< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Помогите с формулой расчета стоимости от разницы площади

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Помогите с формулой расчета стоимости от разницы площади

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6 След.

Автор

Сообщение

Эдуард

Сообщения: 35
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 15 Июн 2009 14:21

День добрый всем!
Подскажите пожалуйста формулу для расчета коэфициента на разницу площади.
Заранее спасибо!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Пн, 15 Июн 2009 22:41

Единой формулы не существует, расчет базируется на исследовании рынка. Приницип расчета: если (Sa-So)/Sa равен ..., то k равен ...
И еще пользуйтесь поиском по форуму.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 15 Июн 2009 22:54

Albano2
+1
нет формулы, может и разницы в стоимости нет - конкретизируйте вопрос - может у Вас аналоги площадью 2000-2200, а объект оценки 2300???
однажды удалось найти статистику, которую и влепил в отчет:

Цитата:

*** - оптимальним значенням площ для комерційної нерухомості є: 20-100 для офісних приміщень, 50-500 для виробничо-складських приміщень, 30-200 для торгівельних приміщень, 400-2500 для торгівельно-офісних центрів.

все что выходило за рамки - уж как-то корректировал Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Пн, 15 Июн 2009 23:02

Та не, Андрюха, 30-200 для торговых без индексации - ты загнул. Прикинь, стоимость 1 кв.м. в маленьком магазинчике 40-50 кв.м. и поболее, 180-200 кв.м. Рынок надо исследовать, или в крайности - метод Мисовца.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 15 Июн 2009 23:08

я к тому что аренда и продажа в районе по которому я нашел аналитику - была практически одинакова, поэтому найти разницу - это надо было отдельное маркетинговое исследование устроить - работа того не стоила Smile

а вообще - дождемся ответа топикстартера...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Пн, 15 Июн 2009 23:16

Да он спит, в отличии от нас Very Happy

Эдуард

Сообщения: 35
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 16 Июн 2009 12:04

Ребят, пользуюсь Инетом на работе. Спасио за ответ. А как насчет вот такой формулы? ((Sобъекта аналога - Sобъекта оценки)/ (Sобъекта оценки + Sобъекта аналога)) / 100 * 10

Добавлено спустя 1 минуту 43 секунды:

Albano2
Филин Андрей
Та Да спал в момент дискусии. Посмотри на формулу

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 16 Июн 2009 12:58

Цитата:

А как насчет вот такой формулы? ((Sобъекта аналога - Sобъекта оценки)/ (Sобъекта оценки + Sобъекта аналога)) / 100 * 10

сдается мне, это из российского сборника Ко-Инвест. Только там была табличка еще. Счас пороюсь.

Добавлено спустя 6 минут 37 секунд:

нашелся
но не прицепился Very Happy

загальну площу Ко-инвест.rar !!!

Описание:

корректировка на площадь

Downloads

Имя файла:

загальну площу Ко-инвест.rar

Размер файла:

7.79 Kб

Скачан:

411 раз

Эдуард

Сообщения: 35
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 16 Июн 2009 14:45

Формула Даже очень работает и коєф. нормальные получаются. Макс корректировка в итоге +-10% на площать.
Этой формулой я пользуюсь уже год, но знаю есть еще какие то формулы(замысловатые АМЕРИКАНСКИЕ!!!!). даже говорят есть формула расчета различия на каком этаже квартира находится!
За формулы, повторюсь, Заранее благодарен

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 16 Июн 2009 20:42

формула мне понравилась )))
вот только если попросить разобрать что из чего получается и зачем идет - то не понятно будет)))

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Вт, 16 Июн 2009 21:50

Давайте проверим вашу формулу.
Вводные данные:
Sa=300
Soo=60
считаем: (300-60)/(300+60)/100*10= 0,067
поправка 6,7%?

на рынке недвижимости стоимость 1 кв.м. магазина 60 кв.м. и магазина 300 кв.м. будет иметь разницу от 50 до 100%. Нифига это не работает. Или формула с потолка, или требуется обязательное условие, типа "работает при правильном подборе аналогов, т.е. пр разнице в пределах 30% между аналогами"

Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:

поправлюсь: при разнице 30% между ОО и А

Добавлено спустя 4 минуты 50 секунд:

Эй, Филин, просыпайся, пришло наше время!

SanTim

Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 01:39

Формула, что говорится, "от балды".

Существует какое-то объяснение ее физического смысла и пояснение, откуда взялось магическое число "10"?

Немного утрируем пример:

S2=500
S1=50
считаем: (500-50)/(500+50)/100*10= 0,08 - поправка 8%.

S3=30000
S2=500
считаем: (30000-500)/(30000+500)/100*10= 0,1 - поправка 10%.

S3=30000
S1=50
считаем: (30000-50)/(30000+50)/100*10= 0,1 - поправка 10%.

Где правда, Брат? (с)

Выводы:
1) основной недостаток на мой взгляд - отсутствие логической связи с рынком (хотя бы описательно-объяснительной);
2) отсутствует математическая взаимозависимость между поправками к сравниваемым объектам

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 08:55

СанТим, в принципе, если есть источник на формулу и правильно подбирать аналоги (разница площадей не превышает 50%), то формулу можно использовать.
----------------------------------
Теперь спросим топикстартера: откуда формула? Источник в студию!

SanTim

Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 10:55

Albano2, согласись, что если разница площадей не превышает 50%, часто отсутствует необходимость в применении этой поправки - да и при расчете по этой формуле она будет колебаться от 0% до 2%.
Ну а при увеличении этой разницы увеличивается нестыковка между поправками для смежных аналогов. В приведенном выше примере она сознательно была доведена до абсурда.

Ну и ниже еще пару примеров для наглядности:

Кроме этого - любая формула должна быть объяснима и как-то соотноситься с описываемым процессом, а в этой я не вижу никакого смысла

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 13:19

во-во, я ж и говорю, формула симпатишная, для использования "когда удобно", но КТО ее придумал и КАК объяснить все "процессы" происходящие в ней???

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 13:41

а если просто брать стоимость 1 кв.м. и не морочить голову с этой поправкой?

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 14:00

ирина викторвна писал(а):

а если просто брать стоимость 1 кв.м. и не морочить голову с этой поправкой?

а если у оценщика один два аналога, а разница площадей в разы отличается? Wink

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 14:05

тем более не корректно сравнивать площади, я так думаю...

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 14:14

ирина викторвна писал(а):

тем более не корректно сравнивать площади, я так думаю...

а если других нет?

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 14:18

ну... если очень хочется, я тоже видела эту формулу, что предложили Эдуард и zanoza. даже когда-то считала, вроде проходило

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 14:22

Albano2 писал(а):

Источник в студию!

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 14:50

Hard_Pragmatic писал(а):

а если у оценщика один два аналога, а разница площадей в разы отличается?

Надо смотреть по месту, привести по всем другим параметрам, возможно в данном районе эта корректировка и не нужна. Например 1000 и 2000 квадратов. Всяко бывает.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 15:47

ирина викторвна писал(а):

ну... если очень хочется

Андрей писал(а):

ой ну шо вы все к словам придираетесь, все прекрасно понимают о какой ситуации я говорю, а говорю я о селе Кукуево и помещении например 60 кв.м., а в селе:
1. землю никто никогда не продавал – затрака не работает
2. в аренду никто никогда не сдавал – доходник не работает
3. продал взапрошлом году председатель цех консервный на 2 тыщи метров, за скока не помним, (шас в документы посмотрим), но гуляли всем селом аккурат с Рождества по Пасху.
Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 15:56

Hard_Pragmatic писал(а):

3. продал взапрошлом году председатель цех консервный на 2 тыщи метров, за скока не помним, (шас в документы посмотрим), но гуляли всем селом аккурат с Рождества по Пасху.

Неплохо еще продал, раз хватило на такой гульбан Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Marina_M

Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 16:56

Эдуард писал(а):

даже говорят есть формула расчета различия на каком этаже квартира находится!

это к Ковальскому - он в экселе аж бегом считает Very Happy

_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 22:25

Albano2 писал(а):

Источник в студию!

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 22:38

в том файле, что я выкладывала, есть источник.

Цитата:

http://www.coinvest.ru/ ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ укрупненные показатели стоимости строительства на 01.01.2007, 704 стр. Издание четвертое, переработанное и дополненное «ГАЗОВАЯ, ЛЕГКАЯ, МЕДИЦИНСКАЯ и МИКРОБИОЛОГИЧЕСКАЯ, ЛЕСНАЯ, ХИМИЧЕСКАЯ и НЕФТЕХИМИЧЕСКАЯ, МАШИНОСТРОЕНИЕ, ЦВЕТНАЯ И ЧЕРНАЯ МЕТАЛЛУРГИЯ, НЕФТЕДОБЫВАЮЩАЯ, НЕФТЕПЕРЕРАБАТЫВАЮЩАЯ, ПРИБОРОСТРОЕНИЕ, ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКА, и пр.»

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 17 Июн 2009 23:21

но у тебя другие коэффициенты и формула иная - там в конце "/ 100 * 10"

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Эдуард

Сообщения: 35
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 08:18

Да рябята. Вот только Вы забыли что это поправочный коэф. А 1 +. Тобишь показываю.
Объект оценки 1000 кв.м
Аналоги 500, 2000, 3000, 354,6 (ГРУБО ГОВОРЯ В ЗАЖОПЕНСКЕ НЕТУ ПОДХОДЯЩИХ АНАЛОГОВ МАЕМО ТО МОЕМО)
((500-1000)/(1000+500))/100*10=((-500)/1500))/100*10=-0,0333
Это поправочный коэф от 100%, ТОБИШЬ 1+(-0,0333)=0,966 УГУ ПОКРАШЕ БУДЕТ
Поехали дальше
((2000-1000)/(1000+2000))/100*10=0,333333/100*10=0,033333
1+0,03333=1,03333
((354,6-1000)/(1000+354,6))/100*10=0,476/100*10=(-0,0476)
1+(-0,0476)=0,9524
Ясно как работает. Жду замичакния если есть таковы!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 08:39

Да замечаний полно - читайте ветку, основное - ОТКУДА ФОРМУЛА, ДАЙТЕ ИСТОЧНИК !

Эдуард

Сообщения: 35
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 08:50

Чесно, формула реально с книги вот только уже неприпомним из какойю изначально я надеялся, что хоть кто-то знает от куда эта формула. У меня есть очень хороные знакомые, оценщики тоже, работаю в отделе рисков, и вот собственно они мне ее и дали но откуда никто не помнит. Работаю в серъезных банках.
Весь смысл формулы, что каждые +- 10кв.м. вносят изменения на стоимость на 1% (естественнно все пропорционально). А корректировка на площадь считается корректной от 1-10%.
Я уже сам перелапатил книжки, что были но это формулу не нашел.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 09:44

Цитата:

но у тебя другие коэффициенты и формула иная - там в конце "/ 100 * 10"

- там по-моему с формулой какая-то бочина. она как-то не правильно записана по скобкам.

Эдуард

Сообщения: 35
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 09:47

Сначала дробь потом /100*10

SanTim

Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 10:14

Свои замечания я уже высказал и наименьшее из них это то, что так называемая формула выдает противоречивые результаты.

Если новый пример нравится больше, чем предыдущие, повторю на нем:
Есть три объекта S(1)=2000м2, S(2)=1000м2 и S(3)=354м2.

Обозначим буквой "V" соответствующие стоимости, а буквой "К" - корректировки.
V(2)=V(1)*K(1->2)
V(2)=V(3)*K(3->2)

следовательно
V(3)=V(1)*K(1->2) / K(3->2) = V(1)*1,0333 / 0,9524 = V(1)* 1,085,

т.е. К(1->3) - коэффициент перевода стоимости объекта 1 в стоимость объекта 3 равен 1,085.

Теперь сделаем проверку по предложенной "формуле"
K(1->3) = 1+(2000-354,6)/(2000+354,6))/100*10=1,07

Вывод: 1,085 не равен 1,07, следовательно формула не верна.

Последний раз редактировалось: SanTim (Чт, 18 Июн 2009 10:20), всего редактировалось 1 раз

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 10:19

Есть така книжица - учебник "оценка недвижимости" Грязнова (2002г.) там в разделе сравнительного подхода немного о поправках

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 15:54

Получил новый номер журнала "Практика оценки" (за май 09), там эта поправка считается по-другому, но вполне обоснованно, да и на сам журнал ссылаться можно.
В целом, там все поправки в сравнительном подходом для офисных площадей наглядно расписаны, просто хоть в отчет вставляй всю статью. Бомба!

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 16:02

Albano2 писал(а):

наглядный пример материализации желаний + чудодейственная аура нашего форума Very Happy

дык в двух словах как там считают?

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Чт, 18 Июн 2009 16:13

Расчет основан на принципе потери/получения доп. прибыли, т.е. на принципе, что объекты с меньшими площадями продаются быстрее, чем более масштабные объекты, а денежки мы, типа, можем либо держать в это время на депозите, либо не держать.
Формула есть, правда с очепяткой, но наш человек поймет Wink

Posted after 2 minutes 3 seconds:

Albano2 писал(а):

наглядный пример материализации желаний

прикол, в том, что мы тут последние 3 дня дискутировали, а в это время журнальчик лежал в портфеле... в момент ожидания в объекте здравохранения достан чтобы скоротать время - а там - Ё маЁ !

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 20 Июн 2009 12:52

Мариночка писал(а):

это к Ковальскому - он в экселе аж бегом считает

а шо Ковальский... могу предложить так, как недавно считал одну кафЕшку, но там же не один аналог... когда есть рынок, то что-то можно придумать, а когда его нет... Unknown

А по поводу формулы, то я +1 к SanTim

plosha.xls !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

plosha.xls

Размер файла:

26 Kб

Скачан:

245 раз

Savichev

Возраст: 56
Сообщения: 2
Откуда: Севастополь

Добавлено: Чт, 16 Июл 2009 11:16

Я для себя вывел следующую формулу:
v1/v2 = k**log_2 (S1/S2)
"Отношение удельных стоимостей двух объектов равно поправочному коэффициенту возведенному в степень логорифм по основанию 2 от отношения площадей этих объектов"
Подобрал несколько десятков пар аналогов отличных только по площади и расчитал какая поправка возникает при удвоении площади, получается k = 0,76. Уже пару лет пользуюсь, госорганы принимают не обсуждая.

Последний раз редактировалось: Savichev (Пт, 17 Июл 2009 17:47), всего редактировалось 1 раз

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 16 Июл 2009 14:01

Savichev писал(а):

Я для себя вывел следующую формулу:
v1/v2 = k**log_2(S1/S2)

1) Два знака "умножить" - это опечатка?
2) Основание логарифма равно 2, или "е"?

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Чт, 16 Июл 2009 14:19

Albano2 писал(а):

Единой формулы не существует, расчет базируется на исследовании рынка

ну, дык, если обоснование приложено, какие еще могут быть вопросы... хотя - ОТКУДА у вас такие вкусные аналоги, действительно только площадью отличаются или дополнительно корректировали?

Savichev

Возраст: 56
Сообщения: 2
Откуда: Севастополь

Добавлено: Пт, 17 Июл 2009 12:29

N.D. писал(а):

1) Два знака "умножить" - это опечатка?
2) Основание логарифма равно 2, или "е"?

1) возведение в степень
2) основание - два

Добавлено спустя 26 минут 41 секунду:

Albano2 писал(а):

Честно говоря, допущений больше, чем кажется: во-первых, это информация собрана за несколько лет (то есть, считаем, что поправочный коэффициент не меняется со временем); во-вторых, для части аналогов действительно потребовалась корректировка на дату предложения. Но вообще-то, в Севастополе сбор информации по недвижимости организован очень качественно и аналогов немало.

Последний раз редактировалось: Savichev (Пт, 17 Июл 2009 17:44), всего редактировалось 1 раз

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 17 Июл 2009 12:59

Savichev писал(а):

хотел из брюзжания (у меня-то самого предложений нет) покритиковать в таком же ключе, но я смотрю с самокритикой всё нормально Very Happy

респект!

флай

Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Пн, 10 Авг 2009 12:36

Вот какая формула забита в ВТБ-х требованиях:

К = (Sa/So)^0,1.
где - 0,1 - коэффициент торможения цены определенный эмпирически. Кем и как определенный не спрашивайте, они не признаются, упрямо повторяют что формула работает и проверена.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 11 Авг 2009 06:25

Ну, да... им же это не подписывать... их бы заставить выполнить отчет по их правилам, да отправить его на рецензию в ФГИ, вот там пусть бы и доказывали, что

Цитата:

формула работает и проверена.

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Пт, 06 Ноя 2009 19:24

Savichev писал(а):

Я для себя вывел следующую формулу:
v1/v2 = k**log_2 (S1/S2)

Сначала по теме метода Ко-Инвест: на сегодня этот метод давно устарел, сегодня есть лучше.
Теперь, по какому основанию брать логарифм совершенно безразлично, т.к. все логарифмы в этом смысле эквивалентны. Я предпочитаю использовать основание e, т.к. тогда проще запись.
Но правильная формула такая:
Ln(V) = a0 - a1*Ln(S),
где V - цена квадратного метра ЗУ, и не только ЗУ, кстати, а вообще почти чего угодно.
Смысл этой формулы можно объяснять по-разному:
Во-первых, понятно, что рост площади ЗУ повышает его общую цену, а значит, снижает количество потенциальных покупателей, т.к. богатых меньше, чем бедных. Опять же, масштабный эффект, большой участок продал и в ресторан, а делить его на части - морока. Поэтому цена участка растет, а удельная цена падает в силу падения спроса.
Во-вторых, если говорить, допустим, про склад, то когда мы строим склад, мы строим потолок, стены, пол, т.е. создаем поверхности, а получаем в итоге площадь/объем. При этом площадь и объем растут быстрее, чем длина и площадь поверхности. Ну объем это размер в кубе, а площадь это размер в квадрате, грубо говоря. Вот отсюда и эффект. Участок же достаточно огородить, подвести коммуникации и всё, он Ваш, т.е. тот же эффект масштаба.

В-третьих, и это я всегда советую делать: хотите внести поправку - нарисуйте график для собранных аналогов в координатах Удельная цена - Фактор. Увидели прямую - тангенс угла наклона этой прямой Ваша поправка. Увидели кривую - возьмите логарифмы от переменных и снова постройте график. Теперь увидели прямую - тангенс угла наклона это поправка для логарифмов.

Всяко крутим, но видим только кривую... Тоже не беда: рисуем по точкам эту кривую и смотрим, куда на неё ложится объект оценки - графическая поправка.

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Сб, 07 Ноя 2009 09:49

Аксиома оценки: больше площадь меньше удельная стоимость.
Анализировал рынок квартир Львова, а совсем даже все наоборот.
Покопался в интернете - то же самое. Crying or Very sad

Кому интересно смотрите в ссылке http://www.real-estate.lviv.ua/img/kvartiri_lvov_18_3_9.jpg
Парадокс, или...?
Непонятно.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 07 Ноя 2009 13:55

galswit писал(а):

Аксиома оценки: больше площадь меньше удельная стоимость.

Это, конечно, да, но в разумном диапазоне. Утрированно, удельная стоимость квартиры общей площадью 10 кв.м. (как и офиса 5 кв.м.), наверное, будет невелика. Smile

galswit писал(а):

Парадокс, или...?

Во-первых, квартиры - достаточно специфический сегмент рынка недвижимости, потому как некоммерческий (в основном). Отсюда может легко вытекать (а может и не вытекать) во-вторых - может, это действительно у Львова такая региональная специфика?

И вообще, Ваш вопрос скорее общетеоретический. Если Вам удалось выявить такую тенденцию - значит, статистика есть, и в практической работе ее вполне реально использовать...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 07 Ноя 2009 13:56

galswit писал(а):

Аксиома оценки: больше площадь меньше удельная стоимость.

Анализировал рынок квартир Львова, а совсем даже все наоборот.

Покопался в интернете - то же самое.

Кому интересно смотрите в ссылке http://www.real-estate.lviv.ua/img/kvartiri_lvov_18_3_9.jpg

Парадокс, или...?

Непонятно.

Для рынка жилья, действительно, это не срабатывает.
В данном случае, как по мне, срабатывают другие факторы. Например, удобство проживания (например, 3-х комнатная в 60 кв. м и 80 кв. м), современность. Еще и фактор престижности/статусности. Ведь большие квартиры нетипичны (их намного меньше по сравнению с типичным жильем, например, квартира гораздо большей площади может быть одна на весь дом) и расчитаны они на более узкую и более богатую часть покупателей, стремящихся к чему-то неординарному, эксклюзивному. Отсюда и стоимость на более редкие вещи увеличивается.
Лично я для себя уже давно решил, что перекладывать вроде бы аксиомы оценки на рынок жилья не совсем правильно, очень часто они не срабатывают. Нужен отдельный анализ.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 07 Ноя 2009 17:29

Серый писал(а):

Ведь большие квартиры нетипичны (их намного меньше по сравнению с типичным жильем, например, квартира гораздо большей площади может быть одна на весь дом) и расчитаны они на более узкую и более богатую часть покупателей, стремящихся к чему-то неординарному, эксклюзивному. Отсюда и стоимость на более редкие вещи увеличивается.
Лично я для себя уже давно решил, что перекладывать вроде бы аксиомы оценки на рынок жилья не совсем правильно, очень часто они не срабатывают. Нужен отдельный анализ.

100%.

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Сб, 07 Ноя 2009 20:54

Цитата:

Аксиома оценки: больше площадь меньше удельная стоимость.
Анализировал рынок квартир Львова, а совсем даже все наоборот.

уважаемый, galswit, а Вы пробывали построить зависимость в рамках одной группы, я имею в виду, например, среди "трешек" в одном районе? вот там Вы, возможно, увидите эффект масштаба. как по мне, корректно исследовать эффект среди объектов одной группы. относительно такой тенденции на рынке квартира Львова на мой взгляд возможно объяснить следующим:
1) вы там во Львове хорошо живете, раз имеете платежеспособных покупателей на 2-х и 3-х комнатные квартиры Very Happy

. вот у нас хоть город-миллионник, но с большим кол-вом ВУЗов, поэтому студенты (их родители) и покупают "единички". удельный показатель стоимости по ним самый высокий.
2) а возможно в вашем городе принято жить большими семьями;
3) а еще может у вас на рынке 2-х , 3-х комнатных квартир меньше, чем спрос на них.

Мое мнение такое - эффект масштаба на рынке однородных объектов все-таки есть. Однако надо также понимать и структуру рынка.
а вообще очень интересно, спасибо galswit за информацию, не предполагала о такой структуре рынка. попрошу наших аналитиков по некоторым другим крупным городам посмотреть есть ли где-то еще такая тенденция. результаты выложу тут на форуме.

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Сб, 07 Ноя 2009 23:35

ViktoriyaR
1. Я особо ничего не строил. Но у нас цены на квартири "стоят на смерть", т.е. разнобоя нет.
2. Мне нужен был коэффициент торможения цены.
Я его не получил. И посмотрел в нете. Аналитика по Львову подтвердила мои данные вот и все.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 08:07

Уважаемый коллега Игорь Исаакович galswit, можно вопрос для тупых (от тупых)?

Как Вы технически рассчитываете этот К торможения? Делаете выборку "цена - площадь" и подбираете показатель степени, который линеаризирует логарифмическую зависимость? Или как-то "изощреннее"? Smile

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 10:32

Grey Horse
В этом плане я тоже тупой т.е. делаю приблизительно так как Вы и написали.
n=ln(B1/B2)/(S1/S2)
В -вартість 1 м.кв.
S - площа.
Далі

Воо=Ва*(So/Sa)^n.

правда в даному випадку мене цікавив просто коефіцієнт к=B1/B2.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 11:38

Ну, да, это все понятно, спасибо.

На самом деле, еще в бытность обучения в институте мне доводилось слышать мнение о том, что exp - самая "природная" функция (размножение бактерий путем деления, например).

А, ради интереса, другие виды зависимостей не пробовали анализировать? Smile

У меня лично как-то руки не доходили, да и утешало соображение о "природности".

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 14:05

Grey Horse
Не пробовал.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 16:43

Вот возникла такая мысль, что эффекта масштабности для квартир стоит рассматривать, как говорит ViktoriyaR, среди объектов одной группы. Но вот одной группой, для выявления такого эффекта, я предлагаю назвать не квартиры с одинаковым кол-вом комнат, а кв-ры в домах одного типа. Т.е. хрущевки следует сравнивать с хрущевками, а сталинки со сталинками, вне зависимости от того, это 1-но, 2-хх, или 3-х комн. квартира. Не секрет, что 3-х ком. квартиру можно переделать в двушку, стоимость её, конеШнно, будет выше, чем стандартной двушки, а вот стоимость 1 м.кв. такой квартиры, как мне видится, будет ближе к стоимости трешки. Масштабность будет отражаться на стоимости квадрата именно так, и направленность корректировки будет верной (с увеличением площади (без учета кол-ва комнат) стоимость 1 м.кв. будет снижаться).

Что касается сравнения 2-х комнатной кв-ры площадью 45 м.кв. с 2-х ком. кв-рой площадью 52 кв. метра, то, в таком случае, мы сравниваем хрущевку с, например, болгаркой, а это разница в планировке квартиры (смежные/отдельные комнаты, сан. узел), инженерных коммуникациях дома (в хрущевке, у нас в городе, отсутствует мусоропровод и т.д.)... так же можно вспомнить о высоте помещения и т.д. и т.п. Именно поэтому мы получаем ст-ть 1 м.кв. в квартире площадью 52 м.кв. выше, чем у кв-ры площадью 42 м.кв.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 16:56

Это все, конечно, так. И, сравнивая однотипные квартиры, как Вы предлагаете, мы уходим от необходимости обоснования и проведения корректировок на те же высоту потолков, мусоропровод, планировку, тип здания в целом и т.д.

Однако одно но: на практике можно столкнуться с ситуацией, когда доп. разделение какой-то общей выборки на подвыборки приведет к тому, что в каждой такой подвыборке будут 1 - 3 однотипных и близких аналога. Какая уж тут статистика! Smile

Хитрый Кот

Сообщения: 131
Откуда: мой адрес не дом и не улица…

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 19:48

Grey Horse

а статистику нужно собирать не на определенную дату, а за период т.к. любой поправочный коэф. не должен зависеть от времени Rolling Eyes

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 20:24

Grey Horse писал(а):

одно но: на практике можно столкнуться с ситуацией, когда доп. разделение какой-то общей выборки на подвыборки приведет к тому, что в каждой такой подвыборке будут 1 - 3 однотипных и близких аналога. Какая уж тут статистика!

я это понимаю, поэтому и говорю, что проще учесть ОДИН фактор - фактор масштаба, а выборку расширить за счет использования 1-но, 2-х, 3-х и т.д. комн-ых квартир, но в домах одного типа, чем париться с необходимостью

Grey Horse писал(а):

обоснования и проведения корректировок на те же высоту потолков, мусоропровод, планировку, тип здания в целом и т.д.

Хитрый Кот писал(а):

статистику нужно собирать не на определенную дату, а за период

не скажите, у нас в городе, например, один микрорайон здОрово потерял в цене после того, как остановился судозавод... так вот, если Вы рассчитаете корректировку на местоположение (между районами) до остановки завода, то она явно не будет соответствовать корректировке после остановки завода. Другая проблема. Год назад стоимость ремонтных работ была 1 грн., а сегодня 0,6 грн. ... думаю, что это повлияло на значение корректировки на состояние... в процентном соотношении та же лабуда... сегодня значительно изменилась стоимость, как 1 м.кв., так и стоимость ремонтных работ, поэтому % на который корректировали аналоги до кризиса будет отличаться от сегодняшнего. Короче говоря, не все так однозначно, как Вы пишете

Хитрый Кот писал(а):

любой поправочный коэф. не должен зависеть от времени

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 21:29

К сведенью.
Я анализировал стоимость квартир в панельных домах построенных в 80-90 годах в Сыховском жилмассиве. Брал только однотипные квартиры (сам там проживаю Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 21:39

galswit, это один и тот же проект?
У нас есть панельные дома с об. площадью 2-х ком. квартир 52-56 м.кв., а есть 48-50 м.кв.
У первых кухня - 9 м.кв., у вторых - 7 м.кв. Для покупателя это оказалось очень важным... дороже те, у которых 9 м.кв. Правда, не могу сказать, что они построены в одно время...

И еще вопрос, а какой диапазон (по площади) Вы анализировали?

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 22:40

КовАл
Да, я это учитывал т.е. такие-же квартиры и у нас.
Ориентир.
Квартиры с малой кухней строились с 1981 г. по 1985 г., причем дома сданные до 1982г. по качеству хуже.
А с большей - после 1985г.
Может здесь имеет место не только кухня (хотя это очень существенно, но и разница вгодах?
В первых домах уже капремонт проситься. Внутридомовые инженерные сети уже никакие. Да и лифты уже в ж...

Цитата:

И еще вопрос, а какой диапазон (по площади) Вы анализировали?

Да я брал одно-дво и трехкомнатные одного типа застройки (знаю по кварталах когда чего сдавали).
Причем даже учитывал государственный или кооперативный дома. Тоже есть разница. От контингента зависит возможно да и качество материалов в кооперативах лучше.

Да все я учитывал, но результат то....

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 08 Ноя 2009 23:03

А не пробовали посмотреть в других районах? Может это зависит от контингента... и в Вашем районе все семейные и с тремя детьми... посему большие квартиры в дефиците Smile

Короче говоря, я уже гадаю... т.е. тоже не могу объяснить сей факт.

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 07:26

А еще такое - квартиры в состоянии "от застройщика" цены и сейчас от метража и количества комнат не зависят

Хитрый Кот

Сообщения: 131
Откуда: мой адрес не дом и не улица…

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 08:53

Эдуард писал(а):

Ребят, пользуюсь Инетом на работе. Спасио за ответ. А как насчет вот такой формулы? ((Sобъекта аналога - Sобъекта оценки)/ (Sобъекта оценки + Sобъекта аналога)) / 100 * 10

Автор темы хочет найти зависимость (в которую входят некие коэффициенты), с помощью которой можно сделать поправку на площадь объекта.

Т.е. в данной задаче принимается условие, что прочие условия модели равны (высота, тип застройки, месторасположение к социально-культурным объектам и т.д.).

А коль так, то мое утверждение, что эти коэффициенты не зависят от времени - верно, т.е. для корректного их определения нужно рассматривать выборку не на определенную дату, а за определенный период.

КовАл,

По поводу методик корректировок объектов, то у Вас, оценщиков, тут все настолько запутано, что требует дополнительного времени на изучение и скорее всего выделение этого вопроса в отдельную ветку.

ЗЫ. Порой мат. моделирование какого-то явления занимает меньше времени, нежели применение к ней граничных условий и условий однозначности Rolling Eyes

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 09:59

А коллега Хитрый Кот, оказывается, не совсем коллега, потому как пишет

Хитрый Кот писал(а):

у Вас, оценщиков,

Исходя из того, что сверхзадачей оценщика является не расчет коэффициентов, построение графиков и т.д., а, как говорится, "моделирование логики инвестора" ... мне кажется, что в данном случае вопрос (или ответ) распадается на 2 ситуации (класса):

1. Когда есть хорошая достоверная статистика, оценщик может просто пользоваться ею, исходя из того, что эта статистика уже отражает поведение инвесторов на данном сегменте рынка. И не важно, почему они так думают - важно, что есть основания утверждать, что они действуют именно так, и эти действия в статистическом материале и нашли свое отражение.
2. Когда общей статистики нет... Вот тогда и начинаются вопросы типа "А как бы инвестор среагировал на влияние того или иного фактора?" и ответы... кто во что горазд Laughing

, исходя из представлений о логике этого самого инвестора, доступной исходной информации, допущений, опыта и интуиции оценщика. Ну и как бы ничего плохого в этом нет - главное, чтобы соблюдалась та самая логика потенциального инвестора...

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 10:58

Grey Horse писал(а):

1. Когда есть хорошая достоверная статистика, оценщик может просто пользоваться ею, исходя из того, что эта статистика уже отражает поведение инвесторов на данном сегменте рынка. И не важно, почему они так думают - важно, что есть основания утверждать, что они действуют именно так, и эти действия в статистическом материале и нашли свое отражение.

Ну, оно как-бы да, по жизни так и есть, но вот погружаясь в теорию регрессионного анализа народ быстро сталкивается с тем, что выявленная закономерность не только должна быть там, стат.значимой по R2 по Фишеру и т.п., но и должна иметь экономическое обоснование и уж во всяком случае не противоречить экономической логике, если мы об оценке.

И вот этот пример с квартирами, который для меня заключается в уравнении V=a0 + a1*S он очень удачный. Действительно, даже если Вы соберете аналоги одного типа, например, только двухкомнатные квартиры на не крайних этажах пятиэтажных кирпичных домов в одном районе с возрастом старше 30 лет, моложе 55 лет, т.е. вот такой узкий сегмент. Но и в этом случае Вы обнаружите, что цена метра общей площади растет с ростом общей площади.

А почему? Ну тут верно сказали, но я скажу четче: рост площади при неизменных числе комнат, материале стен, районе, этаже/этажности, возраста, это что такое? Это улучшение планировки: кухня становится больше, комнаты становятся изолированные, санузел становится раздельным, появляется кладовка и т.п. Т.е. становится лучше планировка. Но планировка это не числовой фактор, его трудно и узнавать реально у продавцов (скажут - иди и смотри) и трудно учитывать. Поэтому площадь в этом случае является замещающей переменной, она представляет планировку.

Между разным числом комнат тут тоже теория: у нас раньше строили мало однушек, мало трешек, в основном двушки. Ну, такая была политика партии. В старом фонде много двушек в итоге, а народ, который квартиры вообще способен купить, он уже на трешку нацелен жизнью, типа считается, что два стандартных ребенка требуют трешку, ну вера у нас такая. Вот в итоге метр в трешке и должен цениться выше, он же нужнее.

Но масштабный коэффициент играет роль и для жилья, для квартир от 100 м2 и больше, там чем больше площадь, тем дешевле метр.

и ещё, расскажите мне кто-нибудь, как я тут эффективно могу фильтровать новые нитки, а то я что-то не вижу на форуме никакой удобной системы выбора новых сообщений во всех форумах сразу.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 11:15

Мисовец писал(а):

и ещё, расскажите мне кто-нибудь, как я тут эффективно могу фильтровать новые нитки, а то я что-то не вижу на форуме никакой удобной системы выбора новых сообщений во всех форумах сразу.

не совсем понял задачу, но, наверное, это должно помочь
1. В заглавии форума есть специальный раздел «Недавно оценщики обсуждали следующее:» и дальше идет список последних тем, можно ориентироваться по нему.
2. В каждой теме (сверху справа) есть специальная функция «Следить за ответами в теме», которая будет Вас оповещать по мылу о новых ответах.
подходит? или Вы имели в виду что-то другое?

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 11:16

galswit писал(а):

А еще такое - квартиры в состоянии "от застройщика" цены и сейчас от метража и количества комнат не зависят

у нас застройщики в рекламе тоже дают одну цену, а когда уточняешь, то оказывается, что это мин цена за 3-х ком. квартиру. Более того цена в новостройках зависит и от этажа. Мы вывели следующие коэф-ты:

Цитата:

Коэффициенты зависимости стоимости 1 кв.м жилья от количества комнат (первичный рынок)

Кол-во комнат -1 Коэффициент - 1
Кол-во комнат -2 Коэффициент - 0,97-0,95
Кол-во комнат -3 Коэффициент - 0,93-0,9

Коэффициенты зависимости стоимость 1 кв.м жилья от этажа (первичный рынок)
Этаж 2-4 Коэффициент - 1
Этаж 5-9 Коэффициент - 1,04-1,06
Этаж 10-16 Коэффициент - 1,09-1,10
Этаж выше 16 Коэффициент - 1,11-1,13

Хотя должна признать, что сегодня при минимальной активности на "первичке" у некоторых застройщиков позиция - продать хоть-засколько-нибудь. и вот тут уж зависимости теряются.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 11:42

Мисовец писал(а):

Как я понимаю, заходите, регистрируетесь и ищете "кнопочку" типа "Найти сообщения с вашего последнего посещения (х)" или что-то типа того! Smile

Мисовец писал(а):

В зависимости от задачи. Если закономерность зафиксирована - значит, уже какие-то объективные тенденции рынка за ней стоят? И тогда 2 задачи, в общем случае не связанные: либо, используя зафиксированную закономерность, "тупо" использовать ее для определения стоимости своего объекта, либо "потеоретизировать" - для собственного самоусовершенствования, либо вдруг когда где в другом месте "выстрелит" - а что бы за этой закономерностью могло скрываться, какие нюансы рассуждений покупателей... По-моему, так (с).

Мисовец писал(а):

Т.е. становится лучше планировка. Но планировка это не числовой фактор, его трудно и узнавать реально у продавцов (скажут - иди и смотри) и трудно учитывать. Поэтому площадь в этом случае является замещающей переменной, она представляет планировку.

Это да. В идеале (по квартирам, во всяком случае, часто получается) задача решается подбором аналогов с определенно подобной планировкой. В принципе в моем регионе это, как правило, не проблема. Да и продавцы готовы подробно описать объект-аналог, а особенно риэлтеры-посредники. Ну, может, это чисто украинский синдром общительности? Laughing

Мисовец писал(а):

Между разным числом комнат тут тоже теория: у нас раньше строили мало однушек, мало трешек, в основном двушки... Вот в итоге метр в трешке и должен цениться выше, он же нужнее.

И это тоже легко решается, если анализировать выборки по квартирам с одинаковым количеством комнат.

И вообще-то, часто ли на практике возникает необходимость построения общей модели стоимости квартир, учитывающих все такие параметры, как количество комнат, площадь + планировку и т.д.?
Может быть такое на слабом сегменте рынка, это да. Но там и статистики маловато, как правило, чтобы достоверно построить такую "всеобъемлющую" модель... И тогда все равно

Grey Horse писал(а):

ответы... кто во что горазд , исходя из представлений о логике этого самого инвестора, доступной исходной информации, допущений, опыта и интуиции оценщика.

По-моему, так (с). Действительно, за неимением гербовой пишем на простой... Но и данные рынка-то в такой ситуации не могут кардинально опровергнуть Ваши построения.

Хитрый Кот

Сообщения: 131
Откуда: мой адрес не дом и не улица…

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 11:45

Grey Horse
ну я только познаю глубины этой профессии
а сам я на данный момент стажер, так что не судите строго Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 09 Ноя 2009 12:04

Хитрый Кот писал(а):

а сам я на данный момент стажер, так что не судите строго

Да упаси Бог, я и не сужу никоим образом! Smile

Это так, вырвалось попутное замечание. Ну, и если стажер, то где-то уже оценщик. Поэтому Вас смотрелось странновато... Laughing

Ігор Братішко

Сообщения: 11
Откуда: Львів

Добавлено: Чт, 11 Фев 2010 17:41

Доброго дня.
мені під руки попала така формула, прошу прокоментувати:
Невідповідність площі об’єкта аналога до площі оцінюваного об’єкта обраховується за правилом: Со = Ца х К, де коефіцієнт К визначається за формулою:
якщо Sа< Sо, то К=(Sa/So)^(0,1*So/(Sa+So))
якщо Sо< Sа, то К=(Sa/So)^(-0,1*Sa/(Sa+So))
де Со – скоректована вартість об'єкта оцінки,
Ца – ціна пропозиції аналога;
Sа - загальна площа аналога;
Sо - загальна площа об’єкта.
Коефіцієнт заторможування ціни (0,1) визначений емпірично.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 11 Фев 2010 17:53

Цитата:

де Со – скоректована вартість об'єкта оцінки,

- скоректована на що?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 11 Фев 2010 19:23

zanoza писал(а):

Цитата:

де Со – скоректована вартість об'єкта оцінки,

- скоректована на що?

Ось

Ігор Братішко писал(а):

......Со = Ца х К, де коефіцієнт К визначається за формулою:.......

Меня тока всегда смущали всякого рода коэффициенты определенные эмпирическим способом. Эт вопрос для дяди майора Smile

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пт, 12 Фев 2010 00:34

Ігор Братішко

Цитата:

Доброго дня.
мені під руки попала така формула,

Джерело інформації в студію. Evil or Very Mad

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Пт, 12 Фев 2010 06:39

Ігор Братішко писал(а):

Невідповідність площі об’єкта аналога до площі оцінюваного об’єкта обраховується за правилом: Со = Ца х К, де коефіцієнт К визначається за формулою:
якщо Sа< Sо, то К=(Sa/So)^(0,1*So/(Sa+So))
якщо Sо< Sа, то К=(Sa/So)^(-0,1*Sa/(Sa+So))
де Со – скоректована вартість об'єкта оцінки,
Ца – ціна пропозиції аналога;
Sа - загальна площа аналога;
Sо - загальна площа об’єкта.
Коефіцієнт заторможування ціни (0,1) визначений емпірично.

Формула считает, что если площадь аналога меньше, чем у объекта, то поправка понижающая, а если у аналога площадь больше, то поправка повышающая. Т.е. формула исходит из того, что с уменьшением площади цена квадратного метра нелинейно растет.
В общем, это действительно во многих случаях так и есть, но не во всех. Когда масштабная поправка понижающая, то ситуация c аналогами обычно хорошо аппроксимируется кривой Ln(C) = a0 + a1*Ln(S), что в терминах Вашей формулы означает поправку в виде K = exp[a1*ln(So/Sa)]. Это выражение для поправки проще и я бы сказал, более фундаментальное, т.к. тут не определяется константой K торможения один на все случаи, а предполагается, что этот коэффициент свой для каждого конкретного набора аналогов. В общем то это так и есть. Не существует единого коэффициента торможения для магазинов и цехов, т.к. у этих объектов разные спрос и предложение.

Но падение цены метра с ростом площади это не общая закономерность. Есть ситуации, когда у объекта имеется некая оптимальная площадь Sopt и тогда если Sa меньше Sopt, то цена метра аналога будет квазилинейно расти с ростом площади, а если Sa больше Sopt, то цена метра аналога будет логарифмически падать с ростом площади. Собирая аналоги, мы, обычно, находимся с какой-то одной стороны от Sopt и видим одну часть общей кривой. Если мы случайно соберем аналоги с обеих сторон Sopt, то, очевидно, увидим две кривых и некие экстремальные переходные процессы в точке Sopt. В частности по двухкомнатным квартирам, как я уже писал, наблюдается линейный рост. А вот по ЗУ достаточно большой площади логарифм.

Само наличие логарифмической кривой (масштабный эффект) связано с рядом особенностей строительства и хозяйствования в трехмерном эвклидовом пространстве в условиях незначительной гравитации. Дело в том, что когда мы строим дом, то мы строим поверхности (стены и крышу) площадь которых растет как квадрат линейного размера (стороны куба, допустим), а объем, к которому обычно привязана единичная расценка, растет пропорционально кубу линейного размера. Отсюда ясно, что если бы не было гравитации, то коэффициент торможения цены по площади был бы равен 1. Но у нас гравитация и она диктует нам, что с ростом высоты здания нужно увеличивать толщину стен для прочности, мощность фундаментов, а с ростом площади надо делать внутри перегородки. Т.е. у стен появляется сложная толщина и она растет пропорционально площади с переменным коэффициентом пропорциональности. В итоге К торможения падает и в зависимости от деталей для тех или иных ситуаций принимает те или иные значения.

В терминах сравнительного подхода такое же рассуждение строится на основе кривой числа богачей.

Известно, что число пи (отношение длины окружности к диаметру) отвечает в нашем мире за изотропию математического эвклидова пространства, а число e - основание натурального логарифма, отвечает в физическом эвклидовом пространстве за неизменность законов во времени. Это волшебная вещь, например e^i*pi = 1, что эквивалентно sin(x)^2 + cos(x)^2 = 1. Поэтому я предпочитаю спрямлять все такие кривые в натуральных логарифмических координатах, ну, так солиднее чтоли... Ну и обычно получается, а если не получается, то проверяем, не попали ли мы в точку Sopt или даже левее. Ведь двухкомнатная квартира для мой семьи не является оптимальной, правда? Cool

Доцик

Возраст: 44
Сообщения: 208

Добавлено: Вт, 16 Фев 2010 15:48

Мисовец писал(а):

Само наличие логарифмической кривой (масштабный эффект) связано с рядом особенностей строительства и хозяйствования в трехмерном эвклидовом пространстве в условиях незначительной гравитации. Дело в том, что когда мы строим дом, то мы строим поверхности (стены и крышу) площадь которых растет как квадрат линейного размера (стороны куба, допустим), а объем, к которому обычно привязана единичная расценка, растет пропорционально кубу линейного размера. Отсюда ясно, что если бы не было гравитации, то коэффициент торможения цены по площади был бы равен 1. Но у нас гравитация и она диктует нам, что с ростом высоты здания нужно увеличивать толщину стен для прочности, мощность фундаментов, а с ростом площади надо делать внутри перегородки. Т.е. у стен появляется сложная толщина и она растет пропорционально площади с переменным коэффициентом пропорциональности. В итоге К торможения падает и в зависимости от деталей для тех или иных ситуаций принимает те или иные значения.

В терминах сравнительного подхода такое же рассуждение строится на основе кривой числа богачей.

Известно, что число пи (отношение длины окружности к диаметру) отвечает в нашем мире за изотропию математического эвклидова пространства, а число e - основание натурального логарифма, отвечает в физическом эвклидовом пространстве за неизменность законов во времени. Это волшебная вещь, например e^i*pi = 1, что эквивалентно sin(x)^2 + cos(x)^2 = 1. Поэтому я предпочитаю спрямлять все такие кривые в натуральных логарифмических координатах, ну, так солиднее чтоли... Ну и обычно получается, а если не получается, то проверяем, не попали ли мы в точку Sopt или даже левее. Ведь двухкомнатная квартира для мой семьи не является оптимальной, правда?

і як це можна використати для знаходження ринкової вартості нерухомості

_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!

Мисовец

Возраст: 65
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ

Добавлено: Вс, 21 Фев 2010 12:58

Доцик писал(а):

і як це можна використати для знаходження ринкової вартості нерухомості

Это не для расчета ликвидационной стоимости, это для понимания общей картинки. В моей трехчасовой лекции по ЛС я сначала подробно объясняю, что такое ценовая эластичность, даю примеры. Затем мы конкретно рассматриваем кривые эластичности срока экспозиции по цене известных моделей и находим в этих моделях общее и различное. Затем идет разбор того, как могут определяться свободные параметры тех или иных моделей и на этой основе строится общий подход к анализу сначала рынка и товара, затем кривых эластичности доступных моделей, затем происходит выбор модели, её настройка на задачу, применение и анализ результатов применения модели.
Кратко рассказать всё это на форуме в общем-то невозможно, да и цели такой нет. Но вся эта работа опирается в т.ч. на понимание того, откуда берется ценовая эластичность на рынке недвижимости и как она может анализироваться.

Dik

Сообщения: 13

Добавлено: Вс, 21 Фев 2010 21:20

Опять же...

Доцик писал(а):

і як це можна використати для знаходження ринкової вартості нерухомості

ЛС - суть ліквідаційна. Мова - не при чем. Понедельник еще не наступил.
Сдается, что универсальной формулы таки нет. Периодически появляются публикации с теми или иными зависимостями: "Вестник оценки" 2006 № 1, с. 7-12; 2007 № 4, с. 47-62. Там же измышляется и по поводу с. Кукуева. Неск. лет назад была статья о влиянии обл. центров на структуру ценообразования в регионах, то ли в Бюллетене, то ли в Вестнике - не нашел, может помнит кто? Вообще, по поводу села, с 1996 г., лучше Б. А. Семененко (Вісник Української академії банківської справи № 1), по-моему, никто не написал. Была еще публикация О. Н. Бондаренко в Бюллетене.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 22 Фев 2010 08:50

Цитата:

Вообще, по поводу села, с 1996 г., лучше Б. А. Семененко (Вісник Української академії банківської справи № 1), по-моему, никто не написал.

- у вас есть эта статья в электронном виде? Вывесите здесь?

Доцик

Возраст: 44
Сообщения: 208

Добавлено: Пн, 22 Фев 2010 10:31

Тут вже здається писали, а може на іншому форумі, що правильніше класифікувати нерухомість по площі наприклад для офісів до 50м 50-150м і більше 150, і вже згідно цього ранжира проводити коректування. правда тут важко пояснювати людям в пагонах звідки такі дані

_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!

OFF

Возраст: 44
Сообщения: 8

Добавлено: Пн, 22 Фев 2010 17:32

Можно надергать аналогов разной площади сопоставимые, отбросить выбросы и построить зависимость и потом ее применить.
и если не стоимость определять по данной зависимости, то можно соотносить результаты полученные с помошью этой формулы и получать поправку.

Dik

Сообщения: 13

Добавлено: Пн, 22 Фев 2010 23:12

zanoza писал(а):

- у вас есть эта статья в электронном виде?

Ксерокопия конца прошлого века. Приведены степенные и показательные множители коррекции по площади для различных типов недвижимости.

.pdf !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

.pdf

Размер файла:

6.56 Mб

Скачан:

255 раз

Шевко

Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса

Добавлено: Вт, 23 Фев 2010 12:22

Dik писал(а):

Ксерокопия конца прошлого века.

Спасибо. Оч. интересно почитать. Smile

_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов)

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме