| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 28 Сен 2009 18:06 |
  |
Классический способ опреления реверсии всем известен: Р=ЧОД/к*r
где:
ЧОД - чистый операционный доход за следующим за последний прогнозный период;
к - коэффициент капитализации;
r - коэффициент дисконтирования для денежного потока последнего прогнозного периода.
При классической модели дисконтирования все понятно, а вот при среднегодовом дисконтировании коэффициент дисконта для денежного потока определяется по формуле r=1/(1+r)^(n-0.5).
Как расчитывается коэффициент дисконтирования для определения реверсии: как указано выше или же по классической формуле r=1/(1+r)^n и почему. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 28 Сен 2009 19:11 |
|
Уважаемый Серый
Вопрос как на меня далеко не праздный.
Я обычно считал как годовой. Просто я исходил из того что ЧДП годовой не покалендарю, а по факту (12 мес). Единственное где учитывался период это первый год. Заивсило от даты оценки. Остальные я брал как год. (n). Тут если ЧДП годовой, то и степень годовая. То биш степень и ЧДП должны быть увязаны одинаковым периодом. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Сен 2009 22:13 |
|
Я думаю, что однозначно по классической формуле r=1/(1+r)^n
Так как, в отличие от «размазанного» момента получения ЧОДа (собственно для этого и придумали среднегодовое дисконтирование), момент продажи четко определен - в конце n-периода. Естественно если в прогнозируемой модели бизнеса не определено другое. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 09:19 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Я думаю, что однозначно по классической формуле r=1/(1+r)^n
Так как, в отличие от «размазанного» момента получения ЧОДа (собственно для этого и придумали среднегодовое дисконтирование), момент продажи четко определен - в конце n-периода. Естественно если в прогнозируемой модели бизнеса не определено другое. |
Я вот тоже однозначно придерживался этого мнения.
Но недавно нашел другое |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 11:40 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Так как, в отличие от «размазанного» момента получения ЧОДа (собственно для этого и придумали среднегодовое дисконтирование), момент продажи четко определен - в конце n-периода. Естественно если в прогнозируемой модели бизнеса не определено другое. |
100%.
Добавлено спустя 10 минут 33 секунды:
У Фоменко речь, как мне кажется, немного не об этом. Он уже оперирует методом Гордона, а также рассматривает модели конечного срока получения дохода (Хоскольд, Инвуд).
Это не отменяет стандартного множителя для стоимости реверсии r=1/(1+r)^n в самом простом случае.
Другое дело, что определение стоимости реверсии как TV = Income / k, по сути, опять приводит к предположению получения дохода в постпрогнозный период не "размазанного" по году, а четко в конце каждого периода... Но тут большой ошибки нет. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 12:00 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| У Фоменко речь, как мне кажется, немного не об этом. Он уже оперирует методом Гордона, а также рассматривает модели конечного срока получения дохода (Хоскольд, Инвуд). |
Плчему не об этом. Он взял все имеющиеся модели и сравнил результаты расчета по ним.
Мы же и используем модельГордона при определении стоимости реверсии. Правда, упрощенную, упуская темпы роста/падения дохода, предполагая, что он (доход) постоянен по величине на протяжении всего постпрогнозного периода.
Добавлено спустя 3 минуты 19 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Другое дело, что определение стоимости реверсии как TV = Income / k, по сути, опять приводит к предположению получения дохода в постпрогнозный период не "размазанного" по году, а четко в конце каждого периода... Но тут большой ошибки нет. |
Во, вот это уже ближе к сути. Суть не в том, большая ошибка или нет (у меня расхождение получилось в 5% ). Суть в том, как правильно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 12:12 |
|
| Серый писал(а): |
| у меня расхождение получилось в 5% |
Еще раз, расхождение между чем и чем? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 12:19 |
|
В своей статье он анализировал ряд вопросов, причем анализировал их подробно, но вот «наш» вопрос он рассматривает как-то вскользь, и по-моему с очень спорным доводом
| Цитата: |
При расчете стоимости объекта оценки с использованием этого метода (имеется в виду расчет постпрогнозной стоимости методом прямой капитализации, прим. моё), капитализируется прогнозное значение чистого операционного дохода первого периода
(года) после даты оценки .
Следовательно, дата оценки отстоит от даты определения капитализируемой величины (чистого операционного дохода первого года) на один период (год) назад. По аналогии, учитывая, что капитализируемая величина при расчете стоимости реверсии (чистый операционный доход первого года постпрогнозного периода) приведена к середине первого года постпрогнозного периода, то «точка приведения» стоимости реверсии должна отстоять от капитализируемой величины на длительность целого периода (года) назад. Следовательно, как и доходы постпрогнозного периода (при использовании модели Гордона), стоимость реверсии должна дисконтироваться на период отстоящий от ее точки приведения» на один период назад, то есть середину последнегогода прогнозного периода.
|
какой-то неубедительный довод – «По аналогии», я думаю автор больше увлекся математической составляющей забыв про экономическую суть.
Моё мнение не меняется. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 12:27 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Еще раз, расхождение между чем и чем? |
Расхождение между результатами расчета реверсии по классической формуле и по формуле с коэф. n-0.5.
Предлагаю от слов перейти к практике.
В прикрепленном файлике модели расчетов с использованием следующих моделей:
-лист 1: стоимость реверсии определяется с использованием коэффициента дисконтирования r=1/(1+r)^(n-0.5);
-лист 2: стоимость реверсии определяется с использованием классического коэффициента r=1/(1+r)^n;
-лист 3: между двумя расчетами выше получилась разница в 5% и дабы выяснить где ж порылась собака, я расписал денежные потоки помесячно, как собственно они и поступают в жизни.
Расхождение между расчетом листа 2 и листа 3 получилось 0,32%. Вроде бы цель достигнута и с учетом разницы в 0,32% правильно использовать классическую модель. Но сомнения таки продолжают место быть исходя из результатов листа 5.
Добавлено спустя 8 минут 49 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| я думаю автор больше увлекся математической составляющей забыв про экономическую суть |
Аналогичный аргумент и у меня. Ну глупо же отдать стоимость объекта в средине года и фактически до конца года им не пользоваться.
Поетому, мое мнение пока тоже не меняется. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 12:51 |
|
Лист 2, безусловно, самый корректный. Небольшое удивление вызывает существенное различие между ставками капитализации(11%) и дисконта (22%), но это не относится к теме беседы.
Лист 5 тоже очень логичен и по сути подтверждает все предыдущее... В 1996 - 1997 гг. проскакивала одна и та же маленькая статейка Чиркина А.Н. по поводу этих вопросов: в Бюллетене о приватизации Фондовском и в материалах Сумской конференции (Семененко Б.А. проводил). Там как раз рассматривался вариант определения ставки капитализации для случая "размазанных" по периоду доходов.
Насколько я помню, получалось, что для случая постоянных и бесконечных во времени доходов ставка капитализации была не равна ставке дисконта (СД), а рассчитывалась как ln (1+СД) (логарифм натуральный). Все логично, однако не рекомендую принимать на практике - никто никогда не использовал.  Да и ссылок, наверное, уже не найти...
Так что лист 2 - на сегодня максимально верен, лист 5 по сути только подтверждает его, погрешность 0,32% - мизерна на общем фоне.
Добавлено спустя 51 секунду:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| какой-то неубедительный довод – «По аналогии», я думаю автор больше увлекся математической составляющей забыв про экономическую суть. |
100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 13:01 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Лист 2, безусловно, самый корректный. Небольшое удивление вызывает существенное различие между ставками капитализации(11%) и дисконта (22%), но это не относится к теме беседы. |
Значения в расчете все абсолютно произвольные и никакой связи с реалиями не имеют. Взято специально дабы иметь как можно больше различных значений вводных параметров расчета.
И я так понял, что Вы хотели сказать лист 3, а не лист 5. Ибо лист 5 как раз таки и не подтверждает ибо реверсии не сходятся. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 13:22 |
|
/оффтоп/
| Grey Horse писал(а): |
В 1996 - 1997 гг. проскакивала одна и та же маленькая статейка Чиркина А.Н. по поводу этих вопросов: в Бюллетене о приватизации Фондовском и в материалах Сумской конференции (Семененко Б.А. проводил). Там как раз рассматривался вариант определения ставки капитализации для случая "размазанных" по периоду доходов.
Насколько я помню, получалось, что для случая постоянных и бесконечных во времени доходов ставка капитализации была не равна ставке дисконта (СД), а рассчитывалась как ln (1+СД) (логарифм натуральный). Все логично, однако не рекомендую принимать на практике - никто никогда не использовал. Да и ссылок, наверное, уже не найти... |
интересно, интересно
никаких "следов" не осталось от статьи?
/оффтоп/ |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 13:37 |
|
Нет, все-таки лист 5... Но в данном случае это не принципиально. Лист 5 просто значительно ближе к этому самому логарифму натуральному. Но, повторюсь - согласитесь, погрешность мизерная, а расписывать каждый раз дисконтирование помесячное (а лучше - понедельное ) на 5 лет... несколько неудобно... пользы на копейку, а труда на рубль.
Поэтому - лист 2. Хотя, безусловно, это - дело вкуса. Главное, что логика и принципы соблюдены.
Добавлено спустя 3 минуты 9 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| никаких "следов" не осталось от статьи? |
Материалы конференции могут быть у Бориса Анатольевича Семененко. А подписки Бюллетеня - в библиотеке. Повторюсь, это - где-то 1996 - 1997 гг. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 13:52 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| никаких "следов" не осталось от статьи? |
Материалы конференции могут быть у Бориса Анатольевича Семененко. А подписки Бюллетеня - в библиотеке. Повторюсь, это - где-то 1996 - 1997 гг.
|
К сожалению с Б.А.Семененко не знаком (честно говоря и не знаю кто такой  ) ну да ладно нет так и нет, думал вдруг где в Интернетах осталось |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Вт, 29 Сен 2009 20:25), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 29 Сен 2009 13:59 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| К сожалению с Б.А.Семененко не знаком (честно говоря и не знаю кто такой ) |
Ну вот... Страна начинает забывать своих героев... Или заканчивает?
Семененко много лет возглавлял Сумское теротделение УТО, по жизни занимался в первую очередь землеоценкой. И сейчас очень тесно взаимодействует с Ивановой - Драпиковским.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| думал вдруг где в Интернетах осталось |
Тогда такой роскоши еще не было... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 30 Сен 2009 12:43 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| никаких "следов" не осталось от статьи? |
Попробуем найти в регионалке... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Сен 2009 21:19 |
|
Если на листе 1 принять ставку капитализации равной ставке дисконтирования и убрать галочку "точность как на экране", то мы получим результат идентичный листу 5.
Так может все-таки правильный вариант на листе 1 ? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 01 Окт 2009 09:33 |
|
| SanTim писал(а): |
Если на листе 1 принять ставку капитализации равной ставке дисконтирования и убрать галочку "точность как на экране", то мы получим результат идентичный листу 5.
Так может все-таки правильный вариант на листе 1 ? |
Да, есть такое. В каждом случае мы имеем свернутый и развернутый варианты расчетов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 01 Окт 2009 10:45 |
|
to Серый & Hard_Pragmatic
Что-то получилось... Пыль веков...
Правда, в жутком формате. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Mojlivist_diskontyvannya_na_seredinu_perioda.rar |
| Размер файла: |
4.09 Mб |
| Скачан: |
94 раз |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 01 Окт 2009 12:25 |
|
спасибо, тряхнем стариной пылью 
почитаем |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 01 Окт 2009 12:41 |
|
Да, статья - веСЧ. Да и качество нормальное как для пыли веков  |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 01 Окт 2009 13:26 |
|
А чтоб не читать, можно процитировать итог-посвящение теме топика?
Т.е какое же в итоге брать значение степени при расчете ст-ти реверсии? |
|
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 02 Окт 2009 09:06 |
|
| irenka писал(а): |
| Т.е какое же в итоге брать значение степени при расчете ст-ти реверсии? |
Как по мне, так 100% n - на конец последнего из лет(?) периода прогнозирования. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Пт, 02 Окт 2009 11:35 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Как по мне, так 100% n - на конец последнего из лет(?) периода прогнозирования. |
полностью согласна!
кстати, спасибо за статью. уже почти исторический документ |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 02 Окт 2009 13:46 |
|
| ViktoriyaR писал(а): |
| уже почти исторический документ |
Ну да, что-то типа Декларации о правах человека. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Мэм
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 14:44 |
|
Стоимость реверсии это стоимость на начало периода после прогноза, поэтому конечно n, но по-моему обязательным является прогнозирование роста или спада производства и как следствие изменение в ставке капитализации, кстати Б.Семененко очень грамотно писал статьи, он защищался и тогда было много всякого, у меня есть его статьи по моему с 96-97 годов, готова поделиться. |
_________________
Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове.... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 16:00 |
|
ну вот, похоже можно ставить точку.
з.ы. редчайший случай, когда мнение большинства совпадает, да еще и подтверждается Гуру |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Окт 2009 22:06 |
|
Наконец-то и я добрался до статьи. +1 к тому, что статья весЧ
Заодно осознал, что пылью веков покрылись мои познания в математике. Поэтому пока что все промежуточные расчеты принял на веру  , но при необходимости готов применять в расчетах приведенные в статье формулы 
Ну а c выводом по сути вопроса не согласен.
Напоминаю первоначальный вопрос звучал так:
Серый
| Цитата: |
при среднегодовом дисконтировании коэффициент дисконта для денежного потока определяется по формуле r=1/(1+r)^(n-0.5).
Как раcсчитывается коэффициент дисконтирования для определения реверсии: как указано выше или же по классической формуле r=1/(1+r)^n и почему.
|
Т.е. предполагается, что есть денежный поток, характер которого по мнению оценщика требует применять в расчете его текущей стоимости среднегодовое дисконтирование.
Анализируя исходные условия, можно спорить с оценщиком о том, какой способ расчета применять (классический - поступления в конце периода, среднегодовой или логарифмический - поступления происходят равномерно). Но, если в постпрогнозный период характер денежного потока не меняется (а обычно так и происходит), то для расчета стоимости реверсии нужно применять ту же модель, что и для расчета стоимости доходов последнего прогнозного периода.
Все ИМХО - можем спорить дальше |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 07 Окт 2009 08:17 |
|
| SanTim писал(а): |
| Но, если в постпрогнозный период характер денежного потока не меняется (а обычно так и происходит), то для расчета стоимости реверсии нужно применять ту же модель, что и для расчета стоимости доходов последнего прогнозного периода. |
Не так. Смешались в кучу кони, люди...
Позволю себе напомнить, что показатель степени в знаменателе характеризует временной момент получения прогнозируемого дохода.
Если доходы (например, за год) в течение предполагаемого срока владения (характеризуемого количеством лет n) действительно "размазаны" по году, то показатель степени типа k-0.5 вполне оправдан.
Стоимость реверсии (терминальная стоимость) - предполагаемый доход от перепродажи объекта в конце срока владения, и доход этот в классике считается единомоментным.
Таким образом, применяя к нему знаменатель с показателем степени n-0.5, Вы, уважаемый коллега, предполагаете, что продажа объекта происходит в середине n-го года... а после нее уже бывший собственник еще полгода получает доход от якобы владения уже проданным объектом. Где логика? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 07 Окт 2009 09:09 |
|
| SanTim писал(а): |
| можем спорить дальше |
ну вот пришел поручик SanTim и нарушил всю идиллию единогласия
Тимур, собственно все аргументы уже высказаны и я не знаю, что еще добавить... вот Grey Horse еще раз попытался перефразировать и естественно я с ним согласен, может попробуй еще раз прочитать? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Окт 2009 10:49 |
|
| Мэм писал(а): |
| Стоимость реверсии это стоимость на начало периода после прогноза, поэтому конечно n, но по-моему обязательным является прогнозирование роста или спада производства и как следствие изменение в ставке капитализации, кстати Б.Семененко очень грамотно писал статьи, он защищался и тогда было много всякого, у меня есть его статьи по моему с 96-97 годов, готова поделиться. |
Знаете Мэм всецело согласен с Вами насчёт прогнозирования, увы встречал мало работ вспоминающих о прогнозировании, сейчас иногда смешно смотреть докризисные работы выполненные доходником, без намёков на прогнозирование. Если несложно поделитесь статьями. |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
 |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Окт 2009 11:44 |
|
Обращаю внимание - я нигде не писал, какой коэффициент дисконтирвания нужно брать при определении текущей стоимости реверсии. Скажу более - среднегодовое дисконтирование мне всегда чем-то не нравилось 
Но если оценщик обосновал необходимость применения среднегодового дисконтирования, то и денежный поток используемый при расчете стоимости реверсии прямой капитализацией нужно потрудиться привести к этой же модели.
Как пока не знаю - поиграюсь с экселем, тогда что-нибудь предложу. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 09:48 |
|
| SanTim писал(а): |
| Но если оценщик обосновал необходимость применения среднегодового дисконтирования, то и денежный поток используемый при расчете стоимости реверсии прямой капитализацией нужно потрудиться привести к этой же модели. |
Интересно...
Тогда, если продолжать разговор, можно чуть больше конкретики: что значит (технически) привести денежный поток для реверсии к модели дисконтирования на середину периода? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 10:43 |
|
Обычно среднегодовое дисконтирование применяется для денежного потока (ДП), формирующегося на середину расчетного периода (года), или в условиях неопределенности принимаемого условно равномерным на протяжении периода.
Предпосылки, для того что бы заявлять, что в постпрогнозный период характер ДП будет кардинально отличаться от ДП прогнозного периода чаще всего отсутствуют.
Так как прямая капитализация применяется к ДП, формирующемуся на конец расчетного периода, то техническое приведение стоимости других видов денежных потоков может сводиться, например, к определению их будущей стоимости на конец расчетного периода.
Ну а незатейливое соединение формулы среднегодового дисконтирования при расчете коэффициентов дисконтирования прогнозного периода и классической формулы (с показателем степени "n") при расчете коэффициента дисконтирования для определения текущей стоимости реверсии, приводит к тому, что оценщик, уменьшая длительность прогнозного периода, при неизменных исходных данных может уменьшать стоимость объекта оценки. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 11:23 |
|
| SanTim писал(а): |
| Обычно среднегодовое дисконтирование применяется для денежного потока (ДП), формирующегося на середину расчетного периода (года), или в условиях неопределенности принимаемого условно равномерным на протяжении периода. |
Я бы все таки не употреблял первую часть выражения иначе складывается мнение, что денежный поток (все доходы и все затраты) возникают один раз и именно в средине периода. А что же происходит до и после этого магического периода.
Суть дисконтирования всем известна - приведение возникающих денежных потоков по мере их возникновения к определенной дате, в нашем случае это дата оценки.
Более понятно с объектом недвижимости: доход в виде арендной платы приходит в конце месяца (берем самую распространенную схему на рынке) и затраты также оплачиваются в конце каждого месяца. При условии, что арендная плата и затратные платежи не меняются, в течении года мы имеем 12 одинаковых денежных потоков. В принципе, продисконтировать 12 денежных потоков не так уж и сложно.
Более сложная ситуация при оценке бизнеса: там движняк денег идет практически каждый день (опять таки не берем частные случаи, когда выпускается что-то особенное типа самолета или корабля, когда доходы и затраты могут быть разнесены во времени и их анализировать нужно отдельно). Ну не анализировать же каждый день недели да еще в каждый месяц да на протяжении 3 последних лет. Опять таки, принимается, что денежные потоки в каждый день условно одинаковы. По сути дела, неодходимо дисконтировать 365 денежных потоков.
Умные люди посидели, покумекали и получили: при дисконтировании всех потоков в отдельности и при дисконтировании суммы этих потоков на средину периода получается одинаковый результат (небольшое отклонение не всчет). Так зачем же мучаться.
| SanTim писал(а): |
| Предпосылки, для того что бы заявлять, что в постпрогнозный период характер ДП будет кардинально отличаться от ДП прогнозного периода чаще всего отсутствуют. |
Абсолютно верно, иначе, если бы были предпосылки к его изменению, то необходимо было бы и дальше дисконтировать.
Напомню, что реверсия - это стоимость объекта в постпрогнозный период. Т.е. возникает она грубо говоря в первую секунду следующего дня за последним в последнем прогнозном периоде . Соответственно, и приводить ее нужно в момент возникновения и никак иначе.
Проблема вся в том, что для ее (реверсии) определения применялась классическая модель прямой капитализации, что автоматически приводило к искажению денежного потока в постпрогнозный период и принятие его как на конец периода, что приводило к занижению стоимости, пусть и в небольших процентах, но все же.
Так вот если применять материал статьи вопрос решается. Если применить приведенную там формулу 1/ln(1+g). Таким образом мы капитализируем среднегодовой поток на конец прогнозного периода и приводим его по коэффициенту дисконтирования опять таки на конец прогнозного периода.
Если попробовать, то результаты получаются примерно одинаковыми.
Но как по мне, в данном случае не главное, что результаты примерно сходятся (с незначительным отклонением), а понимание процесса и применение правильных расчетных моделей по мере формирования денежного потока. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 11:40 |
|
| SanTim писал(а): |
| Так как прямая капитализация применяется к ДП, формирующемуся на конец расчетного периода, |
Если говорить строго, то применяется к ДП за временной интервал (год, например), следующий после окончания периода прогнозирования, т.е. да, первый временной интервал постпрогнозного периода.
| SanTim писал(а): |
| ... то техническое приведение стоимости других видов денежных потоков |
Что значит других видов ДП? Мы же обычно используем один и тот же вид ДП и в течение прогнозного периода владения, и для определения терминальной стоимости...
| SanTim писал(а): |
| ... может сводиться, например, к определению их будущей стоимости на конец расчетного периода. |
Ну, правильно, с использованием прямой капитализации мы и "сводим" все будущие ДП за весь постпрогнозный период к их текущей суммарной стоимости на начало постпрогнозного периода - к терминальной стоимости. Только, мне кажется, не может сводиться, например, а всегда сводится... Других альтернатив применения с этой целью прямой капитализации я не знаю.
Пока все хорошо. Но заметим, что (повторюсь) получение собственником этого последнего денежного потока - от реверсии, перепродажи объекта - происходит единомоментно (а не размазанно по году) и в конце периода n (а не [n - 0.5]).
Далее, если мы уже договорились, что потоки за период владения "размазаны" по годам (поэтому для них в знаменателе используется показатель степени типа [k - 0.5]), а реверсия не "размазана" (поэтому показатель степени, характеризующий момент времени, в который поступает сумма денег от перепродажи, - n), то в чем же незатейливость? По-моему, все в высшей степени логично (насколько может быть логична мат. модель, описывающая реальные события).
Еще раз задумайтесь: в какой момент времени собственник в рамках модели получает сумму от перепродажи? Это ведь целиком и полностью определяет значение показателя степени. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 12:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| в чем же незатейливость? По-моему, все в высшей степени логично (насколько может быть логична мат. модель, описывающая реальные события). |
+1,
тоже меня задело слово "незатейливость".
Так SanTim, хватит слов! давай уже, как ты там обещал, эксельные примеры.
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 12:37 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
+1,
тоже меня задело слово "незатейливость". |
надо ж как-то подогреватьть интерес к обсуждению
| Цитата: |
Так SanTim, хватит слов! давай уже, как ты там обещал, эксельные примеры.
|
Будут таблички - как же без них Тогда же и отвечу на вопросы Grey Horse и Серого
И, честно говоря, среднегодовое дисконтирование не зря мне не очень нравилось - метод, описанный Чиркиным намного точнее и не приводит к коллизиям в расчетах. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 12:47 |
|
Да, коллега SanTim, все же очень просто: просчитайте в экселе 3 варианта:
- сумма дисконт. доходов (на середину периода) за 150 лет - при ставке, например, 20-25%;
- сумма дисконт. доходов (на средину периода) за 5 лет + текущая стоимость реверсии с показателем степени 4.5;
- сумма дисконт. доходов (на средину периода) за 5 лет + текущая стоимость реверсии с показателем степени 5.0
и сравните! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 15:12 |
|
Предлагаю рассмотреть приведенную ниже расчетную таблицу, к которой даю свои пояснения:
Вариант 1 – классическая схема определения коэффициентов дисконтирования для денежных потоков прогнозного периода и реверсии (модель денежного потока (ДП) – доход возникает в конце каждого периода);
Вариант 2 – среднегодовое дисконтирование ежегодных платежей (модель денежного потока (ДП) – доход возникает равномерно на протяжении каждого периода).
Для определения стоимости реверсии применяется коэффициент дисконтирования на начало постпрогнозного периода.
Вариант 3 – среднегодовое дисконтирование ежегодных платежей (модель денежного потока (ДП) – доход возникает равномерно на протяжении каждого периода).
Для определения стоимости реверсии применяется коэффициент дисконтирования, равный n-0,5
Вариант 4 – среднегодовое дисконтирование ежегодных платежей (модель денежного потока (ДП) – доход возникает равномерно на протяжении каждого периода).
Для определения стоимости реверсии применяется коэффициент дисконтирования на начало постпрогнозного периода.
Условно равномерный денежный поток первого года постпрогнозного периода приводится к классическому денежному потоку, применяемому при прямой капитализации, при которой учитывается доход, возникающий в конце каждого периода.
Осуществляется это путем определения его будущей стоимости на конец периода, которая в дальнейшем уже капитализируется.
Для определения будущей стоимости равномерный поток в упрощенном виде рассматривался как такой, который в полном объеме поступает в середине периода. Его стоимость на конец периода (Скп) определяется по формуле:
Скп=Дсп + Дсп*(0,5*r),
где
Дсп - ДП, поступающий в середине прогнозного периода
r - ставка капитализации
Вариант 5 –дисконтирование равномерного денежного потока (по материалам статьи Чиркина).
По формуле (6) из статьи Чиркина определяется коэффициент дисконтирования и текущая стоимость ДП от 1-го периода до конца прогнозного периода. Текущая стоимость реверсии определяется путем деления текущей стоимости ДП за указанный период на ставку капитализации
----------------------------------
Анализ результатов
Вариант 1. Все понятно - текущая стоимость объекта оценки для любого прогнозного периода совпадает с прямой капитализацией и составляет 4545 грн.
Вариант 2. Текущая стоимость объекта оценки в зависимости от длительности прогнозного периода колеблется от 4545 грн. (в нулевой точке) до 5021 грн. (42 года)
Абсолютное отклонение составляет 9,5%.
Вариант 3. Текущая стоимость объекта оценки для любого прогнозного периода равна 5021 грн. Недостаток – отсутствие логичного обоснования, почему при определении коэффициента дисконтирования для расчета текущей стоимости реверсии, возникающей в конце прогнозного периода, используется период n-0,5.
Вариант 4. Текущая стоимость объекта оценки в зависимости от длительности прогнозного периода колеблется от 5045 грн. (в нулевой точке) до 5021 грн. (17 лет)
Абсолютное отклонение составляет 0,5%.
Недостаток – можно списать эти 0,5% на неполное соответствие принятого подхода определения будущей стоимости ДП модели среднегодового дисконтирования, а можно помочь мне понять откуда эти 0,5% берутся.
Вариант 5. Все понятно (почти ) - текущая стоимость объекта оценки для любого прогнозного периода равна 5029 грн
------------------
Вывод:
Для равномерного ДП наиболее обоснованным выглядит логарифмический метод - как с логической точки зрения, так и с математической (Вариант 5).
Однако следует отметить, что отклонение между среднегодовым дисконтированием и логарифмическим методом составляет менее чем 0,1% при ставке капитализации 22%, а при меньших ставках расхождение становится еще меньшим.
Поэтому можно смело говорить, что среднегодовое дисконтирование также имеет право на жизнь.
Теперь вернемся к вопросу, с которого началось обсуждение: выбор метода определения стоимости реверсии при среднегодовом дисконтировании:
Вариант 2 – вроде отвечает методикам, но дает существенно отличающиеся результаты особенно на ранних стадиях прогноза - 9,5%. Объясняется просто – при расчете стоимости реверсии не учитываются различия между классическим и равномерным денежными потоками.
Вариант 3 – на всех этапах расчета дает одинаковый результат, но не было предложено обоснование его корректности как метода.
Вариант 4 – присутствует логичное обоснование применяемых механизмов, расхождения между результатами для различных периодов прогнозирования незначительны – менее 0,5%.
Сравнивая результаты, полученные в указанных вариантах расчета, пришел к следующему выводу:
- Вариант 2 – ошибочный;
- Вариант 3 – скорее всего правильный, но нужно дать ему верное толкование,
- Вариант 4 – приблизительный и возможно недоработанный - думаю, что все же необходимо подкорректировать формулу определения стоимости непрерывного денежного потока на конец периода. [/i][/b] |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
дисконтирование.xls |
| Размер файла: |
210.5 Kб |
| Скачан: |
56 раз |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 18:22 |
|
to SanTim
Файл, по-моему, достаточно громоздкий и трудный для единовременного восприятия. Но вроде как идею ухватить удалось...
И если Вы в колонке AA и в ячейке F4 "перестанете мучить" ставку дисконта, умножая ее на 0,5 (вместо того, чтобы, как и требует логика сложного %, добавить к ней 1 и возвести в степень 0,5), то Вы получите еще более интересное соотношение между результатами Варианта 3 и Варианта 4... То есть их полное совпадение!
| Цитата: |
| Его стоимость на конец периода (Скп) определяется по формуле: |
Скп=Дсп * (1+r)^0,5,
Это действительно интересно! Хотя и совершенно понятно, потому что тогда с точки зрения математики, сокращения числителей-знаменателей и т.д. эти варианты становятся, по-моему, абсолютно идентичными.
При том, что Ваше объяснение Варианта 4 значительно более логичное и, как бы это сказать, изящное, нежели, извините, "тупое" уменьшение показателя степени n на 0,5... 
Остается последний вопрос: почему Варианты 3 и 4 все-таки отличаются от Варианта 5?
Я думаю - отвечайте на него и готовьте публикацию! Это в любом случае интересно. Я, честно говоря, как-то не помню упоминания о таких подходах к определению стоимости реверсии...
Хотя не мешало бы все еще разок проверить... Чтоб глупостей не публиковать, или того, что уже опубликовали, а то потом неудобно будет... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Окт 2009 21:28 |
|
| Grey Horse писал(а): |
to SanTim
если Вы в колонке AA и в ячейке F4 "перестанете мучить" ставку дисконта, умножая ее на 0,5 (вместо того, чтобы, как и требует логика сложного %, добавить к ней 1 и возвести в степень 0,5), то Вы получите еще более интересное соотношение между результатами Варианта 3 и Варианта 4... То есть их полное совпадение! |
Спасибо 
Понимал, что торможу с умножением на 0,5, но ничего не мог с собой поделать - ежик кололся и плакал, но упорно лез на кактус |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Окт 2009 15:52 |
|
Господа-коллеги, позвольте продолжить дискуссию.
Напомню, вопрос был как привести стоимость реверсии к дате оценки при среднегодовом дисконтировании на протяжении прогнозного периода.
В приведенных рассуждениях, в том числе и моих, стоимость объекта в постпрогнозный период определялась по модели Гордона (упрощенной, без учета возможной динамики денежного потока в будущем.
Но ведь определение реверсии не ограничивается только моделью Гордона. Она может быть посчитана многими другими сособами, быть заданной определенной величиной даже для объекта с бесконечным денежным потоком.
Да и не обязательно, чтобы денежный поток был бесконечным. Характер и денежного потока на протяжении прогнозного периода ни как не влияет на определение текущей стоимости реверсии. Например, предприятие со скончаемым активом на протяжении определенного периода может генерировать условно-постоянные денежные потоки, а в конце среверсится по стоимости ликвидации.
Просто, как по мне, нужно рассматривать отдельно денежные потоки в прогнозый период и денежные потоки после оного.
Вопрос-пример (особенно к тем, кто выступает за приведение реверсии по коеффициенту n-0,5), как будете приводить ревервию для объекта со следующими параметрами:
на протяжении 5 лет объект генерирует ежедневный чистый денежный поток в размере N. По окончании указанного периода предполагается продажа объекта за сумму R, отображающую, по мнению владельца, его стоимость на протяжении оставшегося срока эксплуатации в 95 лет? На протяжении указанного срока не предполагается изменение характера денежного потока. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 09 Окт 2009 17:31 |
|
Так в чем же проблема, если я правильно понимаю условия?
V = sum[ (365*N) / (1+Y)^k-0.5 ] + R / (1+Y)^5. где k = 1..5.
И все... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Окт 2009 17:38 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Так в чем же проблема, если я правильно понимаю условия?
V = sum[ (365*N) / (1+Y)^k-0.5 ] + R / (1+Y)^5.
И все... |
Все верно. Для денежного потока последнего пятого года коэффициент дисконтирования будет определяться со степенью 5-0.5, а для реверсии k=5. Т.е. степень для последнего денежного потока и для реверсии не совпадает. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 09 Окт 2009 18:13 |
|
Так, собственно, и я еще вчера о том же!
Это нужно посмотреть на примере, будет нагляднее, но на пальцах... В той же модели коллеги SanTim, Вариант 4, по сути-то для реверсии показатель степени в знаменателе остается целым, на конец периода прогнозирования, просто в числителе возникает еще множитель (1+Y)^0.5. После чего формула математически слегка сокращается, но смысловая-то нагрузка не меняется! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 09 Окт 2009 19:16 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Так, собственно, и я еще вчера о том же! |
не пойму до сих пор о чем вы Grey Horse и Серый
продолжаете спорить?
Вчера? По-моему об этом еще в начале дискуссии было сказано и оба вы с этим согласились? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 10 Окт 2009 06:26 |
|
Да нет, это уже не глобальный спор, а обсуждение технических нюансов... Ко всеобщему согласию и глубокому удовлетворению! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 10 Окт 2009 10:21 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
не пойму до сих пор о чем вы Grey Horse и Серый
продолжаете спорить? |
А где спор, это
| Grey Horse писал(а): |
| обсуждение технических нюансов... Ко всеобщему согласию и глубокому удовлетворению! |
Но в рядах еще есть "неверные" , которых нужно "переубедить". |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 10 Окт 2009 10:43 |
|
а, ну ладно не буду мешать |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 10 Окт 2009 11:32 |
|
| Серый писал(а): |
| Но в рядах еще есть "неверные" , которых нужно "переубедить". |
Хочется надеяться, что нет. Сколько можно об одном и том же! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 13:09 |
|
Проконсультируйте, имеет ли право на существование такая формула по опредеоению реверсии: Стоимость реверсии, рассчитанная по среднегодовым показателям: (CF / (1+i)^ n) * 1 / i , где CF – среднегодовой денежный поток за последний год, i – ставка дисконта, n – постпрогнозный период) |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 14:38 |
|
| ВГД писал(а): |
Проконсультируйте, имеет ли право на существование такая формула по опредеоению реверсии: Стоимость реверсии, рассчитанная по среднегодовым показателям: (CF / (1+i)^ n) * 1 / i , где CF – среднегодовой денежный поток за последний год, i – ставка дисконта, n – постпрогнозный период)
|
Это у Вас классическая формула определения реверсии с денежным потоком на конец периода. Только сначала денежный поток приведен к дате оценки, а потом определена его стоимость. Обычно делается наоборот: сначала определяется стоимость объекта в постпрогнозный период, а затем эта стоимость приводится к дате оценки.
Правда, непонятно, что это:
| ВГД писал(а): |
| n – постпрогнозный период |
Постпрогнозный период - он огромен и включает в себя все годы (периоды), которые идут после прогнозных. В стандартах же записано, что реверсия определяется на конец последнего года прогнозного периода.
Также не пойму, к чему здесь упоминание о среднегодовых показателях. Если речь идет о среднегодовом дисконтировании, т.е. о дисконтировании на средину периода, то там немного по-другому. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 14:55 |
|
| ВГД писал(а): |
| n – постпрогнозный период |
Да, загадка. Наверное, имелось в виду, что n - временнАя граница, за которой дальше постпрогнозный период начинается.
| Серый писал(а): |
| Также не пойму, к чему здесь упоминание о среднегодовых показателях. Если речь идет о среднегодовом дисконтировании... |
Вполне возможно, что речь тут идет не о среднегодовом дисконтировании, а о том, что для расчета стоимости реверсии (терминальной), строго говоря, должен использоваться не просто прогноз очередного потока CFn+1 за ожидаемый n+1-й год, а как бы средний для всего постпрогнозного периода, наиболее типичный, "средневзвешенный", "эффективный" с точки зрения в первую очередь дисконтирования (стоимости денег во времени) денежный поток. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 15:00 |
|
n - месяц, следующий за последним месяцем прогнозного периода
Добавлено спустя 4 минуты 19 секунд:
Под среднегодовым потоком имеется ввиду, среднемясчные денежные потоки за последние 12 месяцев прогнозного периода |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 15:50 |
|
| ВГД писал(а): |
| n - месяц, следующий за последним месяцем прогнозного периода |
Т.е. я правильно понимаю, что если, например прогнозный период 5 лет или 60 месяцев, то n в вашем случае будет не 60, а 61? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 16:26 |
|
Да
Добавлено спустя 4 минуты 20 секунд:
А среднегодовой ден. поток беру за последние 12 месяцев прогнозного периода |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 16:37 |
|
Тогда Вы нарушаете требование Национальных стандартов оценки, которые говорят об определении реверсии на конец прогнозного периода.
А также нарушаете логику расчета. Тот же пример с длительностью прогнозного периода 5 лет или 60 месяцев. Вы предлагаете определять реверсию на конец 61-го месяца. Возникает вопрос, а куда делся этот самый месяц и что происходило с объектом на его протяжении. У Вас как минимум нарушается принцип непрерывности денежных потоков. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 16:45 |
|
В этот месяц объект работал, если я не прав, тогда, какой период в данном случае будет постпрогнозным
Добавлено спустя 4 минуты 7 секунд:
Что-то я действительно потерял доход от его использования, его получается необходимо также продисконтировать и прибавить к стоимости реверсии
Добавлено спустя 12 минут 20 секунд:
Но ведь в постпрогнозный период объект мог не работать, быть законсервированным и по нему не будет расходов на содержание, он мог быть выставлен на продажу, а собственник ждал покупателя |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 17:02 |
|
| ВГД писал(а): |
| Что-то я действительно потерял доход от его использования, его получается необходимо также продисконтировать и прибавить к стоимости реверсии |
А зачем его (лишний месяц)учитывать, если нужно реверсию посчитать на конец прогнозного периода (грубо говоря на конец последнего дня прогнозного периода).
Добавлено спустя 6 минут 1 секунду:
| ВГД писал(а): |
Но ведь в постпрогнозный период объект мог не работать, быть законсервированным и по нему не будет расходов на содержание, он мог быть выставлен на продажу, а собственник ждал покупателя
|
Как по мне, то говорить о будущем (а прогнозный и постпрогнозный периоды относительно даты оценки - будущее) в прошлом времени - как-то странновато.
Повторюсь, постпрогнозный период - это все, что идет за прогнозным и он относительно прогнозного периода - огромен по длительности.
Ну и если он закрыт/законсервирован и т.д., то откуда тогда берется денежный поток, на основании которого Вы собираетесь считать стоимость реверсии. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 17:10 |
|
Т.е. CF - у меня будет последним месяцем (60-м) прогнозного периода, но у меня (сразу не сказал, извините) объект носит сезонный характер, и на этот месяц может попасть отрицательное значение, поэтому я брал среднегодовой прогноз |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 18:19 |
|
| ВГД писал(а): |
| Т.е. CF - у меня будет последним месяцем (60-м) прогнозного периода, но у меня (сразу не сказал, извините) объект носит сезонный характер, и на этот месяц может попасть отрицательное значение, поэтому я брал среднегодовой прогноз |
Денежный поток для определения реверсии Вы берете за год (последний год прогнозного периода). Стоимость реверсии определяете на конец прогнозного периода. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 18:30 |
|
Понял, тогда n - 60 месяцев, а не 61 |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 18:34 |
|
| ВГД писал(а): |
| Понял, тогда n - 60 месяцев, а не 61 |
И если дисконтируете в месяцах, то и ставка дисконтирования и коэффициенты дисконтирования для периодов тоже должна быть в месячных исчислениях. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 18:38 |
|
Я окончательно запутался, если считаю коэффициент и ставку дисконтирования в месячных исчислениях, тогда и надо брать в расчете среднегодовое (месячное) значение за последний год
Добавлено спустя 17 минут 34 секунды:
Реверсия: (33589 / (1+ 0,01916) ^61) * 1 / 0,01916 = 550810 грн.
33589 - среднегодовой ден поток за последний год
0,01916- ставка дисконта / месяц
61 - месяц следующий за последним месцом прогнозного периода
Подскажите, где я не прав |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 19:37 |
|
На сколько я понял из Ваших данных,
- годовой доход 33 589 ден. ед.;
- ставка дисконтирования годовая 23%;
- прогнозный период - 5 лет.
Таким образом, реверсия на конец пятого года (на конец прогнозного периода) равна= 33589/0,23*(1/(1+0,23)^5)=51 873 ден. единиц.
А то у Вас при годовом денежном потоке в 33 589 реверсия в 550 тыщ - явно перебор будет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 19:40 |
|
Это среднегодовой: 403068 (годовой) / 12 = 33589 грн.
Добавлено спустя 14 минут 3 секунды:
Меня интересует, исходя из представленных данных, правильно ли я произвел расчет реверсии |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 20:00 |
|
| ВГД писал(а): |
| Это среднегодовой: 403068 (годовой) / 12 = 33589 грн. |
Так это же не среднегодовой, а месячный или среднемесячный.
Вообще-то реверсия определяется исходя из годового дохода, но никак не из месячного.
Таким образом, Вам нужно в мой расчет подставить 403058 вместо 33589 и рассчитать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 20:07 |
|
По поводу среднегодового я неправильно выразился. Вопрос в том, что я производил расчет денежных потоков по месяцам (60 месяцев, поскольку эксплуатация объекта носит сезонный характер, есть положительные и отрицательные потоки), почему нельзя дисконтировать помесячно, ведь я использую месячную ставку дисконта |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Сен 2015 21:44 |
|
| ВГД писал(а): |
По поводу среднегодового я неправильно выразился. Вопрос в том, что я производил расчет денежных потоков по месяцам (60 месяцев, поскольку эксплуатация объекта носит сезонный характер, есть положительные и отрицательные потоки), почему нельзя дисконтировать помесячно, ведь я использую месячную ставку дисконта
|
Вы можете и должны дисконтировать помесячно в прогнозном периоде, если в определенные промежутки предполагается смена характера/величины денежного потока.
Но для реверсии нужно взять годовой доход, в вашем случае просто просуммировать все денежные потоки за месяцы последнего года прогнозного периода и на его основе рассчитать реверсию по классике.
Если предполагается нормализированный постоянный рост (или падение) денежного потока в постпрогнозном периоде, учесть это при определении денежного потока и ставки капитализации для определения реверсии. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Пт, 25 Сен 2015 08:19 |
|
Большое спасибо за консультацию |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 25 Сен 2015 19:13 |
|
| ВГД писал(а): |
| 0,01916- ставка дисконта / месяц |
Тут, строго говоря, неправильно.
Если Вы используете дисконтирование, т.е. оперируете сложным процентом, то и ставка дисконтирования ежемесячная должна определяться не просто делением 23% на 12 мес. (!!!  ), а тоже как эффективная ежемесячная ставка через корень 12-й степени... ну, понятно.
И будет она тогда для месяца не 1,916%, а 1,740%.
Почувствуйте, как говорится, разницу. Особенно на 5 первых годах...
| Серый писал(а): |
| Но для реверсии нужно взять годовой доход, в вашем случае просто просуммировать все денежные потоки за месяцы последнего года прогнозного периода и на его основе рассчитать реверсию по классике. |
Эээ... Строго говоря, кажется, это нигде не написано, про год именно. Но по логике выглядит абсолютно здраво. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 26 Сен 2015 19:04 |
|
| ВГД писал(а): |
| .....Вопрос в том, что я производил расчет денежных потоков по месяцам (60 месяцев, поскольку эксплуатация объекта носит сезонный характер, есть положительные и отрицательные потоки), почему нельзя дисконтировать помесячно, ведь я использую месячную ставку дисконта |
А не проще про капитализировать
403068/0,23 = 1 752 469,57
К чему все эти танцы с бубном????????????????
Только не нужно говорить что дисконтируете по тому, что ДП не равномерные. Откуда Вам это ведомо????????????????
Может как раз с завтрашнего дня они будут равномерными? Ааааа забыл, Вы же тенденцию "до того" проанализировали. Я прав коллега Grey Horse? Я в 2008 году то же "гадал" что рост будет....... 
И кто из нас прав???????????????????
| ВГД писал(а): |
| Но ведь в постпрогнозный период объект мог не работать, быть законсервированным и по нему не будет расходов на содержание, он мог быть выставлен на продажу, а собственник ждал покупателя |
| Серый писал(а): |
| Ну и если он закрыт/законсервирован и т.д., то откуда тогда берется денежный поток, на основании которого Вы собираетесь считать стоимость реверсии. |
спор.
А может он сгорит, а может под ним клад найдут или алмазные копи????????????
Вы че в Глобы записались????????????????
Может, за одно, ВЫ мне скажите какой курс доллара будет в 2016 году, эдак в марте месяце???????????
"Чего-то я дано не обедал в Париже" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ВГД
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Сб, 26 Сен 2015 21:17 |
|
Любой прогноз в нашей стране и нынешнее время можно назвать полной чушью, но это не избавляет от необходимости делать доходный, я в данном случае доверяю сравнительному |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 27 Сен 2015 11:41 |
|
| ВГД писал(а): |
| Любой прогноз в нашей стране и нынешнее время можно назвать полной чушью, ..... |
+100 и не только в нашей, а в принципе. Для оценки прогноз может быть один, "доход есть" или "доход отсутствует". ВСЕ!!!!!
Остальное от Глобы. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 27 Сен 2015 14:40 |
|
| rudge писал(а): |
А не проще про капитализировать
403068/0,23 = 1 752 469,57
К чему все эти танцы с бубном????????????????
Только не нужно говорить что дисконтируете по тому, что ДП не равномерные. Откуда Вам это ведомо???????????????? |
Вам же человек выше написал
| ВГД писал(а): |
| но у меня (сразу не сказал, извините) объект носит сезонный характер, |
О какой капитализации может идти речь?
| rudge писал(а): |
| Может как раз с завтрашнего дня они будут равномерными? Ааааа забыл, Вы же тенденцию "до того" проанализировали. |
Ну вот завтра и приходите. Понятие даты оценки в оценке (извините за каламбур) еще никто не отменял. И если характер функционирования объекта резко изменятся, то, скорее всего, это уже будет другой объект т.к. чтобы характер деятельности изменился, без изменений в самом объекте не обойтись.
| rudge писал(а): |
+100 и не только в нашей, а в принципе. Для оценки прогноз может быть один, "доход есть" или "доход отсутствует". ВСЕ!!!!!
Остальное от Глобы.
|
Не хочу запускать очередной круг спора на эту тему. Раз не договорились в прошлые разы, то в этот так же не договоримся.
МСО говорят, что нужно использовать прогнозы, которые известны на дату оценки.
Тут как раз в работе свинокомплекс в стадии строительства. Я, дурак, думаю что с ним делать, прошу у клиента какие-то бизнес-модели, уорректирую их с учетом текущей ситуации и известных мне на сегодня прогнозов, графики освоения инвестиций и т.д.
А оказывается все просто: нет дохода - нет стоимости. В принципе, отчет в одну строчку на одной странице. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 27 Сен 2015 19:40 |
|
| Серый писал(а): |
Вам же человек выше написал
| ВГД писал(а): |
| но у меня (сразу не сказал, извините) объект носит сезонный характер, |
О какой капитализации может идти речь? |
А в каком документе или методологическом материале запрещено определять стоимость таких объектов капитализацией дохода (годового)?
Плиз в студию
| Серый писал(а): |
...Понятие даты оценки в оценке (извините за каламбур) еще никто не отменял. |
Та что Вы говорите??????????????
Аль не Вы игнорировали это понятие «дата оценки» давича в нашей полемике? И что тогда у Вас «прогноз»? Гадание на кофейной гуще? Аль на картах Торо?
Вы же игнорируя то чего «…еще ни кто не отменял…», дату оценки, а точнее данные рынка НА ДАТУ ОЦЕНКИ, вводите в расчет какие то МИФИЧЕСКИЕ данные (прогнозные) которые появились, пардон, только у Вас в голове, при этом почему то не говорите что
| Цитата: |
| ….И если характер функционирования объекта резко изменятся, то, скорее всего, это уже будет другой объект т.к. чтобы характер деятельности изменился, без изменений в самом объекте не обойтись. |
а мне советуете
| Цитата: |
| ...Ну вот завтра и приходите. |
Вы уж определитесь коллега
Я так понимаю речь в МСО про РС. Тогда плиз по подробнее после
| Цитата: |
| …МСО говорят, что нужно использовать прогнозы, которые известны на дату оценки. |
Ну и ссылку или скан из МСО, если не трудно, в студию. Только не забудьте речь идет про РС.
| Цитата: |
Тут как раз в работе свинокомплекс в стадии строительства. Я, дурак, думаю что с ним делать, прошу у клиента какие-то бизнес-модели, уорректирую их с учетом текущей ситуации и известных мне на сегодня прогнозов, графики освоения инвестиций и т.д.
А оказывается все просто: нет дохода - нет стоимости. В принципе, отчет в одну строчку на одной странице. |
Ой как не корректно.
Какое отношение к Доходному Подходу имеет незавершенный ОО? Хотя по жизни мне доводилось читать отчеты где умник от оценки, оценивая недострой, строит некие ему известные бизнес планы, учитывает затраты на достройку, дисконтирует не известно откуда взятые ДП которые появятся через n периодов (лет). НО ЭТО ЖЕ БРЕД.
«Знал бы прикуп, жил бы в Сочи»
PC: да забыл. Рассчитать стоимость недостроенного ОО можно, но не дисконтированием. Для этого нужно иметь три цифры. Можете проконсультироваться у МЕМ. Лет эдак пять назад мы с ней пришли к выводу что такой рачсет имеет право быть. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 27 Сен 2015 20:24 |
|
| rudge писал(а): |
| К чему все эти танцы с бубном??? |
Танцы с бубном, уважаемый коллега rudge, для общего понимания методологии, как оно работает, что с чем связано и почему...
| rudge писал(а): |
| Может, за одно, ВЫ мне скажите какой курс доллара будет в 2016 году, эдак в марте месяце???? |
Лёгко! Прогноз на дату оценки - смотрите, например, на EIU. Там, кстати, до 2019 г. есть. При желании - для практически любой валюты...
Это и есть рыночная информация на дату оценки для прогнозов доходного подхода. И не только скажем, но еще и в практической работе используем. Вот, кстати, прям щас, полчаса назад.
И это - правильно.
Подчеркну даже: на дату оценки - так. Такое видение. А какой факт будет через год... как бы это так сформулировать... в общем, на сегодняшнюю дату оценки это никого не колышет и не заколышет в будущем.
Добавлено спустя 3 минуты 53 секунды:
| Серый писал(а): |
Не хочу запускать очередной круг спора на эту тему. Раз не договорились в прошлые разы, то в этот так же не договоримся.
МСО говорят, что нужно использовать прогнозы, которые известны на дату оценки. |
Вот же ж, 100%! Золотые слова...
| rudge писал(а): |
| А в каком документе или методологическом материале запрещено определять стоимость таких объектов капитализацией дохода (годового)? |
Ни в каком. Но есть же еще и банальная логика?
А в каком нормативном или методическом материале прямо запрещено в оценочных расчетах сертифицированным оценщикам исходить из того, что 2 х 2 = 4,72? Чё-то мне такого не помнится... Так что, внедряем в практику? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Сен 2015 07:25 |
|
НС №1:
| Цитата: |
Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація
доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового
потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності
інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від
використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети
оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. |
|
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 28 Сен 2015 08:54 |
|
| zanoza писал(а): |
НС №1:
Цитата:
Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація
доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового
потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності
інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від
використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети
оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.
|
А еще абзац 2 п. 44 можно привести.
А в части доходного подхода к объектам незавершенки можно привести п 46 того же НС 1.
Ну и так чтобы уже наверняка, еще и п.26 НС2.
"Ну то таке" (М.Б. Маркевич).
Ничего я Вам, рудж, приводить не буду. Раз не договорились в прошлые разы - не договоримся и сейчас. Повторять в п-ный раз одно и тоже у меня нет желания и времени. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
