< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Прошу помочь, заранее благодарен

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Прошу помочь, заранее благодарен

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 След.

Автор

Сообщение

оценщик

Сообщения: 22

Добавлено: Пт, 23 Янв 2009 19:27

Я начинающий оценщик,
Мне поступил объект на оценку под залог, нежилое помещение, с арендованной землей на 49 лет, учитывается ли данный земельный участок и как он влияет на РС недвижимости? Shocked

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Пт, 23 Янв 2009 19:33

Можна точнее.
Площадь недвижимости,,,
Площадь земельного участка...

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 23 Янв 2009 19:33

Давайте начнем с того, что определимся, что это такое - встроенное помещение или здание?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 23 Янв 2009 23:57

Учитывать только при расчете в затратном подходе.
Право аренды на такой срок практически равно стоимости права собственности, поэтому при определении в сравнительном и доходном подходе нужно подобрать стоимости аналогов, у которых земля в собственности, ну или остаточный срок аренды достаточно длинный.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Сб, 24 Янв 2009 08:12

Серый писал(а):

Цілком згідний, але розмір земельної ділянки таки відіграє роль на вплив ринкової вартості в загальному випадку, коли є значна різниця між забудованою та вільною від забудови частинами.
Більшість вітчизняних та і закордонних інвесторів при плануванні комерційного будівництва (в нашому випадку інтенсифікації використання земельної ділянки)надають перевагу праву власності.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 24 Янв 2009 12:19

Серый писал(а):

Учитывать только при расчете в затратном подходе.

угу... берете аналоги с площадью з.у. раза в три больше, чем у оцениваемого, не учитываете это отличие, и получаете очень "удобную" стоимость.
Вывод: площадь з.у. следует учитывать в любом подходе и если есть значительные отличия в аналогах, то их следует привести к объекту оценки.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 24 Янв 2009 13:02

КовАл писал(а):

угу... берете аналоги с площадью з.у. раза в три больше, чем у оцениваемого, не учитываете это отличие, и получаете очень "удобную" стоимость.

Вывод: площадь з.у. следует учитывать в любом подходе и если есть значительные отличия в аналогах, то их следует привести к объекту оценки.

Если Вы обратите внимание, то в своем посте я говорил исключительно о правовом статусе земельного участка, а не о его размерах.
Относительно размеров ничего не имею против - учитывать нужно однозначно.
Хотя, если исходить из объекта оценки, коим является нежилое помещение (по моему предположению - встроенное в здание), то и размер земельного участка никак не повлияет на стоимость оцениваемого помещения.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 24 Янв 2009 18:53

Серый писал(а):

я говорил исключительно о правовом статусе земельного участка, а не о его размерах.

сори, не понял, что Вы говорите только о статусе.

Серый писал(а):

Хотя, если исходить из объекта оценки, коим является нежилое помещение (по моему предположению - встроенное в здание), то и размер земельного участка никак не повлияет на стоимость оцениваемого помещения.

не факт, что не повлияет, но выяснить

КовАл писал(а):

что это такое - встроенное помещение или здание?

не помешало бы.

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Пт, 20 Фев 2009 22:19

Похоже, что в данном помещении аренда земли была одним из условий введения помещения в эксплуатацию. В данном случае правовой статус земли не влияет на стоимость помещения, ведь подобранные объекты сравнения также введены в эксплуатацию и не находятся в реконструкции. Не так ли?

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 13:50

оценщик писал(а):

Не влияет никак.
Банку когда под залог затратка не интересна. Раньше был интересен сравнительный. В свете последних веяний больше доверяют доходному подходу.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 14:18

2 он же Гоша
Если площадь участка на стоимость объекта

он же Гоша писал(а):

Не влияет никак.

тогда при расчете для банка

КовАл писал(а):

... берете аналоги с площадью з.у. раза в три больше, чем у оцениваемого, не учитываете это отличие и получаете очень "удобную" стоимость.
Вывод: площадь з.у. следует учитывать в любом подходе и если есть значительные отличия в аналогах, то их следует привести к объекту оценки.

т.е. площадь З.У. влияет на стоимость объекта.

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 14:29

[quote="КовАл"]2 он же Гоша

КовАл писал(а):

... берете аналоги с площадью з.у. раза в три больше,

Если ЭТО считать АНАЛОГАМИ, тады конешно да

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 14:38

Вроде бы речь шла только о влиянии на стоимость только правового статуса з.у., а не о его размерах...

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 14:38

а почему нет? Если все параметры схожи, только площадь участка разная, разве это не аналоги? Ну ладно, я утрировал про 3 раза, но иногда, например, если объекты в центре города и 1,5 уже достаточно, что бы прочувствовать разницу.

З.Ы. Прикольно мы затеяли обсуждение того, сами не знаем чего Smile

аффтор так и не отписался по поводу чё за объект и т.д.

Добавлено спустя 1 минуту 22 секунды:

Albano2, с чего такой вывод?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 14:41

Вот так всегда вопрос через ж.... а все собачатся. Smile

Даже трудно объяснить очевидное. Хоть книгу сканируй.

Это из серии вопросов типа:
Как влияет ли женская походка на оценщика от ППЗУ по которому она идет?
Или, как влияет на стоимость стакана место пьянки?

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 15:15

КовАл писал(а):

аффтор так и не отписался по поводу чё за объект и т.д.

Юр, ну мы ж я так понял для залога смотрим, верно?
А нынче для залога не знаю как у вас, а у нас рулит доходка.
Нежилая недвижимость в центре города (ты сам написал, шо недвижимость в центре города - автар вопроса тут ни при чём - он ничего не написал) у нас, верно?

От сюда и пляшем.
считаем доходным. Тоесть там где-то что-то считаем и сравнительным, не без этого (в кач-ве справочной информацийи).
У аналога земли в три раза больше, верно? Эти в 3 раза больше принесут собственнику/пользователю дополнительный доход? - возможно. Скажем, если там склады открытого хранения/место парковки/стоянки авто итд итп. Т.е. в большинстве случаев, если этот зем.участок улучшен улучшениями (хотя бы заасфальтирован). А мощение (которое улучшение земучастка) - это уже та недвижимость, которая объект залога, верно?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 15:39

Уважаемый он же Гоша

Да верно все!!!!!

Тока чувствуете, сколько возникает ЕСЛИ, из-за корректности вопроса.От сюда и пляшем в разные стороны, а за тем отписываемся на критику.
Вот я и думаю, прежде чем помогать, надо бы было нам усе уточнить. Или автору вопроса с корректно просить о помощи или для начала глянуть в талмуд. Вопрос то из серии элементарных.
Ладно, хай считает как знает.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 15:58

Не совсем понял о чём ты говоришь, но если это ситуация когда у нашего объекта 10 м.кв. площадь помещений и 100 м.кв. участок, т.е. на 1 м.кв. улучшений приходится 10 м.кв. земли, а у объекта аналога площадь улучшений 20 м.кв. и площадь участка 200 м.кв., т.е. на 1 м.кв. улучшений приходится те же 10 м.кв. земли, тогда корректировка не нужна (можно подумать о корректировке на масштаб, но это уже другая тема). Но если у нас аналог имеет площадь улучшений 20 м.кв., а площадь участка 400 м.кв., т.е. на 1 м.кв. улучшений приходится уже 20 м.кв. земли, тогда, если мы используем в качестве единичного показателя ст-ть 1 м.кв. улучшений, корректировку вносить нужно, как в сравнительном, так и в доходном подходе.

По поводу доходки. Я знаю, что на экспертном совете УТО было высказано мнение, что сейчас ценить по доходу самое то. Лично я с этим категорически не согласен, поскольку:

1. прогнозировать что-то на данном этапе невозможно

2. мотивация арендодателей нарушена, некоторые готовы сдавать объект за сумму меньшую, чем платежи по кредиту. Тут срабатывает мысль: если буду платить хоть что-то, возможно у меня не заберут моё имущество (такой вот бизнес на аренде)

3. потерялись ориентиры по альтернативным вложениям, самое типичное вложение на сегодня - тумбочка. (кстати, я вот думаю, может нам посмотреть на лайфовые страховые и за безрисковую принять их %? он у них должен быть меньше, чем у банков, а само вложение должно быть более надежным, т.к. на сколько я понял у них резерв 100%)

4. покажите мне сегодня хотя бы одного инвестора, который сейчас покупает недвижимость с целью сдать её в аренду и получить доход.

5. доходный подход дает результат ниже, чем сравнительный за счет искуственно полученной ст-ки кап-ции (кумулятивное построение). Я и раньше не знал, как можно с доказательностью 100% посчитать риски, а теперь и подавно не понимаю, а что касается возврата кап-ла, так тут воЩе полная лажа, что бы его посчитать нужно составить достаточно долгосрочный прогноз, хотя бы года на 3, а тут см. пункт 1.

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 09:08

Здравия желаю всем защитникам Отечества! А так же полузащитникам, голкиперам, стопперам и прочим хавбекам! И всему гражданскому населенью тоже здравия желаю что характерно.

Так вот по теме:

КовАл писал(а):

По поводу доходки. Я знаю, что на экспертном совете УТО было высказано мнение, что сейчас ценить по доходу самое то. Лично я с этим категорически не согласен, поскольку:

покажите мне сегодня хотя бы одного инвестора, который сейчас покупает недвижимость с целью сдать её в аренду и получить доход.

покажите мне сегодня хотя бы одного инвестора, который сейчас покупает недвижимость

КовАл писал(а):

доходный подход дает результат ниже, чем сравнительный

не факт

КовАл писал(а):

за счет искуственно полученной ст-ки кап-ции (кумулятивное построение).

а зачем нам кумулятивное построение?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 10:10

он же Гоша писал(а):

покажите мне сегодня хотя бы одного инвестора, который сейчас покупает недвижимость

согласен... тоже проблема, вот только в сравнительном этих проблем меньше, чем в доходнике... доходник генерирует в себе проблемы сравнительного + проблемы прогнозирования + проблемы расчета ст-ки кап-ции.

он же Гоша писал(а):

а зачем нам кумулятивное построение?

понимаешь, когда ты находишь объяву типа продам за 100 грн или сдам за 5 грн/мес, то не факт, что 5 грн это деньги, которые обеспечат доход при котором ст-ть будет 100 грн. Возможно, это просто попытка закрыть часть кредита... я еще раз скажу, что считаю, что на рынке сейчас у многих инвесторов не типичная мотивация, и пока рынок не пройдет период коррекции ни о каком доходнике нет смысла говорить... тут бы со сравнительным разобраться.

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 10:58

КовАл писал(а):

в сравнительном этих проблем меньше, чем в доходнике... доходник генерирует в себе проблемы сравнительного + проблемы прогнозирования + проблемы расчета ст-ки кап-ции.

Не согласен.
В сравнительном есть одна проблема - согласный продать продавец есть, а вот желающий купить покупатель весь вышел.

Сегодня у нас что на рынке -
продажи есть? Продаж нет
Аренда есть? Есть
Тоесть любая кухарка скажет, что оливьё надо готовить из тех продуктов, что есть в наличии в холодильнике. При этом никто не собирается спорить в отношении того факта, что с омарами салат был бы вкуснее

По проблемам сравнительного -
Поправка на торг в сравнительном это конечно классно, но она нынче достаточно велика (а мне кто-то говорил, что чем больше корректировка, тем ниже точность рассчетов) - это раз, да и к тому же поправка на торг даст оценщику лишь понимание того, на какую величину среднестатистический продавец готов уступить, что бы таки продать но не дает уверенности, что найдётся среднестатистический идиёт, согласный КУПИТЬ.
Тоесть если в Сибири предлагать верблюда за 100 и никто не покупает, а потом скинуть до 50 и надеяться, что будет очередь, то есть большая вероятность того, что животное околеет раньше, чем будет реализовано, поскольку средний срок экспозиции верблюдов в заполярье такой, шо верблюды стока не живут.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 11:39

Да, согласна с Гошей. Пипец, как может родиться ребенок (цена), если мама (предложение) есть, а папы (спроса) нет. А если и пройдет зачатие (сделка), то это уже рассматриваем с т.з. охренительного исключения (пробирочное оплодотворение). Crying or Very sad

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 13:37

он же Гоша писал(а):

Не согласен.

В сравнительном есть одна проблема - согласный продать продавец есть, а вот желающий купить покупатель весь вышел.

Позвольте с вами не согласиться. Сейчас есть и продавцы и покупатели. И между ними есть контакты и довольно активные. А сделок нет потому, что они не могут договориться по окончательной стоимости объекта.
Т.е. если продолжить ассоциативный ряд irenki, то мама и папа занимаются безопасным сексом, а если еще точнее, то ... мозги друг другу.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 13:47

Серый писал(а):

Сейчас есть и продавцы и покупатели. И между ними есть контакты и довольно активные. А сделок нет потому, что они не могут договориться по окончательной стоимости объекта.

Серый, не только по ст-ти не могут договориться, а еще и потому что у покупателей бабла нет, тоесть у папы сперматозоиды вялые.

Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:

Или другими словами - хочет, но не может. Или еще так - висит груша, нельзя скушать.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 13:55

у некоторых покупателей бабло есть. но они ждут обещанного "дна"

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 14:43

Серый писал(а):

Позвольте у вас поинтересоваться, с какой радости вы мне выкаете.

Что касаемо темы вопроса. Настаиваю на том, что покупателей таки нету. А иначе быть не может. Вот смотри - у тебя есть желание купить недвижимость на Крещатике и есть мешок денег (то есть твои желания совпадают с твоими возможностями, с чем тебя и поздравляю). Как правило те, у кого есть мешок денег - люди неглупые. Как правило, неглупые люди не будут тратить деньги неподумавши (не проанализировав тенденции рынка). Тоесть если у тебя есть мешок денег и если ты знаешь, что завтра ты сможешь купить дешевле, чем сегодня (а послезавтра дешевле чем завтра), то спрашивается вопрос - куда ты торопишься?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 17:33

он же Гоша, хош я те твои слова в плоскость аренды переведу, или ты сам сможешь? Замени куплю-продажу на аренду и всё станет на свои места. С арендой такая же жопа, как и с продажей... и там сейчас предложения дофига, а спрос низкий, и там, если подождать, то можно снять (завтра) дешевле. И еще, если ты не считакешь куммулятивным методом ставку дисконта, а методом экстракции пользуешся, то шо ж ты тогда в этом методе, скажи мне на милость, используешь в качестве цены продажи? Ты сам себе противоречишь... как ты ни крути, а всё жопа получается, везде нужна цена продажи (или цена предложения откорректированая на торг).

