| Автор |
Сообщение |
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
 Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 11:47 |
  |
Есть такой вопрос.
Оцениваем земельный участок под бурако-приемным пунктом. 10 га земли, застроено 0,2 га.
Участок черти-где, в депрессивном районе...Достраивать не получается...уходим в минус...
Возникла шальная мысль....Можно ли брать доход с площадки где лежит бурак...Скажем за 0,5 года, площадка где-то 2,5га под хранение бурака.
Кто-то с подобным сталкивался? Может есть какие то данные по аренде подобных площадок...
Спасибо заранее  |
|
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 11:54 |
|
НУ есть данные по аренде открытых зерноскладов, металлоскладов... можно как-то выкрутить наверное... |
|
|
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 11:57 |
|
| zanoza писал(а): |
| НУ есть данные по аренде открытых зерноскладов, металлоскладов... можно как-то выкрутить наверное... |
а есть где то под рукой, чтобы хоть понимать порядок цифр? а то погуглил и не нашел ничего похожего...а вот зерносклады как раз что-то рядом |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 13:03 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Оцениваем земельный участок под бурако-приемным пунктом. |
Вопрос чисто из любопытства, так называемый бурако-приемный пункт - это типа кагатное поле при сах. заводе или чтото другое?
И еще
| Lleyton писал(а): |
| Достраивать не получается |
там что, незавершенка? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
 |
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 13:34 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Оцениваем земельный участок под бурако-приемным пунктом. |
Вопрос чисто из любопытства, так называемый бурако-приемный пункт - это типа кагатное поле при сах. заводе или чтото другое? |
Да.
| Сергей_К писал(а): |
И еще
| Lleyton писал(а): |
| Достраивать не получается |
там что, незавершенка? |
Да нет. Имею ввиду плотность застройки маленькая. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 13:38 |
|
| Lleyton писал(а): |
Есть такой вопрос.
Оцениваем земельный участок под бурако-приемным пунктом. 10 га земли, застроено 0,2 га.
Участок черти-где, в депрессивном районе...Достраивать не получается...уходим в минус...
Возникла шальная мысль....Можно ли брать доход с площадки где лежит бурак...Скажем за 0,5 года, площадка где-то 2,5га под хранение бурака.
Кто-то с подобным сталкивался? Может есть какие то данные по аренде подобных площадок...
Спасибо заранее |
Вообще то интересная задачка однако, ибо такие бурако-приемные пункты являются началом технологической цепочки сахарных заводов. Без самого завода они, в том виде в котором есть, никому не нужны. А завод без онного не сможет нормально ритмично работать. И если они продаются то только как спец.объект (спецмайно) вместе с сахарным заводом. Естественно если район тьму/таракань, а не черта нас. пункта.
Вот и думай теперь как ее считать 
Это так мысли в слух.
Ну, а че если попробовать через стоимость расположенных рядом ЗУ пусть даже с изменением функ использования. 0,8 га под, на пример, пахоту, а 0,2 под площадку для техники и промежуточного складирования. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 13:38 |
|
| Цитата: |
| Имею ввиду плотность застройки маленькая. |
так а чего нельзя предположить достройку до нормативной по ДБНу плотности? |
|
|
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 13:41 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| Имею ввиду плотность застройки маленькая. |
так а чего нельзя предположить достройку до нормативной по ДБНу плотности? |
Так говорю ж.. в минус уходим..
Добавлено спустя 10 минут 34 секунды:
Re: Нужен совет по оценке зем. участка
| rudge писал(а): |
Вообще то интересная задачка однако, ибо такие бурако-приемные пункты являются началом технологической цепочки сахарных заводов. Без самого завода они, в том виде в котором есть, никому не нужны. А завод без онного не сможет нормально ритмично работать. И если они продаются то только как спец.объект (спецмайно) вместе с сахарным заводом. Естественно если район тьму/таракань, а не черта нас. пункта.
Вот и думай теперь как ее считать
Это так мысли в слух.
Ну, а че если попробовать через стоимость расположенных рядом ЗУ пусть даже с изменением функ использования. 0,8 га под, на пример, пахоту, а 0,2 под площадку для техники и промежуточного складирования. |
Да думали...в общем то по итогу стоимость выходит та же..но как по мне не совсем правильно...поскольку покупатель нам известен и это крупная сельхозкомпания, которая будет там строить что то вроде элеватора....но вот на смету они раскошеливаться не хотят и посему пытаемся что-то слепить из г... |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 13:53 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Да нет. Имею ввиду плотность застройки маленькая. |
Может я чего то и не знаю или не понимаю, а какя плотность застройки должна бить у кагатного поля? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 13:58 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Да нет. Имею ввиду плотность застройки маленькая. |
Может я чего то и не знаю или не понимаю, а какя плотность застройки должна бить у кагатного поля? |
Нет ну это же не совсем поле, там есть и админ.здание и несколько весовых, браковых...гаражи... |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 14:38 |
|
| Цитата: |
| Так говорю ж.. в минус уходим.. |
даже если чем-то приличным застроить, да?
понимаю.... |
|
|
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 15:06 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| Так говорю ж.. в минус уходим.. |
даже если чем-то приличным застроить, да?
понимаю.... |
Да там аренда не вытягивает сумму затрат...а приличного там ничего и не построишь |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 17:40 |
|
да какая разница что там вообще? считая только участок, мы должны рассматривать его как условно свободный!
вот и "придумайте" ему любое назначение, конечно же в рамках разумного - там у Вас по назначению земли промышленности? Так и ищите подобные аналоги, пусть не в тьму-таракани, а в более "жилых" районах, ну понятно с корректировкой на место! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Крилан
Возраст: 42
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 11 Окт 2010 11:58 |
|
Шановні оцінювачі. Поможіть: при ЕГО присадибних ділянок під забудову і для ОСГ (на жаль на даний час оцінював лише такі з.д.) при корегування ціни сотки в залежності від ціни ввожу наступне -
1. наприклад:
дата оцінки: 11.10.2010,
аналог : 05.05.2010 року.
Пишу, що різниця 5 %. Сам знаю, що неправильно, однак де брати інше значення не знаю. 
2. Площа з.д. під забудову оцінюваної з.д.: 0,10 га
аналог - 0,25 га,
Від аналога віднімаю десь 4 % від сотки. Роблю як навчили, хоча сам бачу, що неправильно і неточно.
На даний момент стажують.
Екзамен 16.10.2010 в Харкові.
Поможіть. |
|
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пн, 11 Окт 2010 12:16 |
|
Як що не маєте готового аналізу залежності вартості земельної ділянки від площі, можна зробити свій. Порядок розрахунку можна знайти в книзі Драпіковського-Іванової. Звичайний стат аналіз. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 11 Окт 2010 12:20 |
|
| Крилан писал(а): |
дата оцінки: 11.10.2010,
аналог : 05.05.2010 року.
Пишу, що різниця 5 %. |
правильно буде так - шукаєте дані про ринок продажу подібних ЗД в травні та такі ж дані в жовтні - знаходите різницю (хай буде умовно зростання на 5 % ) ось Вам і корегування, тобто, шукайте аналітику ринку, якщо не знайдете, то моя Вам порада - просто спитайте у рієлторів "а чи зросли/впали ціни з травня?" та на основі їх казок можете написати якусь цифру, або ж краще напишіть що ринок не змінився (я не знаю який регіон, але за останні 5 міс. на мою думку дуже відчутних змін не відбулося), та не корегуйте взагалі...
| Крилан писал(а): |
2. Площа з.д. під забудову оцінюваної з.д.: 0,10 га
аналог - 0,25 га,
Від аналога віднімаю десь 4 % від сотки. |
та ж сама ситуація - шукайте ділянки з різними розмірами в різних районах і дивіться на залежність ціни від розміру ділянок які знаходяться в одному районі - виводьте коефіцієнт залежності ціни від розміру та його застосовуйте у розрахунках... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 11 Окт 2010 14:23 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Да там аренда не вытягивает сумму затрат...а приличного там ничего и не построишь |
а попробуйте разделить участок на застроенный (с плотностью застройки сходной с ДБН) а часть ценить как вільну від забудови. |
|
|
|
|
|
Крилан
Возраст: 42
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 11 Окт 2010 14:28 |
|
Полтавська область, Чорнухинський район, смт Чорнухи - тут я знаходжусь. Мій (точніше моя) начальник стажування в Дніпропетровську, бачу її лише десь 1 раз в півроку. На даний момент я єдиний в районі (якщо дасть Бог здам екзамени) оцінщик земельних ділянок. Аналоги я брав у нотаріуса за певний презент (їх робили сусідні райони). На сьогодні за аналоги беру власні оцінки, які я робив раніше.
Я скину свій звіт ЕГО для забудованої з.д. - оцініть будь-ласка провильність взагалі і конктретно правильність коефіцієнтів.
Таблицю розрахунків, якщо можна, порадьте як можна розширити і уточними.
Зараньше вдячний. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Кононенко Х.Г. (05.10.2010) Забудова.doc |
| Размер файла: |
526.5 Kб |
| Скачан: |
75 раз |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 11 Окт 2010 19:18 |
|
| Крилан писал(а): |
| Аналоги я брав у нотаріуса |
это круто, так сказать самые что ни есть рыночные аналоги
| Крилан писал(а): |
| На сьогодні за аналоги беру власні оцінки, які я робив раніше. |
а это как бы сказать - не очень, все же чужие отчеты (на основе которых совершались сделки у нотариуса), это чужое мнение, а теперь Вы берете свои "мнения" за основу, для принятия своих же "мнений"
хотя... Вы же в отчете не пишете что взяли цифру из Вашего же отчета |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 09:37 |
|
| Цитата: |
| это круто, так сказать самые что ни есть рыночные аналоги |
- зато достоверніе и бумажно подтвержденные. у нотариуса кстати фигурирует цифра на основании єкспертной оценки. оценщик не имеет оснований не верить предыдущему оценщику, нотариусу и сторонам сделки. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 09:49 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| это круто, так сказать самые что ни есть рыночные аналоги |
- зато достоверніе и бумажно подтвержденные. у нотариуса кстати фигурирует цифра на основании єкспертной оценки. оценщик не имеет оснований не верить предыдущему оценщику, нотариусу и сторонам сделки. |
Ну да, именно "подтвержденные". Нотариус нарушил закон и в случае обращения к нему на предмет дать копию документов по сделкам (оценка, договор) или подтвердить эти данные, он, нотариус сделает "умное" лицо и скажет, а откуда Вы взяли что я давал/а этому оценщику такие данные?"
Так что лучше МОЛЧАТЬ про нотариуса и не подставлять человека. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 10:14 |
|
| Цитата: |
| а откуда Вы взяли что я давал/а этому оценщику такие данные?" |
ну это уже задача оценщика - раздобыть либо справку от нотариуса, либо копии договоров купли-продажи  |
|
|
|
|
|
Крилан
Возраст: 42
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 10:54 |
|
Ніхто мені копій жодних документів не давав, просто я взяв у нотаріуса звіти ЕГО інших оцінщиків і при ньому просто переписав дані про з.д.
Якщо хто бачив мій звіт ЕГО то скажіть свою думку, а то скачали вже 13 раз, а мовчать як партизани. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 11:00 |
|
счас скачаю 14 раз и скажу |
|
|
|
|
|
Крилан
Возраст: 42
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 11:04 |
|
Буду дуже вдячний за професійну оцінку моїх слабеньких знань. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 11:09 |
|
пишем не "ЦІЛЬ ОЦІНКИ", а "Мета". не "ДІФЕНІЦІЇ", а "ДЕФІНІЦІЇ".
зачем вам в списке "17. Фридман Дж., Ордуэй Ник. "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости".Пер. с англ., - М., "Дело ЛТД", 1995. "? В разделе "ІДЕНТИФІКАЦІЯ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ" пустые строчки зачем?
а это у вас отчет куда, на экзамен идет?
Добавлено спустя 6 минут 11 секунд:
не вижу у вас описания и обоснования применяемых поправок. по среднеарифметическому результату нельзя брать итог - согласно методике либо модальное, либо медианное.
Добавлено спустя 1 минуту 8 секунд:
вообще отчет типовой "Для нотариуса". Если вам нужен "На экзамен" - то он должен быть иным. попросите как базу отчет, прошедший дерэкспертизу. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 11:25 |
|
| Крилан писал(а): |
| Якщо хто бачив мій звіт ЕГО то скажіть свою думку, а то скачали вже 13 раз, а мовчать як партизани. |
Ви б сказали, що проходили практику в когось із іменитих оцінювачів, то Ваш би звіт скачало 113 людей, та вже б давно "розірвали його на шматки", смакуючи перемогу власного розуму над гуру в оцінці  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Крилан
Возраст: 42
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 11:34 |
|
Як не дивно подібні мої звіти на попередній екзамен пройшли (тьху-тьху щоб не зглазить).
Середнє арифметичне береться по тій причині, що аналогів лише 4 і особливо вибирать з 2-х (при медіані) ніяк. Взагалі як навчили, так і плаваю. Гуртом і батька легше бить, а мене на жаль вживу ніхто не вчить.
Ваші зауваження враховані і якщо є у Вас звіт, який пройшов експертизу, то хоч витяг з нього надішліть, а як ні то напишіть де такі можна взяти. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 13:46 |
|
Крилан, написала вам в личку. |
|
|
|
|
|
Крилан
Возраст: 42
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 14:06 |
|
Пусті строчки в ідентифікації об"єкта оцінки для того, щоб щось додати з документів, якщо замовник їх надає. Взагалі мені просто інколи ліньки видаляти зайві строчки, особливо коли замовник сидить над головою і ниє: "Нас уже нотаріус жде і в нього немає часу" ну і т.д. і т.п.
Я вас всих прошу (тих хто бачив мій звіт ЕГО) - в розрахунковій таблиці може які параметри додати, може які відняти. Якщо додати, то в якому саме порядку. Нас вчили в ХЦНТЕІ, що порядок корегування параметрів аналогів з.д. - важливий. Чи це так? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 12 Окт 2010 14:25 |
|
| Крилан писал(а): |
| Нас вчили в ХЦНТЕІ, що порядок корегування параметрів аналогів з.д. - важливий. Чи це так? |
в Вашем случае (учитывая схему расчетов) да... важно. |
|
|
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 19 Мар 2012 23:57 |
|
Люди добрые,подскажите,пожалуйста,а то меня совсем запутали...Надо оценить дом с земельным участком,кот. приватизирован (т.е.имеется госакт). Лицензия на землю необходима или достаточно сертификата СОД по специализации 1.1,где указано оценивать недвижимость,в т.ч. земельные участки? |
|
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 08:25 |
|
Необходима |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 10:39 |
|
| Стася писал(а): |
| Люди добрые,подскажите,пожалуйста,а то меня совсем запутали...Надо оценить дом с земельным участком,кот. приватизирован (т.е.имеется госакт). Лицензия на землю необходима или достаточно сертификата СОД по специализации 1.1,где указано оценивать недвижимость,в т.ч. земельные участки? |
лицензия нужна, если нужен отдельный "висновок" о стоимости условно свободного земельного участка.
обычно нотариусы заверяют отдельно 2 договора : дом + земля. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 17:17 |
|
спасибо за ответы! А зачем тогда в сертификате указывают недвижимое имущество,в т.ч. земельні дылянки??? |
|
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 18:50 |
|
наверное что бы было понятно, что оценивается весь объект недвижимости, а не только земельные улучшения. Вы же дом с землей оцениваете, или только улучшения? |
|
|
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 19:03 |
|
если нет госакта,то получается земельные улучшения,а если есть госакт и при наличии лицензии,то надо и дом и землю отдельно как требует того нотариус |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 21:24 |
|
| Стася писал(а): |
| если нет госакта,то получается земельные улучшения,а если есть госакт и при наличии лицензии,то надо и дом и землю отдельно как требует того нотариус |
Для варианта с госактом я бы предложил по-другому, а именно два отчёта:
1. независимая оценка дома (объект недвижимости = земля + зем.улучшения), можно в висновке указать, что стоимость дома включает стоимость прав на зем. участок,
2. эксп.денежная оценка земли (условно свободная).
Для варианта без госакта ЕЩЁ раз попробую сформулировать мысль...
Отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок под зданием не мешает зем. участку генерировать свою часть в стоимости недвижимости. И если спрашивают "сколько стоит дом", то без всяких дополнительных условий имеется ввиду "сколько стоит объект недвижимости", а значит "дом в границах земельного участка". И если спрашивают "сколько стоит дом без учёта стоимости прав на землю", то это уже совсем другая история... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 22:52 |
|
Yourick, спасибо большое! |
|
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 09:46 |
|
Закон "Про оцінку земель"
Стаття 6. Суб'єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель.
Суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є:
юридичні особи - суб'єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та які отримали ліцензії на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку;
фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензію на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку; |
|
|
|
|
|
Ксюшка
Сообщения: 29
Откуда: Київ
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2012 11:31 |
|
| Yourick писал(а): |
Стася написав:
если нет госакта,то получается земельные улучшения,а если есть госакт и при наличии лицензии,то надо и дом и землю отдельно как требует того нотариус
Для варианта с госактом я бы предложил по-другому, а именно два отчёта:
1. независимая оценка дома (объект недвижимости = земля + зем.улучшения), можно в висновке указать, что стоимость дома включает стоимость прав на зем. участок,
2. эксп.денежная оценка земли (условно свободная).
Для варианта без госакта ЕЩЁ раз попробую сформулировать мысль...
Отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок под зданием не мешает зем. участку генерировать свою часть в стоимости недвижимости. И если спрашивают "сколько стоит дом", то без всяких дополнительных условий имеется ввиду "сколько стоит объект недвижимости", а значит "дом в границах земельного участка". И если спрашивают "сколько стоит дом без учёта стоимости прав на землю", то это уже совсем другая история... |
Ситуация: оценка дома, земельный участок не приватизированый.
При оценке все равно же определяется стоимость дома вместе с землей, и в заключении пишем "стоимость дома с учетом земельного участка" Я правильно понимаю?
Или не надо писать "с учетом земельного участка"? |
|
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2012 12:41 |
|
У Вашому випадку "с учетом земельного участка" писати не потрібно, оскільки Ви з.д. не оцінюєте, а лише враховуєте її параметри при розрахунку будинку.
Подібні будинки що розташовані на з. д. на яку виготовлений деж акт і не виготовлений, будуть коштувати однаково, оскільки різниця між ними буде лише в оформлених д-х на землю, а вартість з.д. завжди присутня у вартості будинку.
Все залежить від того, що у Вас є обєктом оцінки, і мети оцінки. |
|
|
|
|
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2012 12:46 |
|
| Ксюшка писал(а): |
Ситуация: оценка дома, земельный участок не приватизированый.
При оценке все равно же определяется стоимость дома вместе с землей, и в заключении пишем "стоимость дома с учетом земельного участка" Я правильно понимаю?
Или не надо писать "с учетом земельного участка"? |
я не писала и не пишу,в почитав форум,я тоже засомневалась,правильно ли я делаю |
|
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2012 12:52 |
|
Можно написать - стоимость объекта недвижимости и не парить мозги.
Можно далее дописать в том числе оценочная стоимость земельного участка (если для налогооблажения) = нормативная денежная оценка (если нет нормативной тогда експертная). А можно и не писать. |
|
|
|
|
|
Ксюшка
Сообщения: 29
Откуда: Київ
|
| Добавлено:
Ср, 28 Мар 2012 13:32 |
|
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 29 Мар 2012 16:45 |
|
направление 1.1 позволяет оценивать домовладения т.е. ЗУ и улучшения. и в заключении так и пишем стоимость домовладения составляет ...грн. в том числе стоимость ЗУ .... грн.
Нужен отдельно отчёт об ЗУ? так и делаем: в одном отчёте отдаём стоимость улучшений в другом стоимость ЗУ. |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
 |
|
Стася
Сообщения: 204
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 29 Мар 2012 21:11 |
|
| Помещик писал(а): |
| Нужен отдельно отчёт об ЗУ? так и делаем: в одном отчёте отдаём стоимость улучшений в другом стоимость ЗУ |
отдельно отчет со стоимостью ЗУ без лицензии не канает |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 29 Мар 2012 21:38 |
|
совершенно верно...
кстати. новости, нотариусы обязаны оформлять все одной сделкой)))) но поскольку регистрация идет одтельно мухи отдельно котлеты- имеем идиотизм...пока... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Крилан
Возраст: 42
Сообщения: 14
|
| Добавлено:
Пн, 05 Ноя 2012 20:48 |
|
Шановні колеги, уточніть будь-ласка правильність корегування під час оцінки присадибних земельних ділянок (ЕГО)
Я оцінюю так - наприклад: вартість 1 сотки зем. діл - 300 грн (х)
Отже
х+а=х1, х1-б=х2, х2+в=х3, х3-г=х4, ... х15-я=(х16)
Як ви зрозуміли, а,б,в і т.д. це величина корегувань у процентах від відповідної величини даного параметра (х, х1, х2 і т.д.)
Тут мені розказують що потрібно корегувати наступним чином:
300 грн (х) + а - б - в + г + д - ... - я = (х з поправками)
Я більше ніж впевнений, що х16 і х з поправками будуть різні, навіть якщо а,б,в і т.д. будуть однаковими.
Так підкажіть як правильно рахувати.
Корегувати параметр і потім від корегованого корегувати далі, або
брати початкову величину і + - + - + - ну і т.д.
|
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пн, 05 Ноя 2012 21:07 |
|
Крилан, что-то похожее обсуждалось здесь |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2012 17:59 |
|
| Крилан писал(а): |
| Так підкажіть як правильно рахувати. |
Бачив на практиці обидва варіанти.
Здається, в розумінні Методики ЕГО (http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1531-2002-%D0%BF, п.8) правильним є варіант 2. |
|
|
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:05 |
|
Новая тема!!
Как стажер /один из последних ))/ прощу помощи -на завтра нужен отчет составить. Ситуация такая- есть районный город/в нем рынок есть зем уч-ки под жилой дом, также есть и дома!/ и есть село в районе/рынок представлен несколькими домами и 0 участками/. Пощел по мультипликатору исходя из квадратных м.- нифига не выходит нормально цена уч-ка. Пощел выводить К исходя не из м.кв. а как за единицу/т.е. взял сравнеиние сложил и поделил на кол-во сравнения/ по ходу образовывается более рыночная цена уч-ка. Вопрос -можно так пойти ? Да вообще каким путем наименьщего сопротивления/)/ можно сделать? |
_________________
«Что человек, когда его желания – еда и сон? Животное, не боле» |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:15 |
|
Поищите аналоги по подобным населенным пунктам в округе.
Или методом остатка, если ничего нет совсем. |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:17 |
|
Метод остатка по селам дает минус, очень часто. |
|
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:19 |
|
| zanoza писал(а): |
| Метод остатка по селам дает минус, очень часто. |
Согласна. По-этому всегда ищу аналоги. |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:20 |
|
В нащем районе и по другим селам подобного нет. Лезть в другой админ район не могу и не хочу. А о методе остатка я непонимаю- вкратце вразумите /руководитель затрудняется ответить и к тому же уже 11 часов, чтобы его еще подергать/. А то что я писал - не подходит? Вразумите |
_________________
«Что человек, когда его желания – еда и сон? Животное, не боле» |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:22 |
|
Что Вас пугает в другом районе? Если есть предложения в подобных селах , они, вряд ли, чем-то кардинально отличаются от вашего.
Остаток - это стоимость домовладения-стоимость улучшений (затраткой).
Только вот zanoza права: как правило уход в минус. |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:27 |
|
Поиск базы /неужели я могу влазить в другой админ район?/ А у нас арйоне нету продаж отдельно продаж зем участков пустых- соответственно 0 на все 26 сел. |
_________________
«Что человек, когда его желания – еда и сон? Животное, не боле» |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:30 |
|
| solders писал(а): |
| Поиск базы /неужели я могу влазить в другой админ район?/ А у нас арйоне нету продаж отдельно продаж зем участков пустых- соответственно 0 на все 26 сел. |
Ну так ответьте мне на вопрос:
| Sova писал(а): |
| Что Вас пугает в другом районе?. |
|
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:34 |
|
Ну так ответьте мне на вопрос:
| Sova писал(а): |
| Что Вас пугает в другом районе?. |
[/quote]
=Значит можно? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:36 |
|
можно, если аргументируете нормально.
а если есть в соседнем селе и дома на земле, и земля - то можно попытаться вывести % соотношение стоимости земли и улучшений в общей стоимости, и применить к вашему селу - считаете стоимость домовладения и % определяете стоимость земли. |
|
|
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:39 |
|
Не я не говорю взять там с другой области, но рядом район- могу у них взять. Но это очень просто- может все таки как-то иначе. Хоть и на завтра но была бы зацепка?
Добавлено спустя 1 минуту 22 секунды:
| zanoza писал(а): |
можно, если аргументируете нормально.
а если есть в соседнем селе и дома на земле, и земля - то можно попытаться вывести % соотношение стоимости земли и улучшений в общей стоимости, и применить к вашему селу - считаете стоимость домовладения и % определяете стоимость земли. |
Но земли - 0 на все 26 сел в районе./пыд житловий будинок/
Добавлено спустя 3 минуты 56 секунд:
Нащел у себя в базе всего 1 уч-к но он на берегу моря, а мой искомый в глубинке. Да и все равно мало. Может ghost. |
_________________
«Что человек, когда его желания – еда и сон? Животное, не боле» |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:46 |
|
| solders писал(а): |
| Не я не говорю взять там с другой области, но рядом район- могу у них взять. Но это очень просто- может все таки как-то иначе. |
Мы не ищем легких путей! 
Ну есть же в соседнем районе подобные, берите. В отчете не забудьте расписать вразумительно об этом. Ну чем, например, одинаковых два села (2 км друг от друга) кардинально отличаются если они в разных админрайонах? |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 21:48 |
|
| zanoza писал(а): |
можно, если аргументируете нормально.
|
Аргумент примерно в таком- одинаковое население, одинаковая стоимость домов, одинаковая площадь как села так и уч-ка, одинаковое расстояние до райцентра и т.п., /типа близнеца села,сел/
Добавлено спустя 3 минуты 2 секунды:
Почти сам себе и ответил, а то мультики , остатки )). Спасибочик но на всякий случай закинул на мыло Vadym Kryvenko. Ведь ого-го гуру.
Добавлено спустя 6 минут 24 секунды:
Не не сидится- а можно например взять нормативку и прибавить к ней затраты на изготовление госакта и т.п?/каламбур ганю- ну как то основываясь на нормативку/ |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 22:02 |
|
нееее.
нормативка она вообще ни о чем. по участкам для ОБЖ так уж точно... |
|
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 22:35 |
|
| zanoza писал(а): |
нееее.
нормативка она вообще ни о чем. по участкам для ОБЖ так уж точно... |
+1
Забудьте про нормативку. Она к рыночной стоимости никаким боком. |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 22:37 |
|
| zanoza писал(а): |
| Метод остатка по селам дает минус, очень часто. |
Метод остатка не даст минус если правильно применить все виды износа, я думаю что может даже это будет лучший вариант. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 22:44 |
|
Как Вы рассчитываете экономический износ для жилья в селе? И как Вы считаете стоимость улучшений - по УПВС-2003 года или как-то еще? |
|
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 22:52 |
|
 а функциональный? |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Алекс
Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область
|
| Добавлено:
Вс, 07 Июл 2013 22:55 |
|
| zanoza писал(а): |
| Как Вы рассчитываете экономический износ для жилья в селе? И как Вы считаете стоимость улучшений - по УПВС-2003 года или как-то еще? |
в основном экономический считаю как соотношение рыночной стоимости застроеного к средней стоимости строительства по региону от минрегионбуда, но бывают и другие варианты при наличии информации. Стоимость улучшений по УПВС-2003 года, но тоже бывают и другие варианты, при наличии информации.
Добавлено спустя 1 минуту 26 секунд:
| Sova писал(а): |
| а функциональный? |
Да можно и общий посчитать! |
|
|
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Пн, 08 Июл 2013 00:13 |
|
| Sova писал(а): |
Мы не ищем легких путей!
Ну есть же в соседнем районе подобные, берите. В отчете не забудьте расписать вразумительно об этом. Ну чем, например, одинаковых два села (2 км друг от друга) кардинально отличаются если они в разных админрайонах? |
Помогло, а то ума не прикладывал. При следующем случае попробую окунуться в глубину и разобраться. Спб |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 08 Июл 2013 07:50 |
|
| Алекс писал(а): |
в основном экономический считаю как соотношение рыночной стоимости застроеного к средней стоимости строительства по региону от минрегионбуда, но бывают и другие варианты при наличии информации. Стоимость улучшений по УПВС-2003 года, но тоже бывают и другие варианты, при наличии информации. |
Это по домам? А стоимость земли вы как в таком расчете учитываете?
Ведь в "рыночной стоимости застроеного" находится и стоимость земли, и физический износ, и прочие износы. Покажите расчет, пожалуйста, очень интересно взглянуть. |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 13:57 |
|
Виникло таке питання замовник хоче оцінити землю ОБЖ, мета - укладання договору дарування на ділянці стоїть будинок точніше ведеться будівництво, але як це внас буває без проекту тобто юридично там нічого немає, погодити проект від 3-х місяців + гроші нерви і т.д.
Суть проблеми чи можна оцінити ділянку без покращень, наскільки це юридично правильно, або як це правильніше зробити. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 14:47 |
|
Доцик учите матчасть
МЕТОДИКА експертної грошової оцінки земельних ділянок
Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки
або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо
них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається
як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного
використання. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
yanukovich
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 15:19 |
|
Mary
.....не дать ни взять...молодец!
Добавлено спустя 2 минуты 3 секунды:
Надо и себе ввести такое слово в словарный запас "покращення" |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 16:00 |
|
| Доцик писал(а): |
Виникло таке питання замовник хоче оцінити землю ОБЖ, мета - укладання договору дарування на ділянці стоїть будинок точніше ведеться будівництво, але як це внас буває без проекту тобто юридично там нічого немає, погодити проект від 3-х місяців + гроші нерви і т.д.
Суть проблеми чи можна оцінити ділянку без покращень, наскільки це юридично правильно, або як це правильніше зробити. |
Можно оценивать. Только нужно будет учесть затраты на разборку не законных улучшений с рекультивацией ЗУ с большим минусом. Аргумент НЕИ пункт "юридически разрешено" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 16:28 |
|
| rudge писал(а): |
| Можно оценивать. Только нужно будет учесть затраты на разборку не законных улучшений с рекультивацией ЗУ с большим минусом. Аргумент НЕИ пункт "юридически разрешено" |
так можна і в мінус залізти |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Fura
Возраст: 42
Сообщения: 13
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 16:37 |
|
| Доцик писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Можно оценивать. Только нужно будет учесть затраты на разборку не законных улучшений с рекультивацией ЗУ с большим минусом. Аргумент НЕИ пункт "юридически разрешено" |
так можна і в мінус залізти |
я проблемы не вижу, ценим условно свободный от застройки участок. в Договоре на оценку это прописываем. по отчету прописываем, что идет строительство дома |
|
|
|
|
|
Roman_33
Сообщения: 154
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 16:48 |
|
Для дарування потрібна нормативно-грошова оцінка |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 16:52 |
|
| Fura писал(а): |
| я проблемы не вижу, ценим условно свободный от застройки участок. в Договоре на оценку это прописываем. по отчету прописываем, что идет строительство дома |
Я тоже до такого схиляюсь просто невпевнений наскільки це правильно юридично |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Fura
Возраст: 42
Сообщения: 13
|
| Добавлено:
Вт, 15 Окт 2013 16:52 |
|
| Roman_33 писал(а): |
| Для дарування потрібна нормативно-грошова оцінка |
Но нотариусы принимают експертную денежную. стоимость в формате Рыночная (оценочная), ценилось неоднократно по всей стране |
|
|
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 07:42 |
|
Вопрос в студию! - как быть оценщику, т.е. какую площадь участка указывать в отчете, если его площадь разнится с размером из выписки зем.кадастра. Площадь согласно акта 10,00, согласно выписке- 9,9777. Нотар вносит в реестр площу именно з витягу, в отчете указывается площа"згидно держакту.....10,00". Как обосновать прописывание именно площади по витягу? СПБ |
_________________
«Что человек, когда его желания – еда и сон? Животное, не боле» |
|
|
|
Fura
Возраст: 42
Сообщения: 13
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 09:16 |
|
| solders писал(а): |
| Вопрос в студию! - как быть оценщику, т.е. какую площадь участка указывать в отчете, если его площадь разнится с размером из выписки зем.кадастра. Площадь согласно акта 10,00, согласно выписке- 9,9777. Нотар вносит в реестр площу именно з витягу, в отчете указывается площа"згидно держакту.....10,00". Как обосновать прописывание именно площади по витягу? СПБ |
Не пиши в выводе площадь, пропиши ограничительные в расчете, что площадь разнится. а принимаем к расчету именно 9,9777 т.к. это последний выданный документ, т.е. информация уточненная. А что показывает кадастровая карта по площади этого участка? |
|
|
|
|
|
solders
Возраст: 47
Сообщения: 401
Откуда: Приазовская область
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 10:23 |
|
На кадастровой карте большинство паевых участках проставлены до тысячной, так же и в нашем участке показано до 1000ой. Но чем мотивировать в письменном виде, на основании чего прописывать не десятой, а тысячной. А вдруг нотар скажет чтобы в высновке надо всетаки указать площадь? |
_________________
«Что человек, когда его желания – еда и сон? Животное, не боле» |
|
|
|
Fura
Возраст: 42
Сообщения: 13
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 11:11 |
|
| solders писал(а): |
| На кадастровой карте большинство паевых участках проставлены до тысячной, так же и в нашем участке показано до 1000ой. Но чем мотивировать в письменном виде, на основании чего прописывать не десятой, а тысячной. А вдруг нотар скажет чтобы в высновке надо всетаки указать площадь? |
да сколько оценено для продажи уже, нотариусу по барабану. главное, что б все соответствовало методике и стандартам. как вариант - ограничительные в выводе: "площадь в акте 10, в Выписке 9,97. для оценки принята площадь 9,97, т.к. выписка выдана более свежей датой и в ней указаны уточненные данные" |
|
|
|
|
|
LGU
Сообщения: 146
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Окт 2013 12:57 |
|
До 2003 года (фактическое начало ведения АС ДЗК и присвоения кадастровых номеров) площадь в госактах указывалась до 2-х знаков после запятой, т.е округлялась .
С 2013 года земельный участок регистрируется в кадастре - площадь -4 знака после запятой, а право на земельный участок в Укрдержреестре, что подтверждается вытягом з реєстру прав.
Поэтому главное Вам прописать кадастровый номер, и площадь согласно витягу з кадастру |
|
|
|
|
|
|
|
