Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  земельный участок с улучшениями? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 10:00 Доброго времени суток. Вопрос: Оценка з.у. под залог. З.у расположен в границах города, площадь 1,5 га, на нем расположено здание в неудовлетворительнм состоянии площадью 0,4 га. Здание нигде не зарегистрировано, есть справка БТИ ,что на з.у. нет строений. Что делать эксперту? Сроки 2 дня. _________________ а знаешь, всё ещё будет! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 10:08 советую поморозиться и сделать вид, что участок пустой. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 10:09 сейчас меня будут ругать все Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 10:10 Как по мне, оценивать с учетом затрат на снос здания. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 10:13 а документов по зданию нет никаких, поєтому для определения затрат на снос сперва его надо обмерять, изучить все конструктивы (фундамент, например), заказать смету на снос и рекультивацию, и отнять все от стоимости участка, полученной по сравнительному как для свободного. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 10:16 zanoza писал(а): а документов по зданию нет никаких, поєтому для определения затрат на снос сперва его надо обмерять, изучить все конструктивы (фундамент, например), заказать смету на снос и рекультивацию, и отнять все от стоимости участка, полученной по сравнительному как для свободного. А если вы этого не сделаете, то я не куплю у вас участок "как свободный" с имеющейся халабудой т.к. Степан предлагает аналогичный за теже деньги и действительно "свободный". И таким образом вы завысите стоимость участка т.к. опять же Степан. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 10:22 SHE писал(а): есть справка БТИ ,что на з.у. нет строений. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 10:25 SHE писал(а): SHE писал(а):есть справка БТИ ,что на з.у. нет строений. Но фактически то есть, что ты обяза будешь выявить в ходе обследования объекта оценки. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 10:33 ладно, есть компромиссный вариант. посчитать по сравнительному по участкам с ветхими строениями. только тут много к чему прицепиться можно - типа какой площади там ветхое строение? сколько участка свободно? и все такое. skiff Неформальный лидер Возраст: 55 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 11:14 Оценивал би с учетом затрат на снос. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 11:19 SHE писал(а): Здание нигде не зарегистрировано, есть справка БТИ ,что на з.у. нет строений. _________________ а знаешь, всё ещё будет! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 11:25 Оценил бы, как вакантный... у вас в договоре оценки что написано? Наверное оценка рыночной стоимости земельного участка, а причем здесь улучшения на нем? В отчете написал бы, что на участке имеются улучшения, но участок рассматривается, как вакантный... дальше пусть с этим всем разбираются банкиры... главное что вы их вы предупредили. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 11:26 итог, юль, такой: с точки зрения законости и правильности оценки - считать надо с учетом затрат на снос с точки зрения банка и залоговиков - считать как свободный. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 11:31 Пасиба. _________________ а знаешь, всё ещё будет! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 11:35 zanoza писал(а): с точки зрения законости и правильности оценки - считать надо с учетом затрат на снос это почему? SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 11:40 заказчик юр. лицо. гос акт под торгово-сладское. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Сергей Сообщения: 51 Откуда: Краматорск Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 11:49 Объект оценки - ЗУ, но в отчете нужно же указать что на нем улучшения. Анализ НЭИ ЗУ покажет, что экономически выгоднее сносить ветхое здание, чем узаканивать в БТИ его присутствие. Мне кажется без затрат на снос не обойтись и два дня для работы маловато. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 12:28 Аналин НЭИ будет для участка, а не для участка с улучшениями. Счас опять начну рассказывать почему р-ная стоимость участка не зависит от улучшений на нем. Сергей Сообщения: 51 Откуда: Краматорск Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 12:38 КовАл писал(а): Аналин НЭИ будет для участка, а не для участка с улучшениями. Счас опять начну рассказывать почему р-ная стоимость участка не зависит от улучшений на нем. +1 Признаю ошибку Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні. Т.е. расходы на снос могут как учитываться так и не учитываться. Тогда не учитывать и все. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 12:53 потому что есть на рынке разница в стоимости совсем пустых участков и участков со строеннием под снос. у нас рынок пока только развивается, а по киеву должна быть видна разница все-таки вполне закономерная. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 13:09 2 zanoza, тут нужно смотреть в договор на оценку... если у тебя написано, что нужно оценить земельный участок, то ты его ценишь, как вакантный, а если з.у. с улучшениями, тогда сноси себе на здоровье этот сарай rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 13:24 Согласен с Занозой, а точнее с методикой. С = Сзд вакантной - Затраты на устранение незаконных улучшений ЗД Уважаемый Ковал об этом не плохо описано у Драпиковского и Ивановой. К сожалению такие " не законные постройки" снижают стоимость которая может получится и отрицательной. Кстати понятие "земельный участок" не включает в себя улучшения на нем. Как говорится, исходя из задания, оцениваю то что вижу (см ФОТО УЧАСТКА) К стати, существует обратная проблема, оцениваем улучшения ЗД (здание на пример), а в нем сидит стоимость ЗД. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 13:55 КовАл писал(а): 2 zanoza, тут нужно смотреть в договор на оценку... если у тебя написано, что нужно оценить земельный участок, то ты его ценишь, как вакантный, а если з.у. с улучшениями, тогда сноси себе на здоровье этот сарай Т.е. из логики получается, что все затраты по устранению улучшений у нас отойдут на стоиомть ликвидации улучшений. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 14:04 Цитата: все затраты по устранению улучшений у нас отойдут на стоиомть ликвидации улучшений ?! - можно подробнее, не поняла. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 14:19 Люди ,если бы там был сарай- я бы даже не спрашивала, там просто здание бАльшое.....(читай первый пост) и мягко говоря его "не заметить" трудно и сделать вид , что мол я осматривла его не было, его построили на следующий. день. Хотя есть вариант написать в ограничениях "все доки предоставлены заказчиком, в том числе фотофиксация объекта, с согласия заказчиков осмотр не проводился". и усе. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 10 Дек 2007 15:02 zanoza писал(а): Цитата: все затраты по устранению улучшений у нас отойдут на стоиомть ликвидации улучшений?! - можно подробнее, не поняла. Ну если есть земельный участок с улучшениями, а оценивается только земельный участок, то с улучшениями ж что-то надо будет делать. Ну вот и получается, что все затраты на их снос отойдут на стоимость улучшений (за счет реализации вторичных материалов или собственных убытков, если не хватит стоимости материалов). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Lleyton Возраст: 46 Сообщения: 190 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Вт, 11 Дек 2007 22:30 Я бы условно застраивал участок, тем что разрешено законодательно, исходя из НЭИ, и не учитывал затраты на снос существующего здания. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 11:25 rudge писал(а): Согласен с Занозой, а точнее с методикой. уважаемый, rudge, а с чем, конкретно, в методике Вы согласны? rudge писал(а): С = Сзд вакантной - Затраты на устранение незаконных улучшений ЗД А что такое С и зачем оно нам, если у нас есть Сзд вакантной? Наша задача оценка рыночной стоимости ЗД, и как я понял в договоре не указано, что нужно оценить ЗД с улучшениями... когда к Вам приходят с просьбой оценить ЗД под домом для оформления дог. купли-продажи, Вы же, я так думаю, не обращаете внимание на то, какой там дом? Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 12:07 Все верно, смотрим в договор, там написано: оценить земельный участок, делаем ННЭИ участка как свободного от улучшений и оцениваем его. Если бы задача стояла как оценка недвижимости, т.е. здания, то его стоимость была бы меньша чем стоимость свободного участка на стоимость работ по сносу и вывозу данного здания. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 13:23 КовАл писал(а): когда к Вам приходят с просьбой оценить ЗД под домом для оформления дог. купли-продажи, Вы же, я так думаю, не обращаете внимание на то, какой там дом? КовАл, Вы правы, НО земельщик должен указать есть шото на зд или нет... _________________ а знаешь, всё ещё будет! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 13:46 Должен конеШно, а банк должОн послать заемщика... в смысле, послать узаконить строение. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 14:13 КовАл писал(а): в смысле, послать узаконить строение. Либо убрать его с земельного участка... _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 14:24 Серый писал(а): Либо убрать его с земельного участка... а заемщик справку принес с БТИ, шо там нет строений.......замкнутый круг. _________________ а знаешь, всё ещё будет! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 14:44 Фото в отчет с указанием того что есть на участке... в ограничительных условиях, что цените, как вакантный и вперед... приступайте к оценке. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 15:07 спасибки. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 16:17 Полностью согласен с КоВал. Хочу добавить для размышлений. ЗАТВЕРДЖЕНО постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1531 „МЕТОДИКА експертної грошової оцінки земельних ділянок” 35. При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання. Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника.” Нац.Стандарт №2 22. Ринкова вартість земельної ділянки ... визначається на підставі проведення аналізу ... При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Есть противоречие в Методике и в стандарте. Методика говорит считать снос, стандарт - не считать _________________ "я не оценщик, я только учусь" zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 17:06 закон как дышло - как повернул, так и вышло Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 17:23 КовАл писал(а): Фото в отчет с указанием того что есть на участке... в ограничительных условиях, что цените, как вакантный и вперед... И шо получается: на фото мы показали, что практически земля занята (хотя по бумагам - свободна), а в ограничительных условиях прописали, что мы это не учитываем в расчетах. Что бы там не говорили Методики и Стандарты, ну не заплатит покупатель за участок с халабудой (по вашему - условно свободный) столько же как за свободный (реально свободный). Кто-то же должен все это снести/вывезти/закопать/заровнять и за какие-то деньги. Как говорили в одном известном фильме: "За чей щет этот банкет?" Что ж поделаешь, если живем в стране идиотов и рассматриваем отдельно землю и отдельно улучшения. Для договора купли-продажи или залога объекта недвижимости вцелом (земля+улучшения) исходя из необходимости охормления отдельных залогов (что, как по мне. тож идиотизм) - согласен, можно говорить о условной свободности земельного участка. Но при оценке земли с улучшениями под снос (а в данном случае именно так) - не согласен. Кто перекроет тот отрицательный поток, возникший от приведения земельного участка в порядок? _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 18:18 В любом случае сказать в отчёте про халабуду нужно и фотки приложить актуальные - это святая обязанность. С точки зрения нормативной базы, на мой взгляд, варианты такие: 1. говорим о противоречиях и выбираем то, что нам нужно. 2. используем требования Нац.стандарта, как более свежее 3. попытаться притянуть за уши ликвидацию халабуды как часть комплекса работ по рекультивации - а её как раз нужно учитывать _________________ "я не оценщик, я только учусь" КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 12 Дек 2007 18:24 Серый писал(а): Но при оценке земли с улучшениями под снос (а в данном случае именно так) - не согласен. дык в договоре не земли с улучшениями, а земельного участка... Вы ребята давайте по чертежу... вам в договоре написали - ЗД, вот и цените его, напишут ЗД с улучшениями будете ценитьЗД с улучшениями. В данной ситуации кредит должен зарубить рискменеджмент банка... а оценщику нужно в ограничительных условиях ОБЯЗАТЕЛЬНО написать, что участок рассматривается, как свободный. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 08:47 Тут по ходу еще одна мыслишка возникла. Ну то шо на время залога собственнику без разрешения банка ниче на земле делать не дадут - это понятно А возможен ли такой вариант: за время залога собственник узаканивает улучшения и, в случае невозврата денюжки, претендует на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, а в качестве сервитута еще и пробивает свободный подъезд. В связи с этим, я бы все-таки написал, что очусток рассматривается как вакантный (хотя я с этим не согласен в данном случае). Учитывая, что по документам на участке здания/сооружения отсутствуют, а фактически - присутствуют, оценщик рекомендует банку заключить договор залога только после приведения участка в соответствие с документами. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 10:24 Серый писал(а): Тут по ходу еще одна мыслишка возникла. Ну то шо на время залога ... Не берите на себя проблемы банкиров - Ваша задача ответить на вопрос "Скока стоит?", прописав в отчёте все зауваження, застереження та припущення. С вариантами и мыслями пусть разбираются юристы банка. _________________ "я не оценщик, я только учусь" SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 10:39 Серый писал(а): Что ж поделаешь, если живем в стране идиотов и рассматриваем отдельно землю и отдельно улучшения. Для договора купли-продажи или залога объекта недвижимости вцелом (земля+улучшения) исходя из необходимости охормления отдельных залогов Сегодня уже ругалась с банком по этому поводу........но не по этому участку. Всем спасибо за содействие. _________________ а знаешь, всё ещё будет! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 11:09 А чё ругались? По какому поводу? SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 11:39 Я делаю 2 отчета (как уже писала) 1 . независмая оценка довладнеия на з.у, 2. экспертная денежная оценка з.у. Так вот а они (ОНА, некая Дама, непредставившаяся) требовала от меня что бы я дала один отчет по дому , один по земле. Я ответила что не могу оценить дом весящий в воздухе, уточнив при этом что мы отдаем им ДВЕ оценки. А она наставиала на том ,что ей нужна ст-ть дома отдельнл, ст-ть земли отдельно...в голосе чувствовались нотки поддтекста" лишим аккредитации".... Я спросила " так что в высновке учаказать 6ть видов ст-ти?: 1. рын. ст-ть довладения на з.у 2. ликвидацинаяч ст-ть довладения на з.у 3. рын. ст-ть земельных улучшений 4. ликвидационная ст-ть зем. улучшений 5. рын. сть з.участка 6. ликвидац. ст-ть зем .уч. _________________ а знаешь, всё ещё будет! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 12:08 о, щас вспомнила, там на землю нет госакта ,поэтому я и указал одной цифрой рыночную ст-ть ВСЕГо объета. _________________ а знаешь, всё ещё будет! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 13:12 Пипец... у вас в Адессе воще удивительные вещи творятся, там дом на неприватизированой земле, для банка, стоит не как дом + право пользования зем. уч-ком, а как ст-ть кирпичей, т.е. без учета права пользования зем. уч-ком... я в шоке!!! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 13:27 у мня были моменты с такими довладениями, банк обязывает собвенника сделать госакт, а мы оцениваем не выделяя землю (ну мы и не можем ее выделить), сравниваем с такикми же объектами с неприватизированной землей. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Lleyton Возраст: 46 Сообщения: 190 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 20:05 А походу ситуация вообще интересная....земля не приватизирована, дома как бы тоже нет (судя по справке БТИ)...Что же банк в залог берет???? Государственную собственность??? SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 20:34 Lleyton писал(а): земля не приватизирована, дома как бы тоже нет (судя по справке БТИ не, земля неприватизирована в одном объекте, а дома нет по справке в другом. _________________ а знаешь, всё ещё будет! skiff Неформальный лидер Возраст: 55 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 21:33 Супер! В конце рабочего дня приятно увидеть, что маразм присутствует не только в моей практике! _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! Lleyton Возраст: 46 Сообщения: 190 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 22:00 SHE писал(а): Lleyton писал(а): земля не приватизирована, дома как бы тоже нет (судя по справке БТИ не, земля неприватизирована в одном объекте, а дома нет по справке в другом. Понятно....а то думал совсем все плохо rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 13 Дек 2007 22:00 Уважаемый Ковал отвечаю на Ваше от Дек 12, 2007 11:25 Извините за задержку, арбайтен много. Пардон в формуле ошибка Имел ввиду С = Сзд с улучшениями - Затраты на ликвидацию незаконных улучшений. Это из стандарта. Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна 22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання. Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні. У разі коли найбільш ефективним використанням земельних поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень." Для справки, посмотрите пример расчета у Драпиковского. «Оцінка земельних ділянок» О. І. Драпіковський І. Б. Іванова К 2004 стр. 142 – 152. Я понимаю, что в данной ситуации есть коллизия методик стандартов и логики, но мне не понятна позиция банка, да и Вас как его работника (если не ошибаюсь). Банку нужна реальная стоимость реального, закрепленного, юридически, права на ЗД. Да и само понятие НЕИ включает в себя обязательное условие «ЗАКОННО». Так давайте и исходить из этого. Не против Вашего мнения, тем более, что оно обосновано (стандарт методка и т. п.) Но что подсказывает логика. Нормальный, покупатель будет подходить к вопросу покупки данного ЗД с несуществующем, де юре, на нем здании рассуждая следующим образом. Стоимость ЗД допустим - 10000 ед., далее мне необходимо снести незаконку, это еще допустим, 9000 ед. следовательно, я как покупатель готов отдать 10000 – 9000 = 1000 ед. Что мы, зачастую видим в методике «словно вакантная ЗД» От сюда, что получается для покупателя, «стоимость ЗД - 10000 ед» без учета незаконки , отдал, плюс 9000 на снос, итого ЗД, мне покупателю, обойдется в 19000 ед. Где логика? Я бы такой участок не покупал, да и банку не советовал бы брать под залог. И еще раз повторюсь я не настаиваю на таком подходе, это лиш мое мнение. Удачи. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 08:19 SHE писала: Люди ,если бы там был сарай- я бы даже не спрашивала, там просто здание бАльшое..... Почему при сносе незаконки расходы? Очень могут быть и доходы. Например, у нас с удовольствием покупают дома под разборку: 65-70 грн м плита перекрытия при 6м ;при 9м- можно торговаться на своих условиях (пользуются хорошим спросом на рынке) кирпич белый 0,70грн/шт( монолит снимается хорошо, а пустотелый при разборке крошится, можно снимать только на известковом растворе). Разборка и доставка за счет покупателя или продавца решается отдельно. _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 09:01 СИМа писал(а): Почему при сносе незаконки расходы? Очень могут быть и доходы. Например, у нас с удовольствием покупают дома под разборку: 65-70 грн м плита перекрытия при 6м ;при 9м- можно торговаться на своих условиях (пользуются хорошим спросом на рынке) СИМа, я Вам как строитель говорю, железобетонные элементы с предварительно напряженной арматурой после демонтажа, де-юре, не могут использоваться по своему назначению. Ну разве что при строительстве какого-то сарайчика как основание для пола. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 09:09 Я не спорю, Вам видней, но все таки рынок есть, я хотела сказать - спрос и предложение. У нас не редко разбирают все до основания, затем лепят домики, обшивают новыми материалами и продают. Спрос огромный. Это хороший бизнес с доходом более 200%. _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 09:29 Согласен с Серым СИМ да рынок есть, но есть одно НО, в НЕИ писано ЮРИДИЧЕСКИ РАЗРЕШЕНО. При оценке материалов это необходимо учитывать, тоесть для сравнения брать аналоги (плит) для которых не требуются сертификация. А то собственник как рассуждает, "дык плита ведь ОТЛИЧНАЯ че вы ее так дешево оценили. Мол вана такая же плита, например перекрытия за 200 долларов на фирме". _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 10:42 ну так если рассуждать то надо, например, для оцениваемого помещения анализировать а не будет ли там притон для террористов или еще хуже для рецензентов из РО и банкиров оценщиков а касательно плит то аналоги берутся по таким же случаям продажи то есть «с разборки» и этим все будет учтено _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 11:13 Уважаемый Hard Ну опять Вы пытаетесь утрировать. Для НЕИ юридически разрешено - это, если говорить об вашем примере, прежде всего ФУНКЦИЯ помещения. Думаю Вам, как ОПЫТНОМУ оценщику, это и без моих объяснений понятно. А террористов и рецензентов РО вместе с банкирами можно посадить и, например, в коровник. Что в этом случае будем считать как офис? У меня был случай оценки СКЛАДСКОГО помещения на территории ВЧ, в котором арендатор планировал организовать парикмахерскую. Так вот я оценивал как складское, ибо на момент оценки там и не пахло парикмахерской. В фонде со мной по первах не согласились, а потом я им доказал через НЕИ, расписав все четыре составляющие. Знаете, при оценке, я как оценщик, думаю и Вы тоже, не знаю что там в помещении будет в будущем. Возможно что-то более доходное, но пардон, для учета всех возможных вариантов дальнейшего использования объекта оценки необходимо составить бизнес планы по каждому вероятному варианту использования, затем выбрать НЕИ, затем про дисконтировать ЧОД без учета вложенных средств. Самое обидное, это бесполезная работа. Посчитайте Вы выйдете на туже цифру, что и при расчете по существующей функции объекта оценки. Что касается плит б\у я согласен рынок есть и по этому поводу у нас разногласий нет. НО то что мною сказано ранее, в расчетах учитывать необходимо. Можете по затратке посчитать, без учете затрат на сертификацию и с учетом таковых, и Вы увидите что цифра в последнем варианте будет близка к сложившейся рыночной для б\у плит. Вы знаете я не всегда расписываю все так подробно, так как считаю, что это и так понятно. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 11:36 К стати о доходности в 200% Да такая есть, может и по более, но опять же это в случае нарушения ЗАКОНА. Ибо такая доходность возможна при не выполнении всего состава работ предусмотренного при продаже под разборку. Один из - это рекультивация ЗУ. Так вот, мы как оценщики ее учитываем в своих расчетах, а покупатель при разборке, этих работ не делает и соответственно не несет затраты. Отсюда и доходность такая. НО это уже не наша проблема, это проблема законников. Да вспомнил где-то в 2000 - 2001 году в Харьковской обл. завалился гараж из б\у материалов от разборки со смертельным исходом (лопнула плита перекрытия). Как Вы думаете с чего начал дядя прокурор? Правильно, с проекта, документов на материалы. Вот почему для меня в НЕИ фактор ЮРИДИЧЕСКИ РАЗРЕШЕНО так важен. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 11:39 НС писал(а): У разі коли найбільш ефективним використанням земельних поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень с этим я тоже согласен. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 11:53 конечно же, я утрирую, я просто хотел высказаться за аккуратное и разумное использование анализа НЭИ, а все три составляющие НЭИ конечно же важны. единственное хочу обратить внимание на расплывчатую терминологию НС Цитата: При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними. никакого упоминания о ЮРИДИЧЕСКОМ разрешении нет, слово дозволеними понимай как хочешь _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 14 Дек 2007 13:06 Согласен с Вами уважаемый Hard Понятие дозволений не уточнено в стандарте. Но я стараюсь рассуждать логически. На вопрос, "дозволено кем?" Я отвечаю однозначно ЗАКОНОМ, тобиш юридически. Ибо при судебных разборках все остальное трактуется по принципу "если законом прописано "так" то то остальное не разрешено (к сожалению, а может и нет). Это все касается тех объектов, качество которых или порядок их применения регламентируется. Этот вопрос, по дозволено, часто возникает при оценке помещений у которых функция прописана в тех. документации не совпадает с фактическим его использованием. Например в офисном помещении работает магазин. Это классический пример с которым мы часто сталкиваемся. Как тут быть? Мое мнение исходить из закона, то биш функции узаконенной в документах, а не из факта использования. Ибо если учесть в расчетах все затраты которые необходимо понести для перепрофилирования офисного помещения под магазин с его требованиями по СЭС, на пример, то мы выйдем, в итоге, на стоимость офиса. А если оценивать с учетом фактического использования не за функцией, то на мой взгляд, это уже стоимость в использовании, а не рыночная. К стати, такая проблема, часто густо, возникает при оценке ЗД. Где нам предлагают исходя из НЕИ проводить расчет, на пример под коммерческое использование, при этом функция ЗД по документам, на пример под "баготорічні насадження". Кто из нас не сталкивался с предложением рецензентов или чиновников от оценки, провести расчеты с виртуальной постройкой на оцениваемом ЗУ, с дисконтированием будущих виртуальных ЧОД,, исходя из непонятно чем обоснованного НЕИ. На мой взгляд это, по меньшей мере, не корректно. А вообще то, если правильно считать, учитывать все затраты и выгоды то мы, теоретически, должны выйти на результат стоимости по узаконенной на момент оценки функции ЗД. Все надо арбайтен. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Magelan Гость Добавлено: Чт, 17 Янв 2008 13:46 Я считаю, что недостроенное строение это вего лишь стройматериалы. Не факт, что недостроенное здание нужно покупателю земли. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 17 Янв 2008 14:04 Цитата: Я считаю, что недостроенное строение это вего лишь стройматериалы. - именно поэтому, наверное, так успешно раскупаются незавершенки... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме