| Автор |
Сообщение |
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
 Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 17:36 |
  |
Сегодня пришел клиент и попросил оценить, то что и квартирой не назовеш. Ситуация: дом, 1 этаж, вход в помещение, которое раньше называлось квартирой, по балкону, балкон убитейший (к собственности не относиться), 2 комнотушки, без окон, без дверей, без пола, без стяжки, без...выгоди(туалет, ванная) в связи с тем что когдато были общие не относяться к даным помещениям. Есть газ, свет, вода. И как это, по техническому паспорту квартира без выгод, ценить? По сравнительному тяжело с коефициентами которые учли бы физическое состояние даных помещений. Кто че подскажет? По просьбе могу скинуть фотки, но можно испужаться. |
_________________
Respect!!! |
|
     |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 17:46 |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 17:48 |
|
Бери комуналки и убивай на состояние. |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 17:49 |
|
без всего!!!! вот в том то и проблема. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 17:55 |
|
Комуналок в даном районе нет! И даже по близости. Есть квартиры с аналогичной площадью. Есть аналогические квартиры с маленькой площей и в том районе, но нормальные. А убивать на состояние тяжело(можно прогадать), на сколько коректировать стоимость 1 кв.м. в таком случае? |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 18:22 |
|
Внимательно просмотрите доки. Может юридически это не жилье.
Если всетаки жилье то через УПВС посчитайте % отсутствующих элементов и в поправки к стандартной. Будет где то рядом. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 18:33 |
|
ОК.Спасибки за совет.Но я чето к концу дня плоховато соображаю:
Мне нужно посмотреть удельный вес отсутствующих конструктивных елементов и внести поправки к (стандартной) сравнительному подходу?или к затратному?
Например, удельный вес пола 11% и я должен откоректировать стоимость аналогов?Типа коректировка на отсутствие пола 11%? |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 20:05 |
|
возьмите максимально приближенное к подобным условиям жилье - то есть комнаты по уплотнению. откорректируйте на расположение в черте города и стоимость ремонта в натуральном выражении. |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 20:23 |
|
А как я могу определить стоимость ремонта?От чего отталкиваться. Ремонт может быть от 150 до .... у.е. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 20:38 |
|
"Ремонт может быть от 150 до .... у.е."
Надо применять понятия "излишние улучшения" Учитывайте минимально необходимый ремонт для возможности нормальной эксплуатации согласно ДБН а не евроремонт с наворотами тогда смотришь 150 у.е перейдут в 150 Грн
Далее не "я должен откорректировать стоимость аналогов?Типа корректировка на отсутствие пола 11%?" не аналогов, а стоимость приведенного к аналогам объекта оценки. Тут учитывается РС отсутствующих элементов, а не их затратная стоимость. Потратить можно много, а вот продать по этой стоимости бывает невозможно или наоборот, зависит от ситуации в регионе. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 20:43 |
|
ВОт уже яснее. Спасибки. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 20:48 |
|
 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 20:54 |
|
Что правда, то правда. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 21:26 |
|
ну как показывает опыт, ремонт в пределах до 200 баксов/м2 продается практически по себестоимости
вы ж не будете в аналоги брать комнаты в уплотнении с евро? (вы найдите еще такие комнаты с евро)
а корректировка жилое/убитое как раз и будет стоимости ремонта равна более-менее |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 21:50 |
|
zanoza
Не хочется спорить (на словах да), но мой опыт говорит о том, что предложенная стоимость квартир что с евроремонтом, что без него практически одинакова. Больше, из конструктива влияет планировка, современная или нет, здание новое или нет. Ну, а если покупатель ЖЕНЩИНА, то ее вообще ремонт не интересует (не тот колор плитки на кухне и т. п.) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 07:33 |
|
Вот нашел какраз в аналогах даже квартиры с площадью 15 кв.м. с эвроремонтом. Я даж не мог такого подумать, что есть квартиры (смешно) с такой минимальной площадью. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 07:48 |
|
Это полноценная квартира-аналог ( не коммуналка и не полугостинка или гостинка)? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 07:50 |
|
Да, исче и нажодяться практически рядом, вот раньше строили. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 07:51 |
|
Я прочитала первый пост. Дом и все, а что он из себя представляет? Какие там квартиры или что еще? Какое проектное ( историческое) назначение здания и фактическое функциональное использвание? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 07:52 |
|
Да, еще. Цель оценки? Заказчик? Документы на оценку? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 07:53 |
|
Дом старий, но во всех квартирах кроме обьекта оценки ктото живет. Квартиры в се практически с маленькой площадью, до 35 кв.м. Назначение здания - жилой дом. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 07:55 |
|
Квартира изначально без окон? и была признана жилой? Или на месте квартиры была колясочная и пр... |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 07:58 |
|
Какой это может быть аналог, если эта квартира с удобствами? |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 07:59 |
|
В квартире были окна, но по видиму бомжи зимой грелись. Там всегда была квартира, но наверное когда там никто не жил,, туда заселились момжи или наркеты какието и привратили квартиру в помесчения нипонятно какого типа. Как можно подсчитать точно ремонт даных помещений?На что сцилаться? |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:02 |
|
СНиП 2.08.01-89*
СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА
ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
Дата введения 1990-01-01
ВСН 61-89(р)
----------------------------
Госкомархитектуры
ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ
РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ.
НОРМЫ ПРОЕКТИРОВАНИЯ
Дата введения 1990-07-01
1.2.5. Квартиры с необеспеченными нормативными уровнями инсоляции или естественного освещения не должны использоваться как постоянное жилище.
Я бы порылась в нормативке. И без окон и дверей, помещение бы оценивала как не жилое, наверно. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:03 |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:04 |
|
Поправку на удобства. Тут тож будут удобства после ремонта. Там есть помещение под удобства (раньше был туалет для 2х квартир на етаже). В даный момент не эксплуатируэться, но владелец помесчений уже все порешал и фактически ему удасться забрать этот общий туалет. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
Filin
Возраст: 53
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:05 |
|
А сколько клиент платит за оценку? |
_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:09 |
|
СИМа, там нет просто рам и дверных полотен, проемы есть.
просто разваленная квартира, одни стены |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:11 |
|
| Olexander писал(а): |
| Там есть помещение под удобства (раньше был туалет для 2х квартир на етаже). В даный момент не эксплуатируэться, но владелец помесчений уже все порешал и фактически ему удасться забрать этот общий туалет. |
угу... и документик уже есть? |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:12 |
|
Филин, этот вопрос надо было задавать себе ( Александру) сразу 
Ну, ясное дело, у нас у всех бывают проколы 
Надо выкручиваться с хорошей миной лица и знанием дела ( и познанием нового). |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:12 |
|
Документик будет на днях иначе в банке иму кредит могут не дать.
Платит 300 грн. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:14 |
|
Да там и двери даж висят в проемах дверніх. Но опять таки, я бі их не назвал дверями. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:16 |
|
Тю на вас, Александр. Нет окон это одно, а нет оконных заполнений это другое. Я в глубоком обмороке, в каких условиях люди живут, а там всего полы помыть надо
Дык и не квартира это у Вас получается, а наверно коммуналка или с подселением или что-то еще? Сначала правильно сегментируйте жилую недвижимость и все станет на свои места. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:19 |
|
Так не комуналка это, а старый допотопный дом, раньше у строителей по видиму были длугие взгляды на квартиры.. ПОли помыть? Да там место досок - горы песка. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:24 |
|
| Olexander писал(а): |
| Документик будет на днях иначе в банке иму кредит могут не дать. |
пусть сначла доки принесет... потом посмотрите с удобствами это жилье или без... если это удобства общего пользования, но клиент зуб дает, что они будут... когдато будут принадлежать ему... то верните ему его зуб и скажите, что когда будут доки, что удобства относятся к его кв-ре, тогда это и будет кв-ра со всеми удобствами, а пока это коммуналка.
| Olexander писал(а): |
| Так не комуналка это, а старый допотопный дом, раньше у строителей по видиму были длугие взгляды на квартиры.. |
функционально это коммуналка... |
Последний раз редактировалось: КовАл (Чт, 15 Май 2008 08:26), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:24 |
|
А куда людем деваться, живут некоторые и так. Да и жаловаться особо нет на что. Район города не плохой. Просто я думаю что там вложив 10 зелени(приблезительно) и переведя в нежило помесчение, можно было б сделать офис, например для турагенства. Не все так плохо. Просто я не знаю как им подсчитать стоимость ремолнтных работ. Вот посоветовали калькулятор рем. работ. ТОлько я не знаю как внести поправку в таком случае на регион. И на сколько откоректировать стоимость на отсутствие выгод в даный момент? |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:27 |
|
Нууууу... если там офис можно обустроить, то это совсе другое дело... обосновывайте в НЭИ и вперед... |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:30 |
|
ок. допистим ето комуналка, тогда я аналогов не найду. Тут с комуналками напряг. Таких квартир в Львове осталось на пальцах сощитать. С аналогами облом получиться верняк. Но я и не хочу считать как квартиру с удобствами. Мне нужно подсчитать рыночную стоимость помещений и все. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:34 |
|
Если их НЭИ офис, то аналоги должны быть подобны - жилые помещения под офис...
З.Ы. Давайте сначала определяйтесь с НЭИ объекта оценки. |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:34 |
|
Так, зачем мне так мозги парить?Я ж не знаю дадут ли там соседит свое согласие на офис. Обосновать в НЭИ идея, а можно подробнее как действовать после обоснования. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:37 |
|
Кстати, поправка на наличие удобств = ст-ть помещения с удобствами - ст-ть помещ. без удобств... прописная истина... как я понимаю в других районах вы сможете найти такие сопоставимые пары, а корректировку применить к своему объекту. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:38 |
|
КовАл, не трахай мозг человеку офисами
ищи комнаты по уплотнеию - это тебе самы прямой аналог (там тоже санузлы и кухня общие). их продают, пообзванивай агентства. сделай поправки на этаж/ремонт и вперед. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:46 |
|
Так... стоп... если там возможно использовать это помещение под офис, тогда вы берете ПОДОБНЫЕ аналоги (т.е. ЖИЛЫЕ помещения, где также не известно, как себя поведут соседи) и считаете стоимость данного объекта. |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:48 |
|
так вот и проблема в том, что с поправкой на ремонт не могу разобраться, что квартира с ремонтом, а что полуквартира не понятно с чем( тупо кирпичные стены и все). Аналогичных квартир не найти практически, их осталось парочку в городе. Попробую по агенствам конечно позвонить. Есть аналоги с туалетом по балкону (как наш практически), только ньюанс у нас удобств нет вообще. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:51 |
|
берем ПОДОБНЫЕ аналоги (т.е. ЖИЛЫЕ помещения, где также не известно, как себя поведут соседи) и считаете стоимость данного объекта. НО он в даном состояние не может сдаваться под офис, нужен ремонт. Чето я потерялся вообще. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 08:59 |
|
А в квартирах под офис не нужен ремонт? Их так, повашему, и используют? Конечно нужно сделать какие-то поправки, но я не могу за вас всё продумать не видя объекта и не зная аналогов. |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 09:04 |
|
Могу скинуть на мейл. Если есть время и не лень гляните. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 09:17 |
|
Спасибо, но своей работы по горло... проявите смекалку... чтите всё, что тут сказали и сделайте по-своему |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Чт, 15 Май 2008 09:18 |
|
Ок! Будем пробовать. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Май 2008 09:32 |
|
| rudge писал(а): |
zanoza
Не хочется спорить (на словах да), но мой опыт говорит о том, что предложенная стоимость квартир что с евроремонтом, что без него практически одинакова. ... |
а вот и нет, это все же региональные отличия - у нас разница большая (реально по рынку). |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Пт, 16 Май 2008 10:34 |
|
Верняк!+ |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 16 Май 2008 11:10 |
|
я с вами поспорю, rudge
планировка у нас в городе везде стандартаня, новостроек нет. комнаты все предпочитают раздельные, и кухни побльше. но! две одинаковые квартиры, одна с евро, другая жилая - разнятся в цене весьма и весьма. не на полную стоимость затрат на ремонт, но 50% стоимости ремонта точно.
а насчет колора - так согласитесь, проще стены г/к перекрасить, чем стены г/к с нуля монтировать?
да и плитка на кухне - такая фигня. подруга моя купила дом за цену, выше рыночной несколько. почему, спрашиваю? она - так дом же "входи и живи", ничего не надо делать, а у меня работа и ребенок маленький, мне некогда на год ремонт разводить.
ну и что, что там стены розовые, а она любит зеленые?
я вам больше скажу - ни один ремонт, сделанный "Для себя" не окупается при продаже |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Май 2008 12:30 |
|
zanoza
100%
эта разница в ценах с ремонтом и без чисто региональная, там она есть, а тут ее нет... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Май 2008 16:19 |
|
К вопросу о евроремонте.
Дабы не быть голословным взял данные из объявлений по Львову, так как знаю этот город не плохо ибо там жил 6 лет (правда давненько). Все аналоги 1 комнатные квартиры брались с учетом месторасположения районов в городе
Сайт
http://agent.ua/realestate/flats/search.php?operation=s&jump=
%2Frealestate%2Fflats%2F&settelment=13&district=&quantity_from=
1&quantity_to=1&cost_from=&cost_to=&settelment_default=
&settelment_name_default=&district_default=&pageNum=&Submit.x=
51&Submit.y=10&Submit=Submit
1) ЛЬВОВ, Франковский р-он Айвазовского 80 000 USD 2000 за кв м
1 кв. "чешка", 40/18/9 кв.м., 8/9 эт., кирп., хор.сост.; дверь брон.; на стенах обои; на полу паркет; сануз. разд.; балкон заст.; есть телефон; в кварт. остается каб.тв, счетчики; рядом суперм., рынок, детсад, школа, остановки
Александр (067) 5476780, (032) 2434924
2) ЛЬВОВ, Франковский р-он В. Великого 110 000 USD 2200 за кв м
2 разд. "чешка", 50/30/10 кв.м., 4/9 эт., кирп.; дверь брон.; на полу паркет; сануз. разд.; балкон заст.; есть телефон; в кварт. остается сигнализ.; рядом суперм., рынок, детсад, школа; Продаю 2-х ком. кв-ру, В. Великого, 4/9, 50/30/10, лодж. на две ком., чистая продажа
Александр (067) 5476780, (032) 2434924
3) ЛЬВОВ, Зализнычный р-он Масарика(пр.Чорновола), - 55 000 USD 2500 за кв м
1 кв. 22/12/5 кв.м., 7/9 эт., кирп., хор.сост.; на стенах покраска; на полу паркет; сануз.совм.; рядом суперм., рынок, детсад, школа, зав.отдыха, стоянка, остановки;
вмунтов.кухня,вигоди,без посередникыв,торг
Володя (8096) 4138824 моб.
4) ЛЬВОВ, Зализнычный р-он Виговського 65 000 USD 2031 за кв м
1 кв. 32/18/6 кв.м., 3/5 эт., бет., хор.сост.; окна стеклоп.; на стенах обои; балкон заст.; есть телефон; рядом детсад, школа;
Квартира по вулиці Виговського, на третьому поверсі, в хорошому стані
Ирина (050) 8850435 раб., люб.вр. (093) 2473855 моб., люб.вр.
5) ЛЬВОВ, Лычакивский р-он Личаківська 107 000 USD 2276 за кв м
1 кв. 47/25/.. кв.м., 2/5 эт., кирп., отличное сост.; дверь брон.; окна пластик.; на стенах побелка; на полу паркет; сануз.совм.; балкон заст.; есть телефон; в кварт. остается счетчики; рядом стоянка, остановки;
Вікна на Личаківську з балконом .Є підігрів підлоги,2-х функціонал.котел,відреставрована пічка, мраморні підвіконники, ремонт
Євген(067) 3653527 моб., люб.вр.(032) 2971953 раб., днем
6) ЛЬВОВ, Франковский р-он Кн.Ольги(бічна) 58 000 USD 2230 за кв м
1 кв. 26/16/5 кв.м., 1/2 эт., кирп., хор.сост.; окна пластик.; на стенах побелка; на полу линолеум; сануз. совм.; есть телефон; в кварт. остается счетчики; рядом стоянка; Можливо під бізнес,добудови веранди,підвал під кухньою
Євген (067) 3653527 моб., люб.вр. (032) 2971953 раб., днем
7) ЛЬВОВ, Галицкий р-он центр, Руська 60 000 USD 2000 за кв м
1 кв. 30/18/12 кв.м., 2/4 эт., кирп., нужен ремонт
подходит для бизнеса (офис), или для сдачи (по суточная аренда)
Роберт Пуликовский (067) 3741751 моб., днем (032) 2971953 раб., раб.дни
Разница +/- 10%
Аналог № 7, без ремонта 2000 Дол США за кв м, (после строителей с вводом во ІІ кв и далее от 997 Дол США до 1600 Дол США за кв м, зависит от места и срока) это в самом, что ни на есть центре, ядро. (центрее не бывает).
Если взять поправку на месторасположение хотя бы – 5 % то все аналоги с ремонтом приведуться к этому аналогу. Кроме этого такая разбежка цен укладывается в понятие торг. А исходя из того, что на рынке две стоимости - продавца и - покупателя, можно говорить о том, что евроремонт существенного влияния на стоимость не имеет. Все таки основа это месторасположения объекта недвижимости.
Пардон за то, что анализ поверхностный (лимит времени) это может быть предметом критики. НО ВСЕ ТАКИ.
Согласен в одном, в конкретном регионе возможны нюансы и их видит только тот, кто оценивает. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Май 2008 18:15 |
|
То что было сказано правильно для крупных городов (в основном областных центров), когда стоимость ремонта укладывается в 5% от стоимости квартиры. Для престижного жилья эта поправка становится почти бессмысленной (кроме эксклюзивных вариантов), так как в 90% случаях покупатель делает ремонт квартиры под себя.
Когда же покупается социальное жилье или жилье среднего класса, то покупатель считает все и часто рассматривает возможность сохранения текущего ремонта.
Давеча просматривал анализ рынка жилья Кривого Рога. Цены в основном 600-800 $/м.кв. На центральных улицах - 800-2000.
В условиях, когда стоимость современного ремонта составляет 20-25% стоимости квартиры, уверен что ее состояние будет играть существенную роль при определении стоимости.
Для меня показательной является моя мотивация, когда подбирал квартиру для тещи.
Тогда рассматривал два варианта - с хорошим ремонтом, или убитую ( но со скидкой, которая мне покроет стоимость ремонта).
При этом предпочитал взять хорошую, чтобы ремонтом не заниматься (теща была только "за"). |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 17 Май 2008 12:51 |
|
К этому же вопросу
Статейка "Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры"
Ссылка
http://agent.ua/review/?shownews=15287&2008-05-07 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 14:26 |
|
Возникла несколько похожая ситуация
Объект - по факту 1/2 жилого частного дома, строился как барак, да так и остались люди жить - довели до жилого состояния, коммуникации почти все есть, отдельный вход, все как положено - садик-огородик, с/у на улице, земля - нет никаких доков, расположен в частном секторе в серединной зоне города: по материалам БТИ - жилая квартира №100 в доме №100
Цель - Определение РС (залог)
Берется в залог как квартира
Задача: Как мне выбрать наиболее корректно аналоги в данной ситуации и на что вносить корректировки? В жизни таких объектов сравнения не бывает
Помогите умными мыслями, плиз, коллеги |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 14:36 |
|
Я бы аналогов бы не брал. По затратке и все. Краткость сестра таланта. Но это лично мое мнение. |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 15:21 |
|
А попробовать для контроля посмотреть комнаты в общежитиях. Условия почти теже ЗД нет, с/у на выселках. Разве, что общий вход. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 15:25 |
|
Для залога, жилье, в серединной зоне города... и по затратке - не вяжется ни с НС, ни с представлением большинства банкиров о том, что должно быть в таком отчете.
Я бы использовал сравнительный. Квартира зарегистрирована в БТИ, участок не оформлен - пусть юристы банка сами разбираются с тем, как они будут реализовывать такой залог и возможно оформлять права на участок.
В качестве аналогов использовал бы другие старенькие частные дома в этом же или таком же районе.
Взял бы поправку на отличия в тех.состоянии, уровне отделки и внутренней инфраструктуры - возможно в абсолютных цифрах.
Подумал бы о поправке на то, что это пол-жилого дома, а не отдельный частный дом.
Остается вопрос, вводить ли корректировку на стоимость участка у аналогов. Однозначного ответа не дам - этот вопрос решаешь на свое усмотрение, главное адекватное обоснование принятого решения.
Как обычно, в начале и в конце описал бы все ограничения и допущения, касающиеся нашего отношения к юридическому статусу этого жилья и земельного участка. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 15:36 |
|
SanTim
+
Тока здесь проблемка.
"В качестве аналогов использовал бы другие старенькие частные дома в этом же или таком же районе. "
Как правило рядом со стареньким домом стоит л. кухня, сарайчик, может гараж, погреб. Как это учитывать? В принципе можно разделить, при условии возможности отчуждения, тока тогда надо на каждый такой объект ехать и смотреть. А якщо злий пес |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 15:38 |
|
Я бы ориентировался на комнаты в общаге или в комуналке.
В пользу этого и говорит, что полдома, т.е. явно есть неделимые места общего пользования, находящиеся в совместном пользовании.
| SanTim писал(а): |
В качестве аналогов использовал бы другие старенькие частные дома в этом же или таком же районе.
Взял бы поправку на отличия в тех.состоянии, уровне отделки и внутренней инфраструктуры - возможно в абсолютных цифрах.
Подумал бы о поправке на то, что это пол-жилого дома, а не отдельный частный дом.
Остается вопрос, вводить ли корректировку на стоимость участка у аналогов. Однозначного ответа не дам - этот вопрос решаешь на свое усмотрение, главное адекватное обоснование принятого решения. |
Тут пожет получиться такая штуковина, что вся ценность такого аналога (старого дома) и будет заключаться в земле (покупка старого дома с последующим его сносом ради освобождения земельного участка), а как раз этой составляющей у оцениваемого объекта то и нету. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 15:47 |
|
| rudge писал(а): |
SanTim
+
Тока здесь проблемка.
"В качестве аналогов использовал бы другие старенькие частные дома в этом же или таком же районе. "
Как правило рядом со стареньким домом стоит л. кухня, сарайчик, может гараж, погреб. Как это учитывать? В принципе можно разделить, при условии возможности отчуждения, тока тогда надо на каждый такой объект ехать и смотреть. А якщо злий пес |
Так я ж и не говорил, что будет просто , если очень прижмет, можно съездить и на аналог взглянуть (одним глазком в замочную скважину - чтоб пса не кормить своими штанами), хотя может хватить и выяснения его характеристик по телефону. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 16:02 |
|
Эт ты на счет злого пса, про телефон
Я просто акцентировал внимание коллеги.
Что касается ЗД то проблема поднятая Серым действительно серьезная. Надо просто смотреть объект. Были случаи когда выкупили все гамузом ради участка. Дума коллега выберет нужное ему исходы из полученной информации. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 16:11 |
|
С общагами /комуналками идея понравилась. Ситуация похожая: тех. состояние обычно убитое, соседи непредсказуемые, ликвидность низкая. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 16:13 |
|
| Серый писал(а): |
Я бы ориентировался на комнаты в общаге или в комуналке.
В пользу этого и говорит, что полдома, т.е. явно есть неделимые места общего пользования, находящиеся в совместном пользовании. |
А с другой стороны у объекта есть "садик, огородик" и потенциальная возможность оформить землю. Хотя не исключаю и этого подхода - какие аналоги найдутся, с теми и стоит работать.
| Цитата: |
| Тут пожет получиться такая штуковина, что вся ценность такого аналога (старого дома) и будет заключаться в земле (покупка старого дома с последующим его сносом ради освобождения земельного участка), а как раз этой составляющей у оцениваемого объекта то и нету. |
Конечно, может. Но мы ведь даже не знаем того, о каком населенном пункте идет речь, не говоря уже об особенностях расположения самого объекта. Ведь может оказаться и так, что земелька там не особенно и важна.
И главное объектом оценки у нас все равно остается существующий домик с неоформленной землей - так что учесть эту перспективу для залога скорее всего все-равно не удастся.
ПС. И, кстати. в такой ситуации комнаты в общежитии или коммуналке от нашего объекта отдалятся еще дальше |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 16:19 |
|
| rudge писал(а): |
| Эт ты на счет злого пса, про телефон |
 его вкусы тоже стоит узнать заранее
| Цитата: |
| Дума коллега выберет нужное ему исходы из полученной информации. |
Дык и я для этого стараюясь разговор поддержать да варианты пообсасывать |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2008 22:48 |
|
| Борода писал(а): |
| общагами /комуналками идея понравилась. Ситуация похожая: тех. состояние обычно убитое, соседи непредсказуемые, ликвидность низкая. |
очень сильно спорю на предмет ликвидности! коммуны самое дорогое жилье из расчета за 1кв.м в разрезе квартир среднего класса! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 17 Июн 2008 00:05 |
|
ну у нас есть такое понятие как "полдома", "треть дома"... вот собственно и аналоги, а комуналки все же имеют иную єтажность, так что может не совсем корректно сравнивать??? хотя что касается иных условий (соседи, состояние, удобства), то полностью согласен. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 17 Июн 2008 06:38 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| ну у нас есть такое понятие как "полдома", "треть дома"... вот собственно и анало |
У Львові теж є такий сегмент ринку. Дані з нього - це найкращі аналоги в цьому випадку. |
|
|
   |
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 17 Июн 2008 07:10 |
|
Я уже рассматривала варианты 1/2, 1/3, но в их стоимости "сидит" земля и разные постройки, очищать от их стоимости - как то сложно. хотя и можно, в идеале - 1/2 дома без земли, но где же взять  Затратка - вряд ли, потому что такой дом продать очень даже можно и за нормальные деньги какой смысл его заново строить
Спасибо всем за мнения |
|
|
|
|
|
|
