| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
 Добавлено:
Пн, 07 Сен 2009 21:26 |
  |
Ценю я тут как-то магазин ( в Кацапетовке). Поставили задачу определить РС и СППЗУ отдельно ( ну или в том числе). И что же получается- опять затратная больше рыночной! Я и думаю себе: какое ж им блин право пользования, когда минусы сплошные? Беру и экономический износ начисляю, причем нагло методом подбора, и получаю : Рынок=Затратка( с учетом эконом. износа) + 1 грн.(ППЗУ), чтоб им пусто было.
Логично, я вас спрашиваю? |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Сен 2009 21:29 |
|
логично. на курсах говорили, что надо учитывать все виды износов улучшений. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 07 Сен 2009 21:36 |
|
честно не въехал...
но наверное ты прав  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 00:58 |
|
Дык усьо правильно. С точки зрения банальной логики, попробуй в данной рыночной ситуации построить новый магазин. Что получим? О-о-о-чень дорого, так даже без учета стоимости земли, которая почему-то не подешевела (хотя логично, куда она денется, она то жрать не просит кроме копеешных налогов). А цены на здания и сооружения с учетом стоимости земли или права пользования ею ползут вниз стремительными темпами. Вот вам и экономический износ. Можна очень грубо проследить на соотношении опосредованой стоимости строительства нового жилья и рыночной стоимости проданого аналогичного. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 08:14 |
|
| Цитата: |
| Можна очень грубо проследить на соотношении опосредованой стоимости строительства нового жилья и рыночной стоимости проданого аналогичного. |
+1 |
|
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 08:21 |
|
| Борода писал(а): |
Беру и экономический износ начисляю, причем нагло методом подбора, и получаю : Рынок=Затратка( с учетом эконом. износа) + 1 грн.(ППЗУ), чтоб им пусто было.
Логично, я вас спрашиваю? |
Нелогично.
О стоимости какого права пользования идет речь - права постоянного пользования, права аренды ЗУ? |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 10:09 |
|
Есть обьект с арендой, а есть встроеное помещение, по которому естессно никаких земельных документов не предусмотрено. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 10:35 |
|
| Борода писал(а): |
| Есть обьект с арендой, а есть встроеное помещение, по которому естессно никаких земельных документов не предусмотрено. |
Не уловил... Нет абстрактного "права пользования земельным участком". Согласно ЗКУ, пользование осуществляется либо как постоянное пользование, либо как аренда. Вы что оцениваете? |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 10:39 |
|
Если никаких документов нет, а ЗУ используется, я думаю надо ценить как постоянное. Если есть договор аренды- тогда право аренды вестимо.
Задача оценки- выделение земельной компоненты при расчете амортизации недвижимого имущества. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 10:44 |
|
| Борода писал(а): |
| Если никаких документов нет, а ЗУ используется, я думаю надо ценить как постоянное. Если есть договор аренды- тогда право аренды вестимо. |
Итак, выбранная вами модель расчета предполагает определение стоимости права постоянного пользования ЗУ.
Согласно п.48 Методики, в данном случае применяется прямая капитализация доп.дохода, т.е. по сути стоимость права постоянного пользования соответствует рыночной стоимости ЗУ.
Как вы понимаете, рыночная стоимость вашего ЗУ не может составлять 1 грн. |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 11:27 |
|
А вы предлагаете искать аналоги ЗУ в кацапетовке под жилой застройкой? Это проблематично несколько, хотя и более правильно. Опять же, если документов на постоянное пользование у нас нет, ( мы же теоретически рассуждаем) то можно рассматривать такое пользование и как аренду. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 11:51 |
|
я хочу дополнить, своим ответом "логично. на курсах говорили, что надо учитывать все виды износов улучшений" я поддерживаю применение экономического износа при расчете стоимости улучшений, а не то, что ППЗУ = 1 грн.
хотя если в результате расчетов оно равно 1 грн, то почему бы и нет. |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 11:58 |
|
1 грн я ставил при подборе параметра как исходную цифру, а эконом износом подгонял. Опять же, если нам надо будет амортизировать РС недвижки, а она ниже затратной, то куда ее еще снижать? |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 14:50 |
|
| Борода писал(а): |
| А вы предлагаете искать аналоги ЗУ в кацапетовке под жилой застройкой? Это проблематично несколько, хотя и более правильно. |
Если не ошибаюсь, исходный вопрос касался "логичности 1 грн.", а не "где мне взять аналоги продаж ЗУ". Поэтому разбираем логичную и обоснованную модель расчета. |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 16:24 |
|
ну да... в общем мнения разделились.
Отправляю как есть, пусть аудит думает, у него башка большая. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пт, 23 Окт 2009 10:27 |
|
Оцінка права користування земельною ділянкою виконується відповідно до роз'яснень від 23.01.2004р. № 10-36-835 деяких положень «Методики оцінки...», затвердженої постановою Каб-міну 10.12.2003р. № 1891.
Тобто, у разі відсутності ринкових даних вартості земельних ділянок, вартість права користу-вання земельною ділянкою визначається шляхом капіталізації фактично нарахованої річної орен-дної платні або річного земельного податку за користуванням земельною ділянкою, якщо орендна платня встановлена на рівні земельного податку. |
|
|
|
|
|
Golfstrim
Возраст: 44
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Сб, 12 Дек 2009 19:02 |
|
Если уместно, в конце ветки влезть с вопросом, то у меня их два. Господин Koval разместил информацию, предоставленную Олефиренко, об определениии права пользования земельным участком.
Вопрос №1: річний земельний податок враховується на рівні трикратного розміру земельного податку?
Вопрос №2: про розрахунку потенційного річного рентного доходу (податку на землю) враховується локальний коефіцієнт, який вже врахований при визначенні нормативної грошової оцінки. Виходить подвійний рахунок?
Хотелось бы услышать мнение коллег. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 13 Дек 2009 04:12 |
|
| Golfstrim писал(а): |
| Вопрос №1: річний земельний податок враховується на рівні трикратного розміру земельного податку? |
Почему? откуда трехкратное увеличение?
у Мэм
| Цитата: |
| Податок на землю за 1 кв. м – 100 частина грошової оцінки 1 кв.м землі в конкретній економіко-планувальній зоні. |
, т.е. 1% от денежной оценки и все - где трехкратный размер?
| Golfstrim писал(а): |
| Вопрос №2: про розрахунку потенційного річного рентного доходу (податку на землю) враховується локальний коефіцієнт, який вже врахований при визначенні нормативної грошової оцінки. Виходить подвійний рахунок? |
нет! при расчете денежной оценки земель населенных пунктов учитывается гораздо больше факторов, а потом сам нас.пункт разбивается на зоны в которых и "обнаруживается" присутствие тех или иных факторов и соответствующих им коэффициентов, поэтому на 2 разных участках в одном и том же экономико-планировочном районе могут "действовать" или "не действовать" отдельные коэффициенты, как, например, Місцезнаходження в зоні впливу магістралей підвищеного градоформуючого призначення... - этот коэффициент действует на прилегающие к данной магистрали участки, а те что в 50 м. (условно, точно не помню) вглубь района уже этого влияния не испытывают |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Golfstrim
Возраст: 44
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Вс, 13 Дек 2009 17:20 |
|
| Цитата: |
Почему? откуда трехкратное увеличение?
у Мэм |
У випадку об'єктивної відстуності даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-ий рік, його величина визначається шляхом капіталізації фактично нарахованої річної орендної плати або річного земельного податку за користування земельними ділянками, якщо орендна плата встановлена на рівні розміру земельного податку (роз'яснення ФДМУ №10-36-835 від 23.01.2004 р.). Мінімальна кратність орендної плати відносно земельного податку на сьогодні встанвлена у трикратному розмірі (ЗУ "Про плату за землю"). Отсюда был и вопрос, почему в информации Олефиренко это не учтено?
| Цитата: |
| нет! при расчете денежной оценки земель населенных пунктов учитывается гораздо больше факторов, а потом сам нас.пункт разбивается на зоны в которых и "обнаруживается" присутствие тех или иных факторов и соответствующих им коэффициентов, поэтому на 2 разных участках в одном и том же экономико-планировочном районе могут "действовать" или "не действовать" отдельные коэффициенты, как, например, Місцезнаходження в зоні впливу магістралей підвищеного градоформуючого призначення... - этот коэффициент действует на прилегающие к данной магистрали участки, а те что в 50 м. (условно, точно не помню) вглубь района уже этого влияния не испытывают |
Что касается второго вопроса, то понятно... Спасибо. Просто никогда не приходилось пользоваться "денежной оценкой своего города", а работали с уже готовыми Витягами з технічної докуменатції з вартістю 1 м2 на дату оцінки... |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 13 Дек 2009 19:54 |
|
| Golfstrim писал(а): |
| Мінімальна кратність орендної плати відносно земельного податку на сьогодні встанвлена у трикратному розмірі (ЗУ "Про плату за землю") |
для этого нужно почитать ЗУ про плату за землю - в нем учтена индексация того самого налога:
| Цитата: |
| Стаття 7. ... Установити, що у 2008 році по населених пунктах, грошову оцінку земель яких не проведено, застосовуються ставки земельного податку, збільшені в 3,1 раза, згідно із Законом N 107-VI ( 107-17 ) від 28.12.2007 |
если не трудно - посмотрите не индексировали ли ее в последние пару месяцев и нам сообщите  (раньше я смотрел, не было), в чем я сомневаюсь, скорее всего с НГ индексируют по новому..я даже УВЕРЕН... что индекс будет уже 5 или 6 - бюджеты же нужно пополнять... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 14 Дек 2009 12:26 |
|
Увеличение в 3,1 раза это только для тех населенных пунктов, в которых не проведена нормативная денежная оценка земли и ставка налога устанавливается в зависимости от численности населения и статуса города. Розділ 3 стаття 7 ЗУ Про спалу за землі. |
|
|
|
|
|
Golfstrim
Возраст: 44
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Пн, 14 Дек 2009 16:28 |
|
Филин Андрей
Я прошу прощения, за то, что толкнула Вас по неверному пути: не ЗУ "Про плату за землю", а ЗУ "Про оренду землі" (згідно зі ст. 21 Закону про оренду землі, річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів і не може бути меншою за 3% від нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки та не перевищувати 12% від їх нормативної грошової оцінки (ЗУ від 03.06.08 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України»)). В случае, когда для расчета права пользования ЗУ нет договора аренды (фактически насчитанной арендной платы), используем "річний земельний податок, якщо орендна плата встановлена на рівні розміру земельного податку". Вышеназванная норма указывает, что арендная плата уже не может быть на уровне земельного налога, она может быть на уровне трехкратного размера земельного налога (как минимум) Это меня и смутило в информации Олефиренко... или эта информация устаревшая и я ее не вовремя обнаружила. В любом случае, спасибо за реакцию. Что касается ЗУ "Про плату за землю", то там изменений вроде бы нет... |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Дек 2009 16:47 |
|
Golfstrim, да, вы правы - от 3 до 12%. соответственно при расчете ППЗУ капитализируется арендная плата минус 1% земельного налога в качестве дополнительного дохода арендодателя. |
|
|
|
|
|
Golfstrim
Возраст: 44
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Вт, 15 Дек 2009 12:43 |
|
zanoza
Вот так и бывает, один вопрос порождает следующие: так все таки "дохід орендаря чи дохід орендодавця"? Если "дохід орендодавця", то связь понятная получается: арендатор платит аренду, арендодатель платит государству налог, разница - доход арендодателя, то есть его польза от того, что он это право имеет и его "пристроил", но нам предлагают капитализировать "дохід орендаря", как это понимать? Может быть, имеется в виду, что наименьший доход арендатора, который он должен заработать, используя земельный участок (иначе зачем нужен такой арендатор, который не в состоянии заплатить даже минимальную аренду), должен быть не меньше арендной платы, которую он должен заплатить арендодателю, тогда он действительно равен доходу арендодателя, следовательно, двукратному земельному налогу. Хотелось бы услышать мнения, и чем больше, тем лучше. |
|
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вс, 19 Сен 2010 21:48 |
|
И всетаки, какой вид стоимости мы определяем, при расчете права постоянного пользования з.у. для бюджетной организации? Для постановки на баланс. Как ни крутил, а рыночная не подходит. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 20 Сен 2010 07:57 |
|
| Naskel писал(а): |
| И всетаки, какой вид стоимости мы определяем, при расчете права постоянного пользования з.у. для бюджетной организации? Для постановки на баланс. Как ни крутил, а рыночная не подходит. |
РС Вы и не определите через доходность. Нет данных по субаренде ибо она в договорах аренды как правило запрещена. Отсюда мы можем определить только стоимость прав для собственника ЗУ через доходность от аренды |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 20 Сен 2010 10:15 |
|
| Цитата: |
| Нет данных по субаренде ибо она в договорах аренды как правило запрещена |
она не запрещена, но доходность у нее 0. потому что для земель гос. и ком. собственности плата за субаренду = арендной плате. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 20 Сен 2010 11:08 |
|
Чтобы иметь дополнительный доход, не обязательно же в субаренду сдавать. Чем не дополнительный доход, если рыночная арендная плата выше, чем реальная плата по договору. Сэкономленная сумма - это тоже выгода, а соответственно и доход. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пн, 20 Сен 2010 12:15 |
|
| Naskel писал(а): |
| И всетаки, какой вид стоимости мы определяем, при расчете права постоянного пользования з.у. для бюджетной организации? |
А для какой цели Вам надо право пользования? Если для постановки на баланс уже была ветка вот: http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7862 |
|
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пн, 20 Сен 2010 20:17 |
|
Я писал, что для постановки на баланс, и из той ветки, я так и не понял какой вид стоимости мы определяем, согласно НСО 1.
В НСО1 есть нерыночный вид стоимости - оценочная стоимость, который по моему мнению наиболее соответствует цели оценки.  :" border="0" /> |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 10:58 |
|
Подскажите пожалуйста, а как мы считаем стоимость земельного участка методом непрямой капитализации? Меня смущает сама формула - эта степень по году от 1 до 50, в которую возводится (1+Ск). Ставку капитализации я посчитала, все числовые данные у меня есть, ну а как мне теперь саму сумму посчитать?
Заранее извиняюсь если вам этот вопрос покажется слишком простым, ну вот как есть 
Спасибо |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 11:04 |
|
П.П. = Налог (аренда) / (1+Ск)^1 + Налог (аренда) / (1+Ск)^2 + ... + Налог (аренда) / (1+Ск)^n
или формуала текущей стоимости аннуитета... на память не помню |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 11:07 |
|
Это получается вычислять в каждой степени сумму? Меня смутила такая сложность расчета стоимости, я просто думала может сокращенно как-то посчитать можно...
А насчет формулы щас посмотрю, спасибо!  |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 11:09 |
|
Спп = Са х (1-(1/ (1+Ск)N)/Cк , где:
Са – прогнозируемая арендная плата за пользование участками;
Ск – ставка капитализации;
N – период прогнозирования (50 лет) (степень) |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 11:16 |
|
Ну да, формула текущей стоимости аннуитета такая же по сути как и для расчета стоимости участка методом непрямой капитализации, но что делать со степенью, ну может я тупая  , ну никак не могу понять - как мне возводить в 20, в 45, в 50 степень...Подскажите как вы считали в таком случае?
Добавлено спустя 25 минут 5 секунд:
Метры, ну где же вы....Ну помогите начинающему оценщику, ведь вы же считали такое 100%  |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:02 |
|
Горе та й годі...
| Шах писал(а): |
| Спп = Са х (1-(1/ (1+Ск)^N)/Cк |
Как возводить? (1+Ск)^N.
Только, ради Бога, не называйте эту величину ставкой капитализации - по природе своей это ставка дисконта.
Добавляете к 1 эту Вашу определенную ставку. То, что получилось, возводите в степень N - Ваши 50 лет или сколько там.
Потом еще раз 1 делите на то, что получилось на предыдущем шаге, и вычитаете это из 1. Ну, и дальше по алгоритму...
А как Вы, интересно, экзамен сдавали? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:15 |
|
Я так зрозуміла, колега Зайка не знає про можливості Excel.... |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:15 |
|
Та не, Grey Horse, девушке надо объяснить, как возводить в степень. И действительно, куда подевались мэтры? Ау! Научите девушку пользоваться калькулятором, елы-палы!
Зайка, берется на компе инженерный калькулятор, вводится число, затем нажимается значек Х^Y, затем вводится степень, а затем нажимайте =. Не благодарите |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:16 |
|
Уважаемый Grey Horse, я знаю что это по своей природе ставка дисконта, но хочу обратить ваше внимание что в Методике экспертной денежной оценки такой термин как "ставка дисконта" вообще отсутствует. И в своем вопросе я писала что речь идет методе непрямой капитализации, т.е. дисконтирования. Но не в этом дело.
По поводу экзамена - экзамен я хорошо сдавала.  Только вот экзамен это одна теория, а сейчас началась практика. И если вы в этом уже давно разобрались, то я еще только начинаю.
В любом случае спасибо за ответ. Буду разбираться дальше
Добавлено спустя 2 минуты 37 секунд:
птичка, с Экселем не работаю постоянно, а у вас нет готовой похожей програмки в Экселе? |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:19 |
|
| Зайка писал(а): |
| Только вот экзамен это одна теория, а сейчас началась практика. |
То есть, операцию возведения в степень и понимание базовых формул Вы относите сугубо к практике? А что тогда есть теория? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:19 |
|
Шах, все равно благодарю, спасибо!
Добавлено спустя 3 минуты 8 секунд:
Grey Horse, понимание формулы и есть теория, и я ее понимаю. А вот как ее посчитать эту формулу учитывая количество степеней - это для меня практика. Может для вас оно не так...Я предполагала честно говоря вашу реакцию на мой вопрос, по-моему пора создавать отдельно форум для начинающих оценщиков, где не стыдно будет задавать любые вопросы, даже самые элементарные. |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:44 |
|
В отчете, который я взяла за образец при подготовке того отчета, которым я сейчас занимаюсь (и который я показывала на экзамене) мой руководитель практики указал стоимость реверсии как ноль при расчете стоимости ППЗУ методом непрямой капитализации арендной платы ничем при этом не обосновав. Вот сейчас я и разбираюсь, а почему ноль и надо ли все-таки считать? С учетом того что прогнозный период - 50 лет и участок не планируется к продаже после прогнозного периода, так как заказчик не является его собственником. На форуме Рудж высказывал мнение что если прогнозный период больше 10-11 лет по-моему, то стоимость реверсии не считается. И наши российские коллеги ее не считают...Вот такие размышления. Ваше мнение по этому поводу? Может быть стоимость реверсии ноль и при каких условиях? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:48 |
|
| Зайка писал(а): |
Вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним.
А вы бы лучше что по сути ответили... |
Букварь Вам в руки.
Учите матчасть коллега (О. Бендер)
Для начала НС просмотрите там четко расписано что такое Реверсия и как ее определять.
Стоимость реверсии может быть = 0 только тогда когда ЧДП = 0 Ну или рыночная доходность К=0, но это из области фантазии. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:49 |
|
| Зайка писал(а): |
| по-моему пора создавать отдельно форум для начинающих оценщиков |
и как его назвать? "помогите! математика средние классы" ? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:56 |
|
Ну, ладно-ладно, ребята... спокойнее... давно вот задумываемся над создание темы "для новичков"... где бы нельзя было обижать "маленьких"
Я понимаю, что вопросы совсем уж детские, но, во всяком случае, у Зайки ЕСТЬ ЖЕЛАНИЕ разобраться с тем, чего она не знает... а сколько у нас тех, кто "не знает и знать не хочет"... думаете так лучше?
По поводу реверсии. Как я понимаю, ПП предполагается срочным... т.е. через 50 лет этого права уже не будет... таким образом стоимость ПП в конце срока будет равна 0... а, соответственно, и реверсия = 0. |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 12:58 |
|
Hard_Pragmatic, назовите его как угодно, хоть "Азбука. Дошкольная подготовка". Главное чтобы там не накидывались на новичков. Вот откуда я знаю что есть инженерный калькулятор в компе??? На курсах этого не говорили А вот Шах написал и я все нашла. Спасибо ему! |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:00 |
|
| Зайка писал(а): |
| В отчете, который я взяла за образец при подготовке того отчета, которым я сейчас занимаюсь (и который я показывала на экзамене) мой руководитель практики указал стоимость реверсии как ноль при расчете стоимости ППЗУ методом непрямой капитализации арендной платы ничем при этом не обосновав. Вот сейчас я и разбираюсь, а почему ноль и надо ли все-таки считать? С учетом того что прогнозный период - 50 лет и участок не планируется к продаже после прогнозного периода, так как заказчик не является его собственником. |
Это не аргумент ибо это не отвечает НЕИ
| Цитата: |
| На форуме Рудж высказывал мнение что если прогнозный период больше 10-11 лет по-моему, то стоимость реверсии не считается. |
Это не я сказал. Это аксиома экономики и оценки естественно. При большем чем 5 -7 лет периоде дисконтирования денежные потоки стремятся к нолю и их величина укладывается в естественную точность расчетов. Следовательно нет смысла считать Реверсию (см мой предыдущий пост ибо ЧДП стремится к 0).
А при оценке ЗУ где дисконтирование ведется (по методике=закону) на 50 лет реверсия не считается по выше приведенным причинам.
НО это не аргумент сказать о том что она = 0. Ибо если считать с точностью до Н-го знака (10 в степени 75) стоимость Реверсии все равно буде отличатся от ноля. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:07 |
|
| Зайка писал(а): |
| Вот откуда я знаю что есть инженерный калькулятор в компе??? На курсах этого не говорили |
судя по всему придется |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:07 |
|
По поводу срочности права пользования - да, прогнозный период берется 50 лет по методике, но акт на право постоянного пользования он бессрочный (заказчик - гос. предприятие), поэтому прогнозный период 50 лет, но нельзя сказать что по истечении 50 лет этого права не будет....
КовАл, спасибо за понимание!!!! Это очень важно для начинающих оценщиков.
Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:
rudge, я поняла, спасибо большое. Это надо как-то обосновывать отдельно в отчете? |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:09 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Зайка писал(а): |
| Вот откуда я знаю что есть инженерный калькулятор в компе??? На курсах этого не говорили |
судя по всему придется |
Было бы неплохо  |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:10 |
|
| Зайка писал(а): |
| По поводу экзамена - экзамен я хорошо сдавала. |
Наверное, на экзамен вы сдали хорошо. Ибо как можно было проучиться, простажироваться и сдать экзамен не зная формулы дисконтирования, - это загадка загадок.
Не могу понять, если у вас не возникает проблем с дисконтированием на 1,2,3 .. года, то почему возникает проблема на 50 лет. Все тоже самое, только простроить 50 ден. потоков и просчитать 50 кэф. дисконтирования.
Приведенные потоки просуммировать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:11 |
|
| КовАл писал(а): |
Я понимаю, что вопросы совсем уж детские, но, во всяком случае, у Зайки ЕСТЬ ЖЕЛАНИЕ разобраться с тем, чего она не знает... а сколько у нас тех, кто "не знает и знать не хочет"... думаете так лучше?. |
Все правильно. Только прежде чем ставить проблему желательно хотя бы просмотреть "букварь". Может там есть ответ. Ведь в данном случае такие вопросы (после обучения и стажировки) наводят на мысль "а че все это время делал коллега" И еще один вопрос возникает. "А че делали ГУРУ читая лекции и стажируя" Хотя последние должны закрепить полученное от ГУРУ на лекциях, а не обучать с ноля.
Тут еще к ФГИУ вопросик напрашивается. По чему стажировщик отвечает за качество обучения а ГУРУ нет??????
Ну и не маловажное. Этот форум не только мы смотрим. Сюда, и СМИ заходит, и власть при держащие. И они по таким вопросам далее создают мнение об оценщиках типа "да они ..............."
.
| Цитата: |
| По поводу реверсии. Как я понимаю, ПП предполагается срочным... т.е. через 50 лет этого права уже не будет... таким образом стоимость ПП в конце срока будет равна 0... а, соответственно, и реверсия = 0. |
Это НЕ РС. Это случай в использовании при том в в "срочном". РС же не предусматривает ограничений. Отсюда для РС стоимость реверсия всегда будет отличатся от ноля. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:16 |
|
Серый, я бы на вашем месте не делала таких замечаний и не высказывала бы таких суждений. Я все учила и сдавала сама. Просто расчет до 50 степени мне показался очень громоздким и длительным и я подумала может есть его какой-то упрощенный вариант - в Экселе например...Вот об этом я и спрашивала. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:17 |
|
Не знал, что у вашего предприятия ППП... тогда смотрим ответ Руджа.
Формула приведения дохода от реверсии на дату оценки, в случае если период стремится к бесконечности будет таким
Доход от реверсии / (1-Ск)^бесконечность = 0
т.к. число возведенное в степень бесконечность стремится к бесконечности (см. знаменатель), а число деленное на бесконечность стремится к 0. |
Последний раз редактировалось: КовАл (Пт, 18 Фев 2011 13:22), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:18 |
|
| Зайка писал(а): |
| В отчете, который я взяла за образец при подготовке того отчета, которым я сейчас занимаюсь (и который я показывала на экзамене) мой руководитель практики указал стоимость реверсии как ноль при расчете стоимости ППЗУ методом непрямой капитализации арендной платы |
Стесняюсь спросить, а какая такая арендная плата при праве пользования?
Как вы вообще денежный поток определили? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:21 |
|
| rudge писал(а): |
| Это НЕ РС. Это случай в использовании при том в в "срочном". РС же не предусматривает ограничений. Отсюда для РС стоимость реверсия всегда будет отличатся от ноля. |
драсте вам... а чему будет равна стоимость договор аренды на 3 года, через три года? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:26 |
|
| Серый писал(а): |
Наверное, на экзамен вы сдали хорошо. Ибо как можно было проучиться, простажироваться и сдать экзамен не зная формулы дисконтирования, - это загадка загадок.
|
Да нет коллега. Это не загадка. Экзаминаторы да и учителя (собственно они же) такие т......
Мне пришлось на экзамене по ЗУ объяснять одному, к стати не глупому ГУРУ, разницу между Сд и Ск и варианты их расчета которые у меня были расписаны на листе (вопрос был определение Ск). Объяснение длилось минут сорок. Так что ни чего удивительного что из под "станка брак выходит". "Станок" менять нужно.
Уважаемая Зайка. Не стоит обижаться и спорить. Факт есть факт. Что касается "на курсах не учили" то смешно однако. Там к стати не учили и то как доход от оценки получать/считать. Выучили же сами. Так и по остальному. САМООБУЧЕНИЕ, при том постоянное Вам в помощь. Думаете мы в свое время такими небыли? Только тогда, ни инета, ни учебников ........ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 13:40 |
|
| rudge писал(а): |
| Это не я сказал. Это аксиома экономики и оценки естественно. При большем чем 5 -7 лет периоде дисконтирования денежные потоки стремятся к нолю и их величина укладывается в естественную точность расчетов. Следовательно нет смысла считать Реверсию (см мой предыдущий пост ибо ЧДП стремится к 0). |
Не кидался бы какими-либо цифрами. Рискуете попасть в классики, на которых ссылаются
Как раз работа по определению стоимости лицензии и дисконтирование на 10,8 лет (оставшийся срок пользования лицензией). Так вот в последний период текущая стоимость ден. потока далеко не ноль. Конечно, уменьшается в 5 раз по сравнению с фактическим прогнозным. Но как-то обнулить 13 млн. рука не поднимается
Нужно все-таки считатть в каждом конкретном случае. Реверсии естественно нету по причине того, что после указанного периода никакого ден. потока нету. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 14:00 |
|
| Серый писал(а): |
Нужно все-таки считатть в каждом конкретном случае. Реверсии естественно нету по причине того, что после указанного периода никакого ден. потока нету. |
+10000
и к КовАлу тоже
Я то теоретически/гипотетически рассуждал. Ну, а что касается ТМ, то тут естественно до конца ее действия и без Реверсии.
Ну не придирайтесь так коллега. Я же не про ТМ. Я же про ЗУ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 14:11 |
|
Зайка, наберите в гугле "как в Excel возвести в степень", покажет с примерами.
Там не сложно, дольше тут писать. |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 14:18 |
|
| zanoza писал(а): |
Зайка, наберите в гугле "как в Excel возвести в степень", покажет с примерами.
Там не сложно, дольше тут писать. |
Спасибо большое всем Я уже и так поняла, что самообучение - ключ к успеху Но все равно хочется понять а на правильном ли ты пути... |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 14:22 |
|
Ну там трудно ошибиться. формулы вам прописали Шах и Ковал, вставите в ячейку номер периода и.п., оно Вам посчитает. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 14:23 |
|
| Зайка писал(а): |
| zanoza писал(а): |
Зайка, наберите в гугле "как в Excel возвести в степень", покажет с примерами.
Там не сложно, дольше тут писать. |
Спасибо большое всем Я уже и так поняла, что самообучение - ключ к успеху Но все равно хочется понять а на правильном ли ты пути... |
На правильном, что касается самообучения.
Но не забывайте что форум тоже один из путей самообучения. Только он все таки вторичный. Первичное это "букварь"
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 14:25 |
|
Серый, Якщо реалізація пунктів 40, 41 не відповідає дотриманню принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки та у випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, право користування земельною ділянкою визначається шляхом непрямої капіталізації фактично нарахованої річної величини плати за землю (орендної плати) - Лист ФДМУ № 10-36-835
Добавлено спустя 1 минуту 8 секунд:
Серый, у вас есть другие предложения как посчитать в данном случае ППЗУ? |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 14:27 |
|
Спасибо |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 15:02 |
|
| Цитата: |
| фактично нарахованої річної величини плати за землю |
там, по-моему, податок? или предприятие освобождено от уплаты налога? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 15:05 |
|
Зайка дайте поиск по форуму. Тут про это уже столько писано.... |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 15:25 |
|
| Зайка писал(а): |
| Серый, Якщо реалізація пунктів 40, 41 не відповідає дотриманню принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки та у випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, право користування земельною ділянкою визначається шляхом непрямої капіталізації фактично нарахованої річної величини плати за землю (орендної плати) - Лист ФДМУ № 10-36-835 |
Как по мне, то вы не то выделили, речь идет о дополнительном доходе арендатора. А где у вас арендатор? Ху он?
| Зайка писал(а): |
| Серый, у вас есть другие предложения как посчитать в данном случае ППЗУ? |
Мое мнение, что оно не стоит абсолютно ничего т.к. не может быть реализовано на открытом рынке. И его пользователь априори не может получать дополнительного дохода ибо не может сдать земельный участок в аренду (это во-первых), во вторых даже если он передаст улучшения на земельном участке в аренду, то земельный налог, а вернее денежная оценка, на приходящийся на эти улучшения земельный участок будет рассчитываться с коэф. функц. использования 2,5 как для коммерческой земли.
А все остальные расчеты и домыслы, это как говорят мэтры в области оценки земли господа Иванова и Драпиковский, от лукавого. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 15:59 |
|
Мне говорили о том, что ППЗУ для госпредприятий нельзя оценивать через капитализацию арендной платы потому что предприятие не может сдавать эту землю в аренду экзаменаторы из ФГИУ на экзамене. Но это было еще в апреле 2010 года. Почитав все что можно из нормативной литературы и письмо ФГИУ от октября 2010 года № 10-36-835 я все-таки пришла к выводу, что можно и в этой ситуации считать через капитализацию арендной платы. Все-таки сейчас они то есть эти права (пользования ЗУ), но новому собственнику они не перейдут в этом объеме, поэтому я пришла к выводу (посоветовавшись и тут на форуме), что эти права надо считать и вычмтать из стоимости по доходному и сравнительному подходам.
Если считать землю методом остатка, то она получится отрицательная - у меня стоимость по затратному подходу почти в 2 раза больше чем по доходному.
Для применения метода распределения недостаточно данных об аналогах, это же все надо где-то взять и обосновать, а не выдумать.
Вот такие размышления на эту тему...Что подскажете? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 16:10 |
|
Серый, а вам доводилось делать отчеты для постановки ППЗУ на баланс? |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 16:10 |
|
| Зайка писал(а): |
| но новому собственнику они не перейдут в этом объеме, |
А в каком же объеме они перейдут к новому собственнику?И в расчете стоимости сравнительным подходом у Вас, наверное, будут объекты сравнения, в которых стоимость ППЗУ опосредованно сидит в стоимости? Так как же можно вычитать стоимость ППЗ в сравнительном подходе? |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 16:13 |
|
| zanoza писал(а): |
| Серый, а вам доводилось делать отчеты для постановки ППЗУ на баланс? |
Нет не доводилось. Но слышал, что делают и ставят, как не видел. Но это же не значит, что это их рыночная стоимость. В лучшем случае, это стоимость для одного конкретного лица и с рынком эта стоимость не имеет никакой связи. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 16:18 |
|
К новому собственнику перейдет право собственности на объект недвижимости и права пользования земельным участком под этой недвижимостью по факту приобретения права собственности. Но это право пользования чисто формальное и его нужно оформлять - скорее всего заключать договор аренды. Но Акт на право постоянного пользования не будет автоматически переоформляться на нового собственника земли, фактически новый собственник потеряет это право, которое было у предыдущего собственника, поэтому я говорю что к новому собственнику эти права не перейдут в этом объеме.
И вот именно что в сравнительном подходе стоимость ППЗУ будет сидеть в стоимости, поэтому чтобы получить стоимость объекта оценки без учета ППЗУ надо вычесть стоимость этих прав из стоимости полученной доходным и сравнительным подходами. Или я в чем-то ошибаюсь? Поправьте если что |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 16:36 |
|
Ну а если все объекты сравнения имеют акты на право постоянного пользования землей? И как можно избавить этих бедных объектов от ППЗ?Не обижайте их, плииз..... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 16:44 |
|
| Шах писал(а): |
| Ну а если все объекты сравнения имеют акты на право постоянного пользования землей? И как можно избавить этих бедных объектов от ППЗ?Не обижайте их, плииз..... |
Ну имеют они ППЗУ, но наш объект оценки же не будет иметь ППЗУ, когда его купит новый собственник, поэтому я и предлагаю скорректировать его стоимость на стоимость ППЗУ. Мы тут это обсуждали недавно не помню в какой ветке... |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 16:54 |
|
Так и те объекты, когда их купят, то же не будут иметь ППЗУ, как и объект оценки, следуя Вашей логике. Так что они находятся в абсолютной сопоставимости с объектом оценки. И ничего вычитать не надо |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 17:00 |
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 17:17 |
|
Тут я больше согласен с Юрием Андрусенко, что можно посчитать затраты на переоформление и т.п. но при чем тут ППЗУ, посчитанное в рамках затратного подхода? И опять таки, если объекты сравнения идентичны объекту оценки, с таким же одинаковым правовым статусом земли, как и объект оценки, значит, "все включено", и вводить какие либо поправки не корректно..... |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 17:28 |
|
Я думаю что в цене аналогов, с которыми мы сравниваем объект оценки в сравнительном подходе сидит стоимость их ППЗУ, ведь собственники этих объектов же понесли затраты на получение этого ППЗУ или аренды когда его оформляли и соответственно эти затраты увеличивают стоимость имущества при его продаже (так как они закладывают их в цену). Но с нашим объектом оценки ППЗУ не перейдет новому собственнику при его продаже как я уже писала выше.
Если я включу ППЗУ в итоговую стоимость объекта оценки, то получится что новый собственник платит дважды - когда покупает объект оценки (с включенной стоимостью ППЗУ, хотя фактически он в этом отношении купит воздух - так как будет оформлять все сначала), и когда будет оформлять ППЗУ или аренду этого земельного участка.
Разве это правильно?
Насчет затрат на переоформление - да, это логично, я согласна, ведь это будут те расходы, которые покупатель понесет приобретя объект оценки, но мое мнение что посчитать их нереально 
Попробуйте суньтесь в земресурсы с просьбой предоставить смету на переоформление ППЗУ на земельный участок... |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 18:01 |
|
| Шах писал(а): |
| Тут я больше согласен с Юрием Андрусенко, что можно посчитать затраты на переоформление и т.п. но при чем тут ППЗУ, посчитанное в рамках затратного подхода? |
Переоформление чего? Затраты на переоформление можно посчитать, если одно лицо может продать то, что ему принадлежит. Например, земельный участок на праве собственности/квартиру на праве собственности/дом на праве собственности/автомобиль на праве собственности, когда покупатель платит продавцу за сам объект и несет дополнительные затраты на переоформление прав с одного лица на другой (пошлины за перерегистрацию, отметки в доках/новые доки и т.д. и т.п.). Тут же де-факто и де-юре ничего ни от кого и никому не переходит (потому что продавец не может продать то, что ему не принадлежит, соответственно и покупатель это купить не может), поэтому что вы собираетесь переоформлять и какие затраты нести, ну хоть убейте меня, не понимаю. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 18:06 |
|
Затраты на переоформление земельного участка, которые фактически будут затратами на его оформление в пользование или в аренду, поскольку он обязан это сделать приобретя недвижимость в собственность. Но поскольку он на праве ППЗУ принадлежал предыдущему собственнику, то эти затраты можно условно назвать затратами на переоформление, хотя они фактически будут затратами на оформление с нуля. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 18:29 |
|
| Зайка писал(а): |
| Затраты на переоформление земельного участка, которые фактически будут затратами на его оформление в пользование или в аренду, поскольку он обязан это сделать приобретя недвижимость в собственность. Но поскольку он на праве ППЗУ принадлежал предыдущему собственнику, то эти затраты можно условно назвать затратами на переоформление, хотя они фактически будут затратами на оформление с нуля. |
Вот где собака порылась. Так тогда получается, что при выкупе земельного участка затраты на переоформление будут равны стоимости этого земельного участка.
Кроме того, согласно базы рыночной стоимости, рыночная стоимость не учитывает каких-либо дополнительных платежей/налогов/сборов и т.д. и т.п., связанных с переходом права собственности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 19:51 |
|
| Серый писал(а): |
| Мое мнение, что оно не стоит абсолютно ничего т.к. не может быть реализовано на открытом рынке. И его пользователь априори не может получать дополнительного дохода ибо не может сдать земельный участок в аренду (это во-первых), во вторых даже если он передаст улучшения на земельном участке в аренду, то земельный налог, а вернее денежная оценка, на приходящийся на эти улучшения земельный участок будет рассчитываться с коэф. функц. использования 2,5 как для коммерческой земли. |
не совсем согласен с ув. Серым... нет, я конеШно согласен, что это ПП просто необоротоспособно, как самостоятельный объект... но я также считаю, что это ПП приносит владельцу доп доход... т.е. предприятие платит меньше, чем если бы оно арендовало такой же зем. участок на рынке. Теоретически этот доп. доход и нужно дисконтировать, вопрос только в том, что у Зайки нет инфы по аренде подобных зем. участков на рынке, а также нет возможности посчитать стоимость такого участка, чтобы потом перейти к ЧОДу. Соответственно, она и пользуется лазейкой, так любезно предоставленной нам Фондом, и дисконтирует налог, который платит предприятие.
Если честно, то не совсем понимаю о чем идет спор |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 20:19 |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 21:21 |
|
| КовАл писал(а): |
| не совсем согласен с ув. Серым... нет, я конеШно согласен, что это ПП просто необоротоспособно, как самостоятельный объект... но я также считаю, что это ПП приносит владельцу доп доход... т.е. предприятие платит меньше, чем если бы оно арендовало такой же зем. участок на рынке. |
А если бы имело в собственности (с учетом того, что владелец улучшений имеет право выкупить зем. участок под ними), то платило бы столько же, как и при праве постоянного пользования. И этот доход тут же исчезает, при этом рыночные условия никак не меняются.
Если смотреть глубже, то фактически для тех, кто владеет правом постоянного пользования оно фактически равно праву собственности с учетом длинного срока пользования. Своего рода как долгосрочная аренда. Только без возможности перепродать, так она фактически и не нужна с учетом достаточно длинного срока она съедается за счет коэф. дисконта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 18 Фев 2011 22:06 |
|
| КовАл писал(а): |
| Если честно, то не совсем понимаю о чем идет спор |
На самом деле спор идет об интересных вещах. Правильный спор, кроме того, пример идентификации объекта оценки, попытки разобраться, о каких правах речь идет...
Уважаемый коллега Серый 100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 19 Фев 2011 09:46 |
|
Тогда, если можно, для тех, кто в танке (для меня), конкретизируйте вопрос.. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 19 Фев 2011 10:17 |
|
| КовАл писал(а): |
| Тогда, если можно, для тех, кто в танке (для меня), конкретизируйте вопрос.. |
Уважаемый КовАл/танкист
У нас на форуме как то странно проходит полемика по одному и тому же вопросу. Начинаем "за здравие", а переходим на "за упокой". Пример, начинаем за частичное право пользования (ПП), а переходим полное ПП, то бишь фактически на объект оценки (ОО) в материальной форме которому присуще полное ПП.
Отсюда и траблы о чем и говорит коллега
| Grey Horse писал(а): |
| ...На самом деле спор идет об интересных вещах. Правильный спор, кроме того, пример идентификации объекта оценки, попытки разобраться, о каких правах речь идет... |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 20 Фев 2011 06:57 |
|
А в принципе, если разговор интересный - то какая разница, с чего он начался?
| Цитата: |
Цель - ничто,
движение - все. |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 14:33 |
|
| Серый писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| не совсем согласен с ув. Серым... нет, я конеШно согласен, что это ПП просто необоротоспособно, как самостоятельный объект... но я также считаю, что это ПП приносит владельцу доп доход... т.е. предприятие платит меньше, чем если бы оно арендовало такой же зем. участок на рынке. |
А если бы имело в собственности (с учетом того, что владелец улучшений имеет право выкупить зем. участок под ними), то платило бы столько же, как и при праве постоянного пользования. И этот доход тут же исчезает, при этом рыночные условия никак не меняются.
Если смотреть глубже, то фактически для тех, кто владеет правом постоянного пользования оно фактически равно праву собственности с учетом длинного срока пользования. Своего рода как долгосрочная аренда. Только без возможности перепродать, так она фактически и не нужна с учетом достаточно длинного срока она съедается за счет коэф. дисконта. |
Правильно ли я понял Вашу мыслю ( перефразирую):
Стоимость ППЗУ равна стоимости оформленного в собственность участка при исходной гипотезе что собственник не имеет намерения ( или экономически нецелесообразно) перепродать данный ЗУ без учета улучшений ( например, ликвидировав эти самые улучшения). :" border="0" />
Добавлено спустя 8 минут 35 секунд:
| Зайка писал(а): |
| Затраты на переоформление земельного участка, которые фактически будут затратами на его оформление в пользование или в аренду, поскольку он обязан это сделать приобретя недвижимость в собственность. Но поскольку он на праве ППЗУ принадлежал предыдущему собственнику, то эти затраты можно условно назвать затратами на переоформление, хотя они фактически будут затратами на оформление с нуля. |
Давайте разложим эти затраты :
1. Подготовка техдокументации
2. Юридическое обслуживание
3. Взятка.
П 1- официальная оплата земресу
П2 - исходя из рыночной ситуации
П3. - все равно ни в какой отчет не включишь ( разве что удастся получить счет на п3 в составе п 2, что маловероятно).
Какие конкретно из этих затрат могут быть рыночным обьектом? Стоимость техдокументации- может в принципе, если такое переоформление не требуется при каждой смене собственника, и если мы эту ТД поставили на баланс как ОИС. ( но опять же- это будет отдельный ОИС, не связаный непосредственно с ППЗУ) Юруслуги- никак, это текущие затраты собственника, взятки- вообще никуда не пришьешь хотя это главная статья затрат.
Добавлено спустя 2 минуты 40 секунд:
Отсюда вывод: затраты на переоформление никак не влияют на оценку ППЗУ. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 14:52 |
|
Согласна с вами что никак не влияют, потому что они фактически есть, но посчитать их будет невозможно Да дело не столько в самих затратах - тут кто-то предлагал посчитать стоимость ППЗУ как затраты на переоформление земельного участка, но у меня все-таки сомнения по поводу того можно ли приравнять стоимость пользования к затратам на переоформление - это же совершенно разные вещи как с юридической точки зрения, так и наверное с любой другой. Я думаю это будет некорректно. Согласны?
Добавлено спустя 2 минуты 54 секунды:
Собираю мнения. Нужно ли все-таки вычитать стоимость ППЗУ из стоимости полученной по доходному и сравнительному подходам потому что это ППЗУ не перейдет новому собственнику недвижимости (учитывая что аналоги брались с ППЗУ)? |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 15:29 |
|
| Зайка писал(а): |
можно ли приравнять стоимость пользования к затратам на переоформление - это же совершенно разные вещи как с юридической точки зрения, так и наверное с любой другой. Я думаю это будет некорректно. Согласны?
Добавлено спустя 2 минуты 54 секунды:
Собираю мнения. Нужно ли все-таки вычитать стоимость ППЗУ из стоимости полученной по доходному и сравнительному подходам потому что это ППЗУ не перейдет новому собственнику недвижимости (учитывая что аналоги брались с ППЗУ)? |
Так и никто вроде бы и не сравнивал затраты на переоформление с определением стоимости ППЗУ. Речь шла, как я понял, нужно ли вычитать величину ППЗУ из стоимости объекта оценки. Я считаю, что нет. Поделитесь потом, если получится, сколько голосов за или против. Если таковые найдутся. |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 15:43 |
|
Ну, мне Юрий Андрусенко предлагал вычесть из полученной стоимости не стоимость ППЗУ, а сумму затрат на оформление права пользования. Вот поэтому я их и сравнила в этом контексте. Блин, ну почему нельзя четко в стандарте или в постановлении каком-нибудь ЧЕТКО НАПИСАТЬ что и как считать, почему надо самому придумать, а потом самому это же обосновать и еще доказывать что это правильно....
Добавлено спустя 28 секунд:
Пока 2 голоса за и ваш 1 против |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 16:22 |
|
| Зайка писал(а): |
| Собираю мнения. Нужно ли все-таки вычитать стоимость ППЗУ из стоимости полученной по доходному и сравнительному подходам потому что это ППЗУ не перейдет новому собственнику недвижимости (учитывая что аналоги брались с ППЗУ)? |
а у аналогов ППЗУ перейдет к новому собственнику? |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 16:39 |
|
Нет. Но как понять учитывают ли они его как-то в цене или нет? Скорее всего же учитывают (по крайней мере учитывают наверное свои затраты на его оформление). А? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 16:47 |
|
А какая Вам разница, что они там себе учитывают... Ваша задача (при расчете сравнительным подходом) устранить все отличия между Вашим объектом и объектами сравнения... если Ваш объект не отличается от объектов сравнения (расположен на земельном участке, находящемся в пользовании, как и объекты сравнения), то что Вы собираетесь корректировать в данном случае? |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 16:56 |
|
Так в том-то и может быть отличие, что у нас в стоимости объекта оценки не должно быть стоимости ППЗУ, так как оно не перейдет новому собственнику. А в аналогах эта стоимость ППЗУ уже может сидеть в предлагаемой цене, куда продавец заложил эту стоимость как свои затраты на оформление этого ППЗУ (как минимум как затраты на оформление, а может по-другому посчитал это ППЗУ и тоже учел эту сумму в цене). А нам надо как вы правильно говорите устранить все отличия с объектами сравнения. Так разве нам не надо корректировать в данном случае? В общем, я так поняла вы считаете не надо? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 17:15 |
|
Если рынок говорит о том, что такие объекты продаются с учетом того, что
| Зайка писал(а): |
| продавец заложил эту стоимость как свои затраты на оформление этого ППЗУ (как минимум как затраты на оформление, а может по-другому посчитал это ППЗУ и тоже учел эту сумму в цене). |
и Ваш объект ничем не отличается от объектов сравнения, то зачем Вам ещё придумывать какие-то отличия там, где их нет?
| Зайка писал(а): |
| я так поняла вы считаете не надо? |
да, только я не считаю, что стоитрешать такие вопросы путем подсчета голосов... не факт, что большинство окажется право. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 17:21 |
|
| Борода писал(а): |
Правильно ли я понял Вашу мыслю ( перефразирую):
Стоимость ППЗУ равна стоимости оформленного в собственность участка при исходной гипотезе что собственник не имеет намерения ( или экономически нецелесообразно) перепродать данный ЗУ без учета улучшений ( например, ликвидировав эти самые улучшения). :" border="0" /> |
Теоретически и по документам это не так. Но на практике исходя из срока в 50 лет, предложенного ФДМУ в качестве базового, уже гдето через лет 20-25 текущая стоимость денежного потока будет стремиться к нулю. Отсюда даже если бы и было полное право собственности, то перепродажа по истечении такого периода просто съедается за счет фактора стоимости денег во времени. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 17:30 |
|
Они-то продаются, и я думаю именно с учетом этого, только мне-то в отчете надо написать - вот стоимость недвижимости, а вот - земельная составляющая или обосновать ее там отсутствие.
Вы конечно правы насчет того что решать так эти вопросы не стоит, только как решать иначе?
Я в оценке всего ничего, но мне сейчас кажется почти любое мнение можно обосновать в отчете Главное чтобы его потом приняли в таком виде. |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 17:30 |
|
| Серый писал(а): |
| Борода писал(а): |
Правильно ли я понял Вашу мыслю ( перефразирую):
Стоимость ППЗУ равна стоимости оформленного в собственность участка при исходной гипотезе что собственник не имеет намерения ( или экономически нецелесообразно) перепродать данный ЗУ без учета улучшений ( например, ликвидировав эти самые улучшения). :" border="0" /> |
Теоретически и по документам это не так. Но на практике исходя из срока в 50 лет, предложенного ФДМУ в качестве базового, уже гдето через лет 20-25 текущая стоимость денежного потока будет стремиться к нулю. Отсюда даже если бы и было полное право собственности, то перепродажа по истечении такого периода просто съедается за счет фактора стоимости денег во времени. |
Понятно, что ЧДП на 50 м году близок к 0. Но вопрос в том в 1ю очередь, насколько ППЗУ отличается от стоимости аналогичного ЗУ во владении. Содной стороны, можно сказать что они равны, потому что ЗУ нами используется по назначению неграниченое время. С другой- он равен 0 потому что не может быть передан другому лицу (юридически). Вот и выходит, что у нас юридически 0 а фактически- 99%. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 17:37 |
|
Я думаю если юридической возможности распорядиться этим участком нет, то нельзя приравнивать ППЗУ к собственности даже для целей его оценки. Я пришла к выводу что можно все-таки оценить через сэкономленную арендную плату, которую субъект платил бы, если бы арендовал этот же земельный участок. |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 18:03 |
|
Ну дык так все и делают в конце концов. По другому ж не получается. Проблема не в том как поделить отфонарную арендную плату , устанавливаемую местными органами власти, на такой же отфонарный коэфициент капитализации, а как это соотносится с рыночными ценами, которые нас и интересуют в финале. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 18:30 |
|
| Борода писал(а): |
| Понятно, что ЧДП на 50 м году близок к 0. Но вопрос в том в 1ю очередь, насколько ППЗУ отличается от стоимости аналогичного ЗУ во владении. Содной стороны, можно сказать что они равны, потому что ЗУ нами используется по назначению неграниченое время. С другой- он равен 0 потому что не может быть передан другому лицу (юридически). Вот и выходит, что у нас юридически 0 а фактически- 99%. |
Так я же раньше и говорил, что фактически ППЗУ если и имеет стоимость, то только для одного конкретного субъекта - пользователя данного участка и не более, и с рынком это никак не согласовывается исходя из того, что фактически продано быть не может, даже в составе ЦИК. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 20:21 |
|
| Зайка писал(а): |
| только мне-то в отчете надо написать - вот стоимость недвижимости, а вот - земельная составляющая или обосновать ее там отсутствие |
а зачем это, если не секрет? |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Пн, 21 Фев 2011 20:48 |
|
| Серый писал(а): |
| Борода писал(а): |
| Понятно, что ЧДП на 50 м году близок к 0. Но вопрос в том в 1ю очередь, насколько ППЗУ отличается от стоимости аналогичного ЗУ во владении. Содной стороны, можно сказать что они равны, потому что ЗУ нами используется по назначению неграниченое время. С другой- он равен 0 потому что не может быть передан другому лицу (юридически). Вот и выходит, что у нас юридически 0 а фактически- 99%. |
Так я же раньше и говорил, что фактически ППЗУ если и имеет стоимость, то только для одного конкретного субъекта - пользователя данного участка и не более, и с рынком это никак не согласовывается исходя из того, что фактически продано быть не может, даже в составе ЦИК. |
 |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 10:06 |
|
| КовАл писал(а): |
| Зайка писал(а): |
| только мне-то в отчете надо написать - вот стоимость недвижимости, а вот - земельная составляющая или обосновать ее там отсутствие |
а зачем это, если не секрет? |
А что мне тогда вообще не считать земельную составляющую? Затраткой я решила не считать, вернее я посчитала, но стоимость намного больше чем по доходному и сравнительному подходам получилась.  Поэтому буду от затратки отказываться в отчете.
Думала посчитать земельную составляющую и вычесть ее из стоимости по доходному и сравнительному подходам. Думаете можно вообще не считать ППЗУ? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 11:10 |
|
Ну, я думаю, что не нужно её выделять вообще, если это у Вас не обозначено договором или каким-то иным документом... что до большей стоимости по затратному, то, как я понял, у Вас расчет без учета износов... поэтому эта цифра и выше. |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 11:14 |
|
С учетом износа только физического, с функциональным и экономическим решила не связываться - слишком субъективное будет обоснование, даже сослаться не на что
КовАл, спасибо большое за советы |
|
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 08:37 |
|
Коллеги, срочно нужна помощь-недоліки исправить нужно после рецензирования, срок четыре дня, сегодня четвертый.
Получила зауваження от Фонда -"при оцінці прав користуванн ЗД не використано лист ФДМУ від 25.10.2010 №10-36-14537". Письмо внимательно почитала, почему у меня не правильно не поняла, как исправить тоже не поняла. Может у кого то есть готовый розрахунок, чтобы я посмотрела и сделала правильно? Была бы весьма признательна.
Объект-встроенное помещение в очень специфической недвижимости, отказаться от затратника не могу, требуют все три подхода.
И еще одно зауваження -уже просто для информации-" в сравнительном подходе не отображена дата оценки взятых объектов-аналогов" -мы теперь аналоги должны оценивать или как их понять то? Даты объявлений стоят, даты телефонных переговоров с владельцами тоже указаны. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 08:57 |
|
| Olenka писал(а): |
| И еще одно зауваження -уже просто для информации-" в сравнительном подходе не отображена дата оценки взятых объектов-аналогов" -мы теперь аналоги должны оценивать или как их понять то? Даты объявлений стоят, даты телефонных переговоров с владельцами тоже указаны. |
Попробуйте просто не обращать внимания... Потому что, судя по всему - совершенно бредовое замечание. Может, рецензент, когда это писал, был просто... гм... не в себе? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 09:27 |
|
Да как же не обращать-если в 4 дня исправить и доложить . От этого отмахаться можно, а вот с ЗУ я застряла. Я то по земле не работаю, мимоходом в затратке делаю, вот и не справляюсь. А у местных спрашивала-тоже не знают. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 11:31 |
|
| Olenka писал(а): |
| в сравнительном подходе не отображена дата оценки взятых объектов-аналогов" |
И конечно же, рецензент указал номер статьи или пункт нормативного документа, положения которого Вы нарушили. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Петрович
Сообщения: 784
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 11:47 |
|
| Olenka писал(а): |
Коллеги, срочно нужна помощь-недоліки исправить нужно после рецензирования, срок четыре дня, сегодня четвертый.
Получила зауваження от Фонда -"при оцінці прав користуванн ЗД не використано лист ФДМУ від 25.10.2010 №10-36-14537". Письмо внимательно почитала, почему у меня не правильно не поняла, как исправить тоже не поняла. |
выложите сюда свой расчет, чтобы мы не тыкали пальцем в небо
вообще-то, этим письмом внесены существенные, я бы даже сказал, революционные изменения в методике расчета права пользования ЗУ
если вы делали расчет права пользования по старинке, то естественно, фонд его не пропустил |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 11:49 |
|
| Olenka писал(а): |
| не використано лист ФДМУ від 25.10.2010 №10-36-14537" |
Если Вы уверены, что у Вас все правильно, просто сделайте ссылку в отчете на это письмо, ну например:
"Вартість права користування земельною ділянкою, як нематеріального активу, визначалась відповідноно до п. 41 Методики оцінки майна №1891 затвердженої......та розд VIII Методики №1531 затвердженої.......... з урахуванням роз'ясненнь ФДМУ від 25.10.2010 №10-36-14537" |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Янус
Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 12:01 |
|
В письме фонда по праву пользования ЗД все нормально написано, наиболее простой способ сщитать через рыночную стоимость земельного участка, так не подкопаются. А на щет даты аналогов- думаю рецензент имел ввиду дополнительную корректировку на срок экспозиции, если аналоги не очень свежие нужно проводить доп. расщет, если все на актуальную дату то Кексм.=1, тогда думаю все будет в порядку. Хотя Фонд может еще замечания придумать, это для них раз плюнуть. |
|
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 12:05 |
|
У меня полгода назад все в порядке было при рецензировании подобной работы. Я НЕ уверена, что у меня все правильно , я вообще основывалась на "Порядок оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів” затвердженого спільним Наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України й Української академії аграрних наук N 18/15/21/11, 27.01.2006", данных для выполнения требований по этому письму у меня нет и взять их негде - недвижимость достаточно специфическая.
| Сергей_К писал(а): |
| просто сделайте ссылку в отчете на это письмо, ну например: |
Я сделала, не помогло
Сегодня позвонила в Фонд, сказали, что применила не все к-ты, как только смогу доехать до них, обещали показать как нужно делать, я тогда выложу в эфир. Спасибо, хоть в нашем отделении работают нормальные люди.
Добавлено спустя 3 минуты 56 секунд:
| Хворов Сергей Юрьевич писал(а): |
| А на щет даты аналогов- думаю рецензент имел ввиду дополнительную корректировку на срок экспозиции |
Нет - уже выяснила тоже, имел в виду-что в расчетной таблице нужно указывать дату объявления, в Додатках, где это указано, далеко искать У нас требования по аналогам -не больше месяца давность.
| Хворов Сергей Юрьевич писал(а): |
| наиболее простой способ сщитать через рыночную стоимость земельного участка, так не подкопаются |
Ну да, только данных нет. |
|
|
|
|
|
Янус
Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 12:34 |
|
К-ты возьмите из Наказу Держкомзему України
№ 181 від 27.11.2006 р., Фонд будет доволен. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 13:08 |
|
| Хворов Сергей Юрьевич писал(а): |
| К-ты возьмите из Наказу Держкомзему України № 181 від 27.11.2006 р., |
Хворов Сергей Юрьевич, а могли бы Вы выложить сей документ, а то что то не могу найти. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 13:29 |
|
| Olenka писал(а): |
Сегодня позвонила в Фонд, сказали, что применила не все к-ты, ...... |
Дык он один общий поправочный который включает все остальное. Ну нет сегодня методики выделения какого то одного поправочного коэффициента из общего.
Или в ФГИ уже знают какую долю в общей стоимости занимает поправка на торг, или этажность, иди физ состояние и тп?????????? (может тут "долю" на "дУлю" заменить ) Если знают я съем у них на входе свой сертификат 
Бред 
Я в таких вариантах предлагаю им все писать в рецензии со ссылками на НС и тп. В 99 случаях из 100 рецензия положительная. Правда так тихонько говорю что буду обжаловать если че не соответствует НС и тп.
Удачи Вам Оленька |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 15:48 |
|
| rudge писал(а): |
| Я в таких вариантах предлагаю им все писать в рецензии со ссылками на НС и тп |
Не не, мне дешевле дружить Спасибо за пожелания!
Ладно, проработаю еще немного по к-там и наваяю что то сильно хорошее.
Спасибо за мнения,коллеги |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 14 Сен 2011 15:58 |
|
| Olenka писал(а): |
Не не, мне дешевле дружить |
самое интересное после этого они стали со мной дружить. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юляшка34
Сообщения: 16
|
| Добавлено:
Пн, 19 Дек 2011 11:56 |
|
подскажите как посчитать стоимость права пользования земельного участка под магазином в селе где вообще нет аналогов.
В соответствии с письмом ФГИУ от 25.10.10 года №10-36-14537 стоимость права пользования земельным участком определяется с учетом следующих требований.
Расчет стоимости права пользования земельным участком (права аренды земельного участка) как нематериального актива осуществляется в соответствии с формулой, приведенной в пункте 44 Методики экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 года №1531.
В случае оценки неспециализированной недвижимости право пользования земельным участком (право аренды земельного участка) осуществляется в соответствии с пунктом 45 Методики экспертной денежной оценки земельных участков путем применения принципа остатка для земли, который предусматривает распределение дополнительного дохода между физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.
В данном случае нежилое здание магазина является неспециализированным имуществом.
Добавлено спустя 1 минуту 3 секунды:
или можно каким то образом доказать, что магазин - специализированное имущество??? |
|
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 20 Дек 2011 09:34 |
|
Наказ Держкомзему України
№ 181 від 27.11.2006 р. ?????
Кто-то может выложить текст этого Наказа?
Или - проехали? |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 20 Дек 2011 11:46 |
|
| galswit писал(а): |
Наказ Держкомзему України
№ 181 від 27.11.2006 р. ?????
|
А це взагали про ЩО? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 20 Дек 2011 12:30 |
|
| Хворов Сергей Юрьевич писал(а): |
К-ты возьмите из Наказу Держкомзему України
№ 181 від 27.11.2006 р., Фонд будет доволен. |
|
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2012 11:26 |
|
Добрый день, оцениваю производственную базу, имеется гос акт на право постоянного пользования земельным участком, оцениваю 2- методами - затратный и аналоги. в затратном (по правилам) надо оценивать право пользования земельным участком, а если нет базовой стоимости - можно вообще эту оценку (право пользования з.у.) не считать - только строения и сооружения? СПАСИБО! |
|
|
|
|
|
Ichtion
Возраст: 63
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2012 12:27 |
|
Для участков где не проведена нормативная оценка есть стоимость согласно НК. Её и берите. (под словом базовая Вы нормативную имели в виду?) |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Янв 2012 13:02 |
|
Спасибо, а в принципе можно вообще это не считать - это очень "страшное" нарушение? |
|
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пт, 27 Янв 2012 00:56 |
|
Страшное. э
то нарушение Национальнго стандарта. |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Янв 2012 09:57 |
|
Добрый день напомните, пожалуйста, как делается расчет права пользования земельным участком. было давно...... СПАСИБО!!!! |
|
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Пт, 27 Янв 2012 11:34 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 27 Янв 2012 12:12 |
|
ирина викторвна, если Вы прочтете эту ветку сначала, Вы сразу вспомните, как делается расчет Тут много на эту тему написано. |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Янв 2012 12:17 |
|
СПАСИБО, да... информации много почитаем....спасибо! |
|
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Сб, 17 Мар 2012 18:20 |
|
Коллеги немного о ППЗУ. Заказчик оценки домовладения принес договор аренды ЗУ со всей необходимой информацией, но есть одно НО - срок передачи в аренду не привычные нам 50 лет а всего 1 год с возможностью пролонгации оного. Подскажите как быть и на какой срок капитализировать арендную ставку. |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Сб, 17 Мар 2012 20:54 |
|
| Lovchiy писал(а): |
| Коллеги немного о ППЗУ. Заказчик оценки домовладения принес договор аренды ЗУ со всей необходимой информацией, но есть одно НО - срок передачи в аренду не привычные нам 50 лет а всего 1 год с возможностью пролонгации оного. Подскажите как быть и на какой срок капитализировать арендную ставку. |
Можно использовать ЭТО (надеюсь, в скором времени опубликуют):
Ограниченность во времени ПАЗУ.
Гражданским кодексом предусмотрена передача земельного участка в аренду на определённый или неопределённый срок. Ограничение срока договора аренды 50-ю годами имеет отношение исключительно для земель государственной и коммунальной собственности (ст. 408 и 413).
П.4 ст.93 Земельного кодекса предусмотрены краткосрочная – до 5 лет и долгосрочная – до 50 лет аренда земельного участка без учёта статуса собственника земли, т.е. ограничение установлено 50-ю годами для всех вариантов.
Следует принципиально различать
• земельные участки, в границах которых размещены (или могут быть размещены) земельные улучшения, права на которые подлежат регистрации и могут быть переданы в результате заключения гражданско-правовых актов - так называемые, застраиваемые земельные участки,
• земельные участки, не подлежащие застройке.
Добросовестный землепользователь согласно ст.33 Закона про аренду земель имеет преимущественное право на продление договора аренды. Основными препятствиями на пути простой процедуры продления договора аренды могут служить требования сторон относительно изменений условий аренды. Согласно ст. 33 при продлении договора аренды участка его условия могут быть изменены по согласию сторон. В случае не достижения договоренности преимущественное право арендатора приостанавливается. Таким образом, для арендатора земельного участка, не подлежащего застройке, шансы утратить право пользования участком достаточно велики. Собственник земельных улучшений на арендованном участке чувствует себя гораздо спокойнее – шансов утратить право пользования не по собственной воле практически нет (причины прекращения права пользования участком предусмотрены ст. 141 Земельного кодекса).
То есть, в общем случае, оценщик в своих прогнозах относительно владения и использования участка не ограничен сроком договора аренды. Необходимо учитывать лишь варианты процедуры переоформления договора аренды или его простое продление, а также риски, связанные с возможными ухудшениями условий аренды по истечении срока договора аренды при его последующем переоформлении.
Для земельных участков, не подлежащих застройке, арендатор не имеет гарантий на безусловное использование преимущественного права на продление срока аренды участка после окончания действия договора аренды, и оценщику следует придерживаться более осторожных предположений относительно возможной продолжительности ПАЗУ. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Пн, 19 Мар 2012 17:24 |
|
Yourick
Спасибо) Неплохо обосновано, как результат - "помогло". |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
ser
Сообщения: 18
|
| Добавлено:
Пн, 09 Апр 2012 11:19 |
|
Добрый день.
Сейчас оцениваю ангар в Киеве.
На рынке сложилась ситуация, что построить ангар стоит 40 дол. за 1 кв. м., а вот продают уже на 500 дол. за 1 кв. м.
Согласно логики покупателя, что человек не заплатит за обьект больше его строительства, оцениваю по затратному подходу.
При расчете по затратному подходу получается, что право пользования земельным участком составляет (например) 100 тис. грн., тогда как (например) сам ангар тоже 100 тис. грн.
Оренда заканчивается через полгода.
Такой расчет меня смущает.
При данных обстоятельствах обязательно учитывать право пользования земельным участком? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 09 Апр 2012 11:36 |
|
| ser писал(а): |
| При данных обстоятельствах обязательно учитывать право пользования земельным участком? |
да, если объект оценки комплекс (улучшения и права на землю), а не только одни улучшения. |
|
|
|
|
|
ser
Сообщения: 18
|
| Добавлено:
Пн, 09 Апр 2012 13:16 |
|
если наш склад металлический (без фундамента; на самом деле - гора лома; можно снять и перенести) можно не оценивать право пользования земельным участком? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Апр 2012 13:22 |
|
можно, если так указано в договоре на оценку |
|
|
|
|
|
ser
Сообщения: 18
|
| Добавлено:
Вт, 10 Апр 2012 12:22 |
|
а как лучше прописать в отчете, что я не беру во внимание право пользования ЗУ?
Заранее благодарна. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 11 Апр 2012 08:46 |
|
это завивсит от того ЧТО есть объект оценки.
Ангар как недвижимость или ангар как конструкция на слкдае (грубо говоря)...Если это дейтсвующий склад, на нег оесть тех. паспорт и прочее- то это недви-ть, если ест ьтоко договор купли продажи "материала для сбора ангара" то - это материал и без земли,конечно.
может коряво объявнила, но суть, надеюсь, ясна... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
olya.86
Сообщения: 4
|
| Добавлено:
Пт, 13 Апр 2012 22:00 |
|
Добрый вечер!! Помогите разобраться.
Можно ли в затратном подходе при расчете стоимости права пользования земельным участком брать вместо нормативной экспертную стоимость зем. участка?? И какой при этом брать % годовой арендной платы??
Заранее всем благодарна!!! |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 13 Апр 2012 22:11 |
|
| Цитата: |
И какой при этом брать % годовой арендной платы??
|
тогда уже рыночную арендную плату и берите, по-моему. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 14 Апр 2012 09:09 |
|
точно. если найдет )))))))))) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
olya.86
Сообщения: 4
|
| Добавлено:
Пн, 16 Апр 2012 18:16 |
|
Подскажите % арендной платы подобных земельных участков (для жилых домов) согласно Решению Одесского городского совета № 1061 – ХХ1V от 26.03.03. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 16 Апр 2012 18:32 |
|
olya.86, а вы уверены, что такое существует?арендная плата под участками жилых домов? |
|
|
|
|
|
olya.86
Сообщения: 4
|
| Добавлено:
Пн, 16 Апр 2012 19:05 |
|
В Решении Одесского городского совета № 1061 – ХХ1V от 26.03.03 указаны арендные платы подобных земельных участков (для офисов, аптек……) и % земельного налога от нормативной денежной оценки земельного участка. Возможно я что-то путаю??? Нигде не могу найти это решение, видела на него только ссылки в тексте, поэтому утверждать ничего не могу.((((( |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 16 Апр 2012 21:10 |
|
olya.86, мне кажется, что под жилыми домами не может быть аренды земли. там земельный налог. я могу ошибаться, конечно же. надо читать налоговый кодекс РОЗДІЛ ХІІІ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 17 Апр 2012 07:06 |
|
письмо уже новое
14.06.2010 №01-18/696-04 Одеського міського управління земельних ресурсів
щас поищу его.
Добавлено спустя 25 минут 29 секунд:
| olya.86 писал(а): |
| Подскажите % арендной платы подобных земельных участков (для жилых домов) согласно Решению Одесского городского совета № 1061 – ХХ1V от 26.03.03. |
в этом документе жилой фонд по ставке 0,03% |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
земле(1).pdf |
| Размер файла: |
31.15 Kб |
| Скачан: |
81 раз |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
olya.86
Сообщения: 4
|
| Добавлено:
Вт, 17 Апр 2012 17:52 |
|
Всем огромное спасибо |
|
|
|
|
|
Kapellka
Возраст: 47
Сообщения: 15
Откуда: КУБА
|
| Добавлено:
Ср, 16 Май 2012 09:14 |
|
Подскажите, пожалуйста, при оценке права пользования ЗУ каким образом посчитать дополнительный доход (Доi).
Проблема вся в том, что один фонд не требует Доі капитализировать. А другой фонд, ссылаясь на Лист ФДМУ, требует капитализировать Доi (таким образом получается что в расчете права пользования ЗУ мы дважды капитализируем).
Как вы считаете? |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Май 2012 09:27 |
|
Дополнительный доход это разница между рыночной ставкой аренды и ставкой по договору аренды.
Либо стоимость будущего здания минус стоимость сооружения минус аренда по договору = доп.доход (и не забыть учесть изменение во времени).
По вопросу непонятно - где и что два раза капитализируем? |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Kapellka
Возраст: 47
Сообщения: 15
Откуда: КУБА
|
| Добавлено:
Ср, 16 Май 2012 09:30 |
|
А если есть данные только по договору аренды? |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Май 2012 09:33 |
|
| Mary писал(а): |
| Либо стоимость будущего здания минус стоимость сооружения минус аренда по договору = доп.доход (и не забыть учесть изменение во времени). |
|
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Kapellka
Возраст: 47
Сообщения: 15
Откуда: КУБА
|
| Добавлено:
Ср, 16 Май 2012 09:34 |
|
Благодарю. |
|
|
|
|
|
Dkozach
Сообщения: 64
|
| Добавлено:
Вс, 07 Окт 2012 23:12 |
|
Подскажите, пжл, на основании какой методики можно оценить право пользования земельного участка? Нужно для восстановительной стоимости |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 09 Дек 2012 01:24 |
|
Гм. http://www.magistral-uz.com.ua/reformuvannja/hochu-znati-pro-reformuwq.html
Начальник Головного управління реформування та корпоративного розвитку Укрзалізниці Андрій БУКОВСЬКИЙ имеет свой взгляд на то, как надо оценивать право пользования земельными участками:
| Цитата: |
Начальник відділу земельних ресурсів—заступник начальника служби з управління майновими та земельними ресурсами ДП «Донецька залізниця» В.СТИКА:
— Як будуть вноситися до статутного капіталу публічного акціонерного товариства земельні ділянки з правом постійного користування, на які сьогодні не отримано державних актів установленого порядку? Адже на вказані земельні ділянки буде проблематично здійснити експертну оцінку земель, враховуючи вимоги Закону «Про оцінку земель».
Начальник Головного управління реформування та корпоративного розвитку Укрзалізниці Андрій БУКОВСЬКИЙ:
— Перш ніж відповісти безпосередньо на питання, хотів би подякувати всім, хто сьогодні активно підключився до обговорення реформ на залізничному транспорті. Важливо, що ми все більше отримуємо запитань, які стосуються не лише долі в умовах реформування якогось конкретного структурного підрозділу (хоча і вони надзвичайно актуальні й потребують найретельнішого розгляду), а й вузькоспеціалізованих запитів щодо подальшої діяльності компанії в цілому. Тобто обговорення структурних перетворень виходить на більш високий фаховий рівень. У цьому контексті хотів би подякувати колезі за надіслане запитання.
Почну з останнього зауваження щодо проблематичності виконання експертної оцінки землі, враховуючи вимоги Закону «Про оцінку земель». Річ у тім, що оцінка майнових прав (права постійного користування земельними ділянками) здійснюватиметься відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Його ст. 3 трактує оцінку майна і майнових прав як процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними у ст. 9 цього закону, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності. Відповідно до положень зазначеного закону, під майновими правами, які можуть оцінюватися, визначаються будь-які права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Отже, прив’язка цього питання до Закону України «Про оцінку земель» некоректна. Адже відповідно до положень ст. 3 цього закону об’єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і права на них, у тому числі на земельні частки (паї) у межах території України. Як бачимо, оцінка майнового права на земельні ділянки, а саме права постійного користування, не підпадає під дію цього закону.
Тепер ми підійшли до відповіді по суті питання. Згідно зі ст. 4 Закону України «Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування» (далі — Закон), до статутного капіталу Товариства крім іншого майна вноситься і право користування земельними ділянками, наданими для розміщення підприємств залізничного транспорту. Відповідно до ч. 3 ст. 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельними ділянками може вноситися державою до статутного капіталу Товариства, створеного відповідно до Закону. А згідно з ч. 2 ст. 4 цього ж Закону внесення права користування земельними ділянками, наданими для розміщення підприємств залізничного транспорту, до статутного капіталу Товариства здійснюється відповідно до нормативної оцінки таких ділянок, а у разі її відсутності — відповідно до експертної оцінки.
Згідно з розділом ІІІ «Перехідні та прикінцеві положення» Закону земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні Державної адміністрації залізничного транспорту України та підприємств залізничного транспорту, використовуються Товариством відповідно до їх цільового призначення.
З дня припинення діяльності Державної адміністрації залізничного транспорту України та підприємств залізничного транспорту до дня оформлення Товариством прав на користування земельними ділянками, які перебували у їх постійному користуванні, Товариство зобов’язане використовувати згідно з цільовим призначенням відповідні земельні ділянки в розмірах та межах, у яких вони перебували в постійному користуванні Укрзалізниці та підприємств залізничного транспорту або фактично використовувалися ними, і за які сплачувався земельний податок.
Відповідно до ст. 5 Закону державна реєстрація прав на нерухоме майно, внесене до статутного капіталу Товариства, здійснюється на підставі передавального акта та акта оцінки майна залізничного транспорту, внесеного до статутного капіталу Товариства. Передавальний акт та/або акт оцінки майна залізничного транспорту є документами, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на майно, яке внесено до статутного капіталу Товариства.
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» надано визначення поняття «нерухоме майно». А саме — це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, зміна статусу яких неможлива без їх знецінення та зміни призначення.
Підсумовуючи вищевикладене, з дня набуття чинності Закону земельні ділянки в розмірах та межах, у яких вони перебували в постійному користуванні Укрзалізниці, підприємств, установ та організацій залізничного транспорту, або такі, що фактично використовувалися ними і за які сплачувався земельний податок, мають перебувати у їх користуванні, незалежно від наявності документів на право постійного користування, до моменту утворення Товариства в установленому порядку.
Після реєстрації Товариство подає заяву на отримання правовстановлюючих документів на право постійного користування земельними ділянками. При цьому передавальний акт та/або акт оцінки майна, яке внесене до статутного капіталу Товариства, у тому числі право постійного користування земельними ділянками, буде підставою для розробки землевпорядної документації та отримання актів на право постійного користування.
Підставою для внесення земельної ділянки до передавального акта або внесення права постійного користування ділянкою до акта оцінки є акти інвентаризації майна та земельних ділянок. При цьому підставою для внесення земельних ділянок до актів інвентаризації буде акт на право постійного користування або платіжний документ про сплату земельного податку на земельну ділянку. |
|
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 16 Май 2013 11:21 |
|
| Цитата: |
Государственная налоговая служба разъяснила порядок начисления налога физлица за земельный участок, правоустанавливающие документы на который не оформлены.
Указано, что в соответствии со ст. 206 Земельного кодекса, использование земли в Украине является платным. Согласно пункту 286.1 ст. 286 Налогового кодекса основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра.
Учитывая то, что использование земли является платным и основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра, то при получении от соответствующих органов исполнительной власти, реализующих государственную политику в сфере земельных отношений и в сфере госрегистрации прав на недвижимое имущество информации, необходимой для исчисления и взимания платы за землю, орган ГНС направит физлицу налоговое уведомление-решение об уплате налога за земельный участок, на который не оформлены правоустанавливающие документы и которым фактически пользуется такое лицо. Налог подлежит уплате в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения. |
http://jurliga.ligazakon.ua/news/2013/5/15/90057.htm |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 09 Янв 2015 21:05 |
|
Обращаем внимание на такой момент:
| Цитата: |
Согласно изменениям, внесенным Законом Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно налоговой реформы» от 28.12.2014 г. № 71-VIII, существенно сократился перечень льготников – юрлиц, освобожденных от уплаты земельного налога (п. 282.1 НКУ).
Так, от уплаты земельного налога освобождаются:
1) санаторно-курортные и оздоровительные учреждения общественных организаций инвалидов, реабилитационные учреждения общественных организаций инвалидов;
2) общественные организации инвалидов Украины, предприятия и организации, которые основаны общественными организациями инвалидов и союзами общественных организаций инвалидов и являются их полной собственностью. Количество инвалидов, имеющих основное место работы на этих предприятиях, должно составлять не менее 50 % и фонд оплаты труда таких лиц – не менее 25 % суммы общих расходов на оплату труда;
3) базы олимпийской и паралимпийской подготовки.
При этом земельные участки религиозных организаций, которые также освобождались от уплаты земельного налога, теперь не являются объектом налогообложения в соответствии с пп. 283.1.8 НКУ.
Что же касается остальных юрлиц, исключенных из перечня льготников, то теперь, судя по всему, они должны будут платить земельный налог наряду со всеми плательщиками. Напомним, что в этот перечень входили заповедники, парки, ботанические сады. |
|
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Пт, 22 Май 2015 20:23 |
|
добрый день, опять 25. заказчик просит оценить право пользования ЗУ с/назначения (фермерское хозяйство). Как это делается сейчас? СПАСИБО! |
|
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июн 2015 12:31 |
|
Прочитала две ветки, связанные с моим вопросом, но уточню еще.
Для фонда мы определяем ВПКЗУ по методике, а вот попалось мне такое - есть у меня договор аренды ЗУ под строительство, срок его -три года, актуален на сегодня, с цифрами, с додатками - я могу использовать эту информацию -там же уже определена стоимость права пользования по периодам? |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июн 2015 12:48 |
|
| Olenka писал(а): |
| там же уже определена стоимость права пользования по периодам |
договор на три года, в нем определена величина аренды. Эта величина может больше или меньше величине годовой арендной платы, установленной в соответствии со ст. 288.5.1 НКУ, т.е. 3-х кратной величине земельного налога. СППЗУ определяется путем капитализации арендной платы (если эта величина постоянная на протяжении длительного периода, а не три года). |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
