| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 17:04 |
  |
В этой теме
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7322&postdays=0&postorder=asc&start=75
было высказано мнение что
| Юрий Андрусенко писал(а): |
Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты)
|
к сожалению, мне таковые не попадались (или я про них не знаю), поэтому прошу Юрия Андрусенко поделиться информацией на эту тему, я думаю это многим будет интересно.
Спасибо. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 17:10 |
|
я бы тоже с превеликим удовольствием увидел хотя бы примеры расчетов, потому как сам определяя ставку кап-ии методом кумулятивного построения пользуюсь "отфонарной" схемой  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 17:15 |
|
Пример по очінь ліквіднаму аб'єкту. Без заумніх фраз. Ніякого ноу-хау тута нема. Схема через Фонд канала многа раз.
Термін “Ставка капіталізації” визначається як коефіцієнт, що використовується для розрахунку поточної вартості грошової суми, що отримується або буде отримана у майбутньому. У випадку оцінки майна ставка капіталізації являє собою коефіцієнт ефективності вкладення капіталу, досягнення якого очікує інвестор при прийнятті рішення про придбання майбутніх доходів з урахуванням ризику їх отримання. Під ступенем ризику розуміється ступінь виправданості очікувань майбутніх доходів. Для прогнозування потоку грошових засобів ризик може розглядатися як вірогідність або ступінь здійснення прогнозних оцінок, іншими словами, як ризик реалізації прогнозу. Для визначення ставки капіталізації застосовується кумулятивна модель побудови.
По даному підходу за основу береться безризикова норма доходу, до якої додається норма доходу за ризик інвестування у розглянутий сектор ринку та сума визначених компенсацій.
З урахуванням умов проведення даної оціночної роботи основним принципом визначення ставки капіталізації стала розумна обачливість при розрахунку показників.
На підставі викладеного, визначаємо ставку капіталізації:
- безризикова ставка - базова ставка, яку можна отримати за внесками на протязі певного проміжку часу. Очевидно, що правильність вибору адекватного показника у якості безризикової ставки суттєво впливає на кінцевий результат виконуваних у процесі оцінки розрахунків. Для прийняття того чи іншого показника у якості безризикової ставки необхідно визначитися, який актив можливо вважати безризиковим. До подібних активів необхідно відносити такі інструменти, які відповідають деяким умовам:
- дохідність по ним визначені та відомі заздалегідь;
- вірогідність втрати засобів у результаті вкладень в розглянутий актив мінімальна;
- тривалість періода обігу фінансового інструмента співпадає або наближена з „терміном життя” оцінюваного об’єкта.
Як показник прибутковості, у даній роботі вибрані ставки по депозитам найбільш надійних українських банків. Аналіз свідчить, що середній рівень ставки по валютному депозиту з терміном вкладення 12 місяців на дату оцінки становить 10% (див. інформацію з інтернет-сайту: www.finance.com.ua. у Додатку до Звіту);
- компенсація на неліквідність - це компенсація на тривалість риночної експозиції (маркетингового часу) при продажу об’єкта. Спеціалісти з нерухомості надають широкий проміжок можливого терміну продажу комерційної нерухомості – від 3 до 9 місяців, в залежності від споживацької привабливості об’єкта продажу, його фізичного стану, розвинутості сегменту ринку, який він представляє тощо. Крім іншого, необхідно враховувати масштаб об’єкта – очевидно, що крупний об’єкт на кшталт оцінювваного потребує більшого терміну реалізації порівняно з меншими об’єктами, що зумовлюється необхідністю адекватної презентації і ознайомлення потенційної клієнтури. До того ж, на термін продажу можуть чинити вплив фактичні умови розрахунку – крупний об’єкт вимагає крупних капіталовкладень, а мобілізувати необхідну суму для інвестора не завжди можливо, постають питання іпотечного кредитування, розстрочки, займів тощо – у будь-якому випадку час на реалізацію додається. У результаті огляду ринку і опитування ріелтерів встановлено, що середній термін експозиції об’єктів, аналогічних оцінюваному за споживацькими властивостями, може складати від шести календарних місяців. У цей термін включені часові витрати, пов’язані з пошуком покупця, підготовкою всіх документів та реєстрації прав власності, оренди та інших прав. Компенсація даного ризику розраховується на основі безризикової ставки:
(10 х 6) / 12 = 5%;
- компенсація на статичний ризик – це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії. Розмір компенсації визначається як розмір страхових нарахувань за повне страхування майна у страхових компаніях вищої категорії надійності плюс 20% за ризик невиплати страховки або виплати її не в повному обсязі. Ставка по страховим компаніям, що діють по страхуванню аналогічних об’єктів, на дату оцінки становить від 0,2% (за даними страхових компаній). Таким чином, компенсація становить 0,24%;
- фактор фонду відшкодування – знаючи середній залишковий термін економічної корисності майна, визначаємо щорічний відсоток відшкодування вкладених засобів. При цьому застосовується модель рівномірного повернення капіталовкладень (метод Рінга). Будівельні норми і правила поділяють будинки по довговічності на чотири категорії: І – термін служби до 150 років, ІІ – від 50 до 100 років, ІІІ – від 20 до 50 років, IV – від 5 до 20 років. Виходячи з групи капітальності об’єкта і загального терміну його фізичного існування (з 1963 року відповідно до технічної документації БТІ) остаточний термін існування може становити до 105 років. При цьому компенсація складатиме:
100% / 105 = 0,95%.
Застосувавши метод кумулятивної побудови, визначаємо ставку капіталізації:
Скапіталізації = (Сбазова + сума Сризик) / 100%.
Отже, ставка капіталізації = 16,19% / 100% = 0,1619. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 18:28 |
|
ну понятно
что набор рисков, что их расчет всё тот же - старый добрый отфанарный |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 19:05 |
|
Некоторым з нас абы языком потелепать. И шо отфанарного в наборе рисков и их расчете? По крайней мере, все проверяемо и доказуемо, а не типа "от 1 до 5 по мнению Оценщика". Имеете свои модели - пожалуйста, хто ж против. На то она и независимая оценка. Это всего лишь один из возможных примеров. Во всяком случае, никакая экстракция и рядом не стояла, поскольку все составляющие последней субъективны до мозга костей, что совершенно не исключает возможность ее использования при адекватных данных. Возможен, кроме того, расчет ставки несколькими способами с последующей интерпретацией. Факт остается фактом: кумулятивное построение по проверяемым составляющим риска ближе к истине среди прочих способов, что и требовалось доказать. |
|
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 19:20 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
- фактор фонду відшкодування – знаючи середній залишковий термін економічної корисності майна, визначаємо щорічний відсоток відшкодування вкладених засобів. При цьому застосовується модель рівномірного повернення капіталовкладень (метод Рінга). Будівельні норми і правила поділяють будинки по довговічності на чотири категорії: І – термін служби до 150 років, ІІ – від 50 до 100 років, ІІІ – від 20 до 50 років, IV – від 5 до 20 років. Виходячи з групи капітальності об’єкта і загального терміну його фізичного існування (з 1963 року відповідно до технічної документації БТІ) остаточний термін існування може становити до 105 років. При цьому компенсація складатиме:
100% / 105 = 0,95%.
|
Расчет этого коэффициента по прямолинейному возмещению капитала по оставшемуся сроку службы - горячо любим оценщиками. Но вот какой инвестор будет закладывать срок возврата инвестиций на 100 лет? По недвижке - максимум 10. Поправьте меня если я не прав.  |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 19:43 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| Расчет этого коэффициента по прямолинейному возмещению капитала по оставшемуся сроку службы - горячо любим оценщиками. Но вот какой инвестор будет закладывать срок возврата инвестиций на 100 лет? По недвижке - максимум 10. Поправьте меня если я не прав. |
Вы совершенно правы, только то немного из другой степи. Все учтено в прибыли застройщика, а там и 10 лет дофига, года 3-4. Ну и что? Вопрос не в том, кто и насколько чего закладывает, вопрос в том, что заложили Вы в свой отчет при расчетах Ск и насколько это проверяемо и доказуемо. Заложили зависимость дохода от фаз Луны и обосновали - отлично. Это и есть оценка. Я привел один из многих примеров, что одобрили не самые глупые люди, которые, кстати, встречаются и среди оценщиков, примеров, проходивших Фонды и службы, я не говорю про коммерческие предприятия, так вовремя заморозившие мой депозит.
Все, короче, делайте выводы сами. No comments, must work. |
|
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 20:12 |
|
Когда я учился на оценщика, один преподаватель говорил: "Оценка - это 10% расчетов и 90% шаманства"  |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 20:24 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Некоторым з нас абы языком потелепать. |
Я таких голословных заявлений по типу:
| Юрий Андрусенко писал(а): |
Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты)
|
не делал, поэтому спросил,
так что папрашу.
Начнем с того что
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Имеете свои модели - пожалуйста, хто ж против. |
я как раз их я не имею ( кроме как и у Вас «отфанаронй»), за это и был вопрос.
Про остальное, будет время напишу (если другие к этому время не напишут) насколько это «реально». |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 20:37 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Я таких голословных заявлений по типу:
Юрий Андрусенко писал(а):
Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты)
не делал, поэтому спросил,
так что папрашу. |
Извените, шо ж.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| я как раз их я не имею ( кроме как и у Вас «отфанаронй»), за это и был вопрос. |
Та ладно, такой не было.
Уважаемый Хард, неужели мы с Вами можем полагать, что за более чем 300 лет мировой оценки мы с Вами можем придумать что-то умнее или обоснованнее, чем уже предложено? Воопче, шо Вы хотели видеть? Логарифмические раскладки о пяти листах? Так форма отчета этого не приемлет, и оно никому нафиг не надо, этой фигней я мог страдать разве шо о первом году практики. Я понимаю, надо шо-то сказать в ответ, раз уж базар-вокзал, но, мо, хватит? Глубокий вдох и relax. |
|
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 19:11 |
|
Сегодня был на семинаре по оценке земли. Проводила Медведева О.В. - автор многих книг по оценке, принимала участие в разработке стандартов оценки.
Так вот. Там была тема по расчету коэффициента капитализации. Есть на диске раздаточный материал - примеры отчетов, методики, статьи и т.д. Я правда его еще не смотрел. Если интересно, то могу скинуть в сеть. Я правда выкладывать не умею, но могу переслать, например Hard_Pragmatic. Нада? |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 19:15 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| Hard_Pragmatic. Нада? |
канечна! шли на мыло, а там посмотрим. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 20:00 |
|
Диск в машине. Завтра как приду на работу, скину |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 20:42 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| Диск в машине. |
в машине слушаешь? настоящий оценщик!
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2008 20:46 |
|
Владимир Б1 Еще как нада !!! От всех будет большое СПАСИБА!!! |
|
|
|
 |
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 24 Окт 2008 14:31 |
|
Отправил на адрес info@vikno.com.ua |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 24 Окт 2008 15:00 |
|
вот прилепляю файл
и вот соответственно его содержание:
1. 03 отчет 01167
2. имущ.компл.
3. Корректировки-пример
4. Микерин-новое в оценке
5. паспорт
6. пример-методы оценки стоимости земли
7. ЭЗ на зем. Уч.Курск ТЭЦ 2008-10-24
8. Земля посл (методич. реком. по оценке стоимости земли)
9. Коростылев-НЭИ (определение НЭИ при оценке недвижимости)
10. Медведева – Проблемы оценки земли
11. Отчет зем. Уч. Г.Курск
12. Пример отчета об опред. выкуп. цены по зем. уч.
13. ФСО недвижимость.
при быстром просмотре пока ничего про риски не увидел |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
23 окт 2008.rar |
| Размер файла: |
1.53 Mб |
| Скачан: |
235 раз |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Некоторый другой
Возраст: 70
Сообщения: 2
Откуда: Москва
|
| Добавлено:
Пт, 24 Окт 2008 17:52 |
|
Блажен кто верует, тепло ему на свете!  |
|
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пт, 24 Окт 2008 20:39 |
|
Хм говорил в одном посте что напишу в принцепе можно я думаю и тут написать. Если напишу бред так и скажите, будет мне наука.
Так вот при кумулятивном построении имхо рационально пользоваться пропорцией. Оценка риска - максимальный бал - 5 то есть 100% риска
Расмотрим на примере какогото предприятия у которого есть не дозагрузка и как следствие риск недо получения прибыли из за недозагрузки.
Загрузка на уровне 60 % то есть недозагруз 40% следовательно рискованость потери части прибыли:
5 - 100%
х - 40%
Получим: 5*40/100 = 2 (то есть риск не оч высокий)
Возможно для более точного выводить некую динамику по загрузке, или по другому параметру, и принимать среднюю величну параметра за период наблюдений.
Конечно тут становиться вопрос о тех параметрах которые померять нельзя, например, риск умного менеджера - то есть вероятность потери прибыли в следствии неправильного управления или наоборот.
Тут наверно имеет смысл рассматривать кол-во удачных или не удачных сделок или принятых решений имевших место....
Однако нада будет еще подумать над этим |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Стажер
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 18:50 |
|
а почему максимум 5%
извечный вопрос
ответа так и не услышал |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 19:26 |
|
я вот тоже не видел объяснения этому - но видел градацию какую-то от 0 до 5%, а вот почему???... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 19:36 |
|
| Стажер писал(а): |
| а почему максимум 5% |
| Филин Андрей писал(а): |
| я вот тоже не видел объяснения этому - но видел градацию какую-то от 0 до 5%, а вот почему???... |
Ешо во времена бытности НПЛ в фонде, када разрабатывали сами методики, шла практика рисков в пределах 5%, т.к. было время, када безрисковая была 5% и около того. И вся тайна. Якшо хочет, хай сама НПЛ подтвердит.
P.S. Други, я так и не понял, че вам не подошло в расчете рисков, которые я предлагал ранее? Как минимум, "почему" тот или иной риск соответствующей величины, объясняется. В чем тута хто увидел отфонарщину, не ясно.Тем более, шо взамен нихто так ничего не предложил. Аминь. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 19:45 |
|
Юрий Андрусенко
да я тоже так считаю ставку - но все-равно считаю это отфанарщиной, но поскольку другого не придумал, то так и считаю у меня набор рисков иной вот и все... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 19:52 |
|
Андрей, ну почему отфонарщиной? Ссылки на все величины рисков-то есть, это ж не интервал от и до типа я так решил? Ваще, не я ж схему придумал - просто понравилось из того, что смог нарыть за годы работы. И не только мне. А другого, как и демократии, не дано |
Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Вт, 04 Ноя 2008 20:03), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 20:01 |
|
ВОЗНИКАЮТ ЗАКОНОМЕРНЫЕ ВОПРОСЫ - ПОЧЕМУ ИМЕННО ЭТИ РИСКИ? И ПОЧЕМУ ИХ ТАК МАЛО? А МОЖЕТ ЕЩЕ ЕСТЬ ИНЫЕ РИСКИ?
капс лок дочь нажала |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Стажер
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 20:05 |
|
точно есть
а к 5%фонд отношения не имеет - это мировая практика только это у них 5% - безрисковая
так может брать 5%от выбранной нами безрисковой?
ну это как говорится вопросы о вечном |
|
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 20:07 |
|
Вопрос, конечно, закономерный. Именно эти риски потому, что они хоть как-то обосновываются в конкретно взятом случае. Есть другие - та ради Бога. Главное, шоб величина была при памяти. Ориентир для проверки я тоже приводил: безрисковая по самому ликвидному типа в мире (ну, скажем, 3 + страновой риск (около 11% что ли) + фактор фонда возмещения (по группе капитальности) = пиковый индикатор. Никто не мешает для примера в отчете рассчитать риск по подобной схеме.
Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:
| Стажер писал(а): |
| а к 5%фонд отношения не имеет - это мировая практика только это у них 5% - безрисковая |
??? Are You sнure? Я говорю о годах 95-96-м прошлого века.
Добавлено спустя 20 минут 14 секунд:
Цитата:
"Я не хочу обидеть многих талантливых художников, дизайнеров и декораторов, но всего лишь обратить внимание на чудовищную (не побоюсь этого слова) дремучесть и безкультурность в вопросах организации труда, особенно в сферах, где требуется творческий подход. И не стоит потом удивляться, что результат долгих часов и дней напряженной работы страдает блеклостью и невыразительностью. Это само окружение оставляет на нем свою незримую печать, что-то вроде "меня сделали здесь – в прокуренной комнате, опутанной грязными проводами, среди мертвых железяк, где нет солнечного света и живых растений"...
Зашибись подходит к теме И ко всей работе оценщика. Ты только улови. |
|
|
|
|
|
Стажер
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 20:47 |
|
легко в любой деятельности рисков 20 накопать - и каждый!!!! можно обосновать
поверь мне |
|
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 04 Ноя 2008 21:03 |
|
| Стажер писал(а): |
легко в любой деятельности рисков 20 накопать - и каждый!!!! можно обосновать
поверь мне |
Та фигасе!!! Откровення. Об чем тада тема ваще? Выложили свою версию - и точка. |
|
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 12:29 |
|
Я в свое время украл такой кусок с какого-то отчета:
• Визначення премії за ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості
Ризики вкладення в об'єкт нерухомості підрозділяються на два види. До першого відносяться систематичні й несистематичні ризики, до другого - статичні й динамічні.
На ринку в цілому переважно є систематичні ризики. Вартість конкретної власності, що приносить прибуток, може бути пов'язана з економічними й інституціональними умовами на ринку. Приклади такого виду ризику: поява зайвого числа конкуруючих об'єктів, зменшення зайнятості населення у зв'язку із закриттям містоформуючого підприємства, введення в дію природоохоронних обмежень, встановлення обмежень на рівень орендної плати, тощо.
Несистематичний ризик - це ризик, пов'язаний з конкретною оцінюваною власністю й незалежний від ризиків, що поширюються на порівнянні об'єкти. Наприклад: тріщини в несучих елементах, вилучення землі для суспільних потреб, несплата орендних платежів, руйнування об’єкту пожежею й/або розвиток поблизу від даного об'єкта несумісної з ним системи землекористування.
Статичний ризик - це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії, динамічний ризик може бути визначений як "прибуток або втрата підприємницького шансу і економічна конкуренція".
Розрахунок премії за ризик представлений у таблиці «Фактори ризику, що впливають на об'єкт нерухомості».
 [/quote][/list] |
_________________
 |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 13:30 |
|
Уважаемые коллеги, позвольте вклинится.
Просмотрев ветку у меня возник вопрос:
Для каких целей определяется коэффициент капитализации (К)?
Исходя из того, что мы как правило определяем РС, то буду исходить из этого.
Уточню, при оценке объектов доходной недвижимости
В своей практике я уже давно, при вышеизложенном, отошел от кумулятивного метода. Как на меня, этот метод хорош при определении инвестиционной стоимости. При наличии развитого рынка продаж и аренды не составляет труда просчитать - К = ЧОД/С.
Коллега КоньВп@льт0 выложил табличку ( кстати такие таблички и методы расчета приемлемы и применяются при оценке бизнеса). Как на меня это для заказчика при том, не опытного.
Вроди бы все красиво. НО!
Позвольте напомнить требования стандарта - ЛНЭИ объекте оценки.
Теперь давайте исходить из этого требования.
Выскажу свое мнение.
1. Как на меня не очень корректно подобраны риски.
Смотрим по порядку.
Риски в первые трех пунктах (строки 1 и 3) уже заложены в без рисковой (К).
п.4 Природні і надзвичайні ......
Честно, не понял. Риск на что? Позвольте предположить - на то что здание полностью разрушиться.
Исходя из ЛНЭИ при грамотном управлении - такие риски страхуются. (страховка здания, а далее депозит и те же доходы от владения активом)
п.5 Прискорене зношення будинку ..... ????????????
Если есть проблемы поступил бы также как с п. продал и ......
А вообще то эта проблема здания заложена в ЧОД (затраты на содержание - помните)
П. 6, 9, 10, фактически отображают проблемы заложенные п.7 Неэффективный менеджмент.
А он здесь лишний, ибо опять же исходим из ЛНЭИ.
п. 2 и 8, как на меня, заложены в арендной ставке (читай ЧОД)
"Бандиты" и конкуренты ее снизят.
Не знаю, может, что то не так, но повторюсь.
"В своей практике я уже давно, отошел от кумулятивного метода. Как на меня этот метод хорош при определении инвестиционной стоимости. При наличии развитого рынка продаж и аренды не составляет труда просчитать - К = ЧОД/С."
Я так думаю. (цитата)
А вот, что касается расчета (К) для определения инвестиционной стоимости хотелось бы познать опыт коллег, что касается оригинальных рисков.
PS: К стати, а почему риски ограничены 5-ю %
Кем это установлено?
Глядя сегодня за "окно" я бы и 50% заложил  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 14:38 |
|
Риск на сезонность использования - рассчитывается как продолжительность сезона в месяцах/12. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 14:39 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемые коллеги, позвольте вклинится.
Просмотрев ветку у меня возник вопрос:
Для каких целей определяется коэффициент капитализации (К)?
|
та для РС пытались определить, но как видим для кумулятивного метода «не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты» так и не нашлись.
остались старые добрые "отфонарные" |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 15:06 |
|
мне больше интересно, откуда у Руджа данные по объектам, которые одновременно и сдаются, и продаются - для расчета реальной Ск по разным типам недвижки. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 15:59 |
|
Уважаемая zanoza
А нету
Я анализирую рынок продаж отдельно и аренды отдельно, а дальше понятно.
Эт конечно не идиальный вариант, о котором Вы говорите, но как на меня лучше, ибо меньше субъективизма. Да и не противоречит НС
Вот че говорят НС.
НС №1
45. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).
НС №2
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна;
Я не вижу где здесь "одновременно и сдаются, и продаются". Анализ - да.
Для доходной недвижки подходит и проблемы не вижу.
К стати такой анализ показывает выгодность инвестиций в различные по функции (естественно по отдельности) объекты, на момент оценки. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пн, 17 Ноя 2008 16:35), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 16:19 |
|
согласен. если мы делаем сравнительный подход и доходный получаем все вводные для расчета СК. берем ЧОД из доходного в расчете на 1 м2 и скорректированую стоимость из сравнительного. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 17:31 |
|
| Цитата: |
| согласен. если мы делаем сравнительный подход и доходный получаем все вводные для расчета СК. берем ЧОД из доходного в расчете на 1 м2 и скорректированую стоимость из сравнительного. |
Я как раз с этим не очень согласен. Но иногда приходится поступать также.
Этот подход удобен тем, что результат доходного подхода практически не зависит от используемых в расчете арендных ставок. Правда по этой же причине он не должен внушать к себе особого доверия.
Это наглядно видно ниже:
Определение ставки капитализации (К):
К=ЧОД/Сср, где
ЧОД - годовой чистый операционный доход;
Сср - стоимость объекта (или 1м.кв.), определенная сравнительным подходом.
Затем подставляем эту ставку в доходный подход:
Сдох = ЧОД/К = ЧОД/(ЧОД/Сср) = Сср
Как мы видим, ЧОД в конечной формуле отсутствует.
Обычно возникающее незначительное расхождение результатов, объясняется округлением ставки капитализации и иногда появлением каких-то отличий между определением ЧОД в расчете ставки капитализации и в конечном расчете стоимости доходным подходом.
Поэтому я по возможности предпочитаю использовать для расчета ставки те аналоги, по которым одновременно фигурируют данные о их аренде и продаже. |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 17:45 |
|
В идеале конечно так будет правильньнее. Но на практике - почему бы и нет. Все равно доходный подход чаще всего используется как вспомогательный в довесок к сравнительному (кроме случаев убоя). |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 17:50 |
|
| Борода писал(а): |
| Все равно доходный подход чаще всего используется как вспомогательный в довесок к сравнительному (кроме случаев убоя). |
Вот в таких случаях им и пользуюсь.
Ну а при согласовании результатов смело от него отрекаюсь в пользу сравнительного |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 18:20 |
|
Уважаемый Коллега SanTim
Вы правильно подметили. Эта проблема есть работать, тупо связав два расчета.
Хотя почему тупо?
Ведь в идиале РС, посчитанная разными подходами, должна быть одинаковой. Или в пределах математической ошибки. Пр этом стремится к цене. Вспомним дефиницию РС 1 - готов купить, а 2- готов продать. Ведь тут, между стоимостью - 1-го и стоимостью - 2-го, можно поставить знак (= цене сделки)
И еще. Порой мне не понятны ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ требования просчитывать РС несколькими подходами при развитом рынке. Ведь по любому, потенциальный покупатель не купит товар по цене которой на рынке нет. И никакие аргументы (ссылки) на доходность того или иного (в нашем случаи) доходного здания, продавца такого здания, не убедят. Особенно если цена устоялась.
Для примера попробуйте сегодня по торговаться на базаре. Особенно если продает так называемый реализатор работающий с %. Ниже цены которую ему установили (хозяин проанализировал порядок цен на свой товар), он уж точно не опустится. А что касается, назову ее так, спекулятивной надбавки, то ее он может и сбросит. Но спекулятивная надбавка (скидка) это уже не относится к рыночной категории.
Еще пример, ситуация на сегодняшнем рынке жилья. Цены устоялись и усе ступор, явная спекулятивная надбавка. Если бы сегодня давали кредиты то вакантного жилья на рынке не было бы. Хотя с жильем не все так прямолинейно как я описал. К стати происходит абсурдная с точки зрения экономики, ситуация при дефиците жилья снижаются (пусть медленно) его стоимость.
Может ч и не прав в чем то, но логика подсказывает такие соображения.
В общем.
Я так думаю. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 20:40 |
|
| SanTim писал(а): |
| Цитата: |
| согласен. если мы делаем сравнительный подход и доходный получаем все вводные для расчета СК. берем ЧОД из доходного в расчете на 1 м2 и скорректированую стоимость из сравнительного. |
Я как раз с этим не очень согласен. Но иногда приходится поступать также.
.... |
а я с этим вообще не согласен - потому что ДО КОПЕЙКИ сойдутся результаты двух расчетов...а все не потому что оценщик такой умный, а совсем наоборот, потому что в данном случае для расчетов одним подходом (доходником) мы берем РЕЗУЛЬТАТ полученный другим походом (аналогами) в итоге имеем все тот же результат...
имеем стоимость по аналогам - Са и ЧОД, а ищем стоимость по доходу - Сд и ставку кап-ии - Ск
ЧОД/Ск=Сд
ЧОД/Са=Ск
из чего выходит что Са=Сд
извините за повтор, но SanTim уже написал это другими формулами
могу добавить только одно - таким же образом мы можем и затратку привести к ЭТОЙ ЖЕ САМОЙ стоимости, вплоть до копейки, например посчитать стоимость недвижки по строительству, потом взять результат по аналогам из него вычесть затратку (без ЗУ), сказать что все что осталось не что иное как стоимость ЗУ....
потом прибавляем полученные результаты и... о чудо - затратка сошлась с сравнительным....да еще и с доходным.... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 20:50 |
|
Филин Андрей
я с тобой согласен еще больше чем с собой ... но иногда наступаю на горло собственной песне и поступаю как проще  |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 21:20 |
|
Уважаемый Филин Андрей
Большая просьба, если не трудно, расскажите не очень умноьy оценщику, как ему выполнить требование данного
НС №2
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна;
Скажу одно, я с Вами согласен. Повторю, я против тупого расчета доходным подходом РС доходной недвижки, при наличии активного рынка таковой и естественно возможности расчета РС через сравнение.
А делаю так только для того, что бы умники от рецензии ФГИ не ставили меня в тупик по поводы откуда данные по ЧОД, где подтверждающие документы и т.п.
В таком варианте им нечем аргументировать. А итог все равно по сравнению. Убежден, это самый верный расчет РС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 21:30 |
|
Уважаемый Коллега rudge, полностью согласен с тем, что часто второй подход при оценке не очень нужен.
Так же не стану никого убеждать, что рассматриваемый вариант расчета неверен (невозможно отрицать очевидное - результаты двух подходов очень близки или даже сходятся до копейки ).
Просто хочу внести некоторую ясность в суть такого расчета, ну и обратить внимание на то, что формулу Сдох = Сср рассматривать как второй подход в работе можно с ооочень большой натяжкой  |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 21:59 |
|
Уважаемый SanTim
Думаю консенсус достигнут.
Тока как его донести до властьпридержащих и других умников с требованиями проведения всех расчетов (как будто от количества бумаги результат становится лучше).
А вот, что касается определения (К) для других вариантов (ЦМК ИС и т.д.), вот тут хотелось бы продолжить тему. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 22:43 |
|
| rudge писал(а): |
А вот, что касается определения (К) для других вариантов (ЦМК ИС и т.д.), |
кумулятивным методом
| rudge писал(а): |
вот тут хотелось бы продолжить тему. |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 17 Ноя 2008 22:52 |
|
И это все на что хватило фантазии?
А риски, всякие там факторы, коэффициенты, как и от кель? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 01:27 |
|
| rudge писал(а): |
...Думаю консенсус достигнут.
.... |
и точка!!!
но здесь, позволю себе поумничать и рассказать присутствующим в этой теме (достаточно, на мой взгляд, умным оценщикам) свое мнение...
| rudge писал(а): |
...как ему выполнить требование данного
НС №2
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу
(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо
подібного нерухомого майна.... |
сам не понимаю того что в этом абзаце написано
поскольку не представляю как должна "родиться" ставка капитализации при " сравнении прогнозированного ЧОДа и цены продажи" - переведено на русский с целью разобраться в фразе.
т.е. если мы СРАВНИМ ЧОД и цены аналогов - то увидим что это разные цифры а вот если мы их умножим/поделим - то уже будет совсем другой результат...
либо я не понимаю этого предложения, либо оно составлено неверно - этот пункт я однажды (наряду с другими) выписывал из НС-ов для "предложения внесения изменений", т.е. летая в облаках я мечтал что когда-нибудь предложу более понятные формулировки, которые невозможно трактовать двояко, жаль потерял файлик... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 10:02 |
|
rudge, я хоть и не филин, но скажу - надо брать данные по тем объектам, которые "сдам/продам" одновременно. так как при том расчете, что у вас, можно получить совершенно ЛЮБУЮ Ск. путем подбора нужных арендных ставок и нужных цен продажи.
да и потом - допустим, у вас есть аренда только по офисным помещениям с ремонтом, и продажа - административных без. надо как-то увязывать корректировками на состояние хотя бы. а при "сдам/продам" по объекту уже все увязано - состояние, месторасположение и т.д. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 18 Ноя 2008 10:58 |
|
Уважаемая zanoza
Вы пишите
"надо брать данные по тем объектам, которые "сдам/продам" одновременно"
Так кто же против. Я уже говорил выше ЭТО ИДИАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ, но к сожалению трудно осуществимый.
Только почему Вы возвели это в ранг обязательного условия и не допускаете других вариантов оговорённых кстати в НС?
Что касается Вашего, "путем подбора нужных арендных ставок и нужных цен продажи" "можно получить совершенно ЛЮБУЮ Ск"
Пардон, а кумулятивным нельзя (смотрите набор поправок приведённых выше в таблице)
А можно еще самому и объявы напечатать, для "нужного" анализа.
Че об этом не говорите?
Для того, чтобы не происходило предыдущее проводится АНАЛИЗ того и другого.
БЕЗ АНАЛИЗА, ЕСТЕСТВЕННО ВСЕ ЭТО ФИКЦИЯ.
А вот как раз качество анализа рынка и подбора аналогов и их приведения к типовым условиям рынка, (прежде чем расчитывать Ск) это тема для рецензентов и Вашей критики.
Ваш пример, это пример того, как низя.
Знаете коллеги любую работу можно привести до абсурда.
Но если на рынке на момент оценки сложилась ситуация когда доходность недвижимости ниже доходности по депозиту, пардон, я не понимаю, почему тогда мы должны использовать (подчеркиваю для определения РС) последнюю и при этом еще и риски плюсовать. Ведь занижается стоимость.
Что, в таком варианте, Ск будет рыночной составляющей наших расчетов? (требование, между прочим НС)
Повторю
"И никакие аргументы (ссылки) на доходность того или иного (в нашем случаи) доходного здания, продавца такого здания, не убедят." Он будет продавать по РС которая сложилась на момент продажи (оценки).
Усе |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
костя241
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Пн, 11 Май 2009 13:40 |
|
|
   |
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вс, 24 Май 2009 18:49 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
ам не понимаю того что в этом абзаце написано Smile
поскольку не представляю как должна "родиться" ставка капитализации при " сравнении прогнозированного ЧОДа и цены продажи" - переведено на русский с целью разобраться в фразе. |
| Филин Андрей писал(а): |
| но здесь, позволю себе поумничать и рассказать присутствующим в этой теме (достаточно, на мой взгляд, умным оценщикам) свое мнение... |
Значение слова "сравнение" не означает "равенство".
Добавлено спустя 3 минуты 21 секунду:
Люди! Каким образом вы оцениваете БС, в данной-настоящей ситуации? Вопрос чисто теоретический.
Добавлено спустя 1 минуту 13 секунд:
Прошу прощения! Всем, здрасьте! Почему-то не писалось. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 25 Май 2009 01:53 |
|
базовую ставку??? да также как и раньше - по депозитам самых-самых крутых банков |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пн, 25 Май 2009 10:46 |
|
Может и осудит кто то, но считаю логичней брать БС по Украинским Суверенным Еврооблигациям |
|
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 08:55 |
|
8.1.5. Визначення ставки капіталізації
безризикова ставка
При розрахунку безризикової ставки використана інформація, яка подається на українському фінансовому сайті www.bin.com.ua . Для пошукової системи задані наступні вихідні дані: вкладник – юридична особа, валюта вкладу – USD, термін вкладу – 1 рік
Ставки по валютних депозитах українських банків
Банк Депозитна ставка (% )
Укрексімбанк 10,35%
Кредит промбанк 10,25%
Укрсоцбанк 11,25%
Приватбанк 12,0%
Фінанси і кредит 13%
Індекс банк 10,0
Форум 12,0
Дельта Банк
12,0
Промінвестбанк
10,0
Універсал банк 10,75
Середня річна ставка ведучих комерційних банків України по депозитам юридичних осіб в USD на дату оцінки становить 11,16%. За даними СРІ & Inflation Rate індекс інфляції для USD становить в середньому 1,88%. Отже безризикова ставка буде становити 11,16%-1,88% = 9,28%
- премія за додатковий ризик
За даними Львівських агентств нерухомості („Карат”, „Замок”), для приміщень, подібних до об’єкту оцінки, з урахуванням їх місця розташування, типовий ризик, який закладається на непередбачену зміну орендаря становить в межах 6 місяців протягом календарного року. Отже премія за ризик становить: (6/12)*5% = 2,25%
- премія за ліквідність
Одним із основних чинників, що впливає на ліквідність об’єкту оцінки є його місце розташування. Об’єкт оцінки розташований у м. Львові. За даними Львівських агентств нерухомості („Карат”, „Замок”), термін реалізації подібних об’єктів становить у межах 6 місяців. Отже премія за ризик становить: (6/12)*5% = 2,25%
- ризик інвестиційного менеджменту
Об’єкти нерухомості умовно класифікуються за складністю прийняття по них інвестиційних рішень, як об’єкти, які вимагають значні, середні та незначні зусилля по інвестиційному менеджменту.
№
Групи
Об’єкти нерухомості Рівень складності інвестиційного менеджменту Премія за ризик (
1 Окремо розташовані будівлі із великою кількістю приміщень, які можуть розглядатися, як окремі об’єкти оренди – офісні центри, торгові центри, готелі. Виробничі та складські будівлі великих розмірів. Високий 4-5
2 Приміщення офісів, магазинів, закладів харчування, виробничі та складські приміщення. Середній 2-3
3 Приміщення, які орендуються державними організаціями або здаються в довгострокову оренду Низький 1
Отже, рівень складності інвестиційного менеджменту становить 1%
- норма повернення капіталу
Згідно „Средних нормативных сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете” (М-1972), середній нормативний термін служби будинку становить 125 років. Для визначення норми повернення капіталу визначимо залишковий термін економічного життя будівлі, який визначається як різниця між нормативним терміном життя і ефективним терміном. Оскільки в 1970 році був проведений капітальний ремонт будівлі .Отже ЗТЕЖ = 125-39 = 86 років. Таким чином, норма повернення капіталу дорівнює (1/86)*100% = 1,16 %.
Зведений розрахунок загальної ставки капіталізації
Діючі фактори та ризики Процент ризику
Безризикова ставка 9,28
Премія за додатковий ризик 2,25
Премія за ліквідність 2,25
Премія за інвестиційний менеджмент 1
Сумарна норма доходу на інвестиційний капітал 14,78
Норма повернення капіталу 1,16
СТАВКА КАПІТАЛІЗАЦІЇ (річних), R 15,94 |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 09:24 |
|
Уважаемый Argus
А не проще
К = ЧОД/С
проведя анализ рынка.
В таком варианте получится где то К = 9 - 10%
В ставнении с Вашим К = 15,94%, разница стоимости в сторону уменьшения буде очень существенна.
Как на меня Вы просчитали "желание" инвестора поиметь такой доход исходя из альтернативы (депозт), а не определили рыночный "К". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 09:59 |
|
| Argus писал(а): |
| Зведений розрахунок загальної ставки капіталізації |
Ну, во-первых, это схема метода суммирования (факторов риска). А метод суммирования - это метод определения ставки дисконта. Для определения ставки капитализации существуют другие методы, так или иначе основанные на экстракции (о чем уважаемый rudge и пишет; и, кстати, не только он, а все уважающие себя пересічні учебники по оценке).
Да, можно определить ставку дисконта и потом от ее значения перейти к значению ставки капитализации. Но это надо осознавать и писать об этом в отчете хотя бы 2 слова.
| Argus писал(а): |
| термін реалізації подібних об’єктів становить у межах 6 місяців. Отже премія за ризик становить: (6/12)*5% = 2,25% |
Лично у меня подобные обоснования, строго между нами, вызывают массу смутных подозрений. Да, магия цифр действует.
Но почему 6 / именно на 12 (месяцев в году)? А почему не на 24? Или на 6? Мне интуитивно кажется, что если делить, то на величину, которая должна быть какой-то характеристикой рынка...
И, кстати, почему именно делить? Вы предполагаете в этом случае прямую линейную взаимосвясь между степенью риска и премией за риск. А кто обещал линейность? Может, там степенная, логарифмическая или экспоненциальная зависимость? Исследования-то никто не проводил...
Ладно, не принимайте к сердцу, это я придираюсь спросоня!
| Argus писал(а): |
| Таким чином, норма повернення капіталу дорівнює (1/86)*100% = 1,16 %. |
А это рассуждения вообще из метода Ринга, который вообще предназначен, насколько я помню, для экзотических ситуаций типа оценки истощающихся активов. Обычно используется другое, попробуйте Хоскольда или Инвуда (и в результате получите норму возврата, практически не отличающуюся от 0 - для 86 лет!).
| rudge писал(а): |
А не проще
К = ЧОД/С
проведя анализ рынка. |
Совершенно идеальный вариант. В теории. На практике в нынешних условиях все-таки возникает вопрос об адекватности определения С. Если это цена предложения, то она может от реальной цены сделки отличаться и на 5%, и на 40%... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 10:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Совершенно идеальный вариант. В теории. На практике в нынешних условиях все-таки возникает вопрос об адекватности определения С. Если это цена предложения, то она может от реальной цены сделки отличаться и на 5%, и на 40%... |
А для этого мы и есть, что бы небыло в расчетах "отличаться и на 5%, и на 40%..." |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 10:33 |
|
Опять-таки, тогда полностью согласен.
Только сейчас зачастую очень тяжело эти количественные поправки определить качественно. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 10:57 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Опять-таки, тогда полностью согласен.
Только сейчас зачастую очень тяжело эти количественные поправки определить качественно. |
О определять величину рисков в кумулятивном подходе определения "К" проще? 
Может так напишем
"Только сейчас зачастую очень тяжело эти количественные поправки величины рисков в кумулятивном подходе определения "К", определить качественно"
Только что меняеся в объеме работы для оценщика? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 11:20 |
|
То, о чем Вы пишете, еще труднее зачастую. Просто все уже привыкли...
И еще раз хочу подчеркнуть, что методом суммирования определяется ставка Д., а не ставка К. Опять придираюсь. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 11:38 |
|
| Grey Horse писал(а): |
И еще раз хочу подчеркнуть, что методом суммирования определяется ставка Д., а не ставка К. |
+1000
И я про это, хотя бывают и исключения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июл 2009 11:54 |
|
Эти "исключения" только "подтверждают правило" и, на мой взгляд, сводятся к тому, что методом суммирования определяется, как всегда, таки ставка Д., а потом с использованием определенных допущений "приговаривается", что в нашем конкретном случае ставку К. можно приравнять ставке Д. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 05:32 |
|
а я придерусь к цифрам...
| Argus писал(а): |
- премія за додатковий ризик...
Отже премія за ризик становить: (6/12)*5% = 2,25% |
| Argus писал(а): |
- премія за ліквідність
... Отже премія за ризик становить: (6/12)*5% = 2,25% |
посчитал в уме умножив 5% на однувторую, получил 2,5%, подумал что ступил поскольку еще не ложился (см. время написания поста), пересчитал в экселе... и получил все те же 2,5%
у Вас ошибка в цифрах и итог будет на 0,5% больше!!! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2009 11:41 |
|
Дуже цікаво було почитати...
| Argus писал(а): |
8.1.5. Визначення ставки капіталізації
За даними СРІ & Inflation Rate індекс інфляції для USD становить в середньому 1,88%. Отже безризикова ставка буде становити 11,16%-1,88% = 9,28% |
Пруфлінк?
| Цитата: |
| За даними Львівських агентств нерухомості („Карат”, „Замок”), для приміщень, подібних до об’єкту оцінки, з урахуванням їх місця розташування, типовий ризик, який закладається на непередбачену зміну орендаря становить в межах 6 місяців протягом календарного року. Отже премія за ризик становить: (6/12)*5% = 2,25% |
А можна розкрити, що це за "ризик непередбаченої зміни орендаря"?
| Цитата: |
| ЗТЕЖ = 125-39 = 86 років. Таким чином, норма повернення капіталу дорівнює (1/86)*100% = 1,16 %. |
Метод Рінга для визначення норми повернення капіталу (H=1/n) застосовується, коли грошові потоки доходів спадають. Для ануїтетних доходів має застосовуватись метод Інвуда (H=SFF(i;n)). |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Сб, 18 Июл 2009 18:50 |
|
Колеги прошу помощи. Нужно срочно. Есть ли у кого-то нормальное объяснение и расчет ставки дисконта коммулятивным путем. Считаю нидвижимость. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Сб, 18 Июл 2009 19:02 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Считаю нидвижимость. |
Какую? |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Сб, 18 Июл 2009 19:38 |
|
Бизнес центр в центре КИЕВА |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 19 Июл 2009 05:41 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Есть ли у кого-то нормальное объяснение и расчет ставки дисконта коммулятивным путем. |
Что конкретнее имеется в виду? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 19 Июл 2009 10:19 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Что конкретнее имеется в виду? |
Расчет (определение) премий за риск к безрисковой ставке. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 19 Июл 2009 11:40 |
|
Даже не знаю, чем Вас обрадовать.
Лично мне не доводилось видеть действительно обоснованных расчетов премий за риск. Попыток - да, есть много. Но практически все, на мой взгляд, если задуматься, грешат нелогичностью обоснования с точки зрения характеристики именно рисков, неопределенности относительно будущих событий.
В практике Запада, насколько я понимаю, все основывается на статистическом анализе обширных многолетних рыночных данных. В условиях наших... За неимением гербовой могу предложить только стандартную шкалу 0 - 5% (по сравнению с рисками, присущими базовой ставке):
- за различия в инвестируемых в недвижимость суммах и сроках инвестирования;
- за необходимость в компетентном управлении объектом инвестиций;
- за низкую ликвидность (не 0);
- за специфические риски недвижимости (мат. форма, привязка к конкретному месторасположению);
- за потери в арендной плате (незаполненность, недосбор, если Вы не учли этого в ЧОДе);
ну и корректировка базовой ставки на инфляцию соответствующей ден. единицы.
Понятно, что выбор премий становится "субъективным"... Ну, приведите по каждому пункту хотя бы "качественное" обоснование на словах, почему такое значение выбрано (мин., макс., выше или ниже среднего, по мнению оценщика). По потерям в арендной плате можно попытаться проанализировать мнение операторов рынка. По различиям в сроках инвестирования - разницу в % ставках банков для сроков от 3 до 12 мес. (хоть какое-то обоснование самого факта наличия такой премии за риск).
Считаю, что, если опустить "наукообразие", то объективно лучшего Вы сейчас не найдете (можете найти что-то настолько же субъективное, но не лучше ).
Подобное описано было, если не ошибаюсь, у Харрисона. Недавно удалось обнаружить подобные рекомендации у Щербаковых, правда, для оценки бизнеса, но логика - 1 в 1. А ссылка солидная, если захотите - часа через 3 доберусь до первоисточника (надеюсь), дам полностью... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 19 Июл 2009 11:54 |
|
| Grey Horse писал(а): |
В практике Запада, насколько я понимаю, все основывается на статистическом анализе обширных многолетних рыночных данных. В условиях наших... За неимением гербовой могу предложить только стандартную шкалу 0 - 5% (по сравнению с рисками, присущими базовой ставке):
- за различия в инвестируемых в недвижимость суммах и сроках инвестирования;
- за необходимость в компетентном управлении объектом инвестиций;
- за низкую ликвидность (не 0);
- за специфические риски недвижимости (мат. форма, привязка к конкретному месторасположению);
- за потери в арендной плате (незаполненность, недосбор, если Вы не учли этого в ЧОДе);
ну и корректировка базовой ставки на инфляцию соответствующей ден. единицы. |
Набор рисков мне понятен и в принцыпе с 1994 года не меняется. Просто, если бы не предпологаемое рецензирование ФГИ можно было бы и просто словами, т. е. кака делал всегда. А так расчет ставки дисконта окажется уязвимым и спорным вопросом (если конечно захотят запороть работу).
| Grey Horse писал(а): |
| Подобное описано было, если не ошибаюсь, у Харрисона. Недавно удалось обнаружить подобные рекомендации у Щербаковых, правда, для оценки бизнеса, но логика - 1 в 1. А ссылка солидная, если захотите - часа через 3 доберусь до первоисточника (надеюсь), дам полностью... |
Пожалуйста, если не затруднит.
Заранее благодарен. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 19 Июл 2009 12:37 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| если бы не предпологаемое рецензирование ФГИ можно было бы и просто словами, т. е. кака делал всегда. А так расчет ставки дисконта окажется уязвимым и спорным вопросом (если конечно захотят запороть работу). |
Если захотят "запороть" - найдут при желании не только это. Но, честно говоря, по моему опыту, к этому не цепляются (пока!), да и сослаться им, в общем-то не на что.
Скоро доберусь до первоисточника, и если не подведет провайдер, отправлю.
Добавлено спустя 1 час 15 минут 43 секунды:
To Discount Rate
Принимайте. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 19 Июл 2009 14:45 |
|
| Grey Horse писал(а): |
To Discount Rate
Принимайте. |
Что то ничего нету. Может перезальете ссылочку. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 19 Июл 2009 14:50 |
|
| Цитата: |
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. – М.: Омега-Л, 2006. – 228 с.
Прямая цитата:
«В качестве безрисковой возможно также использование ставки по депозитам наиболее надежных банков.
Безрисковые вложения как правило приносят минимальный уровень дохода, а для оценки надбавок за риск в оценочной деятельности широко используется метод экспертного определения премий за риск для отдельного предприятия, описанный, например, в Business Valuation News (декабрь, 1997)».
И дальше идут в пределах 0 – 5% премии за риск для отдельной компании:
• руководящий состав: качество управления;
• размер компании;
• финансовая структура (источники финансирования предприятия);
• товарная и территориальная диверсификация;
• диверсифицированность клиентуры;
• доходы: рентабельность и прогнозируемость;
• прочие особенные риски.
Про риск низкой ликвидности, кстати, ни слова! Наверное, просто забыли…
|
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 19 Июл 2009 15:17 |
|
Grey Horse
Почитал - стандандартный набор. Та же шкала от 0-5%.
Спасибо. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 19 Июл 2009 15:28 |
|
Да, ничего принципиально нового. Кто бы еще объяснил, почему до 5% . |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Мэм
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июл 2009 08:25 |
|
Уважаемые Господа оценщики! Бегло просмотрела тему и попробую ответить на ряд вопросов которые поднимались в этой теме.... Простите если что не так У меня ОТПУСК 27 дней и для меня лично полное СЧАСТЬЕ иметь возможность побывать на сайтах Оценщиков, особенно рідної неньки України.....
1. 5% было принято на уровне междунарождной безрисковой ставки при этом номинальной, т.е. средняя безрисковая международная ставка по ГЦБ во всех странах колеблется от 3,49 -5%, поэтому КАЖДЫЙ из дополнительных рисков, возникающих при инвестировании денежных средств рассматривался на уровне безрисковой;
2. Метод кумулятивного построения применяется совершенно одинаковый что для дисконта ( подчеркиваю, есть дисконт i и ставка дисконта =1/(1+i) степень н) и ставки капитализации только с условием текущей стоимости аннуитета -, т.е ЧОД, і- постоянные величины и период получения дохода, владения собственностью практически стремится к бесконечности, тогда
Соб. оценки=С тек. ануит= (ЧОД * (1-1/(1+i) степень н)/і, при н стремящемуся к бесконечности 1/((1+i) степень н - стремится к 0, и тогда остается ЧОД/і, в данном случае получаем прямую капитализацию как частный случай не прямой при которой і=C капит
3. Безрисковая ставка всегда номинальная и ее надо переводить в реальную, так как практически всегда не учитываем инфляцию в ЧОДе
іреал= (і номин-Инфл)/1+Инфл - модель Гордона......;
4. Премии за диверсифицированные риски придумывать НЕ ФИГ - если бы Вы вкладывали собственные деньги то более бы внимательно считали свои риски, но этому надо учиться и их иметь....
Я всегда ссылаюсь на мировой опыт тех людей и компаний, которые уже вкладывали деньги и анализируют именно системные (диверсифицированные, сейчас почему то пошло название систематические, от жизни наверное) а вернее S&P500 за 50 лет наблюдения за бизнесом(www.stanardandpoors.com), они определили абсолютно для любого инвестирования денег риски вложения которые надо учитывать что бы не прогореть:
а. Безрисковая ставка;
б. Диверсификация клиентуры;
в. Территориальная диверсификация;
г.Товарная диверсификация;
д. Прогнозируемость прибыли;
е. Размер компании;
ё. Качество управления( которое и учитывает риски незанятости, недоиспользования... по сравнению с аналогичным имуществом или недвижимостью.....)
Мы сюда добавляем еще премию за низкую ликвидность по сравнению с депозитом но она не бывает, если рассчитывать больше 1%;
Рисков ПРОЧИЕ- не бывает , они или есть или нет....
5. Кроме того Сравнительный подход для коммерческой недвижимости за основу- это дурость, на фиг инвестируются деньги- (что бы у меня есть, а у вас нет;, увеличится стоимость и рисков вложения в объект меньше чем в бизнес, тогда и получу доход; в основном что бы получить доход от вложенных средств), при этом сравнительный подход это для принципа замещения, а доходный - это определяет истинную стоимость, т.е показывает как та фигня куда я вложила деньги генерирует денежные потоки, так если гнерирует то это и есть истинная рыночная стоимость в полном своем определении.......
Все.... простите день начался, уезжаю, доотвечаю в ночном режиме, если буду опять ночевать на работе, дома принципиально пробую не заниматься Оценкой последних пару месяцев.... Всем удачи....
Пы.Сы. Кстати сейчас сумасшедшие выкладки по рискам для неньки, просто очень ну очень грустно..... постараюсь все доответить если это интересно в ближайшие пару суток |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июл 2009 08:55 |
|
| Мэм писал(а): |
| сейчас сумасшедшие выкладки по рискам для неньки, просто очень ну очень грустно..... постараюсь все доответить если это интересно в ближайшие пару суток |
Это - да, интересно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июл 2009 09:01 |
|
| Мэм писал(а): |
| 3. Безрисковая ставка всегда номинальная и ее надо переводить в реальную, так как практически всегда не учитываем инфляцию в ЧОДе |
если мы говорим о рядовой недвижимости, где для расчета прогнозируемого ПВД, а затем ЧОД, мы используем предложения по арендным ставкам, то инфляция, как я понимаю, уже сидит в этой ставке, т.е. рынок (арендодатели) уже заложили инфляцию в данную ставку, а значит она (эта ставка) номинальная, как и доход. Лично я это так себе представляю.
| Мэм писал(а): |
| 5. Кроме того Сравнительный подход для коммерческой недвижимости за основу- это дурость... |
лично я, не вижу я никакой дурости в сравнительном подходе. Если рынок такой недвижимости развит, то почему нет? Хотя сначала, наверное, стоит определиться о каких объектах мы говорим... если это рядовой магазин, то я с Вам не согласен... если это громадный офисный или торговый центр, аналогов которым практически нет, тогда ДА... так же к таким объектам я отнес бы санатории, дома отдыха и т.д. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июл 2009 10:18 |
|
| Мэм писал(а): |
4. Премии за диверсифицированные риски придумывать НЕ ФИГ - если бы Вы вкладывали собственные деньги то более бы внимательно считали свои риски, но этому надо учиться и их иметь.... |
то что придумывать их НЕ ФИГ это всегда было понятно, поэтому вопрос как их ПРАКТИЧЕСКИ определять остается по-прежнему повисшим в воздухе
| Мэм писал(а): |
Я всегда ссылаюсь на мировой опыт тех людей и компаний, которые уже вкладывали деньги и анализируют именно системные (диверсифицированные, сейчас почему то пошло название систематические, от жизни наверное) а вернее S&P500 за 50 лет наблюдения за бизнесом(www.stanardandpoors.com), они определили абсолютно для любого инвестирования денег риски вложения которые надо учитывать что бы не прогореть:
…
|
хорошо, можно для примера показать ПРАКТИЧЕСКИ как определять риски, например для нежилого помещения в г. Шпола, АНЭИ для которого продуктовый магазин? (что бы не кому не обидно было выбрал географический центр Украины )
просто интересно, что там про Шполу Standard@Poors-ы говорят? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июл 2009 10:54 |
|
Прагмат и Ковал - +1!
Добавлено спустя 8 минут 20 секунд:
можно для примера показать ПРАКТИЧЕСКИ как определять риски, например для нежилого помещения в г. Шпола, АНЭИ для которого продуктовый магазин? (что бы не кому не обидно было выбрал географический центр Украины Smile )
просто интересно, что там про Шполу Standard@Poors-ы говорят?
- а потом еще и объяснить в фонде например кто это такие и почему они Standard@Poors-ы так думают |
|
|
|
|
|
Мэм
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 17:47 |
|
1.Ответ КовАл .
Даже для "рядовой недвижимости " и чего угодно применение доходного подхода требует анализа через будущие потоки (остаточный срок службы, прогнозирование занятости, изменение спроса предложения....), если Вы применяете номинальную ставку, то тогда покажите схему расчета ЧОДа???
Сразу по теории расчета
1.ПВД;
2.ЭВД с учетом недозагруженности и кризиса неплатежей;
3. ДД;
4.ЧОД;
5. Прогнозируете инфляцию к ЧОДУ как постоянную величину????, переменную, + или умножаете, т.е как бы не прогнозировалась инфляция реальный дисконт как и ЧОД остается неизменяемым после расчета и доказуемым, а с номинальным работу выполняла только 1 раз да и то по требованию клиента Замучилась от построительства прогнозов...... Так что я в номинальные " игры " не играю очень сложно доказывать.....
2. Сравнительный подход с абсолютно пляшущими цифрами да еще для доходной недвижимости на сегодняшний день продолжаю считать неприемлемым, только два подхода Затратный по методу Замещения и доходный ближе даже не прямая капитализация чем прямая.
Сравнительный- так много насчитали набрались в залог и теперь идет уценка переоценка, если бы брали с учетом доходного то было бы все ок.
Сравнительный будет однозначно применим исключительно когда:
Ст опред Ср Подходом=+/- 10% С опр доходным под.
Квартира в Киеве стоит сегодня двухкомнатная нормальная метро в новом доме например сегодня 90000-110000 у.е а передать а в аренду можно реально 4000-4500 грн/мес, тогда доходным подходом даже если не брать ЧОД/ С кап (даже приблизительно) а взять ПВД (даже без учета недозагруженности, расходов арентдатора.....) ПВД/ С кап то будет =4500грн*12/0,1 =приблизительно после перевода в доллары 60-70 тыс у.е. должно быть одно из двух или повысится арендная плата или упасть стоимость недвижимости...... Вот когда эти стоимости сравнительным и доходным будут хотя бы приблизительно равны то СРАВНИТЕЛЬНЫЙ подход ИДЕАЛЕН, а во все времена предкризисные и во время его и после еще время.... революция происходит по истории "когда низы не хотят а верхи не могут!", сейчас именно такой кризис продавцы не хотят, а покупатели не могут..... жить ( Я написала самый примитивный пример возьмите любой......)
С 2001 года после статьи Огаджаняна А.Б. ( журнал "власність в Укр" вішло тогда всего 2 номера но у старіх оценщиков он есть) я стала применять рыночные мультипликаторы для определения рыночной стоимости то есть метод базируется на основании рыночных мультипликаторов Цена предложения/ ПВД -, комфортно доказуемо, но сейчас и он не работает.....
Добавлено спустя 25 минут 33 секунды:
Теперь ответ Прагматику и Флай.
Для Флай - с ФГИ работаю с 1996 года и использую в своих расчетах доказуемые источники и меняются люди в отделах и в ФГИ а работы сдаю всегда успешно и с жесточайшим правилом не спрашиваю из-какого окна прыгать,что бы сдать работу, а защищаю всегда свои работы и сдаю.....
Прагматику -давай по моему свободному времени пропишу расчет для любой Кацапетовки но УСЛОВИЕ:
1. Должна существовать вероятность получения дохода от объекта, поэтому просчитали НЭИ (по стандартам МСО 2007 года это снова ЛНЭИ), для это помните в старых отчетах мы прописывали анализ НЭИ на одной странице (физ.возм, юр закон, экон целесообр, в результате НАИБОЛЬШАЯ стоимость) для начала переделываем отчет.
Принцип ЛНЭИ становится одним из центральных разделов ( в него включаем характерист. объекта, его местоположение, расстояние до..., конструк элем, проходимость, пешеходн. доступность , анализируем затраты на переоборудования помещения в магазин- при этом достаточно просто (если это надо то я по мере необходимости могу предложить как это делаю я) т.е. как положено по адекватной прибыльности по НСО №2.)
2. Если мы так посчитаем то Прямой капитализ не будет быстрее всего непрямая;
3 .Дисконт с прогнозом будет уменьшаться , т.е если мы применяем доходный подход то риски с раскруткой уменьшаются и на 2-3 год они будут ниже....
4. Для определения давай более точно зададим задачу при которой дисконт или ставка капитализации будут рассчитываться (площадь магазина, население, район ( промышл, жилой тогда сколько этажной застройки, что есть рядом, почему магазин ЛНЭИ, чем будем торговать, цель оценки... и т. д.) и я обещаю однозначно посчитаю и покажу почему, а Ваше дело принять или нет.
Сейчас постараюсь выложить данные которыми я пользуюсь при расчете дисконта и ставки капитализации, даже если считаю промышленную недвижимость, правда я квартиры не оцениваю, а сложные объекты, но оценивать практически все равно ,что швейную машинку, что пароход.....
Добавлено спустя 20 минут 29 секунд:
Таблица 2.1
Безрисковая ставка с премией за страновые риски (псевдобезрисковые уровни доходности)
Страна Рейтинг Ставка, %
США Ааа 3,67%
Россия Ваа1 5,67%
Украина В1 10,17%
Беларусь B1 10,17%
Казахстан Ваа1 5,67%
Литва А2 5,27%
Латвия А3 5,42%
Эстония А1 5,07%
Туркменистан В2 11,17%
Молдова Саа1 15,67%
Источник: www.moodys.com
DCF – анализ и стоимость капитала
Таблица 1.1
Безрисковый уровень доходности и рыночные премии по странам бывшего СССР
(номинальная оценка в долларах США)
Показатель Ед. измер. Значение
Безрисковая ставка доходности % год 3,67%
Рыночная премия на развитом рынке капиталов % год 7,38%
Рыночная премия в акции российских корпораций % год. 12,58%
то же для украинских компаний % год. 21,77%
то же для казахских компаний % год 11,81%
то же для белорусских компаний % год 21,77%
то же для литовских компаний % год 10,92%
то же для латвийских компаний % год 11,26%
то же для молдавских % год. 33,95%
то же для туркменских компаний % год. 23,98%
то же для эстонских компаний % год 10,48%
Источник: Рассчитано по результатам сопоставления дисперсии доходности национальных рыночных индексов
www.reuters.com) . Для определения безрисковой ставки использована информация агентства Блумберг (www.bloomberg.com), для расчета премии по развитому рынку капитала – информация об индексе S&P500 за 25 лет (www.stanardandpoors.com).
Таблица 1.2
Коэффициенты систематического риска по отраслям экономики по базе данных проф. А. Дамодарана (Stern School of Business, New York)
О т р а с л ь Коэффициент β Коэффициент β0
Авиакомпании 1,15 0,72
Автомобили: производств 1,49 0,62
Автомобили: торговля 1,31 0,91
Аэрокосмическая промышленность 1,27 1,06
Биотехнология 1,25 1,14
Банки 0,71 0,43
Гостиничный и игорный бизнес 1,7 0,78
Деревообработка 1,2 0,6
Добыча металлов 1,69 1,41
Железнодорожный транспорт 1,25 0,97
Жилищное строительство 1,36 0,54
Интернет 1,41 1,36
Машиностроение 1,39 0,97
Мебельная промышленность 1,29 0,86
Нефтяная и газовая промышленность 0,89 0,51
Обувная промышленность 1,23 1,2
Операции с недвижимостью 1,01 0,85
Производство продуктов питания 0,8 0,63
Промышленность стройматериалов 1,39 0,76
Реклама 1,43 0,71
Телекоммуникации: производство оборудования 1,49 1,34
Телекоммуникации: обслуживание населения 1,43 1,00
Торговля компьютерами 1,22 1,15
Торговля продуктами питания 0,84 0,77
Торговля одеждой 1,14 0,83
Угольная промышленность 1,98 1,39
Упаковка 1,27 0,77
Фармацевтическая промышленность 1,16 1,02
Химическая промышленность 1,26 1,02
Металлургия 1,56 1,29
Целлюлозно-бумажная промышленность 1,2 0,6
Энергетика 0,82 0,48
Источник: www.stern.nyu.edu . Для расчета β0 использованы значения D/E по рыночной оценке
Уважаемые почему то не могу вставить таблицы играюсь с ними а они вставляются не в виде таблиц( одним словом раздвигайте сами) это данные на 01.07 2009 года, но еще много таблиц для хорошего расчета не могу вставить . Посмотрите на бету- какие отрасли больше всего пострадали было 0,54, а стало 1,32- это жилищное строительство риски выросли сумасшедшие......
Все желаю удачи...
Если интересно напишите как мне отправить Вам таблицы, для работы если надо я это сделаю.
При наличии свободного времени доотвечаю на поднятые вопросы в этой теме и посчитаю для Кацапетовки..( в последней оценке после 6 сахарных заводов и 18 сел КСП уже ничего нет противного все просто шикарные объекты)
Добавлено спустя 2 минуты 15 секунд:
Вот в сообщении все постаралась раздвинуть а отправила и снова каша вместе... не знаю как сделать..... Простите...Но знаю где взять для работы.... |
_________________
Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове.... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 18:46 |
|
да действительно каша получилась, сложно читать.
Мэм сделайте проще – прикрепите к сообщению файл в Вордовском формате (Экселовском) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 18:52 |
|
Большое спасибо за подробный ответ.
ПС. Для того чтобы сохранялись таблицы и форматирование, текст с таблицами удобнее прикреплять вложенными файлами |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 20:54 |
|
Уважаемая Мєм
Прочитав Ваш пост возник вопрос.
Какова тогда разница между инвестиционной и рыночной стоимостью, особенно если учесть, что оценщик при определении РС это "зеркало" рынка? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июл 2009 22:01 |
|
| Мэм писал(а): |
1.Ответ КовАл .
Даже для "рядовой недвижимости " и чего угодно применение доходного подхода требует анализа через будущие потоки (остаточный срок службы, прогнозирование занятости, изменение спроса предложения....), если Вы применяете номинальную ставку, то тогда покажите схему расчета ЧОДа???
Сразу по теории расчета
1.ПВД;
2.ЭВД с учетом недозагруженности и кризиса неплатежей;
3. ДД;
4.ЧОД;
5. Прогнозируете инфляцию к ЧОДУ как постоянную величину????, переменную, + или умножаете |
я так думаю, что рынок за меня уже решил какая будет инфляция, и учел её в арендной ставке. Схема расчета:
Предложение по аренде в газете за такой же объект как у меня = 10 грн/м.кв.
Я считаю, что в этой ставке уже сидит прогноз инфляции, т.е. собственник предлагает арендатору заплатить именно эти 10 грн/м.кв., а не 10 грн/м.кв. + инфляцию, и заработает он именно эти 10 грн/м.кв. правда часть из них съест инфляция.
Дальше я определяю ПВД = 10 х Площадь х 12 мес. и т.д. думаю, что нет смысла писать дальше... нюанс, как я понимаю, в том, включают ли в себя инфляцию эти 10 грн/м.кв. т.е. реальный это доход или номинальный. Я считаю, что это номинальный доход... может быть убедите меня в обратном?
| Мэм писал(а): |
| т.е как бы не прогнозировалась инфляция реальный дисконт как и ЧОД остается неизменяемым после расчета и доказуемым |
в бизнесе - ДА, мы знаем стоимость товара сегодня и прогнозируем объем его продажи завтра... если мы спрогнозируем и добавим инфляцию, то получим номинальный доход, если инфляцию добавлять не будем, то получим реальный, т.е. действительно получается, что при оценке действующего предприятия вроде бы как проще посчитать реальный доход, вот только от прогноза инфляции мы не уйдем, ведь нам придется очищать ставку дисконта, я правильно рассуждаю? Просто я считаю, что ставка по депозиту – номинальная, и если используем её в качестве безрисковой, то её нужно будет чистить.
| Мэм писал(а): |
| 2. Сравнительный подход с абсолютно пляшущими цифрами да еще для доходной недвижимости на сегодняшний день продолжаю считать неприемлемым, только два подхода Затратный по методу Замещения и доходный ближе даже не прямая капитализация чем прямая. |
я считаю, что доходный будет содержать всё те же "пляшущие цифры" только по арендным ставкам и + проблемы с определением ставки кап-ции или дисконта + проблемы прогнозирования в условиях кризиса, подобного которому у нас не было.
| Мэм писал(а): |
| Сравнительный- так много насчитали набрались в залог и теперь идет уценка переоценка, если бы брали с учетом доходного то было бы все ок. |
а арендные ставки не шкалили в небеса? Да и не думаю я, что виноват подход... может быть всё дело в том, как его применяли? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 09:39 |
|
| Мэм писал(а): |
4. Для определения давай более точно зададим задачу при которой дисконт или ставка капитализации будут рассчитываться (площадь магазина, население, район ( промышл, жилой тогда сколько этажной застройки, что есть рядом, почему магазин ЛНЭИ, чем будем торговать, цель оценки... и т. д.) и я обещаю однозначно посчитаю и покажу почему, а Ваше дело принять или нет. |
Ок, давайте.
город – Кацапетовка
площадь магазина – 120 кв.м.
население – 10 000 жителей
район – жилой
застройка – 2х -4х этажная застройка типа – «барак»
рядом – жилые дома, магазины, детсадик, памятник Ленину.
ЛНЭИ – продуктовый магазин
почему магазин ЛНЭИ – потому что, физ. юр. возможно, и ставка аренды для магазина максимальная – 10 грн./кв.м., остальные помещения (офисы, склады, кафе) либо не востребованы, либо ставка <10 грн./кв.м. (да вообще это условие задачи, поэтому как бы принимаем как данность, без анализа)
цель оценки – продажа
может что еще?, тогда сами придумайте походу, лишь бы пример был однозначный и законченный.
Спасибо. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 09:51 |
|
МЭМ, спасибо за информацию!!! Если будет время- пропишите,пожалуйста, пример расчета коммерческой недвижимости с ЛНЭИ (не только магазин).
| Мэм писал(а): |
| Принцип ЛНЭИ становится одним из центральных разделов ( в него включаем характерист. объекта, его местоположение, расстояние до..., конструк элем, проходимость, пешеходн. доступность , анализируем затраты на переоборудования помещения в магазин- при этом достаточно просто (если это надо то я по мере необходимости могу предложить как это делаю я) т.е. как положено по адекватной прибыльности по НСО №2.) |
|
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 10:27 |
|
| Мэм писал(а): |
Безрисковая ставка доходности % год 3,67%
Рыночная премия на развитом рынке капиталов % год 7,38%
Рыночная премия в акции российских корпораций % год. 12,58%
то же для украинских компаний % год. 21,77% |
Если я правильно понимаю, год. 21,77% - это доходность средняя на рынке акций украинских компаний.
У того же Дамодарана, насколько я знаю, указано, что корелляция между доходностью компаний и доходностью отдельно недвижимости - практически отсутствует, коэффициент R2 на уровне 0,1... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 10:47 |
|
| Мэм писал(а): |
1. Должна существовать вероятность получения дохода от объекта, поэтому просчитали НЭИ (по стандартам МСО 2007 года это снова ЛНЭИ), для это помните в старых отчетах мы прописывали анализ НЭИ на одной странице (физ.возм, юр закон, экон целесообр, в результате НАИБОЛЬШАЯ стоимость) для начала переделываем отчет.
Принцип ЛНЭИ становится одним из центральных разделов ( в него включаем характерист. объекта, его местоположение, расстояние до..., конструк элем, проходимость, пешеходн. доступность , анализируем затраты на переоборудования помещения в магазин- при этом достаточно просто (если это надо то я по мере необходимости могу предложить как это делаю я) т.е. как положено по адекватной прибыльности по НСО №2.) |
Валентина Леонидовна, от Вас нужно все . Из всех авторитетных оценщиокв - Вы самый открытый, отзывчивый и т.д.
Прагматик, кажись у нас появилась тяжелая артилерия в плане анализа ЛНЭИ
Добавлено спустя 11 минут 57 секунд:
| rudge писал(а): |
Уважаемая Мєм
Прочитав Ваш пост возник вопрос.
Какова тогда разница между инвестиционной и рыночной стоимостью, особенно если учесть, что оценщик при определении РС это "зеркало" рынка? |
Я, онечно, не МЭМ, и работать мне еще и работать до такого статуса. Но попробую вставить 5 коп.
1. Как по мне, то самая первая разница - это отношение этих стоимостей к разным базам. Рыночная стоимость - рыночная база, инвестиционная стоимость - нерыночная база.
2. Рыночная стоимость отображает действия типичного субъекта рынка, а инвестиционная стоимость отображает действия определенного конкретного субъекта при определенных им условиях. Например, рынок определяет ставку дисконтирования на уровне 10%, а некий инвестор готов покупать объект под 12%. Так вот стоимость объекта, посчитанная по ставке 10 будет рыночной, а стоимость, посчитанная по ставке 12 будет инвестиционной для конкретного инвестора. Аналогично могут устанавливаться любые параметры, влияющие на стоимость (арендная плата, заполняемость, размер инвестиций и т.д.) и если они отличаются от рыночных, то стоимость, определенная на их основании будет инвестиционной для задавшего эти параметры лица и только для него.
Как мне кажеться, Вы постоянно связываете инвестиционную стоимость с необходимостью внесения дополнительных инвестиций. Если эти инвестиции продиктованы рынком и отвечают рыночным величинам, то такая стоимость будет рыночной, а не инвестиционной. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 12:28 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| да действительно каша получилась, сложно читать. |
в табличной форме есть эти данные у Лимитовского. для того, чтобы можно было сослаться на источник даю ссылку
http://www.finmanager.ru/teachers/document364_consult.shtml
цепляю сами коэффициенты |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Koeff_Limitovskiy.doc |
| Размер файла: |
193.5 Kб |
| Скачан: |
81 раз |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 12:35 |
|
Спасибо, теперь ждем от Мэм, применнеия всего этого на учебном примере "Кацапетовка" |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 12:39 |
|
| Мэм писал(а): |
| 5% было принято на уровне междунарождной безрисковой ставки при этом номинальной, т.е. средняя безрисковая международная ставка по ГЦБ во всех странах колеблется от 3,49 -5%, поэтому КАЖДЫЙ из дополнительных рисков, возникающих при инвестировании денежных средств рассматривался на уровне безрисковой |
Уважаемая Валентина Леонидовна!
А есть какой-то общедоступный источник, где это популярно написано? А то уже много лет все мучаются вопросом . |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 12:42 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| теперь ждем от Мэм, применнеия всего этого на учебном примере "Кацапетовка" |
я за! а то мы тоже используем эти коэффициенты, но результаты ж могут быть разные |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 13:10 |
|
| Серый писал(а): |
Я, онечно, не МЭМ, и работать мне еще и работать до такого статуса. Но попробую вставить 5 коп.
1. Как по мне, то самая первая разница - это отношение этих стоимостей к разным базам. Рыночная стоимость - рыночная база, инвестиционная стоимость - нерыночная база.
2. Рыночная стоимость отображает действия типичного субъекта рынка, а инвестиционная стоимость отображает действия определенного конкретного субъекта при определенных им условиях. Например, рынок определяет ставку дисконтирования на уровне 10%, а некий инвестор готов покупать объект под 12%. Так вот стоимость объекта, посчитанная по ставке 10 будет рыночной, а стоимость, посчитанная по ставке 12 будет инвестиционной для конкретного инвестора. Аналогично могут устанавливаться любые параметры, влияющие на стоимость (арендная плата, заполняемость, размер инвестиций и т.д.) и если они отличаются от рыночных, то стоимость, определенная на их основании будет инвестиционной для задавшего эти параметры лица и только для него. |
Благодарю за пояснения коллега. Хотя хотелось все таки услышать мнение уважаемой МЄМ
Ну да ладно. Теперь по сути.
Сразу же уточним, ведем речь о доходном подходе и доходной недвижимости как улучшении ЗУ. ЗУ не трогаем.
С п.1. согласен на все 100.
По п.2.
| Серый писал(а): |
| 2. Рыночная стоимость отображает действия типичного субъекта рынка,..... |
я понял субъекта - инвестора
Вообще то, я всегда считал, что РС отражает фактическое, если оно отвечает ЛНЕИ, состояние доходности на вложенные инвестиции. И как бы ни пыжился собственник-инвестор, он не может перебить рынок и максимум к чему могут привести
| Серый писал(а): |
| 2. .. действия типичного субъекта рынка,..... |
это получить ЧОД по ЛНЕИ. А достичь ЛНЕИ это не обязательно что то перестраивать. Тут и снижение затрат на содержание, и увеличение загрузки, и адекватная рынку ставка аренды, и без проблемные арендаторы, и. и. и. (это ответ на Ваше, смотрите ниже)
Дальнейшие Ваши доводы не оспариваю, ибо тут все правильно.
НО давайте посмотрим, почему у меня возник вопрос.
Есть рынок, на котором при ЛНЕИ, к которому стремятся большинство собственников доходной недвижимости, сложились ЧОД и РС (рыночная стоимость). Это исходные данные, которые дадут нам Ккапитализации (в Вашем варианте 10%)
Вопрос, почему я как оценщик который есть "зеркало" рынка должен определять Ккапитализации кумулятивным методом, путем учета рисков?
Ведь при определении РС мы не должны говорить сколько должен стоить объект оценки, мы же анализируя подтверждаем, что стоимость объекта и есть РС.
Для определения инвестиционной стоимости вопросов нет. Сравнивая Ккапитализации который сложился на рынке с Ккапитализации определенный кумулятивным методом я как инвестор буду принимать решение, куда вкладывать инвестиции в недвижимость или на депозит (например) как более доходный вариант на момент оценки. Но для РС???????
На это,
| Серый писал(а): |
| Как мне кажется, Вы постоянно связываете инвестиционную стоимость с необходимостью внесения дополнительных инвестиций. Если эти инвестиции продиктованы рынком и отвечают рыночным величинам, то такая стоимость будет рыночной, а не инвестиционной. |
ответ выше.
У Вас не правильное сложилось мнение коллега. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 13:29 |
|
| rudge писал(а): |
| с Ккапитализации определенный кумулятивным методом |
К сожалению, смешение понятий.
Методом суммирования определяется ставка дисконта. Которая может быть одной из составляющих ставки капитализации. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 13:46 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
| с Ккапитализации определенный кумулятивным методом |
К сожалению, смешение понятий.
Методом суммирования определяется ставка дисконта. Которая может быть одной из составляющих ставки капитализации. |
Я написал так как, к сожалению, большенство трактуют.
Только что из Фонда. Честно в шоке.
Во их логика. Почти дословно.
"У Вас к работе придраться не к чему. НО К=0,09 для офиса это мало. должно быть 0,15 - 0,18"
На вопрос, откуда? Ответ - "рекомендации".
Говорю, так РЫНОК ТО "СКАЗАЛ" что на сегодня 0,09.
Ответ. "А Вы кумулятивным посчитайте"
 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:03 |
|
Да... Знакомо... Остается только заниматься воспитанием и просвещением , и Фонда в том числе. Вот это задача для настоящего Человека - на годы! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:14 |
|
| Мэм писал(а): |
2. Метод кумулятивного построения применяется совершенно одинаковый что для дисконта ( подчеркиваю, есть дисконт i и ставка дисконта =1/(1+i) степень н) и ставки капитализации только с условием текущей стоимости аннуитета -, т.е ЧОД, і- постоянные величины и период получения дохода, владения собственностью практически стремится к бесконечности, тогда
Соб. оценки=С тек. ануит= (ЧОД * (1-1/(1+i) степень н)/і, при н стремящемуся к бесконечности 1/((1+i) степень н - стремится к 0, и тогда остается ЧОД/і, в данном случае получаем прямую капитализацию как частный случай не прямой при которой і=C капит
|
Уважаемый Grey Horse
Эт не я писал
Добавлено спустя 4 минуты 54 секунды:
Ну с ними просто.
Я предложил все их домыслы изложить в рецензии и ушел.
Вот как такой подход в умах коллег изменить. Ведь как мне сказали у нас всего трое или четверо при оценке доходной недвижки не считаю кумулятивным. Вот и получается это меньшенство выглядят белыми воронами. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:31 |
|
Для Флай - с ФГИ работаю с 1996 года и использую в своих расчетах доказуемые источники и меняются люди в отделах и в ФГИ а работы сдаю всегда успешно и с жесточайшим правилом не спрашиваю из-какого окна прыгать,что бы сдать работу, а защищаю всегда свои работы и сдаю.....
Да мы тож защищаем работы, и конечно с окна не прыгаем, но к сожалению аргументы - ладно мы эту пропустим а в будущем, делайте как все и не выпендривайтесь, или нас учили не так, а в конспекте записано тото потому что на семинаре г-н _____ сказал что ставка должна быть в таких то пределах .... ситуация как в поговорке - метать бисер перед свиньями...
Я об этом говорю. Поэтому когда затрагивается вопрос о проф.подготовки и повышения квалификаций оценщиков, почему то никто не вспоминает о качестве подготовки специалистов ФГИУ, которые чтото слышат на семинарах. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:33 |
|
| rudge писал(а): |
| Эт не я писал |
И не я . Но, по сути, тут корректно изложен частный случай - переход от дисконтирования к прямой капитализации. Но все равно, кумулятивным определяем-то ставку дисконта, а от нее уже, при соблюдении ряда условий (корректных и обоснованных), можем перейти к ставке капитализации.
| rudge писал(а): |
| Вот как такой подход в умах коллег изменить. Ведь как мне сказали у нас всего трое или четверо при оценке доходной недвижки не считаю кумулятивным. |
Я и говорю, это - достойная задача... По-моему, это тот случай, когда "время лечит". Но и молчать, конечно, не надо. Хотя, чтобы объяснить, нужно, чтобы слушали... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:36 |
|
rudge - Да! Или из рекомендаций - это еще круче аргумент.
|
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:40 |
|
| флай писал(а): |
| почему то никто не вспоминает о качестве подготовки специалистов ФГИУ, которые чтото слышат на семинарах. |
Вода камень точит. Если бы все приходили сдавать отчеты с корректным мнением, но своим, и пусть даже отличным от фондовского, то и Фонд бы, думаю, в основной массе быстро "продвинулся". Они же тоже учатся, но им значительно тяжелее, потому как сами работ не делают, а только читают чужие.
Так что с этой точки зрения - мечите бисер, мечите...
Я не шучу, не сразу, со временем, но это дает свои, пусть и скудные, всходы - это по личному опыту.
Так что - сейте разумное, доброе, вечное... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:46 |
|
Да всходы дает, звонки на предмет - нам тут хирню принесли типа твоей а она правильная? .... между прочим совсем не смешно. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 14:54 |
|
Еще вопрос к уважаемой МЭМ.
А почему при кумулятивном методе всегда применяются поправки на риск только со знаком (+)
Ведь если логическии мыслить, то возможен и другой вариант. Очистка так называемой без рисковой (я о ставке депозита) от рисков в ней заложеных теми кто расчитывал. В таком варианте реально можно выйти на чисто рыночные данные по доходности.
Другое дело как обосновать и расчитать. Но для начала хотелось бы в принципе определиться, а уж потом думать как считать. Я думаю такой подход имеет право на "жизнь".
Ваше мнение коллега МЭМ. Зарание благодарен.
Пардон и не только МЭМ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
OFF
Возраст: 44
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:08 |
|
| Мэм писал(а): |
1.Ответ КовАл .
Таблица 1.2
Коэффициенты систематического риска по отраслям экономики по базе данных проф. А. Дамодарана (Stern School of Business, New York)
О т р а с л ь Коэффициент β Коэффициент β0
Авиакомпании 1,15 0,72
Автомобили: производств 1,49 0,62
Автомобили: торговля 1,31 0,91
Аэрокосмическая промышленность 1,27 1,06
Биотехнология 1,25 1,14
Банки 0,71 0,43
Гостиничный и игорный бизнес 1,7 0,78
Деревообработка 1,2 0,6
Добыча металлов 1,69 1,41
Железнодорожный транспорт 1,25 0,97
Жилищное строительство 1,36 0,54
Интернет 1,41 1,36
Машиностроение 1,39 0,97
Мебельная промышленность 1,29 0,86
Нефтяная и газовая промышленность 0,89 0,51
Обувная промышленность 1,23 1,2
Операции с недвижимостью 1,01 0,85
Производство продуктов питания 0,8 0,63
Промышленность стройматериалов 1,39 0,76
Реклама 1,43 0,71
Телекоммуникации: производство оборудования 1,49 1,34
Телекоммуникации: обслуживание населения 1,43 1,00
Торговля компьютерами 1,22 1,15
Торговля продуктами питания 0,84 0,77
Торговля одеждой 1,14 0,83
Угольная промышленность 1,98 1,39
Упаковка 1,27 0,77
Фармацевтическая промышленность 1,16 1,02
Химическая промышленность 1,26 1,02
Металлургия 1,56 1,29
Целлюлозно-бумажная промышленность 1,2 0,6
Энергетика 0,82 0,48
Источник: www.stern.nyu.edu . Для расчета β0 использованы значения D/E по рыночной оценке
Уважаемые почему то не могу вставить таблицы играюсь с ними а они вставляются не в виде таблиц( одним словом раздвигайте сами) это данные на 01.07 2009 года, но еще много таблиц для хорошего расчета не могу вставить . Посмотрите на бету- какие отрасли больше всего пострадали было 0,54, а стало 1,32- это жилищное строительство риски выросли сумасшедшие......
|
Не совсем понятно причем здесь влияние рисков, ведь 1,32 (на сайте приведено значение 1,36 http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html) это средняя бета (Average Beta) по исследуемым Дамодораном компаниям, тогда как 0,54 - это так называемая "Unlevered Beta" т.е. все таже Бета (Average Beta) без учета структуры капитала (очищенная с применением среднерыночного соотношения заемного и собственного капитала D/E, которое для отрасли любого строительства будет превышать 100%).
И действительно очень бы хотелось посмотреть расчет Ставки дисконта с применением приведенных таблиц. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 16:42 |
|
| флай писал(а): |
| Да всходы дает, звонки на предмет - нам тут хирню принесли типа твоей а она правильная? .... между прочим совсем не смешно. |
Отличный ответ! Меня пробило на смех как раз между ? и .... !
Добавлено спустя 4 минуты 1 секунду:
| rudge писал(а): |
Ведь если логическии мыслить, то возможен и другой вариант. Очистка так называемой без рисковой (я о ставке депозита) от рисков в ней заложеных теми кто расчитывал. В таком варианте реально можно выйти на чисто рыночные данные по доходности.
Другое дело как обосновать и расчитать. Но для начала хотелось бы в принципе определиться, а уж потом думать как считать. Я думаю такой подход имеет право на "жизнь". |
Я не МЭМ, но в теории - 100% совершенно верно! Как и верно то, что "как рассчитать" - отдельная проблема. А перед этим еще прикинуть, какие варианты инвестирования (объекты оценки) и по каким параметрам рисков могут быть менее рискованными, нежели размещение денег на депозите. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
OFF
Возраст: 44
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:01 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Я не МЭМ, но в теории - 100% совершенно верно! Как и верно то, что "как рассчитать" - отдельная проблема. А перед этим еще прикинуть, какие варианты инвестирования (объекты оценки) и по каким параметрам рисков могут быть менее рискованными, нежели размещение денег на депозите. |
При расчете безрисковой ставки для потока в USD можно попробовать использовать среднюю доходность по казначейским облигациям США + страновой риск Украины. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:21 |
|
Уважаемый OFF
Да конечно можно.
Тут интересно по другому подойти.
Grey Horse. Ведь ставка депозита не есть абсолютно без рисковая. Вот и вопрос какие риски там забиты, да еще и очистить их от риска присущего банкам, политической ситуации в ненци, еще чего то там. И получим по логике, то что рынок глаголит. Во только что и как?????
Там кто то диссертацию писать собрался. Ау
Добавлено спустя 5 минут 43 секунды:
| OFF писал(а): |
При расчете безрисковой ставки для потока в USD можно попробовать использовать среднюю доходность по казначейским облигациям США + страновой риск Украины. |
Вот подумал, а риск колебания курсовой разницы "куда вставть"? В страновом риске такой риск явно сидит (политика тоже), но эти данные уж очень запаздывают.
Депозит как то ближе к "телу", если не ЦИК оценивать. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:43 |
|
| rudge писал(а): |
| Там кто то диссертацию писать собрался. |
Действительно, это на самом деле интересно.
| rudge писал(а): |
| да еще и очистить их от риска присущего банкам, политической ситуации в ненци, еще чего то там. И получим по логике, то что рынок глаголит. |
А это - вопрос, на мой взгляд, спорный. Теоретически и практически.
Да, если очистить от риска банков и рисков политических, то получим некую абстрактную безрисковую норму доходности. Но доходности чего? И к чему это на практике?
Конечная цель (сверхзадача) - как я понимаю, определение ставки дисконта методом суммирования. Или не так? С точки зрения этой цели надо не максимально очищать базовую ставку от рисков, в ней сидящих, а определять премии за традиционные доп. риски по сравнению с величиной рисков, которые уже "зашиты" в базовую. По-моему, так (с).
| rudge писал(а): |
| Во только что и как????? |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 17:52 |
|
Конечная цель (сверхзадача)
А нам это тока и подавай |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 18:20 |
|
| rudge писал(а): |
Очистка так называемой без рисковой (я о ставке депозита) от рисков в ней заложеных теми кто расчитывал. В таком варианте реально можно выйти на чисто рыночные данные по доходности.
|
Ну, во-первых, на то она и БЕЗрисковая, что бы ее не очищать от рисков, а только добавлять. Поэтому если мы выбрали в качестве безрисковой такой показатель, который нужно (или хочется) очищать, то это говорит просто напросто о Неправильном выборе безрисковой.
А во-вторых
| Grey Horse писал(а): |
Да, если очистить от риска банков и рисков политических, то получим некую абстрактную безрисковую норму доходности. Но доходности чего? И к чему это на практике?
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 21:23 |
|
И к чему это на практике?
Вы вот бъясните почему рыночный К = 0.1, а безрисковая в виде ставки депозита = 0,2?
Значит в 0,2 сидит и рыночная и риски. Какие и почему?
Вообще то кому не интересно можно не играть в отрицаловку, а просто посмотреть со стороны.
Интересно.
Добавлено спустя 20 минут 53 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
Да, если очистить от риска банков и рисков политических, то получим некую абстрактную безрисковую норму доходности. Но доходности чего? И к чему это на практике?
|
А почему абстрактную? Ведь ставка депозита включае в себя какую то минимальную доходность напрмер доходность ГЦБ ( 3,5-5% ) .
Может отсюда и стои начинать расчет кумулятивным методом тогда все станет на свое место. Без рисковая 5% + риски 5% Вот только почему риски 5%, а не 25% и как просчитать и обосновать.
Надо подумать, може че проявится. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 21:53 |
|
Я так понял мои сообщения не всегда отображаются у rudge на экране.
Попробую синим
| rudge писал(а): |
Вы вот бъясните почему рыночный К = 0.1, а безрисковая в виде ставки депозита = 0,2?
Значит в 0,2 сидит и рыночная и риски. Какие и почему?
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
… если мы выбрали в качестве безрисковой такой показатель, который нужно (или хочется) очищать, то это говорит просто напросто о Неправильном выборе безрисковой.
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 22 Июл 2009 22:01 |
|
Hard_Pragmatic
Ты на это ответь.
Вот только почему риски 5%, а не 25% и как просчитать и обосновать.?
А что касается, правильно или нет, не мне говори, а ГУРУ. Я то как раз это вижу, в том числе и в расчетах коллег. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 10:29 |
|
| rudge писал(а): |
Hard_Pragmatic
Ты на это ответь.
Вот только почему риски 5%, а не 25% и как просчитать и обосновать.?
|
Т.е. на первый вопрос я тебе ответил? Ну тогда ты хоть как-то обозначай это, а то безе переходов и сразу о другом.
Дык, отвечали уже:
| Мэм писал(а): |
| 5% было принято на уровне междунарождной безрисковой ставки при этом номинальной, т.е. средняя безрисковая международная ставка по ГЦБ во всех странах колеблется от 3,49 -5%, поэтому КАЖДЫЙ из дополнительных рисков, возникающих при инвестировании денежных средств рассматривался на уровне безрисковой; |
| rudge писал(а): |
Hard_Pragmatic
А что касается, правильно или нет, не мне говори, а ГУРУ. Я то как раз это вижу, в том числе и в расчетах коллег. |
Странно, задаешь вопрос а говорить не тебе. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 11:20 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Дык, отвечали уже:
Мэм писал(а):
5% было принято на уровне междунарождной безрисковой ставки при этом номинальной, т.е. средняя безрисковая международная ставка по ГЦБ во всех странах колеблется от 3,49 -5%, поэтому КАЖДЫЙ из дополнительных рисков, возникающих при инвестировании денежных средств рассматривался на уровне безрисковой; |
Вот и была же выше у меня просьба к МЭМ указать ссылку или источник. Уже верю в диапазон до 5%, все много лет пишут, и россияне с некоторыми ссылками, но - для бизнеса! А вот первоисточник?... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 11:30 |
|
| rudge писал(а): |
| Вот подумал, а риск колебания курсовой разницы "куда вставть"? |
Я учитываю в самом денежном потоке, в соответвии с прогнозным курсом |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 13:01 |
|
| Matilda писал(а): |
rudge писал(а):
Вот подумал, а риск колебания курсовой разницы "куда вставть"?
Я учитываю в самом денежном потоке, в соответвии с прогнозным курсом |
А нужно ли, если прогнозы в деньгах в реальном выражении? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 13:26 |
|
думаю что да. инфляция мне кажется тут не при чем |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июл 2009 14:14 |
|
| rudge писал(а): |
| В страновом риске такой риск явно сидит (политика тоже), |
К тому же, если собственник эффективен (я о недвижимости), то он в состоянии гибко реагировать на изменение курса (в общем случае, не в условиях нынешних...). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Мэм
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 07:28 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемая Мєм.
Прочитав Ваш пост возник вопрос.
Какова тогда разница между инвестиционной и рыночной стоимостью, особенно если учесть, что оценщик при определении РС это "зеркало" рынка? |
Доброе утро, ребята не атакуйте вопросами, я не буду успевать отвечать на все, у меня все таки отпуск, и я дома специально отключила Инет, что бы не работать, можно постепенно. Для того что бы рассчитать инвестиционную стоимость, сразу надо определить с точки зрения какого инвестора идет речь, (так например Инвест с точки зрения строителя дома одна для него, а для покупателя в этом же доме квартиры и тоже инвестора при этом надо учесть собст или заем деньги да или нет -другая, а еще и период строит. Только иногда инвестиционная равна рыночной, а может быть значительно ниже--- пример вы приватизируете базу отдыха, но условие дом пенсионеров не менее 3-х лет , а потом как хотите и т.д.
Добавлено спустя 19 минут 27 секунд:
Добрый день! Администраторы сайта, я не успею отвечать на все вопросы хотя и имею на большинство ответы, предлагаю провести и организовать Вам безоплатный семинар на один выходной день ( желательно воскресенье) в какой то школе все равно в каком городе, только что бы из Киева я приехала без пересадок, каждый оплачивает свой билет туда и обратно, и я тоже, и участвует в оплате аренды и чая, и я тоже, тогда за день конструктивно можно многое порешать.... В отношении ФГИ по ставке.... Перед 01.04.09 г проводилось в Одессе повышение квалификации было очень много представителей ФГИ- мне кажется что из каждого региона было не менее по 5-7 человек, там определялись и размеры рисков, может не услышали они и это тоже вероятность, но Тимощик Л.П., я, Гохберг И.И., Маркус Я. И., Гайдук и еще ряд лекторов достаточно долго говорили и ВСЕ сошлись во мнении что Дисконт, т.е. требуемая норма дохода из-за нестабильности ситуации в Украине при вложении в недвиж, МОЖЕТ В РЯДЕ СЛУЧАЕВ БЫТЬ НИЖЕ БЕЗРИСКОВОЙ СТАВКИ, ОСОБЕННО ДЛЯ НОРМАЛЬНОГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.....
Добавлено спустя 10 минут 1 секунду:
| rudge писал(а): |
Еще вопрос к уважаемой МЭМ.
А почему при кумулятивном методе всегда применяются поправки на риск только со знаком (+)
Ведь если логическии мыслить, то возможен и другой вариант. Очистка так называемой без рисковой (я о ставке депозита) от рисков в ней заложеных теми кто расчитывал. В таком варианте реально можно выйти на чисто рыночные данные по доходности.
Другое дело как обосновать и расчитать. Но для начала хотелось бы в принципе определиться, а уж потом думать как считать. Я думаю такой подход имеет право на "жизнь".
Ваше мнение коллега МЭМ. Зарание благодарен.
Пардон и не только МЭМ |
Да, вроде бы может быть, но давай определимся, безрисковая это то что в нормальной стране гарантируется государством, однако у нас.... блеф..... Но норма дохода может быть ниже безрисковой в том случае, когда предполагает инвестор получение дохода не только от рисков вложения но и от прироста своих инвестиций, смотри, это если Вы находите риски заложенные в безрисковой ставке, а они ВАС не касаются..
Ребята здесь прикрепляю вордовские файлы по рискам со ссылками, которые не смогла передать в предыдущих ответах
Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:
Не знаю но присоединила 3 файла, надеюсь Вы сможете их просмотреть... |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
1.doc |
| Размер файла: |
84 Kб |
| Скачан: |
133 раз |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
2.doc |
| Размер файла: |
125 Kб |
| Скачан: |
118 раз |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
3.doc |
| Размер файла: |
136.5 Kб |
| Скачан: |
113 раз |
_________________
Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове.... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 10:42 |
|
К сообщению Мэм прикреплены "потерявшиеся" файлы. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 11:20 |
|
| Мэм писал(а): |
Доброе утро, ребята не атакуйте вопросами, я не буду успевать отвечать на все, у меня все таки отпуск, и я дома специально отключила Инет, что бы не работать, можно постепенно. |
хоть у меня после Вашего поста про безрисковую ставку и родилось массу вопросов и недоумений, но я сдержу себя и не буду Вас атаковать, дождемся семинара
Но всё-таки, наберусь, наглости и попрошу Вас ответить на один вопрос, который тут был первоначальный, и для которого Вы просили уточнения.
Так вот такой пример.
Определить риски для ставки дисконта (каптиализации) по следующим данным:
город – Кацапетовка
площадь магазина – 120 кв.м.
население – 10 000 жителей
район – жилой
застройка – 2х -4х этажная застройка типа – «барак»
рядом – жилые дома, магазины, детсадик, памятник Ленину.
ЛНЭИ – продуктовый магазин
почему магазин ЛНЭИ – потому что, физ. юр. возможно, и ставка аренды для магазина максимальная – 10 грн./кв.м., остальные помещения (офисы, склады, кафе) либо не востребованы, либо ставка <10 грн./кв.м. (да вообще это условие задачи, поэтому как бы принимаем как данность, без анализа)
цель оценки – продажа
может что еще?, тогда сами придумайте походу, лишь бы пример был однозначный и законченный.
а также обращаюсь к коллегам (с наглой просьбой) временно больше не задавать других вопросов, пока не получим ответ на этот. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 12:54 |
|
Уважаемая МЭМ
Признательный Вам за то что потратили на нас и меня лично время, и за ответ.
Наконец то я с чистой совестью могу ссылаться на ГУРУ
"Тимощик Л.П., я, Гохберг И.И., Маркус Я. И., Гайдук и еще ряд лекторов достаточно долго говорили и ВСЕ сошлись во мнении что Дисконт, т.е. требуемая норма дохода из-за нестабильности ситуации в Украине при вложении в недвиж, МОЖЕТ В РЯДЕ СЛУЧАЕВ БЫТЬ НИЖЕ БЕЗРИСКОВОЙ СТАВКИ, ОСОБЕННО ДЛЯ НОРМАЛЬНОГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ..... !"
Беда в том, что когда я про это говорю, мне слуги народа-чиновники говорят ""кумулятивный" тогда будет 0,25 и это то что надо"
Эще раз спасибо.
Правда вопросики еще есть НО отпуск святое дело. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пт, 24 Июл 2009 14:41 |
|
Прагматик +1!
может что еще?, тогда сами придумайте походу, лишь бы пример был однозначный и законченный.
| Цитата: |
| а также обращаюсь к коллегам (с наглой просьбой) временно больше не задавать других вопросов, пока не получим ответ на этот. |
|
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 27 Июл 2009 20:43 |
|
| Мэм писал(а): |
| Договорились постараюсь рассчитать, но где то ближе к среде, завтра утром уезжаю и в Киеве буду во вторник, относительно 31,1,2 августа я во Львове на фестивале СВИРЖ, а затем могу согласиться на день, выбирайте. |
Добавлено спустя 3 минуты 20 секунд:
По просьбам трудящихся тема разделена... дальше по поводу семинара ув. В.Л. общаемся в теме Семинар Мэм |
|
|
|
|
|
Мэм
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Чт, 30 Июл 2009 19:02 |
|
Простите затюкалась со своим отпуском вчера только приехала и "вернулась на 20 лет назад"- просто консервировала компоты, сегодня уезжаю во Львов с понедельника в Киеве буду более постоянно и посчитаем Кацапетовку...... Лета всем доброго Мэм |
_________________
Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове.... |
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Пт, 31 Июл 2009 16:49 |
|
| rudge писал(а): |
Наконец то я с чистой совестью могу ссылаться на ГУРУ
"Тимощик Л.П., я, Гохберг И.И., Маркус Я. И., Гайдук и еще ряд лекторов достаточно долго говорили и ВСЕ сошлись во мнении что Дисконт, т.е. требуемая норма дохода из-за нестабильности ситуации в Украине при вложении в недвиж, МОЖЕТ В РЯДЕ СЛУЧАЕВ БЫТЬ НИЖЕ БЕЗРИСКОВОЙ СТАВКИ, ОСОБЕННО ДЛЯ НОРМАЛЬНОГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ..... !"
Беда в том, что когда я про это говорю, мне слуги народа-чиновники говорят ""кумулятивный" тогда будет 0,25 и это то что надо" |
Уважаемый rudge, предлагаю еще источник на кого можно будеть делать ссылку |
| Описание: |
Статья Лейфера Л.А. (23.07.09)
Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса |
|
Downloads |
| Имя файла: |
_дисконта.doc |
| Размер файла: |
72 Kб |
| Скачан: |
93 раз |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 31 Июл 2009 18:07 |
|
Дзенкую барзо |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 01 Авг 2009 11:16 |
|
Да, статья Лейфера интересная!
Конечно, несколько затрудняет чтение традиционной русско-украинское смешение понятий, переведенных с английского. Даже у Тарасевича (во всяком случае, 1997 года) и у автора статьи терминология несколько отличается.
То, что у автора называется текущей отдачей - как я понимаю, просто традиционная ставка капитализации, а конечная отдача - ставка дисконта.
Хороши рассуждения про нестабильный рынок:
| Цитата: |
| В ситуации же кризиса рынок выходит из равновесного состояния. Доходность инвестиций в недвижимость понизилась на фоне одновременного повышения рисков. В результате на данный момент ожидаемые доходы не соответствуют рискам, и рынок отреагировал на это резким сокращением количества сделок и замораживанием нового строительства. И это будет сохраняться, пока рынок не приведет в равновесие доходность и риск. |
Очень разумно! В принципе это близко к тому, что озвучивал г-н Пузенко в конце прошлого года на конференции УТО: стандартная (традиционная) методологическая база и оценочные подходы разработаны для уравновешенного рынка и очень плохо работают в условиях кризиса и т.д.
И это:
| Цитата: |
| Как отмечалось выше, ставка дисконтирования учитывает ожидания участников рынка относительно того, как будут меняться цены продажи недвижимости и ставки арендной платы. Другими словами, оценщику не обязательно знать, что реально будет происходить с ценами на рынке, он должен знать, что относительно будущих цен и арендных ставок на дату оценки «думает» рынок. |
И, судя по тексту, тенденции на рынке недвижимости (продажа, аренда) у них очень близки к украинским.
Вот только еще
| Цитата: |
| Далее по прошествии двух, трех лет следует ожидать начала повышательного тренда с темпом роста, не превышающим 5-7%. |
вызывает некоторые сомнения... С точки зрения применимости в конкретных расчетах. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 01 Авг 2009 12:12 |
|
Прем'єр-міністр України Юлія Тимошенко закликала населення при рішенні про відкриття депозитів в комерційних банках орієнтуватися на банки, що пропонують низьку процентну ставку по внесках.
Про це вона заявила в ході зустрічі з вкладниками "Родовід Банку".
Оскільки, за словами Юлії Тимошенко, низька процентна ставка свідчить про надійність фінансової установи.
"Вкладайте гроші туди, де найменший відсоток по депозиту. Чим більше відсоток по депозиту - тим більше ризики в цьому банку. І ті банки, які оголошують сьогодні 22-24% річних, - це означає, що у них є проблеми і вони привертають гроші за всяку ціну", - сказала Юлія Тимошенко.
P.S. Юля разбирается в рисках тоже
Добавлено спустя 1 минуту 33 секунды:
Мэм закрывает компоты??????
Преклоняюсь перед этой женщиной! |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 01 Авг 2009 12:59 |
|
| irenka писал(а): |
| Прем'єр-міністр України Юлія Тимошенко закликала населення при рішенні про відкриття депозитів в комерційних банках орієнтуватися на банки, що пропонують низьку процентну ставку по внесках. |
, и тем открыла Америку . |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вс, 02 Авг 2009 12:37 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| и тем открыла Америку |
Ну это же вы такой умный, и еще 20% населения. А в основном у народа какой принцип? Дайте мне таблеток от жадности, и побольше!
Не все имеют экономическое образование, те же пенсионеры совсем не разбираются в банковском продукте.
Вот она и заявила на простом языке, как не надо делать. И правильно, людям надо почаще глаза открывать на простые вещи. |
|
|
|
|
|
ViktoriyaR
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 08:03 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| что у автора называется текущей отдачей - как я понимаю, просто традиционная ставка капитализации, а конечная отдача - ставка дисконта |
я тоже так пониманию.
| Grey Horse писал(а): |
Цитата:
Далее по прошествии двух, трех лет следует ожидать начала повышательного тренда с темпом роста, не превышающим 5-7%.
вызывает некоторые сомнения... С точки зрения применимости в конкретных расчетах. |
мне кажется это справедливо для темпов роста недвижки в странах с развитой экономикой. для Украины, думаю и для России тоже, на ближайшие несколько лет даже с учетом рецессии такой темп врядли будет. на наших рынках всегда темп роста недвижки, тем более рынок недвижимости в наших странах еще далек от насыщения, всегда превышал в несколько раз темпы роста ВВП. так если недвижка будет расти 5-7 % в год, то с ВВП совсем будет беда. так что, мое мнение, если на долгосрочную перспективу то может 5-7 % среднегодовой темп и пойдет, но в среднесрочной -как по мне маловат.
а так статья мне тоже понравилась, поэтому тут и выложила |
|
|
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 12:53 |
|
Capitalization Rate Метод кумулятивної побудови (build-up method).
1. Безризикова базова ставка (реальна) /Rr=(1+Rn)/(1+I)-1 /Формула Ірвіна Фішера/
2. Додатковий ризик. Ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості.
3. Компенсація необхідності компетентного управління (інвестиційний менеджмент).
4. Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень.
5. "Норма повернення капіталу. Можливий розрахунок методами: Ринга, Хоскольда, Інвуда.
Шановні колиги! На сьогоднішній день виникла необхідність отримати Вашу допомогу в визначенні поправки на ризик: «Додатковий ризик інвестування в об'єкти нерухомості».
Величина даної поправки до кризового стану в економіці мала лише позитивне значення +.
З врахуванням кризових явищ, ситуації в банківському секторі, стан виплати депозитів і т.д.; вкладення коштів на депозит (розрахунок безризикової ставки на підставі величини банківських депозитів) порівняно з вкладенням коштів в нерухомість, значно ризиковіше. Відповідно величина даної поправки в теперішніх умовах мала б бути від’ємною величиною. Для підтвердження данного припущення можна скористатись методом аналізу ієрархій та порівняти ризиковість вкладення на депозит та в нерухомість. Базові фактори порівняння: 1. Економічні; 2. Політичні, нормативно – правові ; 3. Природні, екологічні; 4. Соціально демографічні.
Після проведеного аналізу встановлено, що вклад коштів в нерухомість на сьогоднішній день менш ризиковий. Поправка орієнтовно складає (-1,5% ) з знаком мінус.
Цікавить Ваша думка, чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів.???
|
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:02 |
|
| Marian писал(а): |
| чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів |
Теоретически - да. На сегодня. Что будет через 2 - 3 - 6 месяцев - кто-то может с уверенностью предсказать?
Кроме того, сегодня банк банку - рознь. Наверное, имеет значение, доходность депозитов какого банка Вы анализируете?
Наконец, то, о чем Вы говорите - ситуация на сегодня. Однако при дисконтировании Вы прогнозируете доход от недвижимости на несколько лет вперед. Соответственно, и риск и альтернативную доходность должны прикидывать не только (и не столько) на сегодня, а на всю перспективу. С лету видится 2 альтернативы:
а). прогнозировать изменение ставки дисконта как меры... в течение всех будущих лет;
б). определять некую "эффективную" ставку дисконта, как бы усредненную по всему предполагаемому сроку получения будущих доходов.
Т.е., это такая проблема... Или, скорее, клубок проблем... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:48 |
|
| Marian писал(а): |
Після проведеного аналізу встановлено, що вклад коштів в нерухомість на сьогоднішній день менш ризиковий. Поправка орієнтовно складає (-1,5% ) з знаком мінус.
Цікавить Ваша думка, чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів.??? |
По-моему, произошло смешение понятий...
1. Безрисковая ставка - это по сути гарантированная норма дохода на инвестиции с минимально возможным риском. В условиях Украины ее довольно часто определяют по банковским депозитам ("лучшее из худшего"), но давайте не забывать и о сути.
2. Премия за риск - это предусмотренная дополнительная доходность, обусловленная рисками данного капиталовложения по сравнению с безрисковым. Исходя из этого, по своей сути премия не может быть отрицательной (минусовое значение означает, что данная форма капиталовложения менее рисковая, чем безрисковая). |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:10 |
|
N.D. совершенно +1
но тут то вопрос "особый"
| Marian писал(а): |
| Цікавить Ваша думка, чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів.??? |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 18:06 |
|
| N.D. писал(а): |
| по своей сути премия не может быть отрицательной (минусовое значение означает, что данная форма капиталовложения менее рисковая, чем безрисковая) |
Это не так, если перестать отождествлять действительно безрисковую ставку (из классики) и базовую ставку в методе суммирования для конкретного случая и работы. В общем-то, никто не сказал, что базовая и безрисковая - это всегда одно и то же. А у нас - так вообще никогда (если следовать букве той же классики)!
| N.D. писал(а): |
| Безрисковая ставка - это по сути гарантированная норма дохода на инвестиции с минимально возможным риском. В условиях Украины ее довольно часто определяют по банковским депозитам ("лучшее из худшего"), но давайте не забывать и о сути. |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 10:22 |
|
Если не затруднит, дайте линк на тему базовой ставки и расчета нормы дохода с ее применением.
А пока, насколько понимаю: базовая ставка это доходность некоего вида инвестиций (базового), с которым мы сравниваем инвестиции в недвижимость. Пусть в роли базовой инвестиции выступает банковский депозит. Реальная доходность депозита, скажем, 10%. Инвестиции в недвижимость менее доходные (тренд изменения цен, низкий уровень ликвидности), поправка -1,5%.
Тогда ставка дисконта на недвижимость: 10%-1,5%=8,5%.
Я правильно понял, о чем шла речь выше? |
|
|
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:52 |
|
Відповідно п. 15.Стандарту №2: … Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
1. порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
2. аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
Перший варіант так званий «екстракція» дає значення ставки капіталізації в межах 8%. (В розвинутих країнах значення ставки капіталізації знаходиться в межах 8 – 11%).
За другим варіантом «кумулятивний метод», значення ставки капіталізації буде суттєво більшою.
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:58 |
|
| Marian писал(а): |
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
Marian, як можна відповісти на таке питання, як що ви не привели ці розрахунки? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 12:34 |
|
Відповідно п. 15.Стандарту №2: … Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
1. порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
2. аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
Перший варіант так званий «екстракція» дає значення ставки капіталізації в межах 8%. (В розвинутих країнах значення ставки капіталізації знаходиться в межах 8 – 11%).
Приклад: ЧОД річний (квартири обл.. центр)= 2000 $ США. V (вартість квартири)=50000 $ США. Відповідно Сr=2000/50000= 4,4%
ЧОД рівний величині орендної плати 190 $/міс. за 12 місяців з врахуванням не завантаженості, резервів і .т. Дані відповідають дійсності.
За другим варіантом «кумулятивний метод», значення ставки капіталізації буде суттєво більшою.
Capitalization Rate Метод кумулятивної побудови (build-up method).
1. Безризикова базова ставка (реальна) /Rr=(1+Rn)/(1+I)-1 /Формула Ірвіна Фішера/ - 4,88%. (Баківський депозит без інфляції)
2. Додатковий ризик. Ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості. - 0,98%
3. Компенсація необхідності компетентного управління (інвестиційний менеджмент). – 0,98%
4. Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень. – 2,44%
5. "Норма повернення капіталу. Можливий розрахунок методами: Ринга, Хоскольда, Інвуда. – 1,59%
Сr= 4,88+0,98+0,98+2,44+1,59 = 10,87%
В
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 12:48 |
|
| Marian писал(а): |
Сr=2000/50000= 4,4%
ЧОД рівний величині орендної плати 190 $/міс. за 12 місяців з врахуванням не завантаженості, резервів і .т. Дані відповідають дійсності. |
Охоче вірю.
| Marian писал(а): |
| Сr= 4,88+0,98+0,98+2,44+1,59 = 10,87% |
Підтвердити премії за ризик аналітично - задача практично нездійсненна.
| Marian писал(а): |
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
Фраза "дані відповідають дійсності" супроводжує лише один варіант. Висновок очевидний) |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:14 |
|
| Marian писал(а): |
| Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно. |
В первую очередь режет глаз 5. "Норма повернення капіталу". (+)1,59%? Из каких соображений? А Вы уверены, что не (-)5%, например? И мне кажется, что ни Хоскольд, ни Инвуд, ни тем более Ринг в таком виде тут не применимы в принципе без дополнительных развернутых обоснований (тем более Ринг - этот метод, насколько я знаю, принципиально не предназначен для оценки обычной коммерческой недвижимости. Хотя в этом могу и ошибаться). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:22 |
|
| Marian писал(а): |
Відповідно п. 15.Стандарту №2: … Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
1. порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
2. аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
Перший варіант так званий «екстракція» дає значення ставки капіталізації в межах 8%. (В розвинутих країнах значення ставки капіталізації знаходиться в межах 8 – 11%).
Приклад: ЧОД річний (квартири обл.. центр)= 2000 $ США. V (вартість квартири)=50000 $ США. Відповідно Сr=2000/50000= 4,4%
ЧОД рівний величині орендної плати 190 $/міс. за 12 місяців з врахуванням не завантаженості, резервів і .т. Дані відповідають дійсності.
За другим варіантом «кумулятивний метод», значення ставки капіталізації буде суттєво більшою.
Capitalization Rate Метод кумулятивної побудови (build-up method).
1. Безризикова базова ставка (реальна) /Rr=(1+Rn)/(1+I)-1 /Формула Ірвіна Фішера/ - 4,88%. (Баківський депозит без інфляції)
2. Додатковий ризик. Ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості. - 0,98%
3. Компенсація необхідності компетентного управління (інвестиційний менеджмент). – 0,98%
4. Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень. – 2,44%
5. "Норма повернення капіталу. Можливий розрахунок методами: Ринга, Хоскольда, Інвуда. – 1,59%
Сr= 4,88+0,98+0,98+2,44+1,59 = 10,87%
В
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
Уважаемая Marian
Если у Вас задание определить РС то первый вариант как раз и дает рыночный коэффициент капитализации, тот который сложился на рынке для таких объектов. То что его величина меньше % на депозит говорит лиш о том, что вкладывать средства в такие объекты с целью получения дохода не выгодно. Выгоднее положить эти средства на депозит. Там можно получить реально больше. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 15:36 |
|
| N.D. писал(а): |
А пока, насколько понимаю: базовая ставка это доходность некоего вида инвестиций (базового), с которым мы сравниваем инвестиции в недвижимость. Пусть в роли базовой инвестиции выступает банковский депозит. Реальная доходность депозита, скажем, 10%. Инвестиции в недвижимость менее доходные (тренд изменения цен, низкий уровень ликвидности), поправка -1,5%.
Тогда ставка дисконта на недвижимость: 10%-1,5%=8,5%.
Я правильно понял, о чем шла речь выше? |
Ну если они менее ликвидны, то премию, я так понимаю нужно увеличивать, а не уменьшать? |
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 16:51 |
|
| irenka писал(а): |
| Ну если они менее ликвидны, то премию, я так понимаю нужно увеличивать, а не уменьшать? |
Если вы заметили, написано не "менее ликвидны", а "менее доходные" и "низколиквидные".
Как понимаю, сравнивается доходность двух форм капиталовложений. Из-за лихорадки в банковской сфере привлекательность депозитов как вложений упала, уровень их ликвидности (быстрого возврата вклада, при том что берутся ставки депозитов на год) тоже упал. |
|
|
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:29 |
|
Для прикладу наведу ставку капіталізації за травень в США узагальнену:
апартаменти - від 5,9% до 7,6% \http://www.property-investing.org/apartment-cap-rates-in-may-2009.html\
В той же час ставка депозиту Bank of America, орієнтовно 4%.
Ставка іпотечного кредиту 5%-10%
Дохідність державних казначейських білетів 2,68% - 3,68%.
Відповідно в розвинутій економіці (США) вкладення в нерухомість значно ризиковіше ніж на депозит чи державні казначейські білети. В нерозвинутих країнах аналогія малаб зберігатись або ні ? |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:52 |
|
| Marian писал(а): |
| В нерозвинутих країнах аналогія малаб зберігатись або ні ? |
Интуитивно - не факт. Разные страны переживают кризис по-разному. Плюс на это накладывается специфика рынка банковских услуг, облигаций, недвижимости - тоже у каждого, наверное, своя. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 10:56 |
|
Так то ж в Америці, а ми в ненці живемо.
Я б на своє дивився.
Хіба що, у інвестора є вибір, покласти на депозит в банк США чи придбати нерухомість в ненці. Тіки де тут РВ для неньки? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 11:02 |
|
| N.D. писал(а): |
| Из-за лихорадки в банковской сфере привлекательность депозитов как вложений упала, уровень их ликвидности (быстрого возврата вклада, при том что берутся ставки депозитов на год) тоже упал. |
Вас непоймешь, какой вид вложения капитала вы считаете более доходным. |
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:13 |
|
| irenka писал(а): |
| Вас непоймешь, какой вид вложения капитала вы считаете более доходным. |
Дискуссия началась с того, что поправка на риск вложения в недвижимость (по сравнению с банковским депозитом) предлагалась отрицательной.
В примере ставка депозита принята 10%, ставка дисконта для недвижимости 8,5%. В этом случае, очевидно, вложение на депозит доходнее. |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:42 |
|
| N.D. писал(а): |
| В примере ставка депозита принята 10%, ставка дисконта для недвижимости 8,5%. В этом случае, очевидно, вложение на депозит доходнее. |
и исходя из этого вы делаете вывод что вложения на депозит более рискованны |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:49 |
|
| irenka писал(а): |
| N.D. писал(а): |
| В примере ставка депозита принята 10%, ставка дисконта для недвижимости 8,5%. В этом случае, очевидно, вложение на депозит доходнее. |
и исходя из этого вы делаете вывод что вложения на депозит более рискованны |
Уважаемая irenka такой вывод не только цифирами подкреплен, а и действительностью
Уж если и вкладывал бы я то точно не в банк (сегодня), а как юрлицо и подавно. (у физлиц хоть какая то гарантия от Государства )
А че вы расстраиватесь, 8,5 для офисов самая, что ни на есть рыночная сегодня. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 13:55 |
|
| rudge писал(а): |
| А че вы расстраиватесь, 8,5 для офисов самая, что ни на есть рыночная сегодня. |
А я и не расстраиваюсь. Тока тогда получается, что офисы дорогие очень, а все знают о спаде цен как на жилую так и на коммерческую недвижку
Добавлено спустя 3 минуты 35 секунд:
Арендная плата тоже конечно подешевела, но темп ее удешевения в %-ном соотношении к ст-ти здания медленее к темпу удешевления РС недвижки. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2009 14:15 |
|
А почему вы так думаете, что офисы очень дорогие? Да не дороже чем рынок продиктовал. Просто их доходность ниже чем в банке. Но при этом и риски меньше. И попутно вопрос, а кто знает какие риски заложены банком в % депозита? Ведь % депозита по своей сути не есть абсолютно безрисковая. Это мы так договрились (приняли за константу), что % на депозит есть бузрисковая ставка. Ведь есть и другие. Тоже и по валюте (Дол США), а почему не юань, или тугрики? В общем все это условно. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Пн, 10 Авг 2009 08:28 |
|
Соответственно реальная безрисковая ставка Rr лежит в пределах 3-5% не зависимо от страны, и дополнительные риски прибавляются. Пример Украина: ставка на грн. депозит = 22,5%, прогноз инфляции – 16,8%. Rr = 4,88%. ??? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Авг 2009 09:33 |
|
Ставка по депозитам, это ставка по кредитованию минус навар банка. Если люди берут деньги под большие проценты, то ставки по депозитам растут, когда экономика восстанавливается, ставки по кредитам уменьшаются, что в свою очередь влияет на ставки по депозитам в сторону уменьшения.
Добавлено спустя 3 минуты 20 секунд:
| Marian писал(а): |
| Соответственно реальная безрисковая ставка Rr лежит в пределах 3-5% не зависимо от страны, и дополнительные риски прибавляются. Пример Украина: ставка на грн. депозит = 22,5%, прогноз инфляции – 16,8%. Rr = 4,88%. ??? |
Я бы не сказал, безрисковая в каждой стране разная, посмотрите в ЕС, депозиты - 3-4%, кредитуют (и сейчас) по 5-5,5%. |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пн, 10 Авг 2009 10:40 |
|
| Андрей писал(а): |
| Ставка по депозитам, это ставка по кредитованию минус навар банка. |
Не совсем. |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Авг 2009 13:31 |
|
| irenka писал(а): |
| Не совсем. |
Почему нет? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 03:56 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
Очистка так называемой без рисковой (я о ставке депозита) от рисков в ней заложеных теми кто расчитывал. В таком варианте реально можно выйти на чисто рыночные данные по доходности.
|
Ну, во-первых, на то она и БЕЗрисковая, что бы ее не очищать от рисков, а только добавлять. Поэтому если мы выбрали в качестве безрисковой такой показатель, который нужно (или хочется) очищать, то это говорит просто напросто о Неправильном выборе безрисковой. |
Прагматтуллин, вот уж не ожидал от тебя этого
ты действительно считаешь что "в природе" существует чистейшая, красивейшая безрисковая????
| N.D. писал(а): |
| Marian писал(а): |
Після проведеного аналізу встановлено, що вклад коштів в нерухомість на сьогоднішній день менш ризиковий. Поправка орієнтовно складає (-1,5% ) з знаком мінус.
Цікавить Ваша думка, чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів.??? |
По-моему, произошло смешение понятий...
1. Безрисковая ставка - это по сути гарантированная норма дохода на инвестиции с минимально возможным риском....
2. Премия за риск - это предусмотренная дополнительная доходность, обусловленная рисками данного капиталовложения по сравнению с безрисковым. Исходя из этого, по своей сути премия не может быть отрицательной (минусовое значение означает, что данная форма капиталовложения менее рисковая, чем безрисковая). |
N.D. выделенные слова я бы заменил на "предусмотренная дополнительная переменная величина" и "премия может быть как положительная, так и нулевая, так и отрицательная"
по сравнению - отмечено не зря - НУЖНО СНАЧАЛА СРАВНИТЬ что лучше что хуже, т.е. прибыльней/убыточней...а потом уже определяться минусовать или плюсовать!
давайте рассуждать, а не сразу отрицать - вот подумайте - объект оценки куплен год назад за 1 млн. у.е., на сегодняшний день потерял 50% своей стоимости, т.е. сегодня стоит 500 тыс.у.е., представим себе альтернативное вложение в депозит (чтоб лучше представить - подумайте о Надре), итого вложено 1 млн. год назад на депозит, что имеем сегодня??? какова ликвидность того или иного вложения??? какова доходность??? какие риски??? так вот - при вложении в недвиж - потеряно 50% (если считать в у.е.), а при вложении на депозит потеряно 1.000.000-150.000(Фонд гарантирования вкладов)/7,5=980.000у.е. (для физ лица), т.е. потеря 98%, так что ликвидней оказалось и безрисковей..?
для всех - я вот для определения ставки кумулятивным методом брал депозиты (в т.ч.) банков Надра и Проминвест, только не говорите что до всем известных событий с этими банками вы не брали депозитные ставки этих банков в расчет...это ли не "говорит просто напросто о Неправильном выборе безрисковой"? говорит, но КТО тогда знал об этом? а сейчас мы знаем что ЛЮБОЙ банк попавший в сферу интересов наших политиков может из "системообразующего-безрискового" превратиться в банкрота...поэтому (имхо) нужно учитывать возможность изменения безрисковой не только в стороу увеличения, но и уменьшения, кстати...
Добавлено спустя 9 минут 11 секунд:
кстати... зачем так усложнять, если
| Marian писал(а): |
...Приклад: ЧОД річний (квартири обл.. центр)= 2000 $ США. V (вартість квартири)=50000 $ США. Відповідно Сr=2000/50000= 4,4%
...За другим варіантом «кумулятивний метод», значення ставки капіталізації буде суттєво більшою.
...
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
значення безризикової ставки ВЖЕ буде більше за ставку капіталізації визначену в першому прикладі, а якщо ризики ЛИШЕ додавати, то різниця буде просто жахливою.....місяць назад і два місцяці безризикова ставка за депозитними вкладами у дол. США складала (за моїми розрахунками) близько 10% +/- .... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 09:16 |
|
Ну да пришел Филин и расставил всё по местам, а именно оставил вопросы и многоточия… и придумал то, что я считаю.
Не буду повторяться.
Можешь еще мнения людей почитать.
Вот тут мы уже обсуждали, вот эту статью
небольшая цитата
| Цитата: |
…
Метод кумулятивного построения ставки дисконтирования для оценки недвижимости в условиях кризиса
Как известно, этот метод предусматривает определение ставки дисконтирования путем прибавления к безрисковой ставке поправок, отражающих требуемую компенсацию за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент. Совершенно очевидно, что в любой ситуации и, в том числе, в период кризиса ставка дисконтирования должна быть выше безрисковой ставки. Это фундаментальное положение теории корпоративных финансов не может быть нарушено ни при каких обстоятельствах, и кризис здесь ничего не меняет.
…
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 09:41 |
|
Не соглашусь с Филином.
Уже разбирали глоссарий, и вроде бы выяснили, что безрисковую (в классическом понимании этого термина) по банковским депозитам не определить. Можно выделить лишь базовую ставку, а потом сравнивать капиталовложение в объект оценки и на депозит. Тогда действительно - поправки могут быть обоих знаков.
А классическая безрисковая, имхо, составляет в Украине не более 3%. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 10:55 |
|
| N.D. писал(а): |
| Можно выделить лишь базовую ставку, а потом сравнивать капиталовложение в объект оценки и на депозит. Тогда действительно - поправки могут быть обоих знаков. |
Так это уже выяснили пару недель назад... Во всяком случае, обсуждали. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 11:02 |
|
| N.D. писал(а): |
А классическая безрисковая, имхо, составляет в Украине не более 3%.
|
пруфлинк? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 11:25 |
|
| N.D. писал(а): |
| А классическая безрисковая, имхо, составляет в Украине не более 3%. |
Все-таки мне интуитивно кажется, что классическая безрисковая, или условно-безрисковая, должна существовать не в абстракции, а привязана к конкретному финансовому инструменту, в который есть хоть какой-то шанс вложить деньги и получить доходность по указанной ставке. Называйте такие в Украине: ... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 11:37 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 11:58 |
|
C этим можно согласится но только в длительной перспективе. В случае краткосрочного прогноза это не работает. Вложения в ценные металы, равно как и в произведения исскуства, не дают существенной доходности как депозит.
| N.D. писал(а): |
| А классическая безрисковая, имхо, составляет в Украине не более 3%. |
Тут наверное (быстрее) не "бузрисковая", а "гарантированная" доходность (кажись сегодня и она не "гарантированная").
Я так думаю, что безрисковая ставка все таки должна включать в себы какой то минимум премий з риски присущие ситуации на момент оценки. Добавлять же надо премии за риск присущий объекту оценки. А тут может быть ситуация (утриоровано) когда риски = 0.
Что касается банковского % на депозит в роли безрискового вложения, то кажись он сильно "перегрет". Банки туда вложили все по максимуму учитывая ситуацию в экономике, а мы еще добавляем, кажись по второму кругу.
Тут Прагмат прав, Shershe тщетельнее надо. Тока на нашем уровне найти, просчитать и, особенно, обосновать найденое (я о безрисковой) по моему не реально. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Авг 2009 22:44 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| N.D. писал(а): |
| А классическая безрисковая, имхо, составляет в Украине не более 3%. |
Все-таки мне интуитивно кажется, что классическая безрисковая, или условно-безрисковая, должна существовать не в абстракции, а привязана к конкретному финансовому инструменту, в который есть хоть какой-то шанс вложить деньги и получить доходность по указанной ставке. Называйте такие в Украине: ... |
один я наверное обратил внимание (или просто понял как мне захотелось) то что прозвучало выше можно приравнять к поддержке моих слов
в Украине безрисковых вложений НЕТ, а те же депозиты или пусть хоть и золото (что совершенно не считаю удобным финансовым инструментом*) можно назвать как уже было озвучено - условно безрисковыми
* - поскольку -
| rudge писал(а): |
| Вложения в ценные металы, равно как и в произведения исскуства, не дают существенной доходности как депозит. |
| rudge писал(а): |
| Я так думаю, что безрисковая ставка все таки должна включать в себя какой то минимум премий за риски присущие ситуации на момент оценки. Добавлять же надо премии за риск присущий объекту оценки. А тут может быть ситуация (утриоровано) когда риски = 0. |
т.е. нужно проанализировать рискованность инвестиций в объект оценки по сравнению с "безрисковой", тогда может оказаться что ОО имеет меньше определенных рисков нежели условно безрисковая???
ведь может??? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 15 Авг 2009 00:37 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| ведь может??? |
Теоретически может, о чем уже неоднократно говорилось и выше.
В конце концов, сверхзадача оценщика в этом плане - правильно определить ставку дисконта. А уж методом суммирования, методом альтернативных инвестиций, методом экстракции и т.д.
И метод алтернативных инвестиций, кстати, теоретически и исходит из того, что в основу расчетов кладется не безрисковая, и даже не условно-безрисковая норма прибыли, а вполне конкретная, с известным уровнем ненулевых рисков норма прибыли конкретного финансового инструмента. Главное - адекватно определить эти самые премии за дополнительные риски, отличающие варианты инвестирования средств.
А некоторые методы вообще обходятся без такого понятия, как базовая ставка.
Поэтому старательные многословные дискуссии о том, какое же в Украине сейчас точное значение абсолютно безрисковой базовой ставки - 3% или 6% - конечно, может и интересны... Но могут завести в настолько оторванное от практических целей и по сути практически бесплодное теоретизирование, что... Даже не знаю, что именно.
Но очень напоминает среденевековые схоластические споры - а сколько ангелов уместится на конце швейной иглы? 1000 или 10000? Не спорю, в принципе, наверное, многим и интересно... Но ни швейному делу, ни успеху прихода вряд ли поможет... Как видим, пока за многие сотни лет не помогло. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Сб, 15 Авг 2009 00:54 |
|
Предлагаю ввести термин: Наиболее вероятная ставка.
| N.D. писал(а): |
| А классическая безрисковая, имхо, составляет в Украине не более 3%. |
ИМХО? А, чё - ИМХО? Мне, например, трудно понять. Как говориться (т.к. отчет имеет свойство доказательности) - не убедили. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 15 Авг 2009 00:59 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Филин Андрей писал(а):
ведь может???
Теоретически может.. |
Спасибо!
да мне собственно... просто принципиально интересно.
Пока не собираюсь вычитать риски с условно безрисковой... хотя... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 15 Авг 2009 07:18 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
т.е. нужно проанализировать рискованность инвестиций в объект оценки по сравнению с "безрисковой", тогда может оказаться что ОО имеет меньше определенных рисков нежели условно безрисковая???
ведь может??? |
может, может,
только отсюда будет главный вывод, что условно «безрисковая» не является таковой для нашего ОО, и соответственно надо искать другую, а не минусовать ее рисками. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 15 Авг 2009 09:47 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
| Предлагаю ввести термин: Наиболее вероятная ставка. |
Наиболее вероятная для чего / кого??? Что-то совсем не то... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 18 Мар 2013 14:18 |
|
|
|
|
Додола
Сообщения: 112
|
| Добавлено:
Пн, 04 Авг 2014 16:53 |
|
Там была тема по расчету коэффициента капитализации. Есть на диске раздаточный материал - примеры отчетов, методики, статьи и т.д. Я правда его еще не смотрел. Если интересно, то могу скинуть в сеть. Я правда выкладывать не умею, но могу переслать, например Hard_Pragmatic. Нада?
Очень надо!!!!info@valuer.com.ua
Спасибо! |
_________________
«Учися, серденько, колись
З нас будуть люде»,— ти сказала.
А я й послухав, і учивсь,
І вивчився. А ти збрехала.
Які з нас люде? |
|
|
|
Стажер
Возраст: 50
Сообщения: 148
|
| Добавлено:
Чт, 07 Авг 2014 09:06 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
