| Автор |
Сообщение |
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
 Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 06:24 |
  |
| КовАл писал(а): |
| 2. стоимость воспроизводства улучшений |
Вот-вот. Кто вообще сказал, что в рамках затратного подхода нужно определять затраты на воссоздание конструктивно точно такого же объекта, как объект оценки?
А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 10:18 |
|
| Цитата: |
| Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся эле-ментов неэффективности. |
Угу. Это Вы сейчас о "вартість відновлення". А есть еще в рамках затратного же подхода - "вартість заміщення". Вот о ней и говорит Grey Horse.
Лебедь Наталья Петровна - фамилия не склоняется, если я не ошибаюсь. Зарегистрирована на нашем форуме, кстати. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 10:24 |
|
| Зайка писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| 2. стоимость воспроизводства улучшений |
Вот-вот. Кто вообще сказал, что в рамках затратного подхода нужно определять затраты на воссоздание конструктивно точно такого же объекта, как объект оценки?
А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен... |
Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся эле-ментов неэффективности. |
и...? |
|
|
 |
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 10:36 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся эле-ментов неэффективности. |
Угу. Это Вы сейчас о "вартість відновлення". А есть еще в рамках затратного же подхода - "вартість заміщення". Вот о ней и говорит Grey Horse.
Лебедь Наталья Петровна - фамилия не склоняется, если я не ошибаюсь. Зарегистрирована на нашем форуме, кстати. |
"Оцениваемые здания (сооружения) могут быть созданы из материалов, в соответствии со строительными технологиями и проектами, которые в настоящее время не используются, а затраты на создание их копий в современных условиях либо невозможно рассчитать, либо они не сопоставимы с затратами на возведение современных зданий аналогичного функционального назначения. В этой ситуации, когда стоимость оцениваемого объекта приравнивается к стоимости сооружения одинаковой полезности, возведение которого соответствует современному уровню строительства, используется стоимость замещения"
То есть все равно нужно считать стоимость строительства такого же здания, потому что у другого здания уже будет другая полезность, а Grey Horse писал (если я правильно его поняла) о том, что можно построить аналог, который будет приносить доход, и не обязательно с такой же площадью. Как это? У меня был одноэтажный склад, а я в затратке буду считать двухэтажный, потому что он будет выгодней?  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 10:58 |
|
| Зайка писал(а): |
"Оцениваемые здания (сооружения) могут быть созданы из материалов, в соответствии со строительными технологиями и проектами, которые в настоящее время не используются, а затраты на создание их копий в современных условиях либо невозможно рассчитать, либо они не сопоставимы с затратами на возведение современных зданий аналогичного функционального назначения. В этой ситуации, когда стоимость оцениваемого объекта приравнивается к стоимости сооружения одинаковой полезности, возведение которого соответствует современному уровню строительства, используется стоимость замещения"
То есть все равно нужно считать стоимость строительства такого же здания, потому что у другого здания уже будет другая полезность, а Grey Horse писал (если я правильно его поняла) о том, что можно построить аналог, который будет приносить доход, и не обязательно с такой же площадью. Как это? У меня был одноэтажный склад, а я в затратке буду считать двухэтажный, потому что он будет выгодней? |
| Цитата: |
Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.
КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ П О С Т А Н О В А Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" (Національний стандарт, п.3) від 10 вересня 2003 р. N 1440 м.Київ
Вартість заміщення - це вартість відтворення аналога за функціями, але із застосуванням нових технологій, дизайну, матеріалів.
МІНІСТЕРСТВО ПРОМИСЛОВОЇ ПОЛІТИКИ УКРАЇНИ Н А К А З Щодо забезпечення обліку основних засобів та інших необоротних активів (Додаток N 1 (МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ МІНПРОМПОЛІТИКИ УКРАЇНИ "Про проведення індексації та переоцінки об'єктів основних засобів"), п.2.3) 11.09.2003 N 381 |
| Grey Horse писал(а): |
| А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен... |
Мммм... судя по процитированным определениям из закона, действительно, не упоминается об идентичности размеров. Хотя на практике мне не доводилось сталкиваться с таким расчетами... Вот Grey Horse появится, его и будем пытать.
Сделаю может ветку отдельную даже. |
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 11:29 |
|
| zanoza писал(а): |
Grey Horse писал(а):
А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен...
Мммм... судя по процитированным определениям из закона, действительно, не упоминается об идентичности размеров. Хотя на практике мне не доводилось сталкиваться с таким расчетами... Вот Grey Horse появится, его и будем пытать. |
Тут, как по мне, изначально не правильно интрепретируются некоторые экономические понятия. В законе сказано
| Цитата: |
| "39. Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.". |
Экономическая сущность полезности предполагает в себе не способность приносить прибыль, а способность удовлетворять потребности, что и подтверждается в стандарте:
| Цитата: |
| "Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. " |
За способность приносить экономическую выгоду отвечает принцип ожидания, который заложен в основу доходного подхода.
| Цитата: |
| "Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним. " |
Полезность - субъективная мера удовлетворения, которую получает индивид от потребления блага. И эта мера удовлетворения будет разной для двухэтажного здания и одноэтажного. Поэтому и размеры функционального аналога должны быть идентичными. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 12:59 |
|
| Цитата: |
| И эта мера удовлетворения будет разной для двухэтажного здания и одноэтажного |
Не факт, мне кажется. Особенно если выгодно по НЭИ строить не склад, а офис... Что-то я запуталась. |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:21 |
|
А мне кажется правильным, что Ansuz-Sowulo привязалась в ответе на этот вопрос к принципам оценки, потому что у разных подходов (в частности если сравнивать затратный и доходный) разные цели и нельзя оценивать затратным подходом исходя из принципа ожидания (дохода).
У затратного совсем другие цели, даже исходя из названия- посчитать затраты на создание такого же объекта или такой же полезности.
Но я все равно уверена, что нельзя считать в рамках затратного затраты на строительство объекта, отличающегося от объекта оценки (даже просто по площади), даже если это будет отвечать принципу НЭИ |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:28 |
|
Подождите, но если есть объект оценки склад с рампой, то склад без рампы это совершенно другие деньги.
Мне кажется что стоимость замещения, применимо к затратному подходу и оценке недвижимости, это скорее применение аналогичных, а не идентичных, материалов, конструкторских решений, которые позволят использовать объект аналог с такой же эффективностью и без потери функциональности по сравнению с оцениваемым объектом.
Так например, имея склад с рампой в оценке, у которого стены и фундамент сделаны из бетона согласно современным требованиям и при этом нормативный срок службы составляет около 150 и более лет, то функциональным аналого в данном случае будет тот же склад с рампой из УПВС, с тем же бетоном (который однако соответствует совдеповским стандартам и гостам) И в данном случае это и будет функциональный аналог. Он может выполнять те же функции, он может быть использован по тому же назначению.
При этом разницу в стоимости материалов учитываем в коэффициенте пересчета.
| Цитата: |
zanozaЦитата:
И эта мера удовлетворения будет разной для двухэтажного здания и одноэтажного
Не факт, мне кажется. Особенно если выгодно по НЭИ строить не склад, а офис... Что-то я запуталась. |
как мне кажется тут надо исходить из существующего использования, кроме случаев когда весь отчет строится из предположения про "строительства офиса вместо склада"
Так что не может отличатся объект оценки и объект аналог своими размерами и или параметрами, следует подбирать максимально близкие и по размерам и по назначению.... понятно что в УПВС не предусмотрены все современные здания или проекты которые появились после 70-х годов....
По моему скромному мнению .... |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:33 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
как мне кажется тут надо исходить из существующего использования, кроме случаев когда весь отчет строится из предположения про "строительства офиса вместо склада"
|
А как же НЭИ? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:36 |
|
| zanoza писал(а): |
| А как же НЭИ? |
а НЭИ при использовании затратного подхода не используется 
отсюда все недопонимания |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:38 |
|
Аааа, вот оно как. А где это написано? |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:45 |
|
Нигде, можно оттолкнуться от фразы что "рыночная стоимость рассчитывается с учетом НЭИ" (НС № 1 Базы оценки) и от "Стоимость воссоздания и замещения рассчитывается исходя из ..." (НС № 1)
Во втором случае нифига не сказано про НЭИ.
Однако следует отметить такую штуку, что база оценки выбирается для всего отчета и если она принимается как офис для склада, то во всех трех подходах будет считаться офис (с учетом переделки)
Путаница скорее из-за того, что затратку вырывают из контекста.  |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:53 |
|
Ну смотрите, НЭИ - это ведь тоже принцип (п.10 НСО №1), а затратный подход "ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення" - п.39 того же стандарта.
То есть просто при затратного подходе не учитывается НЭИ, причем как видите это закреплено нормативно 
С постами Максим Сочинский согласна полностью 
Посчитать склад как будущий возможный офис можно в рамках доходного подхода |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:56 |
|
| Зайка писал(а): |
| Ну смотрите, НЭИ - это ведь тоже принцип (п.10 НСО №1), а затратный подход "ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення" - п.39 того же стандарта. |
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 12:59 |
|
| Зайка писал(а): |
Ну смотрите, НЭИ - это ведь тоже принцип (п.10 НСО №1), а затратный подход "ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення" - п.39 того же стандарта.
То есть просто при затратного подходе не учитывается НЭИ, причем как видите это закреплено нормативно
С постами Максим Сочинский согласна полностью
Посчитать склад как будущий возможный офис можно в рамках доходного подхода |
+ 1 забыл про этот пункт, надо перечитать |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 13:40 |
|
Кажется все пришли к единогласному мнению |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 13:42 |
|
| Зайка писал(а): |
| Кажется все пришли к единогласному мнению |
Вот только Grey Horse куда-то запропал |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 13:45 |
|
| Зайка писал(а): |
| Кажется все пришли к единогласному мнению |
на моей памяти на ОКНЕ такого еще по-моему не было,
так что ждем  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 13:57 |
|
Ну разве что Grey Horse объявицца |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 25 Фев 2011 18:24 |
|
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
Цитата:
"39. Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення". |
Совершенно верно. Читаем далее:
| Цитата: |
| 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. |
Почему-то это никто не вспомнил.
То есть замещаем объект оценки путем нового строительства объекта такой же полезности.
И если оцениваем цех площадью 1 000 кв.м., при этом понятно, что больше 400 кв.м. в этом месте в ближайшие годы востребовано не будет - что требует, строго говоря, отдельного обоснования - то логика инвестора подсказывает: майно такої ж корисності - это цех площадью 400 кв.м.
Соответственно инвестор и будет анализировать, что ему выгоднее: купить то, что есть по факту, либо заместить объект оценки / покупки функциональным аналогом.
Что, заметим, позволяет избежать отдельного учета функционального износа в затратном подходе.
Хотя в целом вопрос непростой и неоднозначный, в украинской оценке, как мне помнится, особо не разработанный... В частности, что делать с физическим износом?
Добавлено спустя 2 минуты 49 секунд:
| Зайка писал(а): |
| То есть просто при затратного подходе не учитывается НЭИ, причем как видите это закреплено нормативно |
Увы, ничего подобного.
Все-таки имеет смысл читать не только НСО, но и МСО, и просто хорошие пособия. И помнить о логике процесса. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 10:43 |
|
А я не согласна все равно. При затратном подходе мы оцениваем не то, что будет лучше в данном случае построить, а то, что уже есть. Как можно считать стоимость строительства 400 кв.м., если объект оценки площадью 1000 кв.м.? Даже если он будет лучше - в смысле будет приносить больше дохода.
Мне кажется вы путаете смысл затратного подхода со смыслом доходного.
Вы сами так считали в рамках затратного подхода как предлагаете? |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 11:14 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
Цитата:
"39. Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення". |
Совершенно верно. Читаем далее:
| Цитата: |
| 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. |
Почему-то это никто не вспомнил.
То есть замещаем объект оценки путем нового строительства объекта такой же полезности.
И если оцениваем цех площадью 1 000 кв.м., при этом понятно, что больше 400 кв.м. в этом месте в ближайшие годы востребовано не будет - что требует, строго говоря, отдельного обоснования - то логика инвестора подсказывает: майно такої ж корисності - это цех площадью 400 кв.м.
Соответственно инвестор и будет анализировать, что ему выгоднее: купить то, что есть по факту, либо заместить объект оценки / покупки функциональным аналогом.
Что, заметим, позволяет избежать отдельного учета функционального износа в затратном подходе.
Хотя в целом вопрос непростой и неоднозначный, в украинской оценке, как мне помнится, особо не разработанный... В частности, что делать с физическим износом?
Добавлено спустя 2 минуты 49 секунд:
| Зайка писал(а): |
| То есть просто при затратного подходе не учитывается НЭИ, причем как видите это закреплено нормативно |
Увы, ничего подобного.
Все-таки имеет смысл читать не только НСО, но и МСО, и просто хорошие пособия. И помнить о логике процесса. |
Не согласен с Вами. Не может быть эквивалентным сравнение склада 400 и 1000 метров, так как у них будет совершенно разная инвестиционная привлекательность.
Если же мы говорим о НЭИ, то тогда раз приняв идею, что вы сносите объект оценки и строите там 400 метров склад, то вы так считаете везде. Только вряд ли вы найдете где-то место в Украине, где вы сможете обосновать НЭИ, уменьшения склада с 1000 до 400 метров путем его перестройки.
Если вы во всем отчете считает 400 метров то и в затратном вы считаете 400, а если вы в сравнительном и доходном считаете 1000 то и в затратке должно быть 1000 иначе на каком основании вы будет уменьшать площадь и размеры объекта оценки? Мотивировать что мол, нужны только 400? Ну так функциональный и внешний износы Вам в помощь, а вот самовольно уменьшить размеры объекта Вы не можете.
Кстати если потенциальный инвестор не захочет покупать склад в 1000 метров и даже если (!) продавец согласится ему продать часть, то он точно так же продаст и вторую часть склада, но это в большей степени повлияет на стоимость в сравнительном и/или доходном подходах. А в затратном все едино - строить то все равно 1000.
Что касается МСО и РИКС и прочего, то они применяются согласно закону, в том случае, если нет нашего законодательства прописывающего определенные процедуры. А если оно есть, то применять надо наше законодательство, тобиш НСО. Кроме того, зачастую нормы МСО и Редбука значительно мягче и позволяют намного сильнее "маневрировать" и "играть фактами" чем даже наше родное законодательство. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 11:22 |
|
Я думаю не надо изобретать велосипед. Если вы хотите сказать что склад площадью 1000 кв.м. имеет реальную стоимость как такой же, но площадью 400 кв.м., то приведите полученную стоимость, как правильно сказал Максим Сочинский, к нужной с помощью износов.
И не нарушая при этом нормы украинского законодательства.  |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 12:04 |
|
Максим Сочинский
Зайка
+1
| Grey Horse писал(а): |
И если оцениваем цех площадью 1 000 кв.м., при этом понятно, что больше 400 кв.м. в этом месте в ближайшие годы востребовано не будет - что требует, строго говоря, отдельного обоснования - то логика инвестора подсказывает: майно такої ж корисності - это цех площадью 400 кв.м.
Соответственно инвестор и будет анализировать, что ему выгоднее: купить то, что есть по факту, либо заместить объект оценки / покупки функциональным аналогом. |
всё это должно и будет учитываться уже на этапе расчета износов (в частности функционального и экономического), а затраты на замещение будут считаться таки для 1000 кв.м. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 12:23 |
|
Хорошо бы еще разобраться с понятием "аналогичный" |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 12:53 |
|
| zanoza писал(а): |
| Хорошо бы еще разобраться с понятием "аналогичный" |
Аналогичный - имеет максимально близкие к оцениваемому объекту основные параметры и обязательно имеет признаки "подибного майна" согласно НС № 1.
Но это мое мнение. Конкретного определения "аналогичный" я не встречал. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 13:24 |
|
Ну, судя по всему, уважаемый Grey Horse занят. А поскольку я частенько согласен с его позицией... так уж выходит , то попробую кое что отписать и по этой теме. И, для начала, думаю нужно кое что прояснить
| Максим Сочинский писал(а): |
| Кстати если потенциальный инвестор не захочет покупать склад в 1000 метров и даже если (!) продавец согласится ему продать часть, то он точно так же продаст и вторую часть склада |
Максим, дело в том, что по условиям, рассматриваемого примера, 600 м.кв. склада никому не нужны... это условие задачи... здесь всё утрировано, но это условный пример, так что давай договоримся, что мы точно знаем, что 600 м.кв. в складе 1000 м.кв. не нужны никому... и продать отдельно их невозможно.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Не может быть эквивалентным сравнение склада 400 и 1000 метров, так как у них будет совершенно разная инвестиционная привлекательность. |
очень спорное утверждение... оставлю это без комментария, т.к. дальше эта спорность будет понятна сама собой.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Если же мы говорим о НЭИ, то тогда раз приняв идею, что вы сносите объект оценки и строите там 400 метров склад, то вы так считаете везде. Только вряд ли вы найдете где-то место в Украине, где вы сможете обосновать НЭИ, уменьшения склада с 1000 до 400 метров путем его перестройки. |
никто ничего не сносит... наоборот, в затратном пытаются построить либо такой же, либо с такой же полезностью... и если из 1000 м.кв. полезны только 400 м.кв. (как в условии задачи), то и строить... виртуально, т.е. рассматривать аналог для замещения, вернее расходы на его строительство... будут 400 м.кв. а не все 1000 м.кв.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Если вы во всем отчете считает 400 метров то и в затратном вы считаете 400, а если вы в сравнительном и доходном считаете 1000 то и в затратке должно быть 1000 иначе на каком основании вы будет уменьшать площадь и размеры объекта оценки? |
опять же, спорное утверждение, так как например в доходнике ты будешь считать корректировку дохода на недобор, и если никому не нужны эти 600 м.кв., то и недобор у тебя составит, как минимум 60%, хотя, наверняка, он будет больше, т.к. и по остальным 400 м.кв. нужно предусмотреть какой-то лаг. По сравнительному тоже есть вопрос, если 600 м.кв. этого склада ты не сможешь никому продать (условие задачи), то как же ты их учтешь?
Та же логика и в затратном подходе, если тебе нужен склад площадью 400 м.кв., то рассматривать стоимость строительства склада 1000 м.кв. ты не будешь.
Да, есть один момент в высказывании коллеги Grey Horse, с которым я не согласен.
| Grey Horse писал(а): |
Соответственно инвестор и будет анализировать, что ему выгоднее: купить то, что есть по факту, либо заместить объект оценки / покупки функциональным аналогом.
Что, заметим, позволяет избежать отдельного учета функционального износа в затратном подходе. |
На мой взгляд, замещение, в данном случае, не будет являться заменой расчету функционального износа, т.к. у здания, которое мы рассматриваем, как функ. аналог (400 м.кв), по сравнению с объектом оценки (1000 м.кв.) будут, как минимум, несколько иные эксплуатационные расходы. Таким образом, посчитав его, как здание площадью в 400 кв.м. мы с Вами учтем отсутствие спроса на 600 м.кв., но разница в эксплуатационных расходах останется неучтенной. Поэтому, функциональный износ, на мой взгляд, придется считать всё равно, а то, о чем мы здесь так долго говорим, является следствием экономического износа.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| всё это должно и будет учитываться уже на этапе расчета износов (в частности функционального и экономического) |
можно и так, вопрос в расчете износов. |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 14:00 |
|
Подождите...что значит продать невозможно? По-моему все можно продать смотря по какой цене, но на то оценка и существует чтобы в этой рыночной цене учесть и отсутствие спроса, и другие внешние факторы. Понятно что это "условный пример", но в жизни так не бывает. Если у меня объект оценки 1000 кв.м. - я что - буду оценивать 400 кв.м. потому что 600 кв.м. никто не купит? Так это не оценщика проблемы, а продавца - пусть продает тогда только те 400 кв.м. которые купят. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 14:15 |
|
| Зайка писал(а): |
| Если у меня объект оценки 1000 кв.м. - я что - буду оценивать 400 кв.м. потому что 600 кв.м. никто не купит? Так это не оценщика проблемы, а продавца - пусть продает тогда только те 400 кв.м. которые купят. |
продавать он будет конечно же все 1000 м.кв., только дело в том, что стоимость этих 1000 м.кв. будет, скорее всего, ниже... или равна (что врядли) стоимости этих 400 м.кв. |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 14:22 |
|
Ну так все правильно Ну если он будет продавать 1000 кв.м. вы же не будете в рамках затратного подхода считать стоимость 400 кв.м.? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 14:55 |
|
А почему нет? Покупатель ведь его будет рассматривать как аналог складу площадью 400 м.кв. |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 15:13 |
|
Ну по стоимости может быть да, он будет его рассматривать как аналог складу 400 кв.м., но ведь в расчетах вы не можете произвольно цифру 1000 кв.м. поменять на 400 кв.м. Вы же все равно будете считать стоимость воспроизводства для 1000 кв.м.? Хоть эта итоговая стоимость и будет близка к стоимости 400 кв.м. Я права?
И потом - вы же оценку делаете не для покупателя, а для продавца. И тут по-моему не важно как покупатель будет ее рассматривать. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 15:56 |
|
Произвольно конеШно нет... всё нужно объяснять и обосновывать Т.е. нужно объяснить почему берем в расчет в качестве аналога именно здание площадью 400 м.кв. |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:00 |
|
Я думаю для Фонда такая оценка не прокатила бы...  |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:19 |
|
| КовАл писал(а): |
| А почему нет? Покупатель ведь его будет рассматривать как аналог складу площадью 400 м.кв. |
я понимаю что это утрированный пример, но и для такого примера можно ответить так - если покупателю надо 400 кв.м. то зачем продавцу продавать 1000 по цене 400, все же лучше продать 400, а 600 оставить себе на прозапас авось кто-то потом купит. поэтому мы возвратимся к ситуации когда площадь объект замещения будет равна площади объекта оценки. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:23 |
|
Угу, лучше... платить налог на землю, обслуживать помещения, которые (по условию задачи) никто не купит |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:32 |
|
Ну кто-то же собирается купить 400 кв.м., значит кто-то купит и 600 кв.м. Но так никто не делает - у нас не купят 600 кв.м., поэтому давайте продадим 1000 по цене 400. Ну согласитесь, это не рационально с точки зрения продавца. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 16:52 |
|
Блин, ну Вы меня простите, но это не я условия задачи придумывал |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 17:01 |
|
Ладно, прощаем!
Добавлено спустя 4 минуты 35 секунд:
В оценке есть масса возможностей как увеличить законным путем стоимость, так и уменьшить ее тем же путем
Но пытаться что-то делать со стоимостью уменьшая площадь функционального аналога в затратном подходе - это как-то в Москву через Владивосток по-моему...Зачем просто????
То, что предлагал Грей Хорз (оценить этот чертов склад или что оно там исходя из его доходности, допустим путем переоборудования в офис) можно сделать в рамках доходного подхода с полным правом и ничего не сочиняя. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 17:16 |
|
| КовАл писал(а): |
| Угу, лучше... платить налог на землю, обслуживать помещения, которые (по условию задачи) никто не купит |
продавать в таком случае (что бы не платить за содержание) инвестор будет только в вынужденной ситуации, а это уже как минимум не рыночная стоимость....
ну как не крути а именно такое поведения типичного инвестора мы чаще всего и наблюдаем, держать до посинения, но не продавать.
вот гипертрофированный пример такого поведения. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 28 Фев 2011 21:03), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 17:27 |
|
Да уж.... И это в Китае с населением более миллиарда... Но это явно обоснованно экономически, скорее всего просто завышенные цены. Китайцы с их предприимчивостью явно не построили бы целый город в неподходящем для этого месте. |
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 18:50 |
|
| Зайка писал(а): |
| Подождите...что значит продать невозможно? По-моему все можно продать смотря по какой цене, но на то оценка и существует чтобы в этой рыночной цене учесть и отсутствие спроса, и другие внешние факторы. Понятно что это "условный пример", но в жизни так не бывает.. |
Бывает. Приезжайте к нам в гости, повезем Вас в Константиновку, Снежное, Доброполье, Красный Луч.....Внешний износ такой, что сейчас даже под разборку не берут...., хотя предлагают.... Затраты на разборку превышают доход от материалов.
| Зайка писал(а): |
| Но так никто не делает - у нас не купят 600 кв.м., поэтому давайте продадим 1000 по цене 400. Ну согласитесь, это не рационально с точки зрения продавца. |
А рационально:
| КовАл писал(а): |
| платить налог на землю, обслуживать помещения, которые (по условию задачи) никто не купит |
? И ждать, пока все просто рухнет?
Вы же определяете рыночную стоимость... И на определенную дату. А значит на эту дату есть соотношение между предложением и спросом. И если (по условию задачи) 600 м не нужны и приносят убыток (за счет затрат на содержание), то продавцу выгоднее продать все 1000 м, как 400 м (при условии, что покупатель готов купить все 1000 по цене четырехсот).
| Grey Horse писал(а): |
Читаем далее:
| Цитата: |
| 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. |
Почему-то это никто не вспомнил.
То есть замещаем объект оценки путем нового строительства объекта такой же полезности.
|
Зачем далеко ходить: рынок недвижимости в Луганской области: объекты (цеха бывших заводов) предлагают по 110-120 дол/м (площади 10000-12000 м), При переговорах реальному покупателю цену опускают до 50-60 дол/м, т. е. продают по стоимости цеха в 1000 м! Только заберите!!!! 
Хотя, на истину во всех инстанциях не претендую. |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Фев 2011 21:30 |
|
У нас такая же ситуация, как у Sova |
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 08:47 |
|
| Зайка писал(а): |
Я думаю не надо изобретать велосипед. Если вы хотите сказать что склад площадью 1000 кв.м. имеет реальную стоимость как такой же, но площадью 400 кв.м., то приведите полученную стоимость, как правильно сказал Максим Сочинский, к нужной с помощью износов.
И не нарушая при этом нормы украинского законодательства. |
Полностью поддерживаю.
| КовАл писал(а): |
опять же, спорное утверждение, так как например в доходнике ты будешь считать корректировку дохода на недобор, и если никому не нужны эти 600 м.кв., то и недобор у тебя составит, как минимум 60%, хотя, наверняка, он будет больше, т.к. и по остальным 400 м.кв. нужно предусмотреть какой-то лаг. По сравнительному тоже есть вопрос, если 600 м.кв. этого склада ты не сможешь никому продать (условие задачи), то как же ты их учтешь?
Та же логика и в затратном подходе, если тебе нужен склад площадью 400 м.кв., то рассматривать стоимость строительства склада 1000 м.кв. ты не будешь. |
Интересный ход рассуждений
На практике обычно все выглядит немного иначе - если из 1000 кв.м., привлекательными являются лишь 400 кв.м., и за них покупатель готов платить скажем 10 000 дол., то он будет приобретать склад площадью 1000 кв.м. за 10 000 дол. Следовательно 1 кв.м. будет стоить 10 дол., и цена вероятно будет учитывать факт непривлекательности данного объекта.
И вообще изначально оценке подлежат права на имущество - права собственности к примеру. Если у нас есть права собственности на склад площадью 1000 кв.м., то и стоимость должна быть рассчитана для прав на склад этой же площади. Другой вопрос, что сама процедура оценки должна учитывать фактор несоответствия современным требованиям рынка оцениваемого объекта. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 08:58 |
|
Ansuz-Sowulo, Вы все правильно говорите...
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| если из 1000 кв.м., привлекательными являются лишь 400 кв.м., и за них покупатель готов платить скажем 10 000 дол., то он будет приобретать склад площадью 1000 кв.м. за 10 000 дол. Следовательно 1 кв.м. будет стоить 10 дол., и цена вероятно будет учитывать факт непривлекательности данного объекта. |
только нужно понять, что мы сейчас говорим как раз о том, как эта
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| процедура оценки должна учитывать фактор несоответствия современным требованиям рынка оцениваемого объекта. |
а не о том, что в отчете об оценке склада площадью 1000 м.кв. нужно написать, что это склад 400 м.кв. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 10:24 |
|
| zanoza писал(а): |
| У нас такая же ситуация, как у Sova |
отлично поговорили
друзи а вы не забыли о чем тут разговор?
разве кто-то спорит с тем что есть депрессивные районы, есть убитые и никому не нужные объекты и т.д. и т.п.?
вопрос в процедуре расчета стоимости замещения. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 10:44 |
|
| Sova писал(а): |
| Зайка писал(а): |
| Подождите...что значит продать невозможно? По-моему все можно продать смотря по какой цене, но на то оценка и существует чтобы в этой рыночной цене учесть и отсутствие спроса, и другие внешние факторы. Понятно что это "условный пример", но в жизни так не бывает.. |
Бывает. Приезжайте к нам в гости, повезем Вас в Константиновку, Снежное, Доброполье, Красный Луч.....Внешний износ такой, что сейчас даже под разборку не берут...., хотя предлагают.... Затраты на разборку превышают доход от материалов.
| Зайка писал(а): |
| Но так никто не делает - у нас не купят 600 кв.м., поэтому давайте продадим 1000 по цене 400. Ну согласитесь, это не рационально с точки зрения продавца. |
А рационально:
| КовАл писал(а): |
| платить налог на землю, обслуживать помещения, которые (по условию задачи) никто не купит |
? И ждать, пока все просто рухнет?
Вы же определяете рыночную стоимость... И на определенную дату. А значит на эту дату есть соотношение между предложением и спросом. И если (по условию задачи) 600 м не нужны и приносят убыток (за счет затрат на содержание), то продавцу выгоднее продать все 1000 м, как 400 м (при условии, что покупатель готов купить все 1000 по цене четырехсот).
| Grey Horse писал(а): |
Читаем далее:
| Цитата: |
| 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. |
Почему-то это никто не вспомнил.
То есть замещаем объект оценки путем нового строительства объекта такой же полезности.
|
Зачем далеко ходить: рынок недвижимости в Луганской области: объекты (цеха бывших заводов) предлагают по 110-120 дол/м (площади 10000-12000 м), При переговорах реальному покупателю цену опускают до 50-60 дол/м, т. е. продают по стоимости цеха в 1000 м! Только заберите!!!!
Хотя, на истину во всех инстанциях не претендую. |
Sova, я сама из Донецка, поэтому прекрасно понимаю о чем вы говорите. Когда я вижу какие объекты выставляет ФГИУ на продажу... Они вообще ни под что уже не годятся, но все равно и их покупают тоже, по копеечным ценам, в основном я так понимаю чтобы оформлять землю и строить что-то.
Цена таких объектов будет копеечная, но за счет износов, а не за счет того, что вы будете подбирать меньший по площади функциональный аналог. |
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:00 |
|
Лично я не подбираю в затратке "меньший по площади аналог", а корректирую износами...И иногда эти стоимости "вылазят" в минуса. Т.е.
| Зайка писал(а): |
| ...за счет износов, а не за счет того, что вы будете подбирать меньший по площади функциональный аналог. |
А стоимости на такие объекты ФГИУ... это вообще отдельная песня!
| Зайка писал(а): |
... но все равно и их покупают тоже, по копеечным ценам, в основном я так понимаю чтобы оформлять землю и строить что-то.
|
Да? И какая рентабельность будет у "сейчас построенного"+ выкуп (переоформление) земли (объекта на ЗУ)=затраты на объект, например, в Снежном, Комсомольском, Родинском? (Отвлечемся от фондовских заморочек, исключительно в условиях рынка)
Hard_Pragmatic не бей меня! Это относится к затратке - к процедуре расчета стоимости замещения, потому как для рыночной стоимости очень важен принцип полезности
| Sova писал(а): |
Хотя, на истину во всех инстанциях не претендую. |
|
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:18 |
|
Ну мотивы бывают разные, у кого какие, я знаю случай когда выкупили по рыночной цене недвижимость в Енакиево (тоже очень "отсталый" в плане всего город), потому что он нужен был под вполне конкретный проект. Сейчас недвижимость эта простаивает, собственник оплачивает земельный налог и прочие эксплуатационные расходы, но хоть и маленькое, но движение в этом сегменте рынка все равно есть.
Но в целом, если район не совсем уж убитый (не все же города такие как Родинское - о нем я наслышана ), то выкупают как правило из-за земли под конкретный проект.
Хотя я тоже не претендую на истину в последней инстанции |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:24 |
|
| Sova писал(а): |
| Лично я не подбираю в затратке "меньший по площади аналог", а корректирую износами... |
Вот и все!+100
Добавлено спустя 56 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
отлично поговорили
друзи а вы не забыли о чем тут разговор?
разве кто-то спорит с тем что есть депрессивные районы, есть убитые и никому не нужные объекты и т.д. и т.п.?
вопрос в процедуре расчета стоимости замещения. |
и это +100% |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 16:47 |
|
| Зайка писал(а): |
| Енакиево (тоже очень "отсталый" в плане всего город) |
Ой, Зайка, Вы Шо это про Енакиево так опрометчиво! Пацаны, шо, дорогу зря построили? Смотрите, а то проблемы будут
А если без Енакиево, то Вы же сами говорите - случай. А случай - это не "типичное поведение" А рыночная - это как раз и есть "типичное". |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 01 Мар 2011 17:01 |
|
Та ладно! Енаково фореве! |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 13:45 |
|
| Зайка писал(а): |
| А я не согласна все равно. При затратном подходе мы оцениваем не то, что будет лучше в данном случае построить, а то, что уже есть. |
А как же принцип замещения? И вообще, Вы что, предлагаете использовать только стоимость восстановления? А как же НС №1:
| Цитата: |
| вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною |
Как вы понимаете равноценность? С точки зрения площади и конструктивов - или с точки зрения способности приносить пользу / доход собственнику?
Опять же,
| Цитата: |
| подібне майно – майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість |
Как Вы думаете, что в конечном итоге в первую очередь интересует инвестора, приобретающего объект коммерческой недвижимости - его площадь или интегральная способность приносить доход?
| КовАл писал(а): |
| На мой взгляд, замещение, в данном случае, не будет являться заменой расчету функционального износа, т.к. у здания, которое мы рассматриваем, как функ. аналог (400 м.кв), по сравнению с объектом оценки (1000 м.кв.) будут, как минимум, несколько иные эксплуатационные расходы. Таким образом, посчитав его, как здание площадью в 400 кв.м. мы с Вами учтем отсутствие спроса на 600 м.кв., но разница в эксплуатационных расходах останется неучтенной. Поэтому, функциональный износ, на мой взгляд, придется считать всё равно, а то, о чем мы здесь так долго говорим, является следствием экономического износа. |
Да, не могу не согласиться. Разница в эксплуатационных расходах существует. Ну, а как это классифицировать, экономический или функциональный износ - это уже нюансы второго уровня.
| Зайка писал(а): |
| но ведь в расчетах вы не можете произвольно цифру 1000 кв.м. поменять на 400 кв.м. Вы же все равно будете считать стоимость воспроизводства для 1000 кв.м.? |
| КовАл писал(а): |
| Произвольно конеШно нет... всё нужно объяснять и обосновывать Т.е. нужно объяснить почему берем в расчет в качестве аналога именно здание площадью 400 м.кв. |
100%. Еще раз вспоминаем про принцип замещения...
| Зайка писал(а): |
| Ну кто-то же собирается купить 400 кв.м., значит кто-то купит и 600 кв.м. |
Абсолютно не факт!
| Зайка писал(а): |
| Но так никто не делает - у нас не купят 600 кв.м., поэтому давайте продадим 1000 по цене 400. Ну согласитесь, это не рационально с точки зрения продавца. |
Еще раз хочется подчеркнуть, что мы говорим о затратном подходе. Рыночная стоимость (теоретически) может определяться затратами на воссоздание объекта аналогичной функциональной полезности. И если функциональная полезность (с точки зрения подавляющего большинства инвесторов на этом рынке) 1000 кв.м. такая же, как у 400 кв.м., то зачем инвестору строить больше?
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| На практике обычно все выглядит немного иначе - если из 1000 кв.м., привлекательными являются лишь 400 кв.м., и за них покупатель готов платить скажем 10 000 дол., то он будет приобретать склад площадью 1000 кв.м. за 10 000 дол. Следовательно 1 кв.м. будет стоить 10 дол., и цена вероятно будет учитывать факт непривлекательности данного объекта. |
Опять переход на логику, скорее, сравнительного подхода. А мы говорим про чистый затратный.
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| И вообще изначально оценке подлежат права на имущество - права собственности к примеру. Если у нас есть права собственности на склад площадью 1000 кв.м., то и стоимость должна быть рассчитана для прав на склад этой же площади. |
Оп-па! А откуда это следует?
| Зайка писал(а): |
| Та ладно! Енаково фореве! |
За Донбасс!
| Зайка писал(а): |
| Вы сами так считали в рамках затратного подхода как предлагаете? |
Ну, пример-то специально утрированный. Для конкретности обсуждения. Но на практике, не так прямолинейно, конечно, но иногда доводилось применять. Правда, в основном к оборудованию. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 16:43 |
|
Уважаемый Grey Horse и иже с ними.
А как же быть с идентификацией объекта оценки? К стати согласно тех же НС.
По Вашей логике вижу 1000 кв.м, а оцениваю как 400 кв.м и только по тому что кто то не эффективно использует эти 1000 кв.м (не та доходность) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 16:55 |
|
Идентификация - это правильно. Идентифицировали права на 1000 кв.м.
Но замещать с точки зрения нового строительства и по мнению инвестора экономически целесообразно объектом на 400 кв.м.
Ну, может не очень удачный пример со складом...
Меня интересовал в первую очередь принцип.
Представьте себе другой пример: есть объект недвижимости в составе комплекса (пусть опять 1000 кв.м.), который был построен в 50-х годах прошлого века и предназначен для выполнения некоего этапа сложной технологической цепочки.
Но сейчас уже технологии слегка изменились, и для выполнения того же этапа достаточно объекта недвижимости площадью (опять-таки ) 400 кв.м.
Чем будем замещать в рамках затратного подхода такой объект? Если никаких других функций он выполнять не может? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 17:08 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Но сейчас уже технологии слегка изменились, и для выполнения того же этапа достаточно объекта недвижимости площадью (опять-таки ) 400 кв.м.
Чем будем замещать в рамках затратного подхода такой объект? Если никаких других функций он выполнять не может? |
Так разве в этом случае не будет правильным взять функциональный аналог все-таки 1000 кв.м., как и объект оценки, а затем рассчитать функциональный износ? |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 17:14 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Идентификация - это правильно. Идентифицировали права на 1000 кв.м.
Но замещать с точки зрения нового строительства и по мнению инвестора экономически целесообразно объектом на 400 кв.м.
Ну, может не очень удачный пример со складом...
Меня интересовал в первую очередь принцип.
Представьте себе другой пример: есть объект недвижимости в составе комплекса (пусть опять 1000 кв.м.), который был построен в 50-х годах прошлого века и предназначен для выполнения некоего этапа сложной технологической цепочки.
Но сейчас уже технологии слегка изменились, и для выполнения того же этапа достаточно объекта недвижимости площадью (опять-таки ) 400 кв.м.
Чем будем замещать в рамках затратного подхода такой объект? Если никаких других функций он выполнять не может? |
То, на что права идентифицировали, то и замещать будем, т.е. в расчете должна фигурировать площадь объекта оценки 1000 м.кв.
Моменты типа использует/не используется и надо/не надо учитываются соответствующими видами обесценения.
На самом деле с точки зрения математики получится аналогичный результат, но понятия объекта оценки никто не отменял. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 17:20 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый Grey Horse и иже с ними.
А как же быть с идентификацией объекта оценки? К стати согласно тех же НС.
По Вашей логике вижу 1000 кв.м, а оцениваю как 400 кв.м и только по тому что кто то не эффективно использует эти 1000 кв.м (не та доходность) |
| иже с ними писал(а): |
... нужно понять, что мы сейчас говорим как раз о том, как эта
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| процедура оценки должна учитывать фактор несоответствия современным требованиям рынка оцениваемого объекта. |
а не о том, что в отчете об оценке склада площадью 1000 м.кв. нужно написать, что это склад 400 м.кв. |
"я по два раза... по два раза... не повторяю... не повторяю" (с) |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 17:37 |
|
| Серый писал(а): |
То, на что права идентифицировали, то и замещать будем, т.е. в расчете должна фигурировать площадь объекта оценки 1000 м.кв.
Моменты типа использует/не используется и надо/не надо учитываются соответствующими видами обесценения. |
...и получается стоимость тех же 400 м, не? |
Последний раз редактировалось: zanoza (Ср, 02 Мар 2011 18:27), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Мар 2011 17:45 |
|
| zanoza писал(а): |
| Серый писал(а): |
То, на что права идентифицировали, то и замещать будем, т.е. в расчете должна фигурировать площадь объекта оценки 1000 м.кв.
Моменты типа использует/не используется и надо/не надо учитываются соответствующими видами обесценения. |
...и получается стоимость тех же 400 м, не? |
Математически - да. Но фактически это будет стоимость объекта оценки в 1000 кв. м., пусть даже она и совпадает со стоимостью объекта в 400 кв. м. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 09:16 |
|
| КовАл писал(а): |
а не о том, что в отчете об оценке склада площадью 1000 м.кв. нужно написать, что это склад 400 м.кв. |
Смотрим внимательно
| Зайка писал(а): |
| Ну так все правильно Ну если он будет продавать 1000 кв.м. вы же не будете в рамках затратного подхода считать стоимость 400 кв.м.? |
А это по Вашему как трактовать?
| КовАл писал(а): |
| А почему нет? Покупатель ведь его будет рассматривать как аналог складу площадью 400 м.кв. |
как
| КовАл писал(а): |
| ….не о том, что в отчете…. |
????????
Коллеги пардон не майтесь дурью. Затратка и в Африке затратка.
Вижу 1000 кв.м и считаю 1000 кв.м, а не 400 по тому что какому то инвестору НЕИ и доходность не та.
Единственный коэффициент в затратке, который косвенно отражает интерес инвестора и НЕИ, это Квнеш. Вот этим Квнеш как раз и можно отразить влияние того же НЕИ и доходность с точки зрения сложившегося рынка. Но и с этим Вы не согласны. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 09:37 |
|
rudge, согласна с вами полностью
То, что предлагает Грей Хорз на мой взгляд будет нарушением общих понятий оценки для целей, которые не применимы в рамках затратного подхода (определение аналога исходя из степени его доходности) - может не совсем понятно изъясняюсь, ну, извините - утро еще раннее...
Добавлено спустя 8 минут 51 секунду:
Грей Хорз писал - "Ну, пример-то специально утрированный. Для конкретности обсуждения. Но на практике, не так прямолинейно, конечно, но иногда доводилось применять. Правда, в основном к оборудованию"
Мне кажется по оборудованию немного другая ситуация. При оценке оборудования затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.
То есть если у вас специализированное оборудование, то может быть ситуация, когда посчитать стоимость работ чтобы сделать точно такое же оборудование невозможно (даже просто ввиду отсутствия у оценщика специальных знаний или информации от заказчика). Тогда конечно в рамках определения стоимости замещения вы будете подыскивать аналогичное по своим функциям оборудование и считать стоимость его создания.
Но для недвижимости всегда можно посчитать сколько стоит именно этот объект или его равноценный аналог, но он все равно будет такой же по площади как и объект оценки |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 09:59 |
|
| rudge писал(а): |
| Вижу 1000 кв.м и считаю 1000 кв.м, а не 400 по тому что какому то инвестору НЕИ и доходность не та. |
Во-первых, не какому-то, а среднестатистическому, типично мотивированному, представления которого и определяют рыночную стоимость. Это же определено условиями примера.
Во-вторых,
| rudge писал(а): |
| Единственный коэффициент в затратке, который косвенно отражает интерес инвестора и НЕИ, это Квнеш. |
Уважаемый коллега rudge, а как по мне - это в принципе то же, о чем говорю я, только технически достигаемое несколько другим путем.
| Серый писал(а): |
| То, на что права идентифицировали, то и замещать будем, т.е. в расчете должна фигурировать площадь объекта оценки 1000 м.кв. |
Откуда это следует? Непонятно... Похоже, Вы, уважаемый коллега Серый, хотите нарушить НС №1:
| Цитата: |
| вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною |
| Серый писал(а): |
| Математически - да. Но фактически это будет стоимость объекта оценки в 1000 кв. м., пусть даже она и совпадает со стоимостью объекта в 400 кв. м. |
| zanoza писал(а): |
| ...и получается стоимость тех же 400 м, не? |
Строго говоря, скорее не. Если вспомнить:
| КовАл писал(а): |
| На мой взгляд, замещение, в данном случае, не будет являться заменой расчету функционального износа, т.к. у здания, которое мы рассматриваем, как функ. аналог (400 м.кв), по сравнению с объектом оценки (1000 м.кв.) будут, как минимум, несколько иные эксплуатационные расходы. Таким образом, посчитав его, как здание площадью в 400 кв.м. мы с Вами учтем отсутствие спроса на 600 м.кв., но разница в эксплуатационных расходах останется неучтенной. Поэтому, функциональный износ, на мой взгляд, придется считать всё равно, а то, о чем мы здесь так долго говорим, является следствием экономического износа. |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 10:02 |
|
Из пустого в порожнее... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 10:03 |
|
| Зайка писал(а): |
| То, что предлагает Грей Хорз на мой взгляд будет нарушением общих понятий оценки для целей, которые не применимы в рамках затратного подхода (определение аналога исходя из степени его доходности) |
Ну, почему же нельзя аспекты доходного подхода применять в затратном? Кто это сказал? А, например, прибыль застройщика?
И Вы, коллега Зайка, хотите нарушать НС №1?
Добавлено спустя 4 минуты 23 секунды:
| Зайка писал(а): |
| Из пустого в порожнее... |
Ну, коллега Зайка, никто, собственно, по-моему, Вас не заставляет тут об этом читать и писать. И думать. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 10:13 |
|
Нельзя, потому что аспекты доходного подхода мы применяем в доходном подходе. Мухи отдельно, а котлеты отдельно. Вы же не применяете в доходном подходе аспекты затратного? Они же разные по своим принципам, вокруг которых и строится алгоритм вычисления стоимости, и по алгоритму вычисления и по всему остальному.
Если это четко затратный и четко доходный подход, то ведь легче интерпретировать результаты потом - стоимость, полученная затратным подходом, не может быть принята за окончательную, потому что... и перечисляем его недостатки.
А если это симбиоз затратного подхода и доходного, то зачем нам тогда отдельно считать доходным подходом.... Давайте посчитаем одним подходом - затратно-доходным (заодно и учтем в нем принцип НЭИ)
По-моему для того и существуют разные подходы, чтобы посчитать по-разному эту стоимость, разными методами и сделать обоснованный вывод.
А по поводу прибыли застройщика, то ее можно, я думаю, считать как один из видов затрат на строительство.
Добавлено спустя 1 минуту 50 секунд:
Grey Horse, ну просто мы вас убеждаем тут все, а вы приводите опять те же аргументы с теми же цитатами из НСО № 1.
Давайте уже соглашайтесь с мнением большинства.... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 10:32 |
|
| Зайка писал(а): |
| Давайте уже соглашайтесь с мнением большинства... |
Никогда! Кто такое конкретно это большинство и зачем обязательно с ним соглашаться? Опасная это вещь... в ряде случаев.
| Зайка писал(а): |
| Нельзя, потому что аспекты доходного подхода мы применяем в доходном подходе. Мухи отдельно, а котлеты отдельно. |
Глубочайшее заблуждение, увы!
| Зайка писал(а): |
| Вы же не применяете в доходном подходе аспекты затратного? |
Конечно же, применяем. Во всяком случае, имеем право, и это, кстати закреплено даже в НС. А как же иначе при дисконтировании учесть затраты на улучшение объекта до НЭИ?
| Зайка писал(а): |
| Давайте посчитаем одним подходом - затратно-доходным (заодно и учтем в нем принцип НЭИ) |
Вот-вот, это, наверное, был бы идеальный вариант, особенно если еще сравнительный туда добавить.
Кстати, посмотрите еще раз внимательно методы экспертной денежной оценки земельных участков. К вопросу о комбинировании подходов... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 10:38 |
|
| Grey Horse писал(а): |
.....Похоже, Вы, уважаемый коллега Серый, хотите нарушить НС №1:
| Цитата: |
| вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною |
|
Да не нарушает он его.
И вопрос, а что в Вашем понимании, уважаемый коллега,
| Цитата: |
| який може бути йому рівноцінною заміною |
.
Лично я в затратном подходе это понятие трактую как "равноценное" с точки зрения конструктива. В сравнительном с точки зрения функционального использования, а вот в доходном, как раз с точки зрения доходности но с учетом НЕИ по де юре функциональному использованию .
По этому считаю не правомерным валить все в кучу. А если уж "валите" то называйте подход КОМБИНИРОВАННЫМ. Но не как не затратным/сравнительным/доходным в чистом виде.
И тогда не будет нарушения НС |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 10:54 |
|
Ведь мы это уже проговаривали, уважаемый коллега rudge. На мой взгляд, выстраивается такая цепочка:
| Цитата: |
| 7. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. |
Корисність, как мне кажется, совсем не подразумевает аналогичность конструктивов. Скорее, наверное, подразумевается возможность выполнения тех же функций с получением аналогичных доходов при понесении аналогичных затрат (затрат не на строительство, а связанных с получением доходов). Но в первую очередь - тех же функций.
Далее, в третий раз, применительно к затратному подходу (хоть коллега Зайка и против переливания):
| Цитата: |
| вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною. |
А
| Цитата: |
| подібне майно – майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість. |
То есть и в рамках затратного подхода инвестора интересует не воссоздание точной копии того, что оценивается (цитируем Зайка - чертов склад ), а склада, имеющего такую же инвестиционную привлекательность. И по большому счету, инвестору глубоко... все равно, будет там площадь 1000 кв.м. или 400 кв.м. - лишь бы этот объект выполнял те же функции, удовлетворял те же потребности и / или приносил тот же чистый доход...
А если инвестиционная привлекательность одинакова, то зачем в рамках затратного подхода моделировать строительство 1000 кв.м., если с тем же успехом можно построить 400 кв.м.? Зачем платить больше?
Добавлено спустя 1 минуту 49 секунд:
Ладно, не хотите - как хотите.
Это мое личное мнение, но пока никто не доказал мою неправоту. Во всяком случае, мне. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 11:43 |
|
Grey Horse, да шучу же я!
Не соглашайтесь конечно! В споре рождается истина!
Уфф...Опять села перечитывать Стандарт (Ну это всегда полезно!)
Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів - то есть комбинироваться могут методы, но не подходы (не посчитайте что я придираюсь к словам)
Далее - Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, з метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу... - то есть опять идет речь об отдельном применении разных методических подходов.
А комбинированного подхода нет по НСО
Я конечно понимаю о чем вы, Грей Хорз, ведете речь - что в рамках и доходного подхода могут применяться процедуры, которые по своей сути можно отнести к процедурам затратного подхода, но тем не менее...
Остаюсь при своем мнении
rudge, +1 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 11:49 |
|
Grey Horse, Ваша мысль ясна в общем-то, но я не очень представляю себе реализацию на практике
Получается, что мы сперва определяем величину экономического износа, и потом замещаем скорректированным на эту величину аналогичным объектом? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 12:09 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Математически - да. Но фактически это будет стоимость объекта оценки в 1000 кв. м., пусть даже она и совпадает со стоимостью объекта в 400 кв. м. |
| Цитата: |
zanoza писал(а):
...и получается стоимость тех же 400 м, не? |
Строго говоря, скорее не. Если вспомнить:
| Цитата: |
КовАл писал(а):
На мой взгляд, замещение, в данном случае, не будет являться заменой расчету функционального износа, т.к. у здания, которое мы рассматриваем, как функ. аналог (400 м.кв), по сравнению с объектом оценки (1000 м.кв.) будут, как минимум, несколько иные эксплуатационные расходы. Таким образом, посчитав его, как здание площадью в 400 кв.м. мы с Вами учтем отсутствие спроса на 600 м.кв., но разница в эксплуатационных расходах останется неучтенной. Поэтому, функциональный износ, на мой взгляд, придется считать всё равно, а то, о чем мы здесь так долго говорим, является следствием экономического износа. |
Объясняю на пальцах.
Дано склад 1000 м.кв. Пусть стоимость замещения на дату оценки 1 кв. м. равна 5000 грн./м2 за склад с аналогичным набором инженерных коммуникаций и функциональными параметрами (высота потолков, кол-во окон/дверей и т.д. и т.п.). Физический износ объекта оценки равен 50%. В ходе анализа рынка установлено, что он диверсифицирован по предложению: представлены как объекты старой постройки с относительно низкими потребительскими свойствами, так и представлены более современные складские помещения, однако они имеют более высокую стоимость как в продаже, так и в аренде и используются для хранения других категорий товаров.
Исходя из этого, оцениваемый склад может выполнять функцию по хранению, поэтому функциональный износ принимается равным нулю.
В результате анализа рынка установлено, что спросом пользуются помещения с точно такими же потребительскими свойствами, но с общей площадью около 400 кв. м. Излишняя площадь объекта оценки составляет 60% и может рассматриваться как внешний износ.
Тогда остаточная стоимость замещения объекта оценки составит:
1000*5000*0,5*0,4=1000000 грн.
Остаточная стоимость замещения объекта в 400 кв. м. составит:
400*5000*0,5=1000000 грн.
Что там лимон, что там лимон. Просто приняв оптимальную площадь автоматически учитывается внешний износ. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 12:09 |
|
Ну наверное типа того Забывая о последовательности оценочных процедур при применении затратного подхода (согласно п.7 НСО №2)
Добавлено спустя 5 минут 4 секунды:
Серый, все правильно.
Но в отчете мы придем к стоимости замещения 1000000 грн. именно через внешний износ, но не через расчет стоимости замещения для склада площадью 400 кв.м., а не 1000 кв.м. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 12:51 |
|
| Зайка писал(а): |
| Но в отчете мы придем к стоимости замещения 1000000 грн. именно через внешний износ, но не через расчет стоимости замещения для склада площадью 400 кв.м., а не 1000 кв.м. |
Именно так и никак иначе.
Ведь в двух других подходах тоже будет фигурировать параметры именно объекта оценки относительно которого будут вносится корректировки к объектам сопоставления. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 13:04 |
|
Серый
+100000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 13:10 |
|
| Зайка писал(а): |
А комбинированного подхода нет по НСО
|
Есть
| Цитата: |
НС№1 п. 26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів.
|
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 13:38 |
|
| zanoza писал(а): |
| Зайка писал(а): |
А комбинированного подхода нет по НСО
|
Есть
| Цитата: |
НС№1 п. 26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів.
|
|
Ну да, применимо к незавершенке да...Сори |
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 13:39 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Ansuz-Sowulo писал(а):
И вообще изначально оценке подлежат права на имущество - права собственности к примеру. Если у нас есть права собственности на склад площадью 1000 кв.м., то и стоимость должна быть рассчитана для прав на склад этой же площади.
Оп-па! А откуда это следует? |
ЗУ гласит "Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб"
В законе изначально оценка привязана к правам собственности, либо другим правам предусмотренным законодательством. Другими словами просто объект, просто проходя мимо, мы оценить конечно можем - но так, чисто ради любопытства.
Объектом же оценки будет выступать тот, на который есть правоустанавливающие документы. Тогда он преобретат юридический статус "имущества" (Права власності а також інші речові права ЦКУ). Вот и получается что ценим мы о большому счету права на объект. Ибо же без "прав" объект не может выступать объектом правовых отношений, а это исключает его оценку с точки зрения нашего законодательства.
Ну в данном конкретном случае, если объектом оценки выступает 1000 кв.м. склада, то нужно учитывать в расчетах, что имущественное право на каждый 1 кв.м. должно иметь стоимость. Как тогда в расчетах можно рассматривать объект, параметры которого неузаконенны? Если даже наиболее ефективное использование в качестве офиса, то здесь нет юридических оснований рассматривать такое использование. Вспомните принцип "юридична дозволеність".
Добавлено спустя 13 минут 57 секунд:
| КовАл писал(а): |
rudge писал(а):
Уважаемый Grey Horse и иже с ними.
А как же быть с идентификацией объекта оценки? К стати согласно тех же НС.
По Вашей логике вижу 1000 кв.м, а оцениваю как 400 кв.м и только по тому что кто то не эффективно использует эти 1000 кв.м (не та доходность)
иже с ними писал(а):
... нужно понять, что мы сейчас говорим как раз о том, как эта
Ansuz-Sowulo писал(а):
процедура оценки должна учитывать фактор несоответствия современным требованиям рынка оцениваемого объекта.
а не о том, что в отчете об оценке склада площадью 1000 м.кв. нужно написать, что это склад 400 м.кв.
"я по два раза... по два раза... не повторяю... не повторяю" (с) Wink |
Нет ну на философский вопрос не бывает одного ответа   |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 14:17 |
|
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
Объектом же оценки будет выступать тот, на который есть правоустанавливающие документы. Тогда он преобретат юридический статус "имущества" (Права власності а також інші речові права ЦКУ). Вот и получается что ценим мы о большому счету права на объект. Ибо же без "прав" объект не может выступать объектом правовых отношений, а это исключает его оценку с точки зрения нашего законодательства.
|
Ну Вы коллега малость утрировали, ибо сам объект оценки существует не зависимо то того есть ли у кого-то на него права или нет. На пример ЗУ или бесхозное имущество.
По этому и Ваши аргументы малость не пляшут с логикой.
Все зависит от того какова задача поставлена перед оценщиком, от нее и плясать нужно касаемо "чего оцениваем".
Вот пример различия стоимости прав собственности со стоимостью объекта.
Я владелиц 1/4 квартиры. В таком варианте стоимость 1/4 квартиры, как материального объекта не будет = стоимости полного права собственности на 1/4 этой квартиры. Она может быть равна только в составе полного права на всю квартиру.
То бишь если я продаю свои права на 1/4 квартиры, как самостоятельный объект продажи, то стоимость всей квартиры не равна 1/4 х 4.
И на оборот, если продается вся квартира как единый объект, то тут 1/4 моих прав будет равна стоимости 1/4 квартиры как материального объекта. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 14:40 |
|
| Цитата: |
| Ну в данном конкретном случае, если объектом оценки выступает 1000 кв.м. склада, то нужно учитывать в расчетах, что имущественное право на каждый 1 кв.м. должно иметь стоимость. |
Он и будет иметь стоимость. Стоимость 400 м распределенную на 1000 м. |
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 14:48 |
|
| rudge писал(а): |
| Вот пример различия стоимости прав собственности со стоимостью объекта. |
| rudge писал(а): |
| Я владелиц 1/4 квартиры. В таком варианте стоимость 1/4 квартиры, как материального объекта не будет = стоимости полного права собственности на 1/4 этой квартиры. Она может быть равна только в составе полного права на всю квартиру. |
Вы что хотите этим сказать.
Если у вас есть права собственности на 1/4 квартиры, то и оценивать мы будем вашу часть - 1/4 от стоимости квартиры.
И к слову есть и другие права - права пользования и т.д.
| rudge писал(а): |
То бишь если я продаю свои права на 1/4 квартиры, как самостоятельный объект продажи, то стоимость всей квартиры не равна 1/4 х 4.
И на оборот, если продается вся квартира как единый объект, то тут 1/4 моих прав будет равна стоимости 1/4 квартиры как материального объекта. |
Улыбныли))) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:23 |
|
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
Вы что хотите этим сказать.
Если у вас есть права собственности на 1/4 квартиры, то и оценивать мы будем вашу часть - 1/4 от стоимости квартиры.
|
А что вы не встречались с таким? При разводе на пример. Если в задании "определить стоимость прав на 1/4 квартиры" то и считаем именно ПРАВА на 1/4 квартиры с учетом явных проблем (сервитутов помещений общего пользования и т.п), а не тупо стоимость квартиры делим на 4. Так рассуждают, пардон, бабушки во дворе на лавочке. Другое дело что тут РС не будет ибо не найти аналогов. Не типично это для рынка недвижимости.
Другое дело как эти проблемы учесть в расчетах. Но это уже Ноу Хау каждого оценщика (и не/вряд ли продается )
Вот если в задании стоит "определить стоимость 1/4 квартиры" (как материального объекта, а не виртуального "права собственности"), тогда проще и на много. Вот тут как раз тупо и делим РС квартиры на 4 и спим спокойно.
Ну разные это объекты оценки "право собственности" и объект в "материальном виде". Другое дело что за "право собственности" на весь объект всегда равно стоимости этого объекта как материального.
Я же привел, для разумения, пример когда стоимость "права", как виртуального объекта, в не материальной форме, не равна стоимости "объекта в материальной форме".
Вы то же |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:30 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Цитата: |
| вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною |
|
предлагаю читать так
| Цитата: |
| вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною |
а что у нас объект оценки?,
а объект оценки у нас 1000 кв.м.,
а то что хочет там видеть инвестор это уже ПОТОМ учитывается с помощью функциональных и внешних износов, а для начала мы считаем затраты на объект подобный объекту оценки, а подобие как известно это подобие по характеристикам и свойствам.
| Цитата: |
подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або)
властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму
інвестиційну привабливість;
|
спросите: а инвест. привлекательность? дык всё просто объект оценки в 1000 кв.м. имеет такую же инвест. привлекательность как и объект замещения в 1000 кв.м., в данном случае низкую на уровне 400 кв.м.
так что +1 ко всем тем кто Вас не убедил, но правы |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:47 |
|
Уважаемый Grey Horse ни как не может отойти то ЦИК-ов где "характеристики" (физические) объекта (ЦИК-а) вторичны, а доходность (інвестиційна привабливість) первична.
Наша проблема в "прочтении" НС кажется в том, что НС"1 написан для ВСЕХ ВАРИАНТОВ, как объектов так, и подходов определения стоимости, а мы не "фильтруем" их по отношению к оцениваемому объекта оценки, валим все в кучу. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:51 |
|
Господа, это какой уже круг? Третий или четвертый? |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 15:53 |
|
| Шах писал(а): |
| Господа, это какой уже круг? Третий или четвертый? |
война фигня, главное манёвры! (с) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 16:02 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну Вы коллега малость утрировали, ибо сам объект оценки существует не зависимо то того есть ли у кого-то на него права или нет. На пример ЗУ или бесхозное имущество. |
Тут я с Вами не согласен, ибо оцениваем мы как раз права на объект оценки. И к физическому существованию объекта это не имеет никакого отношения. и предметом сделок купли-продажи является именно переход права собственности от одного лица к другому.
А по поводу 1/4 квартиры поддерживаю. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 16:08 |
|
| zanoza писал(а): |
| Получается, что мы сперва определяем величину экономического износа, и потом замещаем скорректированным на эту величину аналогичным объектом? |
Нет, я подвожу к тому, что, сразу замещая объектом площадью 400 кв.м., мы избегаем в затратном подходе необходимость отдельно учитывать экономический (?) износ...
| Серый писал(а): |
| Что там лимон, что там лимон. Просто приняв оптимальную площадь автоматически учитывается внешний износ. |
Во-о-от, уже ближе к моей точке зрения! Единственное но: в затратном подходе мы не можем построить 40% оцениваемого склада, придется строить целый склад, но площадью 400 кв.м., а это немного не одни и те же затраты.
| Зайка писал(а): |
| Но в отчете мы придем к стоимости замещения 1000000 грн. именно через внешний износ, но не через расчет стоимости замещения для склада площадью 400 кв.м., а не 1000 кв.м. |
Если Вы с этим согласны, то почему Вас пугает альтернативный путь? Как по мне, так наоборот, он более логичен и нагляден... Впрочем, дело вкуса.
| Серый писал(а): |
| Ведь в двух других подходах тоже будет фигурировать параметры именно объекта оценки относительно которого будут вносится корректировки к объектам сопоставления. |
Ну и что?
| Зайка писал(а): |
| Ну да, применимо к незавершенке да...Сори |
И что - это значит, что запрещено для других объектов? Где логика?
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
В законе изначально оценка привязана к правам собственности, либо другим правам предусмотренным законодательством...
Объектом же оценки будет выступать тот, на который есть правоустанавливающие документы. |
Да? А Вы никогда для Фонда не оценивали (под аренду) 2 кв.м. для установки банкомата?
А 8 кв.м. на крыше высотного здания для установки антенны? Там тоже у Вас были правоустанавливающие документы на объект оценки?
И кстати, а как в последнем случае Вы предложите оценить это место под антенну с использованием затратного подхода?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| предлагаю читать так |
Ну, это уже... Закон - как дышло? Я ж логику предлагаю искать... И у меня трактовка получается другая. Опять-таки, как по мне - так более логичная... с точки зрения инвестора и методологии оценки. А Вы, уважаемый коллега Hard_Pragmatic, предлагаете трактовку, немного идущую в разрез с нормами языка... Извините.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| дык всё просто объект оценки в 1000 кв.м. имеет такую же инвест. привлекательность как и объект замещения в 1000 кв.м., в данном случае низкую на уровне 400 кв.м. |
Ага. Только тогда, опираясь на логику инвестора, зачем в модели "строить" 1000 кв.м., а потом еще ухищряться, чтобы отразить в ней инвестиционную привлекательность 400 кв.м.? Как-то левой рукой - правое ухо, Вы не находите?
| rudge писал(а): |
| Уважаемый Grey Horse ни как не может отойти то ЦИК-ов где "характеристики" (физические) объекта (ЦИК-а) вторичны, а доходность (інвестиційна привабливість) первична. |
И вовсе ничего подобного. Ну нету такого разделения в зависимости от типа объекта оценки. И коммерческая недвижимость, и ЦИКи с какой целью инвесторами приобретаются (на то они и инвесторы)? Мне казалось, с целью получения дохода.
Добавлено спустя 4 минуты 4 секунды:
| Шах писал(а): |
| Господа, это какой уже круг? Третий или четвертый? |
Коллега Шах, Вам жалко?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| война фигня, главное манёвры! (с) |
Тяжело в учебе - легко на работе. (с) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Ansuz-Sowulo
Сообщения: 29
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 16:35 |
|
| rudge писал(а): |
| А что вы не встречались с таким? При разводе на пример. Если в задании "определить стоимость прав на 1/4 квартиры" то и считаем именно ПРАВА на 1/4 квартиры с учетом явных проблем (сервитутов помещений общего пользования и т.п), а не тупо стоимость квартиры делим на 4. Так рассуждают, пардон, бабушки во дворе на лавочке. Другое дело что тут РС не будет ибо не найти аналогов. Не типично это для рынка недвижимости. |
Ситуация сути не меняет - без прав на вашу 1/4, и объекта оценки не может быть. А я говорила именно об этом. И если подумать, процедура оценки для вашей 1/4 должна быть одинаковой, как для оценки прав на нее так и для оценки самой 1/4.
Добавлено спустя 4 минуты 18 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
Да? А Вы никогда для Фонда не оценивали (под аренду) 2 кв.м. для установки банкомата?
А 8 кв.м. на крыше высотного здания для установки антенны? Там тоже у Вас были правоустанавливающие документы на объект оценки? |
Если вы имеете ввиду оценку прав пользования, то здесь тоже необходимы четкие границы их идентификации. Собственник - государство, арендатор - частное лицо. Оценивается - право пользования. Причем это право будет также четко регламентировать какой объект арендуется, какой площаью и т.д.
Добавлено спустя 12 минут 45 секунд:
| Шах писал(а): |
Господа, это какой уже круг? Третий или четвертый? Smile
|
Разве мы виноваты, что законодательство вынуждает менять квалификаци оценщика - на философа? На многие темы можно говорить вечно |
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 17:13 |
|
| Ansuz-Sowulo писал(а): |
| На многие темы можно говорить вечно |
Ну да - любовь, дружба, честь,мироздание, смысл жизни, искусство,функциональный аналог.....понимаем |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июл 2013 14:00 |
|
| Amina писал(а): |
| как считать стоимость замещения |
Amina, Вам на базовых курсах должны были дать алгоритм расчета Сзам в первую очередь. Стоимость замещения есть только одна (пока ), особой стоимости замещения для техпаспорта наш кабмин еще вроде не придумал. Для чего в техпаспорте стоимость замещения - наверное, Вам виднее Я, например, не знаю  |
|
|
|
|
Amina
Сообщения: 2
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июл 2013 14:04 |
|
В техпаспорте есть таблица "характеристика дома, хоз.построек и сооружений" и в ней последних 4 столбца: стоимость замещения, коэф.обесценивания, %физ.износа и инвентариз.стоимость. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июл 2013 14:08 |
|
Amina, извините, а что Вы собираетесь делать с техпаспортом? Считать инв. стоимость, которую уже даже БТИ не считает? И вписывать ее в техпаспорт? Объясните, в чем Ваша задача. |
|
|
|
|
Amina
Сообщения: 2
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июл 2013 14:11 |
|
У нас БТИ всё это считает(Крым), просто я хочу проверить правильность расчета. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июл 2013 14:29 |
|
| Amina писал(а): |
| У нас БТИ всё это считает(Крым), просто я хочу проверить правильность расчета. |
Ну если совсем уж совсем заняться нечем - проверяйте. Алгоритм обычный, Вы, как оценщик (я надеюсь) должны его знать.
Добавлено спустя 1 минуту 8 секунд:
Ну, прежде чем проверять работу других. надо, как минимум, знать азы своей Я так думаю... |
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Вт, 23 Июл 2013 14:41 |
|
| Amina писал(а): |
| Объясните как считать стоимость замещения для техпаспорта. |
По сборникам УПВС: 2003 г. - для малоэтажных домов, 2009 - для многоэтажных жилых домов. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