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 20:35

"Старожилы не помнят,чтобы у к человека так болела жопа..."(С) Раневская Laughing

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 21:41

он же Гоша писал(а):

Как правило, неглупые люди не будут тратить деньги неподумавши (не проанализировав тенденции рынка). Тоесть если у тебя есть мешок денег и если ты знаешь, что завтра ты сможешь купить дешевле, чем сегодня (а послезавтра дешевле чем завтра), то спрашивается вопрос - куда ты торопишься?

А если так?

Как правило, неглупые люди не будут продавать излишние активы неподумавши (не проанализировав тенденции рынка). Тоесть если у тебя есть излишние активы и если ты знаешь, что завтра ты сможешь продать их дороже, чем сегодня (а послезавтра дороже чем завтра), то спрашивается вопрос - куда ты торопишься?

Активы то уже есть и они все равно будут востребованы, особенно если это жилье, да и какой ни какой доход в случай аренды.
А вот че делать с фантиками в случай продажи?

птичка

Сообщения: 332
Откуда: Сумщина

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 13:17

он же Гоша писал(а):

В сравнительном есть одна проблема - согласный продать продавец есть, а вот желающий купить покупатель весь вышел.

Оцениваю объект в Харькове, просмотрела базы нескольких агенств, выбрала то, что подходит. Теперь прозваниваю. Так вот, большинство подавляющее снято с продажи - или сдали в аренду, или ждут лучших времен. Вот вам и сравнительный подход, особенно когда работа будет рецензироваться в РВ ФГИУ.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 13:38

Уважаемая птичка
Последнюю работу (январь спортзал ДСШ) для ФГИ сделал по затратке обосновал полное отсутствие достоверных данных по продажам и аренде. Было пару вопросов, но отнеслись с пониманием ситуации. К стати где то рядом получилось.
Возможность применения такого подхода предварительно обговаривал с распорядителем и работниками ФГИ и старался держать из в курсе.
Удачи

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 14:12

РВ ФДМУ главное, чтобі цифра устроила... и они никогда не прозванивают по аналогам - их ругают за межгород.

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 14:37

КовАл писал(а):

Неа, не станет всё на свои места. Поскольку насчёт аренды ты погорячился. Вот у меня окна выходят на Содружество - восьмиэтажное админздание, где сплошные арендаторы (сами хозяева там один этаж занимают). Вечером во всех окнах (ВО ВСЕХ!) там свет горит. И я сомневаюсь, что это там бомжи для обогрева костры палят. Тоесть слухи о полной жопе на рынке аренды немного преувеличены.

Вот когда там вечером здание будет тёмное, вот тогда я с тобой и начну соглашаться, а пока не буду.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 19:21

Моя сотрудница 3 недели назад продала 1-но комнатную квартиру на пр. Текстильщиков, 10, 4/10 эт. за 34000 $ просила 35000 $, так что, мне теперь вывод сделать о том, что корректировка на торг составляет 3%? Ты посмотри на общую ситуацию... посмотри какое предложение по аренде.
Дох. подход в разделе определения валового дохода содержит проблемы сравнительного, а дальше к ним присоединются проблемы с прогнозированием и расчетом ст-ки кап-ции.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 29 Май 2009 10:45

Добрый день! Пожайста, надо посоветоваться! проводится оценка комплекса нежилых зданий (админ, гараж, склад, ограждение, замощение) с целью аренды. Какие методы использовать? Я сделала по старинке - затратный и аналоги, доходный не брала, а надо? Не брала потому-что ренально нет информации - все договорное

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 29 Май 2009 14:13

ирина викторвна, если информации РЕАЛЬНО нет, то какие могут быть к Вам вопросы... приведите печатные и интернет издания, где Вы искали и покажите, что там нет нужной инфы... я думаю, что в таком случае у проверяющих вопросы не возникнут.

Milka

Возраст: 39
Сообщения: 40
Откуда: Днепр

Добавлено: Пт, 29 Май 2009 14:14

смотря для каких органов работа делается, может и не надо <img src=

:" border="0" />

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 29 Май 2009 14:36

ирина викторвна писал(а):

Какие методы использовать? Я сделала по старинке - затратный и аналоги, доходный не брала, а надо?

Меня всегда удивлял подобный вопрос Rolling Eyes

Если вы располагаете достаточно полной информацией для применения методического подхода - используйте его в оценке! Если такой информации нет или ее достоверность сомнительна - не используйте (не "с потолка" же данные брать Smile

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 31 Май 2009 00:56

КовАл
N.D.
+1

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Пн, 01 Июн 2009 17:13

Секундочку, как это по аренде нет предложений?! Этот комплекс состоит из типовых, сдающихся в аренду площадей:

ирина викторвна писал(а):

админ, гараж, склад, ограждение, замощение

Ув. Ирина В., объясните, как вы производили поиск аналогов.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Вт, 02 Июн 2009 00:35

КовАл писал(а):

хош я те твои слова в плоскость аренды переведу, или ты сам сможешь? Замени куплю-продажу на аренду и всё станет на свои места. С арендой такая же жопа, как и с продажей... и там сейчас предложения дофига, а спрос низкий, и там, если подождать, то можно снять (завтра) дешевле. И еще, если ты не считакешь куммулятивным методом ставку дисконта, а методом экстракции пользуешся, то шо ж ты тогда в этом методе, скажи мне на милость, используешь в качестве цены продажи? Ты сам себе противоречишь... как ты ни крути, а всё жопа получается, везде нужна цена продажи (или цена предложения откорректированая на торг).

Такое впечатленние - а- бы: ля-ля. Работать не пробовали? Или по старой борозде пашем?

rudge писал(а):

Активы то уже есть и они все равно будут востребованы, особенно если это жилье, да и какой ни какой доход в случай аренды.

Сам, то понял, что сказал? Оценка тут при чем? Evil or Very Mad

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Вт, 02 Июн 2009 09:26

Интересно, Вы много найдете аналогов, отдельно по офисам, гаражам, складам, замощению и ограждению. А брала - аналоги-комплексы - производственные и складские базы и др.

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Вт, 02 Июн 2009 09:40

Так, И.В., я вам и пытаюсь намекнуть, что комплексы в аренду целиком практически не сдаются, делаете анализ ЛНЭИ площадей комплекса, разбиваете по типам, а спец сооружения - в поправки или затраткой, и все.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 02 Июн 2009 09:41

ирина викторвна, речь идет об аналогах по аренде. там что, не сдаются в аренду гаражи, склады, офисы?

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Вт, 02 Июн 2009 09:44

убедили, принимаю, надо упорнее работать!!!! Спасибо!!!!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Вт, 02 Июн 2009 09:54

Дуплетом с Занозой завалили! Very Happy

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Вт, 02 Июн 2009 10:17

А я думала здесь все добрые....

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 02 Июн 2009 19:06

Андрей Яворский писал(а):

КовАл писал(а):

Такое впечатленние - а- бы: ля-ля. Работать не пробовали? Или по старой борозде пашем?

честно говоря, я не понял это к чему сказано? Работать пробовал... работаю... а разговор этот (между мной и Гошей) ещё в феврале состоялся... так шо я чё-т не совсем андестенд Unknown

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 02 Июн 2009 21:13

Я не поддерживаю Albano2 Smile

Так шо это вот... мы добрые... реально - если нашла налоги продаж, то аренда должна быть....

SHE
Настоящая Блондинка

Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 11:23

ирина викторвна писал(а):

меня вынесли! с каких это пор эти объекты считают по аренде? вы шо? тут затратка.

_________________
а знаешь, всё ещё будет!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 11:29

Уважаемая SHE хай занесуть назад. Smile

Вот исходные данные для полемики

ирина викторвна писал(а):

SHE
Настоящая Блондинка

Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 14:23

та это я помню. меня смутило возмущение, "гдя я найду аналоги для мощения и ограждения по доходгному".(см. цитату выше)

_________________
а знаешь, всё ещё будет!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 14:36

SHE писал(а):

А че, а если хорошо поискать? Crying or Very sad

Например дом с отмосткой просчитать через доходный и сравнение. Затем минусовать РС - дома, останится РС - отмостки (замощення), просто долю высчитать через УПВС Very Happy

Ну, а с забором ваще просто будет Сдают же в аренду под рекламу Very Happy

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 14:59

У нас есть товарищ - он все сдает в аренду в отчете. погонный метр забора, например, в глухом селе. метр отмостки. нормально в оценке работает - года с 1996.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 15:19

Ой zanoza, я отчеты этих 96-шестиков (да и Гуру) повидал Crying or Very sad

Пальцы веером, а ..........
Один из "так как собственник плательщик налога на прибыль ставку дисконта умножаем на 0,75........." Бред. И это фирма Гуру.
А на последнем повышении из фонда посчитала. Предприятие банкрот, долг 300 тыс. Имущества 0. Ее стоимость = 1 125 тыс.
Она исходила из того, что при не выплате долга по налоговому законодательству по истечении искового строка 300 тыс становятся доходом предприятия. Отсюда грубо (300 х 075) / 0,2 = 1 125 тыс (о,75 налог) Круто Shocked

И самое интересное, никто из присутствующих абсурдность подхода ей доказать не смог. Стена.
Так шо остается Crying or Very sad

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 16:08

Барышня попутала финансовую отчетность с налоговой. Very Happy

Правильно нужно было делать так:

(-300+(-300* (1-0,75)))/0,2 = -1875 Laughing

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 17:03

Позовна давність і оподаткування

Слід зважити і на інші обставини, які неминуче супроводжуватимуть пропуск строку позовної давності. Так, у випадку закінчення строку позовної давності кредитор має право віднести безнадійну й прострочену (списану як актив) суму до складу валових витрат виробництва й обігу (згідно з положеннями підпункту 5.2.8 Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств”) і, відповідно, тим самим зменшити прибуток, який є об’єктом оподаткування податком на прибуток (п. 3.1 Закону).

Зрозуміло, що податкова інспекція від цього не в захваті і не пробачить кредитору пропуску строку позовної давності (див. додатково позицію ДПА України, яка наводиться і спростовується нижче).

У випадку закінчення строку позовної давності стосовно боржника (дебітора), останньому слід бути уважним і підготованим. Так, відповідно до абз. 4 п. 1.22 Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств” до безповоротної фінансової допомоги відноситься, зокрема, сума заборгованості платника податку (тут – дебітора) перед іншою юридичною чи фізичною особою, що залишилася нестягнутою після закінчення строку позовної давності.

Тобто, боржник у разі пропуску кредитором строку позовної давності отримує безповоротну фінансову допомогу і відповідно до підпункту 4.1.6 вищезазначеного Закону має включити її до складу валового доходу, що автоматично спричинить (при незмінних показниках амортизації та валових витрат у даному звітному періоді) до зростання прибутку, а відтак - і податку на прибуток.

О как! Very Happy

Добавлено спустя 5 минут 38 секунд:

А мы сможем доказать, что Гуру была неправа? Ну как давайте толпой! Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 17:18

Я же писал "Стена".
Да и стоит ли ?
Кроме того есть долги которые не имеют строка давности - зарплата.

Alex_None

Сообщения: 173
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 18:06

rudge писал(а):

Я же писал "Стена".

Да и стоит ли ?

Вроде Гуру и бред сказала (чисто логически), но с другой стороны вроде бы и верно (по закону).
Вот и интересно Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 18:30

Тут, как я думаю, следует разобраться с тем, что это за доход, и не является ли он виртуальным... если у предприятия денег 0 и не предвидится, а имущества тоже 0, то возникает ворос к Гуру, как можно капитализировать то, чего нет и не будет... т.е. эти деньги никогда на предприятии не появятся, а вот налог с этих денег появится... другое дело, если у предприятия "есть будущее" и предполагаются какие-то денежные поступления в будущих периодах, тогда эти расходы (за исключение налога на прибыль) уже не будут учитываться...

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 05 Июн 2009 19:18

КовАл писал(а):

Тут, как я думаю, следует разобраться с тем, что это за доход, и не является ли он виртуальным....

А он и есть "виртуальный" ведь фактически денежного потока нет. Отюда и дисконтировать (капитализировать) нечего. В общем я лично был в шоке.
Проблемма кадров на лицо Crying or Very sad

SHE
Настоящая Блондинка

Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса

Добавлено: Пн, 08 Июн 2009 09:39

rudge писал(а):

SHE писал(а):

А че, а если хорошо поискать? Crying or Very sad

Ну, а с забором ваще просто будет Сдают же в аренду под рекламу Very Happy

ну, поизвращаться всегда можно...наш брат это любит...если время есть и делать нефиг Smile

_________________
а знаешь, всё ещё будет!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Вт, 09 Июн 2009 09:03

Доказть абсурдность умозаключений "гуру", по-моему, достаточно просто.
Раз она считает, что в данном случае база для налогообложения есть денежные средства предприятия находящиеся на его счетах, т.е. имущество с которым предприятие может производить различные операции, то можно было ей предложить с этими средствами произвести хотя-бы операции мены или предоставления в залог. Smile

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 10:26

Добрый день, всем! rudge - спасибо. немного поясню. Да, действительно, ограждение и замощение считала по затратке. А как вывести общую сумму - результат - стоимость зданий по аналогам + стоимость ограждения и замощения по затратке?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 10:34

Коллега, в математике есть такой знак (+)
Только смотрите внимательно "отмостка" (замощення - так любят БТИ) вокруг здания вошла в стоимость здания определенная по сравнением и доходником. Плюсуется только то "замощення" которое не относится к зданию. Например площадка возле здания.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 10:36

rudge! Да, конечно, речь идет о замощенной (асфальтированной) территории. Извините, если плохо изьясняюсь - я научусь.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 10:56

Тогда. Коллега, в математике есть такой знак (+)

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 11:33

а мне кажется, что если вы в сравнительном брали тоже комплексы целиком, то там уже сидит стоимость отмостки, коммуникаций и ограждений.

то же самое и в доходном подходе. вы ж не брали для определения арендной ставки цеха в чистом поле без дорог и заборов? брали цеха на территории, с оградой...

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 12:21

Спасибо, но заказчик просит обозначить стоимость каждого объекта отдельно - цеХ. склад ...., ограждение, замощение и пр. поэтому приходится как-то изворачитвать. может Вы поступаете как-то по другому?

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 12:39

ирина викторвна писал(а):

В случае если Вы в сравнительном брали в качестве подобных объектов комплексы которые ограждены, имеют замощение и т.д., в результате вы получаете стоимость комплекса в целом и не следует прибавлять еще стоимость по затратке всех сооружений. Это ж двойной учет! А разбить результат по сравнительному на стоимость каждого объекта комплекса можно, как вариант, пропорционально удельному весу балансовой стоимости каждого объекта в общей балансовой стоимости комплекса или посчитать затратником все объекты комплекса и по этим удельным весам разбить сравнительный.[/quote]

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 12:42

Цитата:

А разбить результат по сравнительному на стоимость каждого объекта комплекса можно, как вариант, пропорционально удельному весу балансовой стоимости каждого объекта в общей балансовой стоимости комплекса или посчитать затратником все объекты комплекса и по этим удельным весам разбить сравнительный

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 13:02

спасибо, я делала затратный и разбивала по удельным весам и потом сравнительный так же разбивала - значит все правильно?!

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 13:30

если сумма по объектам после разбивки в сравнительном получилась равной стоимости как комплекса по аналогам, то да! Very Happy

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 13:55

кончено, иначе будет не верно, СПАСИБО всем!!!!! Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 15:19

ирина викторвна писал(а):

Коллеги, пардон, если я правильно понял, вот задача оценки, стоимость каждого объекта
Отсюда вопрос, о каких аналогах комплекса может идти разговор? Ведь в объект оценки вероятнее всего вошли объекты которые возможно выделить в самостоятельные без проблем и объекты с наличием сервитутов. По каждому из них свои поправки а возможно и аналоги. Я уж не говорю о специмуществе.
Я такие оценки называю "Имущество в составе комплекса" но никак не "Комплекс строений" как целостный объект где стоимость будет справедлива одной цифрой при условии продажи одним лотом. Но это совсем другой объект. Думаю даже аналоги трудновато подобрать будет.
Уважаемая Ирина Викторовна, Вы определитесь, что хочет заказчик, а то мы тут насоветуем.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 15:29

я скажу, что хочет заказчик.
заказчик хочет стоимость комплекса строений, но у него в техпаспорте отдельно вынесены все части комплекса. в том чсиле и мощение и т.п. а нотариус при оформлении договора хочет так же поединично прописать их стоимость. будет звучать примерно так:
комплекс бла-бла-бла за 100 грн., в том числе: лит. А - 10 грн, мощение - 70 грн., ограда - 20 грн.
ему пофигу, что там будет поединично, главное, чтобы общая сумма была нормальная и было разбито по литерам.

это частое требование.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 15:36

В таком случае я бы посоветовал в обязательном порядке прописать ограничения, что "общая стоимость справедлива только при продаже одним лотом". При том везде и в итоге и в согласовании. Ибо, из практики, они потом по данным "тупой" (в смысле действия) пропорции вносят эти данные в бух. баланс или еще хуже, продают. А тут отчисления в ПФ.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 15:40

попробую объяснить. комплкс строений - мастерская, гараж, проходная, админздание, навес, ограждение, замощение - перечень по БТИ. одна общая территория под одним адресом. Комплекс? Рыночная стоимость определялась по аналогам комплексов. Теперь заказчик хочет сдать в аренду по одельности каждое здание (гараж, админздание, навес, и т.д.). поэтому он хочет стоимость каждого здания. Если искать аналоги по каждому виду объектов - гаражи, админздания и т.д. - замахаешься. а по удельному весу получается проще, поэтому так и делала

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 15:51

ирина викторвна писал(а):

Вот и ясненько. Канешно так проще.
Тока может получится так, что кто то, кто ходит через чужую территорию платит аренду меньше чем тот кто страдает от прохода посторонних по арендованой им территории. Я утрирую конечно. Вот спец имущество (забор, коммуникации совместные) может и так пройдет, а что касается зданий и возможно площадок в привязке к ним (при том части), то, пардон, такой подход даже методически не верен. Особенно если гос или ком имущество. Каждому из них своя РС.
Я тут о том как правильно, а не о том как заказчику надо.
Что касается Вашего "искать аналоги по каждому виду объектов - гаражи, админздания и т.д. - замахаешься." то честно я в Shocked

Пардон, ведь это и есть наша работа, при том основная.
За че тоді гроші берете? (пардон если обидел)

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 16:13

я не обиделась, да берем как все, и конечно, ищем, роем землю, новсегда хочеться что бы было легко и просто, тем более, если, бывает, заказчик дышит в затылок

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 11 Июн 2009 16:53

Собственник то хоть не гос?

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Пт, 12 Июн 2009 10:10

ирина викторвна писал(а):

Теперь заказчик хочет сдать в аренду по одельности каждое здание

-я думаю, это уже новый отчет, на основании чего:
1. изменилась цель оценки;
2. меняется масштабность объекта оценки, так как для продажи вы нашли аналоги комплексов, а тут, естественно, необходимо в анализе ЛНЭИ определять возможные площади для сдачи в аренду.
3. спец. сооружения теперь будут учитываться только в виде поправок к арендным ставкам, а не затраткой.
-------------------
лучше убедить Заказчика в необходимости проведения новой работы...

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 09:53

Добрый день, снова просьба! нужно оценить бывшие коровники (почти руины). находятся на балансе хозяйства с долей государства. аналогов нет, доходный - обсуждается - что делать? СПАСИБО Embarassed

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 10:22

Больше надо информации, больше Smile

1. Какова цель оценки?
2. Возможна ли эксплуатация в текущем состоянии?
3. Срок эксплуатации? Степень износа?

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 10:43

цель- приватизация,
эксплуатация не возможна
построены 60-70 е годы,
износ 60-80
СПАСИБО

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 10:51

Делайте все три подхода, не ошибетесь.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 10:53

АНАЛОГИ!!!!!!!!

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:05

Я думаю, что если это

ирина викторвна писал(а):

почти руины

то это стоимость земли + материалы от разборки... для подтверждения покажите в Фонде износ в стомостном выражении, рассчитанный
по Методике Харьковского ПромстройНИИпроекта

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:08

что - аналоги? по коровникам много аналогов...

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:10

у меня по области нет, в принцепе вопрос в обязательном ли применении минимум двух методов. Может можно только затратным - мне так проще? ищу вашей поддержки.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:13

ирина викторвна писал(а):

цель- приватизация,
эксплуатация не возможна
построены 60-70 е годы,
износ 60-80

Ну вот, это уже что-то)

1. Если есть информация про продажу подобных объектов (по расположению, состоянию) - это основной подход.
2. Согласно методики, разработанной харьковским "ПромстройНИИпроект", при физическом износе 60-80% его стоимостное выражение составляет 60-120%. Т.е. вполне вероятно, что стоимость восстановительного ремонта сопоставима (или даже превышает) текущую стоимость объекта.
Подтвердить это можно, выполнив следующий расчет:
ЧОД/R x 1/(1+i)^n - В, где
ЧОД - доход при условии сдачи в аренду пригодного к эксплуатации здания (п.16 НС №2);
R - ставка капитализации;
i - ставка дисконта;
n - период восстановительного ремонта (в долях года);
В - сумма затрат на доведение до состояния, пригодного для эксплуатации и подобного объектам аренды.
Если полученная величина отрицательна, то делать восстановительный ремонт неэффективно. Тогда...
3. Наиболее оправданным является затратный подход в качестве основного.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:14

спасибо, уже теплее Rolling Eyes

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:14

ирина викторвна писал(а):

Может можно только затратным - мне так проще?

Думаю, что ДА, а вот сможете ли Вы это доказать в ФГИ, не уверен. Сравнивать этот хлам с действующими коровниками не логично, а для доходного нужно иметь смету на восстановление.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:17

Фонд дал понять, что если я объясню износ (фото прилагается) и отсутствие рынка - они примут. прийдется подходить "творчески"

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:20

N.D. писал(а):

Если полученная величина отрицательна, то делать восстановительный ремонт неэффективно. Тогда...

нужно менять НЭИ или просто считать стоимость земли + материалы от разборки.

Добавлено спустя 3 минуты 31 секунду:

ирина викторвна писал(а):

приведите сайты, где Вы искали аналоги и покажите, что если предложения к продаже и есть, то их нельзя (ввиду значительного отличия по физ. состоянию) считать сопоставимыми объектами. Стоимостной износ посчитайте по методике, которую приводили выше.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:30

спасибо, будем работать.... Rolling Eyes

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:41

КовАл писал(а):

N.D. писал(а):

Если полученная величина отрицательна, то делать восстановительный ремонт неэффективно. Тогда...

нужно менять НЭИ или просто считать стоимость земли + материалы от разборки.

НЭИ не меняют, его определяют Wink

А текущее использование, учитывая цель оценки, я бы в оценке не изменял.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:42

текущее использование не возможно

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:43

ирина викторвна писал(а):

Фонд дал понять, что если я объясню износ (фото прилагается)...

В такой ситуации очень полезно было бы получить техническое заключение о состоянии здания, сделанное специализированной организацией. И ссылаться в оценке на него.

Добавлено спустя 1 минуту 52 секунды:

ирина викторвна писал(а):

текущее использование не возможно

Неточно выразился. В оценке исходил бы из функционального назначения здания, а не альтернативных вариантов его прогнозного использования.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 11:46

дополнительное удорожаение стоимости работы по оценке

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 12:31

у меня по области нет

да ну?!! первый же результат в яндексе:

Цитата:

Ангар - коровник (недосторой)
Регион: Николаевская область

Старая цена: 100000.00 грн.
Наша цена: 60000.00 грн.
Вы экономите: 40000.00 грн. (40%)

Наличие: да
Продаётся здание тракторной бригады и складские помещения, по адресу: Николаевская обл., Казанковский р-н с. Романовка, ул. 70 лет Октября, 1-Б. Общая площадь 2 840,5 кв.м. Также продаётся здание коровника из железобетонных панелей, площадь 1745,5 кв.м, там же, под разборку. Цена договорная

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 12:36

zanoza, СПАСИБО, помогли, очередной раз ..... об стол

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 12:41

ирина викторвна, мотивируйте свое хамство?

вы искали аналоги по коровникам в плохом состоянии. они есть. просто вам их лень искать или в цифру не укладываетесь, вот и все.

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 12:45

я не хамила, извините, если чем-то обидела. Наоборот, приняла Ваше замечение, еще раз извините!

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 12:50

поищите знаете где дешевые коровники и свинарники? и птичники? на сайте исполнительной службы, на форуме где-то давали ссылку. там должно быть дешево, а состояние стопудово плохое.
а конструктивные различия между свинарниками и птичниками уже не так важны, когда они разваливаются

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 13:00

какая же Вы умница! я бы не додумалась, спасибо

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 13:04

Да я не умница, там просто самые дешевые обычно Smile

че там думать-то...

Андрей

Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 13:43

Ирина Викторовна никогда не работала с моим первым руководителем в оценке (скорее всего). Она на восклицание: "Нет аналогов", говорила просто: "ИЩИ!"
И самое главное, что находил. Просто не надо зацикливатся. Smile

ирина викторвна

Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 14:16

ищу, ищу

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 03 Июл 2009 23:39

zanoza писал(а):

поищите знаете где дешевые коровники и свинарники? и птичники? на сайте исполнительной службы...

а также на сайте налоговой...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 13:48

ирина викторвна писал(а):

вопрос в обязательном ли применении минимум двух методов

если ЛНЭИ - под снос, то какие тут 3 подхода ?!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 14:36

Никаких, только 1.
В соответствии с НС оценщик должен использовать все возможные подходы или аргументированно обосновать неприменение каких-либо из 3.
А если посмотреть на стоимость ликвидации - то это сочетание как минимум 2 подходов: затратного (почем стоит разобрать и что получим на выходе физически из вторичных материалов) и сравнительного (почем эти материалы на рынке продаются).
А если задаться целью и для смеха "растянуть" по времени эту модель, а потом продисконтировать поступления - то и доходный можно задействовать Laughing

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 15:12

Albano2 писал(а):

если ЛНЭИ - под снос, то какие тут 3 подхода ?!

цель оценки -для приватизации. и если в приказе на приватизацию не указано, что объект оценивается под разборку, в качестве базы использовать стоимость ликвидации я бы не стала. тут так же надо смотреть на вид стоимости в договоре на оценку.
еще необходимо знать как в дальнейшем покупатель планирует использовать этот объект. если как объект недвижимости, тогда цель под разборку не подойдет, т.к. землю ему потом под такой объект не отведут.

А.Филин и Zanoza правильно говорят где искать аналоги. там такого барахла много.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 15:19

ViktoriyaR писал(а):

еще необходимо знать как в дальнейшем покупатель планирует использовать этот объект. если как объект недвижимости, тогда цель под разборку не подойдет, т.к. землю ему потом под такой объект не отведут.

Это как?

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 15:25

rudge писал(а):

Это как?

я имею в виду, что если в договоре купли-продажи будет написано, что объект продается под разборку, то по такому договору купли-продажи права собственности как на объект недвижимости не зарегистрируют. а значит и ЗУ как под объектом недвижимости не отведут.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 15:30

Уважаемая ViktoriyaR"
Повторю вопрос.
Это как? Sad

Обычно оценка делается до заключения договора продажи. Smile

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 15:37

rudge писал(а):

Уважаемая ViktoriyaR"
Повторю вопрос.
Это как? Sad

Обычно оценка делается до заключения договора продажи. Smile

это понятно. я говорю о тех случаях, когда в приказе на приватизацию задается, что объект продается под разборку.

знаю, что были случаи, когда покупатель приобрел объект под разборку и потом удивился, что его не регистрируют как объект недвижимости.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 15:43

ViktoriyaR писал(а):

Вот теперь Ваша мысль понятна. Благодарю. +1

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 18:02

ViktoriyaR писал(а):

цель оценки -для приватизации. и если в приказе на приватизацию не указано, что объект оценивается под разборку, в качестве базы использовать стоимость ликвидации я бы не стала. тут так же надо смотреть на вид стоимости в договоре на оценку.

еще необходимо знать как в дальнейшем покупатель планирует использовать этот объект. если как объект недвижимости, тогда цель под разборку не подойдет, т.к. землю ему потом под такой объект не отведут.

ViktoriyaR, видите ли, речь и не идет о смене базы оценки, речь идет о МЕТОДЕ определения РЫНОЧНОЙ стоимости, как базы оценки. Т.е. никто БАЗУ оценки и не меняет, она, как была рыночной, так и остается рыночной, другое дело, что рыночная стоимость может быть равна сумме

Н.С.№1 п. 24 писал(а):

валових доходів, які очікується отримати від реалізації об'єкта оцінки як єдиного цілого або його складових частин виходячи з принципу найбільш ефективного використання за вирахуванням очікуваних витрат, пов'язаних з такою ліквідацією.

т.е. стоимости ликвидации.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 20:18

А посмотреть на эту "радость" возможно?
Насторожила эта фраза:

ирина викторвна писал(а):

текущее использование не возможно

zanoza писал(а):

а конструктивные различия между свинарниками и птичниками уже не так важны, когда они разваливаются

Я бы поберегся от таких утверждений с целью под разборку. Да и не только под разборку. Smile

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 22:59

КовАл писал(а):

т.е. стоимости ликвидации.

КовАл, попробую объяснить свою позицию. Согласно НС №1 п. 19 ст-ть ликвидации относится к нерыночным видам ст-ти. Значит, требуется соответствующее обоснование.
Также в НЭИ необходимо расчетами показать, что именно ликвидация дает максимальную ст-ть (рассуждения, что просто нет аналогов на рынке, как по мне, не очень убедительно).
Потом если мы считаем ст-ть ликвидации, то мы утверждаем, что объект исчерпал свою полезность. И вот тут возникает вопрос, а согласен ли собственник с такой судьбой объекта приватизации? Насколько я знаю, как правило, если объект в самом деле «дрова», то уже в процессе приватизации и подготовки документов для оценщика составляется акт соответствующей комиссией о том, что объект подлежит ликвидации и тогда формулируется ему задача оценить под разборку. По крайней мере, наше РО ФГИУ делает так.
Допустим, мы в оценке сказали что НЭИ – ликвидация, а покупатель после приобретения взял и отремонтировал объект и стал его эксплуатировать. Не смущает?
Случай из жизни. Одни коллеги для приватизации по просьбе заказчика искали способ минимизации стоимости выкупа и придумали оценить его под разборку. Естественно, после выкупа объект никто разбирать не собирался и благополучно эксплуатировали. Конец истории – уже год этот оценщик ходит в прокуратуру и доказывает, что это было НЭИ.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 23:48

ViktoriyaR писал(а):

Допустим, мы в оценке сказали что НЭИ – ликвидация, а покупатель после приобретения взял и отремонтировал объект и стал его эксплуатировать. Не смущает?

С точки зрения голой теории (и если отвлечься от приватизации гос. майна) - не смущает. Покупатель не обязан после покупки использовать объект в режиме ЛНЭИ.
Пример (может, несколько утрированный): Вы оцениваете рыночную стоимость неиспользуемого помещения, анализируете ЛНЭИ и приходите к выводу, что лучшее использование - под офис. С этих позиций и определяете рыночную стоимость. Некий конкретный покупатель по Вашей цене его приобретает и... начинает использовать как склад для канцтоваров, которыми он рядом торгует. Ну нужен ему, данному конкретному покупателю, тут склад площадью 85 кв.м. В чем криминал?

ViktoriyaR писал(а):

...уже год этот оценщик ходит в прокуратуру и доказывает, что это было НЭИ.

Трудно судить, не зная реальных обстоятельств.
Может, и к лучшему - опыта наберется (ведь уже год прошел, а все еще сам ходит!), в следующий раз 10 раз подумает, что можно делать; а если делать, то как это максимально обосновать и защитить Отчет, себя и заказчика. И не надо нарушать нормативную базу, особенно применительно к гос. майну.
Может быть и другой вариант - оценщик заранее обсудил с потенциальным покупателем гонорар за работу с учетом компенсации времени и нервов, теряемых на походы в прокуратуру...
Не судите, да не судимы будете, конечно, но оба варианта абсолютно жизненные! Тут каждый решает сам для себя и поступает в меру своей распущенности.

P.S. Ничего личного, и в мыслях не было никого обидеть! Ежели чего - заранее приношу извинения за необоснованно высказанные обвинения!

ViktoriyaR

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 00:01

Grey Horse писал(а):

и если отвлечься от приватизации гос. майна

в том то и дело! приватизации.

Grey Horse писал(а):

лучшее использование - под офис

Grey Horse писал(а):

В чем криминал?

криминала тут нет в самом деле.

я к тому, что очень взвешенно надо делать выводы о том ликвидировать объект или нет в оценке при приватизации.

Grey Horse писал(а):

в мыслях не было никого обидеть!

Вы очень корректно высказываетесь, так что никаких обид. Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 00:30

ViktoriyaR писал(а):

очень взвешенно надо делать выводы о том ликвидировать объект или нет в оценке при приватизации.

В том-то и дело. Очень специфический это собственник - государство. Поэтому - ни шагу в сторону от того, что написано про оценку гос. майна. Издал Фонд приказ, что в этом полугодии для оценки его имущества ставка дисконта должна равняться номеру такого-то Постановления КМ - под козырек, и выполнять. Спорить с тем, что уже написано и опубликовано для гос. майна в плане методологии - создавать себе проблемы с правоохранительными органами.
И Фонд (государство) - в своем праве. Майно - его; если он (оно) решил(о), что это майно нужно оценивать именно так, не взирая на многолетний мировой опыт и МСО - что же, спорить нет смысла. Рынок в конце концов расставит все по метам, хотя и не сразу.
Другое дело, что по конкретным работам может появиться возможность подсказать представителям Фонда, как приказ или другую бумагу написать логичнее, безопаснее и непртиворечивее. Или потенциальному заинтересованному покупателю подсказать нормативно (и методологически) более правильный путь... Но все равно это должен собственник майна (заказчик) изложить доходчиво в документе, поставить подпись и печать. Если такой вариант удался - оценщику проще и безопаснее; если нет - см. п.1. В общем, нужно чтить Уголовный Кодекс.
Очень важно, на мой взгляд, "зарываясь" в работу для Фонда, не забыть, как на самом деле оценка выполняется правильно... для вторичного рынка. Даже не по НС, а приближенно к пониманию этого процесса МСО.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 07:38

Практически во всём +1 к Grey Horse

ViktoriyaR писал(а):

Одни коллеги для приватизации по просьбе заказчика искали способ минимизации стоимости выкупа и придумали оценить его под разборку.

тут ключевые слова "искали способ минимизации"... если бы он искал способ определить реальную рыночную стоимость, то, возможно, и не пришел бы к выводу

ViktoriyaR писал(а):

...оценить его под разборку.

Я, тоже никого не осуждаю, просто говорю, что методология не виновата, что её используют не верно.

Анатоль

Сообщения: 645

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 22:00

Для справки. Если оценивать по просьбе трудящихся под разборку, то надо трудящегося предупредить, что после этого регистрации в БТИ может и не быть и сессию сельского (городского) совета при выкупе земли под недвижкой можно не пройти, т.к. нет недвижимости!

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 06 Июл 2009 04:42

КовАл писал(а):

ViktoriyaR писал(а):

Н.С.№1 п. 24 писал(а):

т.е. стоимости ликвидации.

так вот речь о том и вела ViktoriyaR, что мы должны знать КАК и ДЛЯ ЧЕГО продается объект приватизации, вот о примерно таком случае из жизни говорила ВикторияР:
приватизировался недострой, я оценил его по затратке (УПВС) вышло 250тыс грн. (точно не помню - примерно), потом оценил как стройматериалы после разборки, вышло 35тыс.грн., решил что за 250тыс. этот недострой никому не нужен (фундамент 9-тиэтажного дома Smile

), решил что проще разобрать, и поэтому честно в выводах написал 35 тыс.... фонд завернул по причине того что объект продается с условием ДОСТРОЙКИ объекта, а не его ликвидации, поэтому ценить его как недостроенный дом, а не как фундаментные блоки на продажу, ну я покрутил расчет и "снял" еще тыс.20.. итог 230тыс и не проданный объект....
т.е. мы просто обязаны знать КАКОЕ именно предполагается дальнейшее использование объекта!!!!!!!!!!

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

птичка

Сообщения: 332
Откуда: Сумщина

Добавлено: Пн, 06 Июл 2009 11:11

В случае выполнения оценки для приватизации надо смотреть в решение органа приватизации или решение местной Рады, там всегда пишут способ дальнейшего использования или формулировку: "способ дальнейшего использования определяет покупатель после согласования с органом местного самоуправления". Решение о приватизации под разборку чаще всего принимают при наличии заключения технической экспертизы о признании здания аварийным и таким, что восстановлению не подлежит. Если экспертизу оплатить некому, то такое решение может быть принято на основании акта, составленного комиссией, которая создается из специалистов горсовета и депутатов. Это из практики нашего города.
Для ОНБ в договоре на оценку Фонд всегда прописывает однозначно - под разборку или под достройку.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 06 Июл 2009 12:03

Уважаемые коллеги

Grey Horse писал(а):

Пример (может, несколько утрированный): Вы оцениваете рыночную стоимость неиспользуемого помещения, анализируете ЛНЭИ и приходите к выводу, что лучшее использование - под офис. С этих позиций и определяете рыночную стоимость. Некий конкретный покупатель по Вашей цене его приобретает и... начинает использовать как склад для канцтоваров, которыми он рядом торгует. Ну нужен ему, данному конкретному покупателю, тут склад площадью 85 кв.м. В чем криминал?

и далее

ViktoriyaR писал(а):

криминала тут нет в самом деле.

Если это офис по титулу помещения, то его, на законных основаниях, запрещено использовать под склад. Требования, например по пож безопасности, разные (см. ДБН)
В ЛНЕИ есть пункт - юридически дозволено, его надо блюсти

А если нет, то

ViktoriyaR писал(а):

...уже год этот оценщик ходит в прокуратуру и доказывает, что это было НЭИ.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 06 Июл 2009 14:06

Ну, а это уже экстраутрирование.

Если принципиально исходить из невозможности смены функционального назначения недвижимости, зачем тогда вообще анализировать ЛНЭИ по признаку юридической дозволенности? Лишняя трата сил и бессмысленное с точки зрения конечного результата занятие.

Если же из этого не исходить принципиально, то
а). надо-таки проанализировать юридическую возможность (а потом и физическую и т.д.) смены функционального назначения (что возможно сплошь и рядом) и
б). любой из подходов - при необходимости - позволяет адекватно провести корректировку на необходимые затраты первоначальные (если они существенны).

И нет смысла ломать копья.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 06 Июл 2009 14:48

Grey Horse писал(а):

Вот алгоритм (а) это как раз и есть определение ЛНЭИ.

Что касается Вашего "....невозможности смены функционального назначения недвижимости" почему же и такое возможно НО.
1.Оценка проходит на конкретную дату и оценивается конкретный объект, а не виртуальный по домыслам оценщика.
2. Уж если так хочется то оценщик должен; проанализировать юридическую возможность изменения функции помещения, и получить документ, подложить в отчет, как правило это проект. (его стоимость думаю озвучивать не надо). И если такая возможность есть (по проекту) то просчитать, а если нет то пардон на кой парится.
И только так, а не по принципу "так где то там в таком же помещении ...."
3. Другое дело если оценивается например офис, а используется (сдается в аренду) как склад по соответствующей ставке. (почему то такой вариант никто не приводит как аргумент для определения ЛНЕИ) То вот тут то и документов (проект) не надо. Тут ЛНЕИ по функции офиаса ЮРИДИЧЕСКИ ДОЗВОЛЕНО. А то, что помещение не используется по ЛНЕИ это проблема собственника.

Если честно, я устал это объяснять и доказывать.

Вот пример.
У меня был гос. объект офис в котором организовали тренажерный зал (за гроші). Оценивал как офис и ФГИ доказал. Самое интересное, через год вернулись в тоже здание. Так там опять стал офис. Санстанция запретила.
В итоге мы оказались правы. (если бы не гос. то собственник еще и штраф заплатил бы).

А ваще это все было в другой ветке.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 06 Июл 2009 14:53

Grey Horse браво, очень лаконично!
Вы очередной участник, который пытается объяснить rudge что ЛНЕИ намного гибче и не настолько дискретно.
з.ы. вот где натурально копья ломались Smile

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 06 Июл 2009 15:10

Hard_Pragmatic писал(а):

Вы коллега как всегда в своем амплуа.
Наверное у Вас в отчетах подшиты документы подкрепляющие Ваши домыслы и фантазии по ЛНЕИ. Хотелось бы увидеть.

Мало того, я не отрицаю применение анализа ЛНЕИ и по этому привел пример, когда применение ЛНЕИ без таких документов обосновано (склад в офисе) ибо такая фунция (офис) прописана как раз в документе который Вы подшиваете в отчет и называется он паспорт БТИ.

Да забыл, проект должен буть утвержден ГАСК-ом и местной Радой. Иначе это бумажка.

PS: Все это я понял в ходе реконструкции своего офиса. Он еще не введен де юре, а мне уже пишут страшилки из горисполкома, что я не законно его (частную собственность) эксплуатирую и грозят штрафом 10% от сметы. Так что, продолжай коллега.
Похоже как у Жванецкого, "Давайте спорить о вкусе устриц с теми кто их ел"
Удачи

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 06 Июл 2009 16:38

По-моему, разговор пошел по кругу. Главное, чтобы колея не слишком глубокая образовалась, как у Высоцкого.

Мы что обсуждаем? Каждый свои конкретные примеры из жизни? О которых собеседник даже не подозревает, что делает беседу еще более познавательной.

rudge писал(а):

2. Уж если так хочется то оценщик должен; проанализировать юридическую возможность изменения функции помещения...

100%. См. мое сообщение от 06.07.09 в 15:06.

rudge писал(а):

...и получить документ, подложить в отчет, как правило это проект.

То есть если документа у оценщика нету, то и альтернативное использование невозможно, и при оценке его никак не учесть? Странно...

rudge писал(а):

И только так, а не по принципу "так где то там в таком же помещении ...."

Я так это понимаю, что сравнительной подход должен быть отвергнут как класс Laughing

? Если отвергается корректное суждение по аналогии.

rudge писал(а):

3. Другое дело если оценивается например офис, а используется (сдается в аренду) как склад по соответствующей ставке. (почему то такой вариант никто не приводит как аргумент для определения ЛНЕИ)

Ну... собственно, да... А в чем предмет спора? Я никоим образом не против.

Grey Horse писал(а):

...приходите к выводу, что лучшее использование - под офис. С этих позиций и определяете рыночную стоимость. Некий конкретный покупатель по Вашей цене его приобретает и... начинает использовать как склад...

Да, но речь шла в беседе с ViktoriyaR о другом и в совершенно другом контексте! И подразумевалось, что ценить надо все-таки офис!
Резюме: каждый о своем...

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме