| Автор |
Сообщение |
Людмила
Возраст: 40
Сообщения: 15
|
 Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 09:19 |
  |
Здравствуйте товарищи оценщики! Помогите, пожалуйста, с такой проблемой. Когда считаем по методу остатка ЗУ, в итоге получается, что если участок застроеный на 90%, то стоимость 1 кв.м получится больше, чем если бы застроено было на 10%... Думаю, что это должно обязательно учитываться, но как не могу найти. |
|
|
   |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 09:32 |
|
А нам всё равно, как сейчас застроен участок - он в любом случае рассматривается как условно свободный.
1. Анализируем и определяем НЕВ
2. Возможно, текущее использование отвечает НЕВ
3. Если возможно 90% застройки, то 10% уже вряд ли можно рассматривать как НЕВ. Другой вопрос, что 90% - это самострой и не отвечает принципу дозволенности... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 09:53 |
|
| Yourick писал(а): |
А нам всё равно, как сейчас застроен участок - он в любом случае рассматривается как условно свободный.
... |
не совсем так, ведь мы
| Людмила писал(а): |
| ...считаем по методу остатка ЗУ... |
| Yourick писал(а): |
| ... Другой вопрос, что 90% - это самострой и не отвечает принципу дозволенности... |
с чего это вы так решили?
если у меня дом и гараж занимают 270 м.кв на участке в 300 м.кв - это что по умолчанию самострой???????????????  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 10:01 |
|
| Людмила писал(а): |
| ...Когда считаем по методу остатка ЗУ, в итоге получается, что если участок застроеный на 90%, то стоимость 1 кв.м получится больше, чем если бы застроено было на 10%... Думаю, что это должно обязательно учитываться, но как не могу найти. |
а вы это в самом расчете и учитываете - там у вас есть такие понятия как "Частка нерухомості" и "Частка землі". Вот и получается чем больше стоимость ВСЕГО имущества (назовем его "домовладением"), тем дороже и "Частка землі"...
воти получим что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 10:08 |
|
по поводу "самостроя", так сказать, к слову пришлось,
а в смысле условной свободности участка...
Нац.стандарт 2:
"23. Оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням дохідного та (або) порівняльного підходів на підставі аналізу інформації про розмір орендної плати та ціни продажу (ціни пропонування) подібних земельних ділянок, у разі потреби - з урахуванням витрат на земельні поліпшення, що знаходяться у її межах, в порядку, визначеному абзацом першим пункту 6 цього Стандарту.
У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки при її найбільш ефективному використанні земельна ділянка розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень.
У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні земельна ділянка розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень. " |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 10:35 |
|
не спорю - НЭИ важно и нужно, но в данном случае мы используем МЕТОД ОСТАТКА, т.е. по умолчанию учитываем то что уже есть на этом ЗУ.
Поскольку мы учитываем "Частку нерухомості" и "Частку землі" - мы, на мой взгляд, не можем ценить его ПО МЕТОДУ ОСТАТКА как условно свободный, а еще потому что читаем:
| НС№2 писал(а): |
13. Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;
прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту... |
| НС№2 писал(а): |
| 12. У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. |
|
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 10:43 |
|
и о "свободности" участка здесь говорить мне кажется не нужно, а именно учитывать НЭИ для уже существующих построек...вот такая вот имха.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:05 |
|
Спешу не согласиться, если мы говорим о рыночной стоимости без всяких "для такого-то использования".
В моём представлении логика такая:
1. Рассматриваем участок как условно свободный
2. Определяем НЕВ как целевое + вариант освоения (кокретные ТЕП)
3. Исходя из рыночных условий ( в т.ч. наличия надёжной информации об аренде / продаже и прогнозах развития рынка ) выбираем соответствующий метод: остатка, развития, экономический и т.п.
Кстати, у меня есть подозрение, что если для метода остатка ставку кап. вычислять методом екстракции (т.е. приведение ПВД к ЧОД + те же скорректированные аналоги, что и для економического метода), с точки зрения математики должны получить для остатка и экономич. одно и тоже значение. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:37 |
|
| Yourick писал(а): |
... если мы говорим о рыночной стоимости без всяких "для такого-то использования".
... |
та я ж не спорю
просто вопрос біл с условием:
| Людмила писал(а): |
| ...Когда считаем по методу остатка ... |
вот я под них и стараюсь подстроить свой ответ |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:38 |
|
ребята, тут вся проблема в том, что для разных участков есть разные приоритетные методы оценки. для застроенных - одни, для незастроенных - другие, для неэффективно застроенных - третьи.
згідно до «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок»:
Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.
• Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.
• Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.
• Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.
Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:42 |
|
| zanoza писал(а): |
| ребята, тут вся проблема в том, что .... |
вопрос не в этом |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:49 |
|
не в этом, но из-за того, что для одного и того же участка применяется
два метода, один из которых не годится - получается такая дикая разница в стоимости.
вопрос ведь в этом был? |
|
|
|
|
Людмила
Возраст: 40
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:51 |
|
земля считается для первичной приватизации.
а то
что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:56 |
|
то есть мне кажется, что земля под застроенным домом не должна оцениваться по методу, что базируется на сопоставлении продаж ПУСТЫХ незастроенных участков.
потому что его НЭИ не есть получение дохода от продажи, а есть просто проживание (или получение дохода от аренды).
(хоят все так делают и я в том числе, ибо проще, ссылаясь на "умовно вільне") |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 11:57 |
|
ммм? а можно на цифрах показать ход расчета? |
|
|
|
|
Людмила
Возраст: 40
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 12:13 |
|
это парикмахерская в центре рай.центра, реально стоимость 1 сотки 1000 дол., оренда торг.-оф. недв. 15-19 дол. кв.м, цена квартиры под офис в центре 1000 дол.кв.м. Выходя из таких данных стоимость по доходному за вычетом расходов получается 830000, по витратному 317000 (считалось правда по старому упвс), площадь застройки 100 кв.м, общая площадь ЗУ 150 кв.м. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 12:23 |
|
не понял.
по идее, метод остатка подразумевает, что вы считаете по доходному стоимость улучшенного участка и из этой стоимости вычитаем стоимость улучшений по УПВС.
то есть по идее, если соседний участок застроен меньшего размера зданием, то и стоимость по доходу меньше, чем у вашего, и стоимость 1м2 земли близка к вашей. |
|
|
|
|
Людмила
Возраст: 40
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 12:35 |
|
по идее да, но на деле нет, есть какой-то +-, что в даном случае далек от действительности. Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 13:44 |
|
2 zanoza
если привязываться к мысли о том, кто каким образом использует/будет использовать объект ЗД оценки, получаем, например для участка 10 соток в городе Киеве (далее всё очень условно):
Вариант 1: посеял траву и никого не пускаю - 0 баксов/сотка
Вариант 2: построил жилой дом 300м2 - 100тыщ баксов/сотка
Вариант 3: минимаркет на 1000м2 - 250 тыщ/сотка
Вариант 4: офис центр 24 этажа с подземным паркингом - 1млн баксов/сотка
Поэтому и нужно определиться с НЭИ.
И тут, например, предположим, что
вариант 3 невозможен по каким-нибудь разрешительным вопросам,
вариант 1,2 не приводит к максимальной стоимости ОО,
вариант 3 отвечает всем условиям НЕИ.
Поэтому если на двух условно одинаковых соседних участках стоит дом на 100м2 и 200м2, а можно построить на 800м2 и он будет
1. физически реализуем
2. законодательно дозволен
3. экономически целесообразен (кому-то нужен)
4. сгенерирует максимальную стоимость объекта оценки
то именно его и нужно будет в итоге просчитать. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 13:49 |
|
ну так без ваших расчетов тут сложно понять, проблема в том, что ЗУ плотнее застроен или в чем. 
у меня по жилью рядом дает близкие результаті |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 13:49 |
|
| Людмила писал(а): |
земля считается для первичной приватизации.
а то
что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ? |
скорее всего так и будет и не обязательно там где 100 м.кв. будет дороже
а что тут неправильного?? - это МЕТОД ОСТАТКА!!!
многие скажут что сравнительным подходом эти соседние участки будут равны в стоимости, но я с этим не согласен  вернее я считаю что это необязательное условие |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 13:59 |
|
| zanoza писал(а): |
не понял.
по идее, ... то и стоимость по доходу меньше, чем у вашего, и стоимость 1м2 земли близка к вашей. |
Близка - но не обязательно равна...
согласен |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:02 |
|
Yourick, я что-то смысл вашего поста ко мне не поняла.
я где-то писала, что не надо НЭИ определять?
и следует заметить, что
максимальная стоимость ОО не означает максимальную стоиммость ЗУ под ним. и НЭИ не ОО надо определять, а ЗУ.
и к методу остатка все вышеизложенное вообще не имеет отношения - там рассматривается уже сформированный объект - ЗУ+земельные улучшения (имхо) |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:03 |
|
| Людмила писал(а): |
| ... должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать. |
это вам в архитектуру, но там нормы скорее всего еще советские и ничем вам не помогут... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:05 |
|
| Yourick писал(а): |
2 zanoza
...
Вариант 1: посеял траву и никого не пускаю - 0 баксов/сотка
Вариант 2: построил жилой дом 300м2 - 100тыщ баксов/сотка
Вариант 3: минимаркет на 1000м2 - 250 тыщ/сотка
Вариант 4: офис центр 24 этажа с подземным паркингом - 1млн баксов/сотка
.... |
таким образом вы говорите что улучшения на ЗУ влияют на стоимость самого ЗУ...
только тссссссссссссс, не говорите так, я уже однажды сказал - мне не поверили, вот только точку опоры найду....и опять скажу...  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:06 |
|
Андрюса, еще чуть-чуть, и еще одна медаль обеспечена |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:13 |
|
только не бейте....а медали вешайте...
кстати, мож Триня придумает к рангам медали? Ну за особые заслуги |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:15 |
|
| zanoza писал(а): |
и следует заметить, что
максимальная стоимость ОО не означает максимальную стоиммость ЗУ под ним. и НЭИ не ОО надо определять, а ЗУ. |
1. Если мы ценим ЗУ, то ОО он и есть
2. максимальная стоимость ОО не означает максимальную стоиммость - совершенно согласен
3. НЕИ ЗУ - это то, что в итоге даст его макс. стоимость
| zanoza писал(а): |
| к методу остатка все вышеизложенное вообще не имеет отношения - там рассматривается уже сформированный объект - ЗУ+земельные улучшения (имхо) |
Ну тогда мы говорим не про рыночную стоимость ЗУ
| Людмила писал(а): |
| Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать. |
+100! Это одно из условий НЕИ, "а что нам разрешат построить?" |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:16 |
|
| Людмила писал(а): |
земля считается для первичной приватизации.
а то
что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ? |
ведь аренду мы принимаем земельного участка с земельными улучшениями, т.е. чем больше у вас площадь недвижимости, соответственно, тем больше будет операционный доход. разумеется остаточная стоимость замещения недвижимости, которую вы после будете вычитать из прокапитализированного ЧОД, тоже выше, однако и ЧОД выше........тут должна быть пропорция. и будет ли разниться стоимость зависит, на мой взгляд, только от экономического износа. т.е. если он имеет место быть, еще и большим (например, нерентабельные места расположения объектов), то земля может уйти в минус вообще (чтоб не ушла, надо рассчитать правильно экономический износ), ежели его нет - все в порядке, от площади недвижки стоимость з.у. не пострадает.
ну, это так.....субъективное мнение |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:25 |
|
| Людмила писал(а): |
| по идее да, но на деле нет, есть какой-то +-, что в даном случае далек от действительности. Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать. |
все нормы земельных участков для обслуживания того или иного объекта недвижимости прописаны в ДБН. зависят от многих факторов: назначение, этажность...
по правилам прежде чем строить объект, разрабатывается "проект землеустрію щодо відведення земельної ділянки" (там все должно быть учтено), затем генплан......
но, к превеликому сожалению, у нас никакие нормы не соблюдаются.......мало того, не соблюдаются даже зоны обрушения зданий 
строят как хотят. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 14:31 |
|
| Yourick писал(а): |
+100! Это одно из условий НЕИ, "а что нам разрешат построить?" |
а все, что хотите, у нас разрешат построить за ваши деньги - любой каприз
ну, и к этому же посту....по-моему, в наших условиях, когда зачастую приходится ценить фактически пятно под застройкой (особенно для объектов коммерческой недвижимости), рассматривать условно свободный земельный участок как НЭИ совсем нелогично, ведь НЭИ так и будет - коммерция, а сказать, что снести этот коммерческий объект, а потом построить новый, расценить до не могу.....ну, все можно сотворить, впрочем
хотя, каюсь, если нет времени, делаю и так....
а для приватизации, как правило, требуют низкую стоимость участка, поэтому и считаем остатком для земли и распределением дохода. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 17:58 |
|
Yourick, подождите, ПО МЕТОДУ ОСТАТКА ЦЕНИТСЯ УЖЕ СФОРМИРОВАННЫЙ ОБЪЕКТ, а если мы ПРЕДПОЛАГАЕМ там что-то построить - это не метод остатка, это метод развития (который есть комбинацией нескольких подходов).
и вы тут смешали в кучу два метода и удивляетесь моему непониманию. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 19:44 |
|
| zanoza писал(а): |
| и вы тут смешали в кучу два метода и удивляетесь моему непониманию |
Премного извиняюсь за настойчивость, но в моём воспалённом мозгу сложилось своё устойчивое непонимание  относительно "сформированности объекта". Возможно я 1000 раз неправ, но считаю, что жёсткую привязку какого-либо метода к существованию или отсутсвию застройки выполнять не совсем корректно.
Н А К А З 09.01.2003 N 2
Про затвердження Порядку проведення експертної
грошової оцінки земельних ділянок
"Відповідно до методу залишку для землі вартість землі
визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого
чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної
ділянки і вартістю земельних поліпшень.
Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості
землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці
між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної
земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні
поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень
дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації
для поліпшень.
Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання
усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі
визначається як різниця між дисконтованими доходами від
передбачуваного використання і дисконтованими витратами,
пов'язаними з переходом до цього використання." |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 21:28 |
|
| Цитата: |
| жёсткую привязку какого-либо метода к существованию или отсутсвию застройки выполнять не совсем корректно |
- по-моему, тут все законодательно уже привязано.
согласно тому же "ПОРЯДКУ проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок", четко сказано:
"Для земельних ділянок застосовується методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення".
що ж стосовно того, що можливо побудувати на ділянці - враховуйте, що нерідко трапляється така фігня - спершу побудували самобудом, а потім ділянку виділили. особливо цікавим виглядає співвідношення площа поліпшень/площа ділянки для вбудованих приміщень (магазини, перукарні, офіси), до яких надається в оренду або приватизується ділянка розміром з ганок
взагалі ж меня здається що у людмили просто у розрахунках щось не те мне вообще непонятно, почему ее смущает "стоимость по доходному за вычетом расходов получается 830000, по витратному 317000" - что бы это значило? |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 23:35 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| воти получим что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли... |
Не согласен, значит НЭИ не правильно посчитано, если два земельных участка расположены в зоне одинаковой инвестиционной привлекательности и одинаковой площади, то и стоить должны одинаково, хоть на одном, извините, общественная уборная расположена, а на другом супермаркет. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 06 Ноя 2007 23:41 |
|
| Людмила писал(а): |
по идее да, но на деле нет, есть какой-то +-, что в даном случае далек от действительности. Мне кажется, что должна быть какая-то норма застройки (возможно застроить 40 % участка, остальное для обслуговування будівлі), а если эта норма не соответствует, тогда нужно что-то предпренимать.
|
Для определения нормы застройки существуют ДБН или СНИП по старому, а стоимость объекта недвижимости можно определить и по аналогам или в крайнем случае смету составить. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 09:58 |
|
Окончательно сформулирую своё восприятие нормативной базы:
- понятия "улучшенный ЗУ" и "условно улучшенный ЗУ" тождественны
с точки зрения определения рыночной стоимости (за исключением необходимости учёта затрат на рекультивацию в случае неэффективного использования, а затраты на снос неэффективных улучшений мы по Нац.стандарту даже не учитываем!) при этом зачастую существующий вариант освоения есть самым беспроблемным с точки зрения определения НЕИ (ведь его уже разрешили, построили и он приносит доход)
- в рамках "методичний підходу, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення" тот или иной метод не относится к факту существования (или отсутствия) той или иной застройки а определяется исключительно применяемой техникой расчёта.
| zanoza писал(а): |
| що ж стосовно того, що можливо побудувати на ділянці - враховуйте, що нерідко трапляється така фігня - спершу побудували самобудом, а потім ділянку виділили. особливо цікавим виглядає співвідношення площа поліпшень/площа ділянки для вбудованих приміщень (магазини, перукарні, офіси), до яких надається в оренду або приватизується ділянка розміром з ганок |
В процессе оценки оценщик не может рассматривать никаких вариантов освоения участка, которые будут незаконными, и тем более криминальными.
Но для приоритетного права выкупа ЗУ у территориальной общины действительно необходимы земельные улучшения, которые находятся в собственности землепользователя. Поэтому "нормальные" "выкупатели", которым земля нужна по разным причинам в собственность желательно неосвоенная, в период аренды строят на ней какой-нибудь "туалет типа сортир", регистрируют его в БТИ и идут на выкуп с Кзастройки типа 0.1%. При этом мы же не считаем методом остатка, где доход определяется от использования туалета, а определяем НЭИ и уже в соответствии с ним - метод остатка, развития, и т.п. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 10:18 |
|
| Цитата: |
| - понятия "улучшенный ЗУ" и "условно улучшенный ЗУ" тождественны |
- где написано?
| Цитата: |
| для вбудованих приміщень (магазини, перукарні, офіси), до яких надається в оренду або приватизується ділянка розміром з ганок |
- совершенно законная процедура. вы покупаете квартиру на первом этаже, выводите ее из жилого фонда, делаете магазин, к нему вам отводится земельный участок, как правило - очень маленький.
потом перепродаете это все, и для нотариуса делается оценка земельного участка.
а если посчитать стоимость 1м2 такого участка по методу остатка - ого-го получится. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 10:40 |
|
| zanoza писал(а): |
| - где написано? |
Предположим, для оценки свободного участка (или неэффективно застроенного), по каким-либо соображениям мы собираемся использовать метод развития, то мы предполагаем его застройку в соотвествии с НЕИ и дальше ценим как условно застроенный, применив технику дисконтирования (что в данном случае "написано" в нормативной базе), а применить к такому варианту технику метода остатка не можем, потому что "не написано". А жаль, хотя я часто так делаю
| zanoza писал(а): |
| - совершенно законная процедура. вы покупаете квартиру на первом этаже, выводите ее из жилого фонда, делаете магазин, к нему вам отводится земельный участок, как правило - очень маленький. |
Тут я со всем совершенно согласен, интересна процедура согласования со всеми землепользователями дома выделения участка в натуре, ведь он при определённых условиях может быть даже меньше площади магазина - хотя в таком случае, наверное, не выделят... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 10:57 |
|
| Цитата: |
| а применить к такому варианту технику метода остатка не можем |
- если вы что-то ПРЕДПОЛАГАЕТЕ - то это метод розвитку, а не метод остатка в чистом виде.
и при методе развития вы можете напредполагать все, что дозволено, и в зависимости от предположенного считать различными подходами. так что никто не запрещает в рамках метода развития комбинировать все прочие методы и подходы. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 11:03 |
|
Готов закончить дискуссию на рубеже обсуждения чистоты методов и подходов и поставить точку (или вернуться завтра - пора и поработать...)
Спасибо всем, особенно Zanoze. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 11:06 |
|
та не за шо.  франка жаль нет в ветке - он бы нам с тобой втюхал бы по первое число, думаю. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 14:12 |
|
| zanoza писал(а): |
| ... ПО МЕТОДУ ОСТАТКА ЦЕНИТСЯ УЖЕ СФОРМИРОВАННЫЙ ОБЪЕКТ, а если мы ПРЕДПОЛАГАЕМ там что-то построить - это не метод остатка, ... |
спасибо Занозик -єто и хотел сазать, ума не хватило сформулировать |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 14:17 |
|
| Naskel писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
| воти получим что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли... |
Не согласен, значит НЭИ не правильно посчитано, если два земельных участка расположены в зоне одинаковой инвестиционной привлекательности и одинаковой площади, то и стоить должны одинаково, хоть на одном, извините, общественная уборная расположена, а на другом супермаркет. |
какое НЭИ???????????? как посчитано?????????
я не о туалетах с суперами говорю, а для сравнения дал 2 дома - и посчитайте по методу остатка их с разной площадью, пусть даже со всеми остальными одинаковыми параметрами (износ, ремонты, комуникации)
и тогда поговорим, сами удивитесь, но цифры разные будут...копейка в копейку фиг попадете. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 14:25 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
я не о туалетах с суперами говорю, а для сравнения дал 2 дома - и посчитайте по методу остатка их с разной площадью, пусть даже со всеми остальными одинаковыми параметрами (износ, ремонты, комуникации)
и тогда поговорим, сами удивитесь, но цифры разные будут...копейка в копейку фиг попадете. |
Ну разные если разность определять как
| Филин Андрей писал(а): |
| копейка в копейку фиг попадете. |
Но если стоимости относятся к одному ценовому диапазону, то это нормально. По логике же аналог с меньшим домом должен стоить на разницу площажей дома (при адекватном подборе аналогов). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:03 |
|
| Серый писал(а): |
| .. По логике же аналог с меньшим домом должен стоить на разницу площажей дома (при адекватном подборе аналогов). |
а вот тут как раз и моментик - по вашему квартира (дом/склад/магазин/чтолибоещенаумпришедшее) в 25 кв.м будет обязательно стоить в 2 раза дешевле чем такая же (в таком же районе и со всеми остальніми одинаковіми условиями) но 50 кв.м.?????????????
я сомневаюсь оооооочень сильно, как раз потому что на какой-нибудь из єтих обїектов (25 или 50 кв.м) будет больший спрос, а соответственно и другая цена.... и простого соотношения 1к2-м не війдет... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:08 |
|
А как на счет адекватности подбора аналогов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:20 |
|
| Серый писал(а): |
| А как на счет адекватности подбора аналогов. |
да хоть сто раз это будет адекватно, один раз у вас получится равенство в стоимости кв.метра
объясняю, вот возьмите свои отчеты по квартирам (вроде проще всего) и посмотрите 2 одинаковые в одном и том же районе с одинаковыми условиями...но разной площадью (пусть будет 60 и 65, например)... и что знак равенства вышел?????????????
да вот вряд ли...одна будет 835* дол за кв.м, а другая 862* дол за кв.м., но никак не обе в одной ЦЕНЕ.. близко , да, не спорю, но не равно...
* - для примера... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:23 |
|
пошла жара. Андрюха, ты мой кумир! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:30 |
|
Не, ну это ж понятно. А Вы шо тютелька в тютельку хотите? Откорректировать на бзик в голове владельца невозможно. Поэтому и есть еще адекватность результатов. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:34 |
|
| Серый писал(а): |
| Не, ну это ж понятно. А Вы шо тютелька в тютельку хотите? Откорректировать на бзик в голове владельца невозможно. Поэтому и есть еще адекватность результатов. |
договорились и ударили по рукам как согласившиеся на крайней редкости "тютельки в тютельку"  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Ноя 2007 19:37 |
|
Нет, я требую продолжения
А, кстати, влияние спроса на стоимость - это какой вид износа? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 06:54 |
|
Вопрос затронутый здесь более проблематичен чем кажется.
Ведь "садибу" банки теперь требуют оценивать двумя отчетами. Доходным подходом ее не оценишь,. А земля в остатке часто уходит в минус для участков расположенных чуть дальше за кольцевой обласного центра.
ВЗ=ВС-ВП
Вз- ринкова вартість зем ділянки
ВС-ринкова вартість садиби в цілому взята з оголошень
ВП- вартість поліпшення взята З УПВС кошториса, ціноутворення у будівництві.
Вот пероблема да еще в приватизации. |
|
|
    |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 12:47 |
|
| Цитата: |
| А земля в остатке часто уходит в минус для участков |
- стопудово. мы с местной землевпорядной фирмой поэтому и ценим землю тупо по сравнению продаж пустых участков, что не есть правильным - но земля зато не уходит в минус.
а то по окраинам города да по садоводческим товариществам вообще мрак.
можно посчитать, впрочем, по методу соотнесения (?), но для этого надо вести порядочную базу продаж. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 13:02 |
|
ну раз народ требует продолжения, то давайте поболтаем...
| Гохберг Ігор писал(а): |
Вопрос затронутый здесь более проблематичен чем кажется.
Ведь "садибу" банки теперь требуют оценивать двумя отчетами. Доходным подходом ее не оценишь,. А земля в остатке часто уходит в минус для участков расположенных чуть дальше за кольцевой обласного центра.
ВЗ=ВС-ВП
Вз- ринкова вартість зем ділянки
ВС-ринкова вартість садиби в цілому взята з оголошень
ВП- вартість поліпшення взята З УПВС кошториса, ціноутворення у будівництві. |
оно то действительно так, еще 2-3 года назад в Кировограде стоимость по затратке раза в 1,5-2 превішала ріночную причем по всем обїектам (пром, коммерч, жилая...)...
и шо ж делать???? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 15:21 |
|
| Цитата: |
| можно посчитать, впрочем, по методу соотнесения (?) |
- доля земли в стоимости улучшенного участка.
для дачных домиков возможно. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 18:53 |
|
| zanoza писал(а): |
Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.
• Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.
• Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.
• Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення. |
Народ, а вам не кажется, что НЭИ это не продажа или сдача в аренду, а вариант использования, а наше законодательство не лишено маразмов.
| Людмила писал(а): |
Когда считаем по методу остатка ЗУ, в итоге получается, что если участок застроеный на 90%, то стоимость 1 кв.м получится больше, чем если бы застроено было на 10%...
...
что два соседних домовладения на одном из которых стоит дом в 50м.кв., а на другом 100 м.кв.(условно одинаковы по всем остальным параметрам), будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ? |
а чё это они должны иметь разную стоимость? Просто Вы неправильно определили стоимоть земельного участка с улучшениями. Разную стоимость должны иметь эти два домовладения (я имею ввиду разную стоимость за 1 м.кв.) т.к. составляющая земли в этой стоимость 1 м.кв. будет разной. |
|
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 19:28 |
|
КовАл писал: "А чё это они должны иметь разную стоимость? Просто Вы неправильно определили стоимоть земельного участка с улучшениями. Разную стоимость должны иметь эти два домовладения (я имею ввиду разную стоимость за 1 м.кв.) т.к. составляющая земли в этой стоимость 1 м.кв. будет разной."
Надо ведь учитывать стоимость участка как условно смвободного, т.е. развалить улучшения и увезти их с участка вот и появится разница?
Чем дороже построить улучшения тем меньше доля земли в общей стоимости усадьбы?
[/list] |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Чт, 08 Ноя 2007 21:35 |
|
| Гохберг Ігор писал(а): |
Вопрос затронутый здесь более проблематичен чем кажется.
Ведь "садибу" банки теперь требуют оценивать двумя отчетами. Доходным подходом ее не оценишь,. А земля в остатке часто уходит в минус для участков расположенных чуть дальше за кольцевой обласного центра.
ВЗ=ВС-ВП
Вз- ринкова вартість зем ділянки
ВС-ринкова вартість садиби в цілому взята з оголошень
ВП- вартість поліпшення взята З УПВС кошториса, ціноутворення у будівництві.
Вот пероблема да еще в приватизации. |
Да в принципе фигня получается, мі считаем ріночную стомость земельного участка, а от капитализированной стоимости ЗМК отнимаем совсем не рыночную (восстановительную) стоимость улучшений. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 09 Ноя 2007 09:48 |
|
| Naskel писал(а): |
| а от капитализированной стоимости ЗМК отнимаем совсем не рыночную (восстановительную) стоимость улучшений. |
Это с какой стати не рыночную? Считать затраты надо именно по рыночным ценам!
НС2 "Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника."
Согласен, что затраты по рыночным ценам в "неликвидных" районах могут в несколько раз превышать рыночную стоимость имущества (может это и имел в виду ув. Naskel?) |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Ноя 2007 12:49 |
|
| КовАл писал(а): |
...
| Людмила писал(а): |
... будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ? |
а чё это они должны иметь разную стоимость? Просто Вы неправильно определили стоимоть земельного участка с улучшениями. Разную стоимость должны иметь эти два домовладения (я имею ввиду разную стоимость за 1 м.кв.) т.к. составляющая земли в этой стоимость 1 м.кв. будет разной. |
а потому-что ПО МЕТОДУ ОСТАТКА...... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пт, 09 Ноя 2007 21:16 |
|
| Yourick писал(а): |
| Naskel писал(а): |
| а от капитализированной стоимости ЗМК отнимаем совсем не рыночную (восстановительную) стоимость улучшений. |
Согласен, что затраты по рыночным ценам в "неликвидных" районах могут в несколько раз превышать рыночную стоимость имущества (может это и имел в виду ув. Naskel?) |
Вот и я тоже об этом.
Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $.
Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $.
Вот и уходит земля в минус. А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн.). 1 грн. т.к. если меньше 0 то 1. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 06:54 |
|
| Гохберг Ігор писал(а): |
Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $.
Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $. |
 простите, ниче не поняла. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 07:19 |
|
| SHE писал(а): |
| Гохберг Ігор писал(а): |
Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $.
Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $. |
простите, ниче не поняла. |
Парадокс состоит в том, что строится самому дороже чем потом можно это продать. Конечно не всюду. А именно в более отдаленных от мегаполисов местах. Но ведь строят, строили и будут стрить. Ведь жить надо а денег нет. Почему это происходит? Продажа осуществляется одномоментно, заемный ресурс дорог и н всегда есть гарантированная возможность погашения кредита да и получить его не всегда просто. Есть в этом плане личный опыт.
А строят как могут и никто не ограничивает ни во времени ни в средствах да и в конце-концов жить-то где-то надо. Построят до 50-80% готовности, а дальше - изменилась жизненная ситуация, и продают.
А по сумме вложенных средств не получается продать. На рынке цены ниже. Богатые не покупают в таких районах. А у бедных нет столько денег. Отсутствие спроса вот и все. А метод остатка для земли предполагает от общей РС усадьбы (садиби в трактуванні ЦК) отминусовать стоимость улучшений определенных затраткой. |
|
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 07:38 |
|
Для бесплатного пользования. Подборка осуществлена специалистами ТзОВ "ГАЛ-СВІТ" для аргументации позиции оцещиков по поводу вышеуказанных вопросов.
Юридичне обґрунтування отриманих результатів
ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ
Стаття 381. Садиба як об'єкт права власності
1. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.
2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.
ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ
Стаття 120. Перехід права власності на земельну ділянку при переході права на житловий будинок, будівлю або споруду
1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.
Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
НАКАЗ
Держкомзему України № 2 від 09.01.2003 р.
Зареєстровано в Мін’юсті України 23.05.2003 р. за № 396/7717
2.6. Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.
Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.
2.7. Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.
Економічний метод передбачає визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.
НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ № 2
“Оцінка нерухомого майна”
Затверджений Постановою КМУ від 28.10.2004 р. № 1442
Згідно п. 22, у разі визначення ринкової вартості земельної ділянки можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов’язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунків становить від’ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається на рівні однієї гривні. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 10:15 |
|
Ігор, ви що, робите оцінку, де вартість дорівнює 1 грн?
і ніхто до вас той як його... не дое.. не дістає питаннями? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 13:25 |
|
| Гохберг Ігор писал(а): |
Вот и я тоже об этом.
Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $.
Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $.
Вот и уходит земля в минус. А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн.). 1 грн. т.к. если меньше 0 то 1. |
Если построенный дом будет далеко не новый вы будете считать Физ. износ для затрат? Я думаю что будете, так почему не считать все остальные виды износа?
В этом примере Экономический износ для затрат на улучшение (постройку дома) составит 18 тыс $
И тогда по методу остатка
Затраты на улучшение:
72 тыс $. - 18 тыс $ = 54 тыс $
Стоимость Земли:
60 тыс $ - 54 тыс $ = 6 тыс $. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 15:44 |
|
| zanoza писал(а): |
Ігор, ви що, робите оцінку, де вартість дорівнює 1 грн?
і ніхто до вас той як його... не дое.. не дістає питаннями? |
Землю в залишку-так. Не дістає ніхто. |
|
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 15:53 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Гохберг Ігор писал(а): |
Вот и я тоже об этом.
Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $.
Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $.
Вот и уходит земля в минус. А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн.). 1 грн. т.к. если меньше 0 то 1. |
Если построенный дом будет далеко не новый вы будете считать Физ. износ для затрат? Я думаю что будете, так почему не считать все остальные виды износа?
В этом примере Экономический износ для затрат на улучшение (постройку дома) составит 18 тыс $
И тогда по методу остатка
Затраты на улучшение:
72 тыс $. - 18 тыс $ = 54 тыс $
Стоимость Земли:
60 тыс $ - 54 тыс $ = 6 тыс $. |
Взгляд на проблему интересный.
А где у Вас учтены затраты на освобождение участка от застройки. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 18:31 |
|
| Гохберг Ігор писал(а): |
А где у Вас учтены затраты на освобождение участка от застройки. |
не понял, а зачем? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 22:32 |
|
Вы рассматриваете участок как условно свободный. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 22:44 |
|
| Цитата: |
| Землю в залишку-так. Не дістає ніхто. |
| Цитата: |
| А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн. |
щось тут не те - а нотаріус той же? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 22:50 |
|
прошу, нагадайте мені, чий там прибуток ми повинні враховувати при розрахунках за витратним? підрядника? забудовника? девелопера? і який він при розрахунках вартості приватного житла за витратним підходом? не такий же, як при багатоповерховому?
чи його зовсім немає? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 10 Ноя 2007 22:52 |
|
| Гохберг Ігор писал(а): |
| Вы рассматриваете участок как условно свободный. |
еще раз не понял
я рассматриваю Ваш пример
| Гохберг Ігор писал(а): |
Купить 6 соток 6 тыс $. Построить дом 120 м.кв. 72 тыс $.
Купить на рынке такой-же дом на таком-же участке 60тыс $.
Вот и уходит земля в минус. А нотариус не понимает когда "державне мито з продажу земельної ділянки справляється з суми 1 грн.). 1 грн. т.к. если меньше 0 то 1. |
? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 11 Ноя 2007 09:49 |
|
ребята, такой вопрос.
считаем стоимость домовладения двумя подходами - сравнительным (как самый рыночный и развитый и бла-бла-бла) и затратным. участок приватизирован. НЭИ - обслуживание дома.
для определения стоимости земли в затратном из результата, полученного в сравнительном, вычитаем стоимость улучшений по затратке. получаем стоимость участка.
а потом эту же стоимость улучшений плюсуем со стоимостью земельного участка.
и - абсолютное совпадение результата!
доктор, что я делаю не так ? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 13:29 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| КовАл писал(а): |
...
| Людмила писал(а): |
... будут иметь ПО МЕТОДУ ОСТАТКА разную стоимость 1м.кв. земли...
разве это правильно ? |
а чё это они должны иметь разную стоимость? Просто Вы неправильно определили стоимоть земельного участка с улучшениями. Разную стоимость должны иметь эти два домовладения (я имею ввиду разную стоимость за 1 м.кв.) т.к. составляющая земли в этой стоимость 1 м.кв. будет разной. |
а потому-что ПО МЕТОДУ ОСТАТКА...... |
...
- Петька, приборы!!!
- 60
- что 60?
- а что "Приборы"?
ничего не понял...
| zanoza писал(а): |
| прошу, нагадайте мені, чий там прибуток ми повинні враховувати при розрахунках за витратним? підрядника? забудовника? девелопера? |
подрядчика и застройщика(как я понимаю, он же дивелопер) Просто прибыль подрядчика, обычно седит в смете, а застройщика нужно посчитать/угадать/пидумать
2 Гохберг Ігор
| Гохберг Ігор писал(а): |
| Надо ведь учитывать стоимость участка как условно смвободного, т.е. развалить улучшения и увезти их с участка вот и появится разница? |
а зачем валять?
| Гохберг Ігор писал(а): |
Чем дороже построить улучшения тем меньше доля земли в общей стоимости усадьбы? |
Да, если ст-ть участка и всего комплекса (земля + улучшения) постоянная. Вот только считать нужно не восстановительную стоимость, а ОСЗ с учетом всех видов износа. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 13:53 |
|
| Цитата: |
| подрядчика и застройщика(как я понимаю, он же дивелопер) |
- при строительсве жилого частного дома и подрядчик,и застройщик?!! |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 14:08 |
|
Подрядчик - организация, которая кирпичи складывает
Застройщик - получает прибыль от проэкта (купил участок, построил дом, продал) |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 14:15 |
|
lf в том то и дело, что у меня домики не продаются с целью получения прибыли. ибо как правильно заметил игорь, строят "для себя", продают всегда дешевле, чем вложено.
причем домики самострой.
вот я тут и мучаюсь - есть там подрядчики и застройщики или нет.
а по поводу метода расчета по затратному ничего не скажете? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 14:24 |
|
Ев, мне кажется что даже если для себя строят, все равно при продаже они будут застройщиками, могут быть и подрядчиками (если строили сами).
И еще откуда мы знаем, что они строили для себя? сегодня сказали шо для себя, а звтра продали- вот и застройищики и подрядчики. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 16:06 |
|
| zanoza писал(а): |
lf в том то и дело, что у меня домики не продаются с целью получения прибыли. ибо как правильно заметил игорь, строят "для себя", продают всегда дешевле, чем вложено.
причем домики самострой.
вот я тут и мучаюсь - есть там подрядчики и застройщики или нет |
Возможно поможет следующая информация: в новом сборнике УПВС (п.6 "Порядка опредления стоимости...") указано - учитывают подрядный способ выполнения СМР. При осуществлении работ хозяйственным способом укрупненные показатели стоимости уменьшаются на 12%.
| zanoza писал(а): |
| а по поводу метода расчета по затратному ничего не скажете? |
для отчета по оценке только земли - да, годится. Для затратного - нет, см. п.23 НС№2. По идее подходы должны быть независимые |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 17:19 |
|
и как вы предлагаете определить стоимость земельного участка независимым подходом?
и как трактуется "у разі потреби - з урахуванням витрат на земельні поліпшення"?
вот у меня согласно Порядка... улучшенный участок с НЭИ совпадающим с фактическим использованием, доходов от жилья никаких, считать его по методу витрат на земельні поліпшення, и что? это у "разі потреби" или как?
то есть практически я отпишусь, что принимаем как умовно вільну, посчитаю по сравнительному, но... |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 17:31 |
|
| zanoza писал(а): |
| "у разі потреби - з урахуванням витрат на земельні поліпшення" |
наверное речь идет об объектах сравнения |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 17:39 |
|
| zanoza писал(а): |
| и как вы предлагаете определить стоимость земельного участка независимым подходом? |
От цены объекта сравнения (домовладения) отнимается стоимость улучшений объекта сравнения. Вариант с ценами свободных участков тоже приемлем. Уж лучше так... |
|
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 18:35 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Если построенный дом будет далеко не новый вы будете считать Физ. износ для затрат? Я думаю что будете, так почему не считать все остальные виды износа?
В этом примере Экономический износ для затрат на улучшение (постройку дома) составит 18 тыс $
И тогда по методу остатка
Затраты на улучшение:
72 тыс $. - 18 тыс $ = 54 тыс $
Стоимость Земли:
60 тыс $ - 54 тыс $ = 6 тыс $. |
Вам удалось ввести меня в сомнение.
Но методика 1531 (см. п.9) и НЦС №2 предписывают действоввать "по уставу".
А теперь проблема которая действительно имеет место быть. |
|
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 18:39 |
|
Пост 2. А теперь проблема которая действительно имеет место быть.
Есть РС усадьбы в целом. 64000 у.е.
Сколько стоят земля и улучшения?
Регион неактивный цен по земле нет.
Как практически сделать отчет для нотариуса и как посчитать накопленный износ для улучшений? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 19:11 |
|
| Цитата: |
| От цены объекта сравнения (домовладения) отнимается стоимость улучшений объекта сравнения. |
- тобто?
то есть мне сначала нужно высчитать, сколько стоит земля под объектом сравнения, а потом скорректировать и определить медиану, среднюю и т.п. - стоимость своего участка?
и потом плюсовать со своими улучшениями?
ваааариааант... стопудово копейка в копейку не совпадут... а близкими будут. ай спасибо, кинк, а у меня уже мозг пухнет! |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 20:10 |
|
| zanoza писал(а): |
| то есть мне сначала нужно высчитать, сколько стоит земля под объектом сравнения |
да, именно так. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 20:16 |
|
| Гохберг Ігор писал(а): |
| как посчитать накопленный износ для улучшений? |
если речь идет об экономическом износе, то объект оценки сравнить с аналогом без экономического износа |
|
|
|
|
Гохберг Ігор
Оценщик
Сообщения: 47
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пн, 12 Ноя 2007 23:07 |
|
kink
1. А где вы возьмете аналог без экономического износа? На каком рынке? Если без эк. износа то это стоимость строительства.
2. Интересно, если нет данных по продаже земли то как ее высчитать под объектом сравнения? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Ноя 2007 09:24 |
|
Как по мне, экономический износ не относится к улучшениям земельного участка. Его причина - местоположение объекта, а местоположение относится к земельному участку. Следовательно, и экономический износ относится к земельному участку и влияет именно на стоимость земли.
И уитывать к улучшениям только физический и функциональный износы. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 13 Ноя 2007 10:43 |
|
| Серый писал(а): |
Следовательно, и экономический износ относится к земельному участку и влияет именно на стоимость земли.
|
говорили балакали…
т.е. ты хочешь сказать что один и тот же участок земли будет стоить по разному для варианта когда на нем построить за 1000 единиц туалет с иридиевыми унитазами ли же за эти же 1000 единиц построить на нем объект совпадающий с НЭИ этого участка?
земля в данный момент времени стоит постоянную величину а ее место положение влияет на затраты по ёё улучшению |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Ноя 2007 10:55 |
|
Нет, не хочу. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 13 Ноя 2007 11:08 |
|
| Гохберг Ігор писал(а): |
Есть РС усадьбы в целом. 64000 у.е.
Сколько стоят земля и улучшения?
Регион неактивный цен по земле нет.
Как практически сделать отчет для нотариуса и как посчитать накопленный износ для улучшений? |
(несколько сомнительный пример, а где же взялась РС усадьбы? ну да ладно)
в таком случае, варианты стандартные:
1. интуитивно угадать и оформить фразами типа «по мнению оценщика…» «исходя из опыта…» и др.
2. рассчитать с помощью справочника Стеля
3. комбинированный
потому что если ситуация такая как Вы описываете что ЦЕН НЕТ, то оценщик и есть тот законодательно утвержденный фокусник, который должен таки родить эти стоимости, которые и положат начало прецедентам
Единственным ориентиром должна быть аксиома – Стоимость земли отрицательной не бывает! (гривна так гривна) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 13 Ноя 2007 11:18 |
|
| Гохберг Ігор писал(а): |
| А где вы возьмете аналог без экономического износа? |
областной, районный центр, где есть активный рынок. Хоть что-то что можно сравнить. Например, магазины - в вашем населенном пункте и в обл. центре.
| Гохберг Ігор писал(а): |
| Интересно, если нет данных по продаже земли то как ее высчитать под объектом сравнения? |
всё тот же метод остатка |
|
|
|
|
|
|
