианту залога недвижимости на маркетинговый период.
1. Это не типичная для рынку ситуация.
2. Тут опять теже затраты на оформление кредита (время, %,)
3. И самое главное, под залог не получишь всей суммы для вложения в новый проект, а только часть.
По моему это не очень удачный ход со стороны собственника с точки зрения эффективности. Скоре это вынужденный вариант если время поджимает. Но это уже проблема управления активами.
И еще, я бы не стал брать то, что пишут в прессе слепо на веру. Уж очень много там ошибочных мнений. (К сожалению, сколько оценщиков столько и мнений ) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Вт, 22 Сен 2009 09:37 |
|
| КовАл писал(а): |
| Вы от Прогнозного ЧОДа отнимаете ПРОШЛУЮ инфляцию? Ничего не смущает? |
утро вечера мудренее: все таки не смущает - мы же берем ставку по депозитам пост-фактум, которая учитывает уже сложившуюся инфляцию. Если прогнозировать инфляцию, в таком случае нужно наверное прогнозировать и изменение ставки по депозитам.
Добавлено спустя 5 минут 47 секунд:
| rudge писал(а): |
| (К сожалению, сколько оценщиков столько и мнений ) |
Я же говорила выше
| ZET писал(а): |
| НЕ поспоришь, учитывая, что многие мыслят субъективно и как говориться, каждый оценщик в СВОЕЙ работе прав: |
Добавлено спустя 19 минут 19 секунд:
Кроме того, если принимать использование бесконечно долго (пока может функционировать недвижимость) то ваши 12 мес. и т.д. будут бесконечно малым сроком. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 22 Сен 2009 10:05 |
|
| ZET писал(а): |
| Кроме того, если принимать использование бесконечно долго (пока может функционировать недвижимость) то ваши 12 мес. и т.д. будут бесконечно малым сроком. |
Если уже об этом говорить, то бесконечно малые и бесконечно большие величины тоже бывают разной степени бесконечности и в общем случае не сопоставимы друг с другом!
Добавлено спустя 1 минуту 57 секунд:
| ZET писал(а): |
| мы же берем ставку по депозитам пост-фактум, которая учитывает уже сложившуюся инфляцию |
Это вряд ли. Банкиры тоже неглупые люди, в массе своей, и, наверное, скорее предпочитают заглядывать вперед, чем оглядываться назад. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Сен 2009 10:23 |
|
| ZET писал(а): |
Кроме того, если принимать использование бесконечно долго (пока может функционировать недвижимость) то ваши 12 мес. и т.д. будут бесконечно малым сроком. |
А причем тут это? Мы же ведем речь о периоде продажи, ликвидности в определенный период времени, а не о периоде существования. Эдак и на депозит можно посмотреть.
Для определения ликвидности идет сравнение объекта оценки с другим объектом который более ликвиден. В нашем случае депозит.
| ZET писал(а): |
| Я же говорила выше |
| ZET писал(а): |
| НЕ поспоришь, учитывая, что многие мыслят субъективно и как говориться, каждый оценщик в СВОЕЙ работе прав: |
И я о том же.
| rudge писал(а): |
| (К сожалению, сколько оценщиков столько и мнений ) |
Только у меня еже есть попревка "к сожалению", ибо суждения оценщика должны приближаться по максимуму к типовым суждениям на рынке. А мы порой свои, пардон, домыслы пытаемя навязать заказчику и говорим, что это на рынке так будет (я о прогнозе). А надо "так есть" на сегодня (момент покупки). Если вести разговор о РС, то стоимость в отчете должна быть максимально близка к той которую покупатель платит в момент оценки, а продавец получает в тот же момен. Проще, в идиале цена сдклки на дату N должна = тому, что в отчете, = сумме заплаченных средвтв покупателем и = сумме полученных средств продавцом. Но ни как не в будущем или прошлом.
Другое дело как это просчитывается. Тут и сравнение и капитализация не допускающее прогноза изменения ситуации и прогноз в случае явного видения изменений в будущем. Но это нужно обосновать, что сделать и особенно доказать порой очень трудно. Вот почему я стараюсь по максимуму уйти от прогноза там где это возможно. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 22 Сен 2009 14:56 |
|
| ZET писал(а): |
| ставку по депозитам пост-фактум, которая учитывает уже сложившуюся инфляцию |
мы берем ставку по депозитам на будущее, а не вчерашнюю, поэтому и банки скорее всего (точнее наверняка) уже учли инфляцию при установлении своих депозитных ставок! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Сен 2009 15:26 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| ZET писал(а): |
| ставку по депозитам пост-фактум, которая учитывает уже сложившуюся инфляцию |
мы берем ставку по депозитам на будущее, а не вчерашнюю, поэтому и банки скорее всего (точнее наверняка) уже учли инфляцию при установлении своих депозитных ставок! |
+100
Только позвольте уважаемый коллега уточнить Вашу фразу.
"мы берем ставку по депозитам сегодняшнюю, которая уже учитывает прогнозные изменения инфляции в будущем" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 22 Сен 2009 16:16 |
|
rudge
позволяю
+1 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Сен 2009 17:21 |
|
 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 12:05 |
|
| rudge писал(а): |
Читаем НС.
Если капитализация, то мы принимаем (прогнозируем) что ЧОД и доходность будут в будущем не изменными тобиш те которые сложились на рынке в момент оценки. При дисуконтировании там уже прогноз ЧДП и q. Но тут я не Глоба.
Теперь по реальной (читайте рыночной) доходновти на сегодня. Приведу пример на своем офисе стоимость предложения на продужу сегодня 1200 дол кв.м. Сдаю в аренду по 10 дол за кв.м. мес. (это чуть больше средней сложившейся на рынку 8-15 дол за кв.м мес) Все без поправок.
К = 10 х 12 /1200 = 0,12 или 12% и это реально мне на счет. Теперь как я могу брать для расчетов РС офисов что то другое?
Например средняя ставка на депозит юрлиц 12% в дол + риски например 5% итого 17% па кумулятивному.
И чему веры больше? Первому 12% то что просчитано по данным взятым с рынка или по второму варианту где риски не известно как приняты и просчитаны. Или уже есть методики по их расчетах? |
Читайте пристальне НСО:
1. Метод экстракции сегодня не работает, поскольку рынка нет. И реально на Ваш сет Вы сегодня не продатите (хотя, признаюсь, в случаях удобных мне я тоже с удовольствием воспользуюсь этим методом)
2. Я так думаю Вы еще мыслите ростущим рынком – переоцените свои ценности и ценности страны в соответсвии с кризисной ситуацией.
3. Согласно п. 16 НСО 1: 16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу грунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки
Если у Вас не викликає сумнівів достовірність инфо – мне не о чем с Вами общаться
| rudge писал(а): |
Ну что же, давайте влезем в шкуру инвестора и по рассуждаем с учетом сегодняшних, на дату, оценки реалий.
Вот примерные условия задачи.
Существует два разных инвестора. Оба хотят перевложить свои средства в другой, более прибыльный вариант. Доходность 20%.
У первого средства 1 000 000 лежат на депозите под 10% доход 100 тыс.годовых.
У второго здание, тоже 1 000 000 доход от аренды тоже 10% (для упрощения равны) 100 тыс.годовых.
Теперь надо узнать
Сколько времени надо для того, что бы вернуть себе вложенные средства?
И что теряют или приобретают инвесторы?. |
1. Инвесторы не бросаются из одного вида деятельности в другу поэтому Ваши доводы никчемны.
2. Доход от аренды можно положить в банк (как Вам замануха???)
| rudge писал(а): |
А причем тут это? Мы же ведем речь о периоде продажи, ликвидности в определенный период времени, а не о периоде существования. Эдак и на депозит можно посмотреть.
Для определения ликвидности идет сравнение объекта оценки с другим объектом который более ликвиден. В нашем случае депозит.
|
Согласно п. 44 НСО1 Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.
При том, что НЕ ОБМЕЖУЄТЬСЯ У ЧАСІ
| rudge писал(а): |
| надо "так есть" на сегодня (момент покупки). Если вести разговор о РС, то стоимость в отчете должна быть максимально близка к той которую покупатель платит в момент оценки, а продавец получает в тот же момен. Проще, в идиале цена сдклки на дату N должна = тому, что в отчете, = сумме заплаченных средвтв покупателем и = сумме полученных средств продавцом. Но ни как не в будущем или прошлом. |
Вы себе легенькую задачку поставили, а ну-ка оцените мне имущество – я хочу офис продать не знаю по какой цене (ну тут сразу возникают сроки, маркетинговые исследования, ведь по определению рыночная стоимость – с учетом все этого). И ТУТ Вы войдете в стопор со своей экстракцией и на сегодня.
| rudge писал(а): |
| "мы берем ставку по депозитам сегодняшнюю, которая уже учитывает прогнозные изменения инфляции в будущем" |
Да уж, по какимтотам ОПРОСАМ - а прошлая - докажете в УБОП, БЭП и тд. - посмотрю как Вы там скажете тут был опросик в Америке - так там выяснили что инфляция будет ОГОГО или ойойой.
последнее Ваше сообщение показывает о Вашей хамской сущности.
Анализируя вышесказанное, стало понятно, что в Форуме кроме инфо, которую предоставляет mem на самом деле не найдешь полезного. А некоторые участники не предлагая ничего существенного в расчетах говорят БАБА ЯГА ПРОТИВ.
Давайте закончим спор - мы же умные люди а не БЯ. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 12:35 |
|
|
! |
КовАл: |
| Временно закрыл тему, дабы не разгорелся скандал. Тема будет открыта после принятия решения администрацией в отношении высказывания г-жи ZET |
Добавлено спустя 24 минуты 45 секунд:
Уважаемая, ZET
Я, как администратор Клуба, позволю себе задать Вам несколько вопросов, на которые очень рассчитываю получить ответы.
1. Где Вы увидели хамство со стороны rudge?
2. Кто Вас заставляет общаться на форуме, где Вы не можете найти для себя ничего полезного?
3. Предполагаете ли Вы, что кроме Вашего мнения и мнения Мэм существуют еще и другие точки зрения, заслуживающие внимания?
З.Ы. Тема открыта. |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 13:50 |
|
| КовАл писал(а): |
| З.Ы. Тема открыта. |
Да, наверное погорячилась с
"что в Форуме кроме инфо, которую предоставляет mem на самом деле не найдешь полезного" есть еще некоторая полезная инфо - и я рада что есть такой форум.
| КовАл писал(а): |
| 1. Где Вы увидели хамство со стороны rudge? |
в сообщениях типа "я его сделал" и никаких существенных заявлений в решении проблем.
| КовАл писал(а): |
| 3. Предполагаете ли Вы, что кроме Вашего мнения и мнения Мэм существуют еще и другие точки зрения, заслуживающие внимания? |
Все мнения заслуживают внимания, и, относясь ко всем с уважением не стоит (мне так кажется) не говорить что это не так, а предложить что-то, принимая во внимание ситуацию на рынке продажи имущества (все тот же злополучный метод экстракции - как говорилось выше тоже с удовольствием его использую в нужные моменты, НО ... )
Добавлено спустя 3 минуты 32 секунды:
и еще, спорить не люблю - и много было прошено, господа давайте не будем спорить - предложите что-то |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 14:03 |
|
| ZET писал(а): |
Читайте пристальне НСО:
...
3. Согласно п. 16 НСО 1: 16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу грунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки... |
у Вас вызывает сомнение объявление в газете или в инете??? - так для этого есть телефон - поднимаем трубку и проверям, торгуемся и пишем в отчет цифру, иногда действительно предложение 100у.е./м.кв., звоню удивляюсь, говорят там опечатка не 100 а 1000 - какие сомнения в достоверности???
| ZET писал(а): |
| 1. Инвесторы не бросаются из одного вида деятельности в другу поэтому Ваши доводы никчемны. |
Вы инвестор? поверьте они тоже меняют поле деятельности и/или расширяют его за счет других вариантов инвестирования!
| ZET писал(а): |
| 2. Доход от аренды можно положить в банк (как Вам замануха???) |
а потом полученные проценты с депозита оолжить соседу под %, а потом эти проценты вложить в новый бизнес, а потом прибыль от этого бизнеса опять вложить в недвижимость и так далее.... причем тут это?...
ZET, я лично несколько раз менял свою точку зрения (по разным вопросам) благодаря суждениям других участников этого форума, за что им и клубу ОКНО большое спасибо!!! иногда нужно быть открытым для чужих мнений, тогда только можешь развиваться и расти вверх...
Хамства я не увидел, Рудж ответил не Вам, а мне, это во-первых, а во-вторых это был смайл/жест/знак поддержки, а никак не хамства/ругани/злобы, тем более в ваш адрес.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 14:23 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| Вы инвестор? поверьте они тоже меняют поле деятельности и/или расширяют его за счет других вариантов инвестирования! |
и это есть правда
| Филин Андрей писал(а): |
| ZET, я лично несколько раз менял свою точку зрения (по разным вопросам) благодаря суждениям других участников этого форума, за что им и клубу ОКНО большое спасибо!!! иногда нужно быть открытым для чужих мнений, тогда только можешь развиваться и расти вверх... |
и всегда открыта и пытаюсь расти и увидела и услышала многое интересное и говорила спасибо если есть конструктивные предложения а не "я считаю не так"
| Филин Андрей писал(а): |
| Хамства я не увидел, Рудж ответил не Вам, а мне, это во-первых, а во-вторых это был смайл/жест/знак поддержки, а никак не хамства/ругани/злобы, тем более в ваш адрес.... |
значит проглядела кому ответил и приняла на свой счет. ТОгда выходит, что Рудж не хамская личность и сорри |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 14:28 |
|
| ZET писал(а): |
| в сообщениях типа "я его сделал" и никаких существенных заявлений в решении проблем. |
если честно, то я не увидел слов с таким подтекстом... Вам же советую просто проще к этому относиться... понимаете, интернет-общение штука скользкая... хотя и существуют смайлики, но не всегда понятен тон писАвшего... посему, не нужно думать, что к вам настроены враждебно... скорее всего это Вам просто чудится Определенный стеб, конеШно, бывает, но это же общение... не горячитесь... найдите нужные слова и ответьте... но не срывайтесь... подумайте, а может быть оппонент только этого и ждет? Для развлечения и разрядки почитайте что такое троллинг
Это я к тому, что Вы еще не сталкивались с серьезным стебом.
Да, только Боже упаси rudge принять это на свой счет... я никоим образом не пытаюсь отнести rudge к троллям.
| ZET писал(а): |
| Все мнения заслуживают внимания, и, относясь ко всем с уважением не стоит (мне так кажется) не говорить что это не так, а предложить что-то, принимая во внимание ситуацию на рынке продажи имущества (все тот же злополучный метод экстракции - как говорилось выше тоже с удовольствием его использую в нужные моменты, НО ... ) |
думаете, что не стоит? Не соглашусь с Вами... если человек выставляет что-то на обсуждение, то врядли для того, что бы похвастаться... его интересуют (или, во всяком случае, должны интересовать) дыры в предложенной им методике, а критика помогает их вскрыть. Когда критикуют Ваш метод, то это не значит, что критикующий относится к Вам, как личности отрицательно или предвзято... разделяйте критику, предложенной Вами методики и т.п. оценки и отношение к Вам, как личности. Это разные веСЧи.
| ZET писал(а): |
| и еще, спорить не люблю - и много было прошено, господа давайте не будем спорить - предложите что-то |
вспомните, что в споре рождается истина
Надеюсь, что инцидент исчерпан... и давайте поставим на этом точку... точку не в дискуссии, а в обсуждении личностей... дискуссию, я думаю, стоит продолжить. |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 14:37 |
|
| КовАл писал(а): |
| Это я к тому, что Вы еще не сталкивались с серьезным стебом. |
не хотелось бы, дама то вспыльчивая
| КовАл писал(а): |
| Это разные веСЧи. |
| КовАл писал(а): |
| Надеюсь, что инцидент исчерпан... и давайте поставим на этом точку... точку не в дискуссии |
Да ЗАААА
Так вот, .... было не оговорено предложение использования риска так сказать политического как считаете? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 15:10 |
|
| ZET писал(а): |
| было не оговорено предложение использования риска так сказать политического как считаете? |
я не знаю что сказать... можно уточнить вопрос? Где было предложено использовать данный риск? |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 15:13 |
|
опять же злополучній кумулятивній метод:
Политический риск – особенно важный риск, связан с политическими факторами страны, как субъекта риска, так и стран прямо или косвенно влияющих на хозяйственную деятельность субъекта риска, например, политическое насилие, экспроприация, другие действия государственных органов, снижение уровня доверия к государству, коррумпированность власти, например, в балансе – статья основных средств, земельные участки и объекты природопользования
| Цитата: |
Следует отметить, что попытки учитывать политические риски, вызываемые действиями отдельных государственных деятелей или правительств, предпринимались еще в XIX в. Так, известный банкир Ротшильд так организовал систему информации о политических событиях, что получал сообщения о них на несколько дней раньше, чем правительство.
Понятие "политический риск" появилось в лексиконе американских корпораций в 1959 г. после прихода к власти на Кубе Ф. Кастро. Одна из первых работ по этой проблеме - книга Ф. Рута "Бизнес США за рубежом и политический риск", где был проанализирован политический риск, которому подвергается деятельность американских компаний в других странах.
О важности учет влияния политического риска на результаты деятельности предпринимательской фирмы говорит то, что для анализа и оценки политического риска создана мировая сеть специализированных аналитических центров как коммерческого, так и некоммерческого характера. В развитых странах насчитывается свыше 500 подобных центров, основная часть которых находится в США. Наиболее известными некоммерческими центрами, изучающими политический риск в основном в теоретическом плане, являются Центр стратегических и международных исследований в Джорджтаунском университете, Исследовательский центр международных изменений при Колумбийском университете (Нью-Йорк).
Политические риски можно подразделить на четыре группы:
• риск национализации и экспроприации без адекватной компенсации;
• риск трансферта, связанный с возможными ограничениями на конвертирование местной валюты;
• риск разрыва контракта из-за действий властей страны, в которой находится компания-контрагент;
• риск военных действий и гражданских беспорядков.
Риск национализации на практике толкуется предпринимателями очень широко - от экспроприации до принудительного выкупа властями имущества компании или просто ограничения доступа инвесторов к управлению активами. При определении риска национализации сложность состоит в том, что в любой стране власти никогда не рекламируют возможность экспроприации или национализации. Как следствие, ни в одном документе юридически точно не определяется, чем, например, отличается национализация от конфискации.
Риск трансферта связан с переводами местной валюты в иностранную. Примером может служить ситуация, когда предприятие работает рентабельно, получая прибыль в национальной валюте, но не в состоянии перевести ее в валюту инвестора, чтобы рассчитаться за кредит. Причин может быть множество - например, принудительно длинная очередь на конвертацию.
Риск разрыва контракта предусматривает ситуации, когда не помогают ни предусмотренные в договоре штрафные санкции, ни арбитраж: контракт разрывается по не зависящим от партнера причинам, например, в связи с изменением национального законодательства.
Последний из группы политических рисков - это риск военных действий и гражданских беспорядков, в результате которых предпринимательские фирмы могут понести большие потери и даже обанкротиться.
Политический риск условно можно также подразделить на страновой, региональный, международный. Под страновым политическим риском следует понимать нестабильность внутриполитической обстановки страны, оказывающей влияние на результаты деятельности предпринимательских фирм, в связи с чем возрастает риск ухудшения финансового состояния фирм, вплоть до их банкротства. Особенно это сказывается на предприятиях различных форм малого бизнеса, поскольку напряженность политической ситуации в стране приводит к нарушению хозяйственных связей, что наиболее ощутимо отражается на деятельности небольших предприятий, ставит их на грань банкротства вследствие необеспеченности сырьем, материалами, оборудованием.
Под региональным политическим риском следует понимать нестабильность политической обстановки в определенном регионе, которая влияет на результаты деятельности предпринимательских фирм; в частности, это может быть вероятность потерь из-за военных действий в данном регионе, а также вмешательства в предпринимательскую деятельность региональных органов управления.
Учет международного политического риска важен для предпринимательской деятельности как для фирм, имеющих выход на международный рынок, так и для фирм, имеющих зарубежных партнеров.
Поскольку на политические риски предприниматель не может оказывать непосредственного влияния, так как их возникновение не зависит от результатов его деятельности, политический риск следует относить к группе внешних рисков |
(с) Автономная некоммерческая организация «Российская академия предпринимательства» Новосибирский филиал "Финансовая среда и предпринимательские риски" А.В. Непомнящий Новосибирск 2008 г.
|
! |
zanoza: |
| пожалуйста, если цитируете чьи-то труды, указывайте авторство, если это возможно. |
|
|
|
|
|
Валюшка
Сообщения: 3
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 16:16 |
|
Поскольку мы пользуемся в основном американской методикой определения рисков, то логичнее принимать депрозиты долларовые и арендную ставку переводить в доллары США. Переводить с учетом официального курса, а конвертация валюты здесь ни при чем.
По поводу того, что при дисконтировании мы не можем прогнозировать курс валюты, то как же мы прогнозируем арендную ставку (вроди тоже как то...). По поводу определения ставки капитализации делением прогнозируемого чистого операционного дохода на цену продажи, то есть проблема с ценой продажи в условиях пасивного рынка недвижимости (а в настоящее время он таковым и является). Существует проблема цены продажи и в том, что она часто не прозрачна, поскольку уйти от налогов всем сеже хочется.
Сейчас для оценщиков сложный период, поскольку применение любого метода требует тщательного анализа ситуации. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 17:48 |
|
ZET, так задайте вопрос... да, такой риск существует... если Вы цените предприятие, которое претендует "быть интересным" иностранному инвестору, то его нужно учитывать. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 23 Сен 2009 18:58 |
|
КовАл
+1
и вот мои мысли по этому поводу - в кумулятивном мы к депозитной безрисковой составляющей нашего будущего "мини-бизнеса" добавляем риски, которые присущи этой недвижке, и которых нет в депозите...... а страновой, политический риск есть как в недвижке так и в депозите (как правило), т.е. если (упаси господь) в стране начинается военный конфликт, то невидать вам своей доходной недвижки, равно как и депозита в банке, даже нет! депозит хуже будет его заморозят еще раньше, чем ракета/снаряд разрушит первый объект недвижимости..... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2009 09:25 |
|
А может его можно применить как внутренний риск для недвижки - все-таки політична криза?
Допустим пример с казино - отменили такую деятельность, что привело к выбросу на рынок недвижимости дополнительные предложения при мааааленьком спросе. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2009 11:10 |
|
2 ZET
| Филин Андрей писал(а): |
| страновой, политический риск есть как в недвижке так и в депозите |
Вы ведь берете депозит в той же стране, где "покупаете" недвижку... ИМХО |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2009 11:35 |
|
я согласна, но все-таки предугадать действие нашего правительства оччень сложно и не знаешь что запретят в будушем. Или еще новость -
Правительство предложило принять закон, ужесточающий регулирование цен на социально значимые товары. Согласно документу, Кабинет министров сможет устанавливать мораторий на повышение цен и расширит возможности по контролю над деятельностью производителей.
http://news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2009/09/24/172177
капец нашим производителям, привет Китай, Росиия, Беларусь |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2009 11:38 |
|
ZET не мешайте всё в кучу, для этого есть раздел Новости и аналитика |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2009 11:40 |
|
простите не буду - это я к риску политическому |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2009 11:50 |
|
| ZET писал(а): |
| но все-таки предугадать действие нашего правительства оччень сложно и не знаешь что запретят в будушем |
согласитесь, это может быть и с депозитами - запретят например выдавать в валюте обратно и будут выдавать в гривне, зафиксируют на дату принятия столь гениального решения курс (например 8,5) а выдавать будут в течение года, когда курс вырастет до 10-15-38,69 грн.... и как тогда? наше правительство и политика - это риск не только для казино, недвижки или банановых импортеров, а и для депозита, как ни странно! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2009 11:54 |
|
ну не травите все понимаю |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2009 11:56 |
|
| ZET писал(а): |
| ну не травите все понимаю |
а в чем тогда вопрос? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2009 12:09 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| а в чем тогда вопрос? |
размышления на тему переоценки ликвидности украинского имущества. Но это наверное сильно высоко беру (в смысле углубляюсь) - поэтому вопросов таких задавать не буду. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
